发布:2024-09-28 01:24 文章来源：北京圣运律师事务所
导语
萧山要打造体现世界名城风貌的现代化国际城区，要向城中村要空间。3月3日，萧山2017年城中村改造计划正式公布，涉及5个街道11个村的整村拆迁和盈一等4个村的零星征迁，拆迁户数达5845户。
这轮城中村改造，萧山将采用“1+X”的安置方式，加大货币化安置力度。
关于拆迁的房屋重置价格和安置办法，之前我们已经推送过详细的解读（点击标题阅读：）。那么“1+X”安置究竟是什么样的呢？
什么是“1+X”？
所谓“1+X”安置办法，就是原则上每户1套安置房，其余实行货币化安置的方式。
今年的拆迁，有的街道原则上就执行了“1+X”，而有的街道还是实物分房为主。从大方向来看，鼓励“1+X”安置是大势所趋，杭州市的新一轮的城中村改造中，会加大货币化安置力度，逐步减少实物安置房建设。
关于货币化安置，根据《杭州市萧山区征收集体所有土地住宅房屋货币化安置实施办法》（萧政办发[2015]176号），具体的货币化安置办法如下：
货币化安置面积的确定
经补偿人与被补偿人协商一致，被补偿人可以全部或部分选择货币化安置。被补偿人选择部分货币化安置的，原则上以自然人为计算单位，确定选择货币化安置的面积。
过渡期间新增的安置人口，在正式安置时，房源不足的，补偿人可引导被补偿人选择货币化安置。
选择货币化安置的面积，需符合《杭州市萧山区城市示范村住宅建设安置实施意见》（萧政办发〔2010〕30号）等文件的相关规定，由镇街报区城乡一体化建设办公室备案。
“1+X”安置方式，换言之就是部分货币化安置方式。X原则上以自然人为计算单位，按照现行政策，每人多层安置面积是50平方米，高层安置面积是70平方米。
货币化安置价格的确定
安置单价依据同地段商品房评估
货币化安置单价以镇街为单位，由具备法定资质的评估机构，依据征收的集体土地周边普通商品房评估比准价格等因素估价后，由镇街（平台）会同区相关部门根据估价确定，报区政府批准后公布。原则上一年公布一次。评估机构按有关规定产生。跨年度实施的征收项目，仍以该项目初始确定的货币化安置单价执行。
签约期限内货币化安置单价的价值时点为征地房屋补偿实施方案公告之日；过渡期间新增人口需实施货币化安置的，货币化安置单价的价值时点为正式安置公告之日。
货币化安置单价应在征地房屋补偿实施方案公告发布之日或安置公告之日起30日内，由补偿人在村（社区）政务公开栏或其他适当的地点予以公告，公告期不少于10日。
安置款如何计算？
货币化安置款根据货币化安置单价结合经核定的货币化安置面积扣除相应的安置用房结算价款后进行计算：
货币化安置款=货币化安置单价×货币化安置面积-农户应缴纳的安置房购房款
（例如小明一家5口人获得一套210平方米的安置房，安置成本价3000元/平方米，选择货币化安置面积210平方米，安置单价20000元，则得到的货币化安置款为20000×210－3000×210=3570000元，本例不具有现实意义，仅作计算参考）
被补偿人家庭可选择一次性或分期领取货币化安置款。分期领取的，补偿人应支付给被补偿人相应的利息，分期领取的时间最长不超过5年。具体由补偿人与被补偿人在协议中明确。
有关奖励
根据被补偿人选择货币化安置的人数，给予8000元/人的货币化安置奖励，并一次性发放12个月的临时过渡费，过渡费标准按现行标准执行。
被补偿人在领取货币化安置款之日起12个月内在本区内购买商品住房的，凭购房纳税凭证，由补偿人给予购房款2%的奖励，但购房款超过货币化安置款部分不享受奖励。
使用商品房安置
搭桥预定商品房作为安置房
1.搭桥服务。根据选择货币化安置的被补偿人的安置需求，补偿人通过搭建平台等方式提供商品房房源、户型结构等信息，供被补偿人自愿选择购买，并由被补偿人与开发建设单位结算购房价款。
2.预定服务。根据选择货币化安置的被补偿人的安置需求，由征迁项目实施单位通过竞争性谈判、询价等方式，公开选定若干商品房项目（交付期限原则上不超过半年），以较市场售价优惠一定的幅度向开发建设单位预定一定数量的房源，供被补偿人自愿选择购买，并由被补偿人与开发建设单位结算购房价款。
房票安置模式
房票安置，是指经被补偿人同意，补偿人可将被补偿人按规定可享受的货币化安置款价值，制作成相应的房票，由被补偿人在规定期限内凭房票通过市场自行选择商品房购买，并由补偿人与开发建设单位以房票价值结算购房价款（购房价款超过房票价值部分，由被补偿人与开发建设单位自行结算）。各有关做地主体与街道可结合实际，积极探索房票安置模式。
注意：该办法由区城乡一体化建设办公室负责解释。
至此，目前的拆迁安置各方面，基本上已经解读完毕。另外顺便说一说城市拆迁安置，也就是国有土地上的拆迁安置办法，依据是《杭州市萧山区人民政府关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》（萧政发[2012]100号）。
城市拆迁补偿方式
国有土地的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对征收范围内的非住宅房屋原则上采取货币补偿方式。
货币补偿能拿多少？
被征收人选择货币补偿的，应书面承诺自行解决居住问题。在被征收住宅房屋按评估价格给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
被征收房屋建筑面积不足48平方米的（萧山区规划区范围内另有住房的，一并计算建筑面积），被征收房屋的评估价格按照48平方米建筑面积给予货币补偿，并在此基础上另行按房屋评估价格的20%给予货币补贴。
被征收人选择货币补偿的，在房屋征收决定公告中征收补偿方案确定的期限内签约、搬迁、腾空并移交房屋的，另行给予被征收房屋评估价格30%的奖励。
也就是说，货币补偿款=评估单价×房屋面积（1+50%）
（以城区居民小明一家为例，房屋建筑面积为70平方米，评估单价为20000元/平方米，则得到的货币补偿款为210万元，本例不具有现实意义，仅作计算参考）
产权调换能换多少？
选择房屋安置，则有两个限制。一个是保底安置，被征收人有权要求征收人提供不小于被征收房屋原建筑面积的安置用房。被征收房屋建筑面积不足48平方米的（萧山区规划区范围内另有住房的，一并计算建筑面积），安置房屋建筑面积原则上不低于48平方米。被征收房屋与安置房屋48平方米之间互不结算产权调换的差价。
第二个是扩面原则，安置扩面面积原则上不超过原房屋建筑面积25平方米。扩面面积在25平方米以内的（含25平方米），按安置房成本结算；25平方米以上的部分，按安置房市场评估价进行结算。
高层安置的每户可再增加原建筑面积10%的安置面积，不足5平方米的按5平方米计算，该部分面积的价格按安置房成本价结算。
举个例子，小明一家70平方米的房子拆迁，选择产权调换，拿到了110平方米的高层新房子，假设地段一样，那么这个房子应该付多少钱呢？
安置房成本价的部分：25平方米+7平方米=32平方米
安置房市场评估价的部分：110-70-32=8平方米
要付的钱=32×成本价+8×市场价（不考虑地段差价）
住改营怎么计算？
住宅改成经营性用房使用的，并已依法取得营业执照且实际连续经营两年以上的，房屋按住宅性质评估，但可根据其经营情况、经营年限及纳税情况等给予适当补偿（最高不超过房屋评估价的10%），选择产权调换的按住宅予以安置。
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