拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点 > 正文

拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点

更新时间:2025-05-04 21:26 发布:2024-09-29 17:01 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点,实践过程中，相信有不少老百姓都盼望着拆迁，希望搭上棚户区改造或是旧城区改造的末班车，改变一下自己居住的环境，提高一下生活质量。但是，自前两年开始，网上不断的有文章说拆迁“即将消失”“今后

拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点

一、拆迁律师谈棚户区改造来临之前，需要注意这四大点

　　实践过程中，相信有不少老百姓都盼望着拆迁，希望搭上棚户区改造或是旧城区改造的末班车，改变一下自己居住的环境，提高一下生活质量。但是，自前两年开始，网上不断的有文章说拆迁“即将消失”“今后再无棚改或是旧改项目，即使有也只是修修补补，并不拆房”之类的字眼。但今后真的没有拆迁了吗，真的没有棚改了吗？

　　其实不然。

　　近日，住房城乡建设部在国新办发布会上明确表态：稳步推进棚户区改造，指导各地坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定城镇棚户区改造计划任务，让困难群众早日搬进新居。并继续实施农村危房改造和地震高烈度设防地区农房抗震改造。

　　这就意味着，今后棚户区改造仍然会继续进行，并不会完全退出历史的舞台。那么何谓棚户区呢？什么样的房子才会被纳入到棚改的范围内呢？在什么情况下才能开展棚改计划呢？下面北京圣运律师逐一的为大家来介绍一下

　　一般而言，所谓的棚户区指的就是一些比较老旧的区域，如该片区房屋大部分存在一定的安全隐患，或是一些基础设施不完善，比较落后等。不过棚户区改造通常是发生在国有土地上，集体土地上很少有棚改，但也会涉及到一些。不过，棚户区改造非大家想的那样，也并非随意就能征收的，必须要遵循几下几点：

　　1、棚改必须符合相关规划和计划

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　2、棚改征收主体必须是县级以上人民政府

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。实践中如果有其他部门打着棚改的名义实施拆迁那是不合法的，当事人需要及时的咨询专业律师。

　　3、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用

　　想必大家都非常的清楚，棚户区改造是一项利国利民的民生工程，所以在征收过程中，征收方应当要依法进行，保障被征收人的合法权益，必须及时足额的给予被征收人合理、公平的补偿。

　　那么作为被征收人又要在棚改户区改造过程中注意哪些呢？

　　1、注意补偿安置方案中的补偿标准

　　一般情况下，当征收正式开始之前，相关部门通常会将拟定好的补偿方案公布给大家，此时被征收人就需要认真的看这一份安置补偿方案了，因为安置补偿方案里通常会明确补偿标准等之类的事项。如果被征收人对征收方公布的补偿方案有异议，那么就需要及时的对拟定的征收补偿方案提出自己的意见，要求相关部门组织听证会，争取到与征收方协商的机会。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　需要注意的是，千万不要卖情怀，也不要狮子大开口，一上来就多少万多少万的要，这样很容易使自己陷入比较被动的局面。必要时可以咨询专业律师，让律师帮助您与征收方进行谈判。

　　2、注意申请复核或鉴定的时间

　　评估机构对被征收房屋进行评估之后，通常会出具评估报告。因此如果大家对分户评估报告不满意，那么在收到评估报告之后需要在10日内向房地产评估机构申请复核。如果对复核结果仍然不满意，需要在收到复核结果之日起10日内向专家委员会申请鉴定。

　　注意了，复核和鉴定的时间都是10天，大家千万不要以为随时都可以，如果过了这个期限，那么相关部门可能就会认为你对这份评估报告比较的满意。

　　3、评估机构由被征收人协商而定

　　另外，还需要注意评估机构的选择，根据有关规定，评估机构应由被征收人协商而定，协商不成时，可以通过多数服从少数的方式，或是抽签等方式选定。反之，如果是征收方在未告知当事人的情况下，私自选定评估机构，那是不合法的，当事人可拒绝签收评估机构出具的评估报告。

　　4、注意申请复议或是诉讼的时间

　　无论是棚户区改造还是其他的征收项目，在具体实施过程中多多少少都会出现利益纠纷。此时被征收人就需要注意维权时间了，一般而言申请行政复议的期限是60天，而向法院提起行政诉讼的法定期限是6个月，一旦错过这个维权期限，那么被征收人争取补偿的机会就比较的渺茫。

二、村民养猪场被违法拆除当地法院判赔86万，最高法提审后赔偿翻倍

　　5月19日，最高法召开新闻发布会，发布第三批保护产权和企业家合法权益典型案例。据悉，该批案例均系最高法再审、指令再审、提审或者复议的案件，涉及刑事、民事、行政、执行和国家赔偿等领域。

　　红星新闻记者注意到，此次发布的7个典型案例中，包括一起村民养猪场遭遇违法强拆的行政赔偿案。经最高法提审后改判，村民获赔数额由86.4万余元变为169.1万余元，赔偿争议得以化解。

　　最高法研究室副主任郭锋就此案回答记者提问时说，切实维护涉农产权主体和农民的合法产权利益，是人民法院服务乡村振兴、维护农民权益的应有之义。

▲发布会现场

　　租地经营养猪场遭违法强拆

　　最高法提审后村民获赔翻倍

　　据最高法通报的案情显示，2012年罗某明等五人成立某合作社，取得了农民专业合作社法人营业执照。2013年，该合作社与某村民小组签订土地租赁协议，租用约6亩土地建造猪栏舍及其他附属设施，进行生猪养殖经营。

　　2015年，罗某明等五人根据环保部门要求，对养猪场进行整改，建设相关的水污染防治设施并于同年7月投入使用。2015年8月26日，在未经上述环保部门验收的情况下，某综合行政执法局以养猪场属违法建筑为由，未作出任何处理决定并告知罗某明等五人相关权利，便对养猪场及相关附属设施实施了强制拆除。

　　最高法在通报中介绍，在生效判决认定被诉强制拆除行为违法情形下，本案一审、二审法院均认定某综合行政执法局应就强制拆除行为造成的损失对罗某明等五人予以赔偿。

　　一审法院确定的赔偿数额为1802439元，二审法院确定的赔偿数额为864984元。最高法提审后，对直接损失的范围进行明确界定，并逐一计算和认定养猪场被强拆所遭受各项损失，依法扣除未实际遭受的损失和因再审申请人过错导致的损失，对罗某明等五人合理的再审主张予以充分考虑和支持，最终判决某综合行政执法局应当赔偿罗某明等五人1691788元，一次性化解赔偿争议。

　　村民因信赖行政机关而投入

　　由此造成的损失，法院判决政府赔偿

　　最高法研究室副主任郭锋答记者问时表示，发布该案彰显平等保护原则。人民法院对产权进行司法保护，不论国企民企、内资外资、大中小微企业、法人自然人均一视同仁。最高法通过再审改判，依法保护了一家养猪农民专业合作社以及相关权利人的合法产权利益。

　　“该案具有涉农因素，依法审理涉农产权案件，切实维护涉农产权主体和农民的合法产权利益，是人民法院服务乡村振兴、维护农民权益的应有之义。”

　　郭锋介绍，罗某明等五人在经营养猪场期间多次获得财政补贴资金和专项资金，经营期间，积极落实环保部门有关通知要求，建设水污染防治设施，基于对行政机关信赖而开展经营与投入。

　　某区综合行政执法局片面理解违法建筑认定标准，且未经当事人陈述申辩或者听证就实施的强拆行为缺乏合理性。人民法院判决确认强拆行为违法，并判决政府赔偿老百姓因信赖公权力而产生的损失，对提升政府公信力、推动法治政府建设具有重要意义。

　　探索行政赔偿中“直接损失”认定

　　养猪设施无法继续使用而贬损也算

　　郭锋提到，该案探索了行政赔偿中的“直接损失”认定标准。《国家赔偿法》规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。如何准确、合理认定“直接损失”，一直是司法实践中的难点问题。

　　据最高法案例通报中介绍，某综合行政执法局对案涉养猪场的猪栏和饲料仓库实施强制拆除，客观上已导致养猪场无法正常经营，只能停业并关闭。二审法院在确定赔偿数额时，仅考虑了被拆除的猪栏和饲料仓库的直接损失，对因养猪场必然不能继续正常经营导致的其他场内设备、设施无法继续使用的损失未予任何考虑，当事人产权未能依法得到公平和充分保护。

　　“最高法依法纠正，将因强拆而造成的部分养猪设备、设施因无法继续使用而必然产生的价值贬损，作为直接损失予以适当考虑。”郭锋说，据此确定的赔偿数额较为全面救济了当事人的实际损失，保护了当事人的合法产权利益。既对明确行政赔偿中“直接损失”的认定标准具有重要示范意义，也有助于增强市场主体安全感，进一步优化放心投资、安心发展的市场环境。

三、疫情当头，自家资产被征用时须知切不可签订这三种协议！

　　国家因公共利益的需要征收或征用老百姓土地或房屋等资产时，一定要注意千万不要轻易的签订这三种协议！此时，也不缺乏少数的征收方会趁机谋取便利，所以，北京圣运拆迁律师为大家例举出以下几种不可签的协议：

　　一、空白协议

　　空白协议这是法律严厉禁止的行为，法律都不让被拆迁人签空白协议，被拆迁人要一意孤行，那岂不是进入了拆迁方套路当中。其次要知道，签空白协议的危害极大，如果自己在空白协议上面签了字，怎么补偿可就不是你的事儿了，那就是拆迁方的事儿，拆迁方想补偿多，就填多，想补偿少，就填少。因为，空白协议上有你的签名，一旦签了，到时发现有问题想反悔可能也于事无补了。

　　在实践过程中，很多被拆迁人不知道签订空白协议的风险有多大，固执的认为与拆迁方谈好的补偿是约定好的，拆迁方并不会违背，于是信以为真，可真当协议出来以后，才发现不是当初与拆迁方约定好的数额，自己上了拆迁方的当。

　　可是这个时候即便是补偿非常的不合理，不公平也很难证明协议是因欺骗所签订的，即使通过法律途径来解决恐怕也是异常的难。因此北京圣运律师提醒大家，空白协议绝对不可以签，即使拆迁方答应的再好，给出了再多的奖励也都别相信。要签也只能签上面补偿事项都俱全的。

　　二、协议内容不明确的

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，拆迁补偿内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　通过以上法律依据来看，拆迁协议约定的内容应当具体、明确、虽然不能要求被拆迁人了解的面面俱到，但必须要知道很细化的规定，虽然对于咱老百姓来说，不懂得法律知识，不知道专业性很强的拆迁政策本身就已经处在了比较弱的位置，但是也应当要学会抓住拆迁当中的基本点。然后将这些基本点牢记于心。只有这样才能不会被拆迁方的甜言蜜语给蒙骗。

　　因此拆迁补偿协议应当对被拆迁人如何补偿、如何安置等做出明确的规定，注意如果是产权置换的话，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。

　　拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定等。以上这些都要在补偿协议里面有所写明，以免签了协议，把房子拆了，出现经济纠纷。

　　同时，对于支付拆迁补偿款的期限和交付房屋的期限也必须做出明确约定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二项：“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”也就是说，有关部门在做出房屋征收决定之前，必须保证征收补偿费用足额到位，以免补偿金额发放的落空，损害被拆迁人的合法权益。

　　三、拆迁补偿明显不合理的

　　对于这一项，首先要明确补偿标准，了解自家房子的面积，年限以及周围环境和市场商品房价是多少，是否是按照拆一补一的原则，当了解了这些以后，在拆迁补偿上就有了一定的参照。当然如果几百平的房子在拆迁时，一平米只给几百块钱，除了考虑到当地经济发展水平等因素之外这显然是不公平的。如果是农村房屋拆迁，在补偿方面如果是纯货币补偿的话，最低的补偿是房屋重建成本价和宅基地地价的总和。记得对补偿不满意时，千万不要在协议上面签字。

四、北京企业拆迁律师谈房屋不知道被谁拆除了，由谁来举证？

　　对于相关部门在被征收人不知道的情况下强制拆除其房屋的，如果相关部门在强制拆除房屋时，没有对房屋内的物品进行搬离，直接不管三七二十一地就拆除了，一般情况下则是由相关部门来承担举证责任。

　　根据《行政诉讼法》中的规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释中的规定，在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任。

　　被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据；被告不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该具体行政行为没有证据、依据。

　　也就是说，如果因相关部门的原因导致被征收人无法收集相关的证据材料，无法提供证据的，比如我们前面所提到的，征收方直接强制拆除被征收人房屋等，那么，被征收人以相关部门为被告向人民法院提起行政诉讼时，相关部门需要承担举证责任，以相关的证据来证明自己在拆除房屋时没有违反相关的法律法规，如果拿不出来相关的证据来证明自己没有过错，房屋并非自己所拆，那么法院就会根据被征收人所主张的，结合实际情况，酌定对被征收人进行赔偿。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，房屋征收、土地征收关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到相关部门侵害自己合法权益的行为，广大被征收人一定要收集相关的证据材料，有了强有力证据，对我们日后维权肯定会有很大的帮助，在收集到相关的证据材料之后，要马上咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护息的合法权益，要求他们给予合理的补偿或是赔偿。

五、北京圣运拆迁律师介入广西梧州市藤县土地征收纠纷案

　　藤县隶属于广西壮族自治区梧州市，东接苍梧县、长洲区、龙圩区，南界岑溪市、玉林市容县，西邻贵港市平南县，北与蒙山县、昭平县毗邻；距梧州市政府55公里。藤县据说是袁崇焕故里，其家座落在天平镇新马村。分别有袁崇焕故居遗址、崇焕故里纪念碑、以及新马村风光。袁崇焕故居遗址的房屋已不存在，只有地基。尚存袁崇焕使用过的喂马槽、饮用水井—莲花井等遗物、遗迹，还有袁崇焕亲手种植的榕树一棵。

　　就在英雄的故居，位于潭东村兴隆六组、七组的承包土地发生了争议。他们多年以来一直种植的几十亩农地被藤县人民政府发布的公告圈进了拟征收范围内。队长们多次与各部门协商无果，遂找到北京北京圣运律师事务所，并委托代为维权。我所接受委托后指派时祯奎律师、牛新生律师（实习）处理该案，目前该案正在顺利推进中。