发布:2024-10-08 14:24 文章来源：北京圣运律师事务所
随着农村扶贫工作的深入，目前我国，对农村危房改造的补贴力度也逐渐增大。
近日《江西省2021年农村危房改造实施方案》出台，只要条件满足并且按照流程申请，危房改造、抗震改造新建房屋的每户补助不低于2万元，危房改造、抗震改造维修加固房屋的每户补助不低于5000元。
一起来看看！
江西省2021年农村危房改造实施方案解读
政策范围
农村危房改造实施范围为全省农村地区，抗震改造实施范围为全省农村7度及以上抗震设防地区。各地城市规划建成区范围内不予安排实施，风景名胜区要按照景区规划管理要求实施。
补助对象
（1）农村低收入群体：包括农村易返贫致贫户、农村低保户、农村分散供养特困人员，以及因病因灾因意外事故等刚性支出较大或收入大幅缩减导致基本生活出现严重困难家庭等。
（2）依靠自身力量无法解决住房安全问题的其他脱贫户
（3）7度及以上抗震设防地区住房达不到当地抗震设防要求，有意愿、有能力且符合条件实施抗震改造的农户。
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改造要求
（1）改造方式
C级危房应实施维修加固，D级危房且无维修加固保留价值的应拆除重建，无房户可新建。新建房屋应以就地就近建设为原则，以农户自建为主，鼓励各地采取统建农村集体公租房、修缮、购置村内闲置安全农房、给予租赁或置换补贴等方式解决安居问题。对无自主改造能力、自筹资金和劳动能力极弱的低收入群体，政府和村集体要通过兜底帮扶措施解决住房安全问题。异地建房的，要及时拆除危房、并将原宅基地交还村集体。
（2）改造标准
农村危房改造要遵照《住房城乡建设部办公厅关于印发农村危房改造基本安全技术导则的通知》（建办村函〔2018〕172号）中的改造质量安全要求：房屋维修加固要在房屋主要危险构件全部甄别鉴定完成的前提下，逐项除险加固、消除安全隐患，达到15年以上安全使用期限。新建房屋要在确保质量安全的前提下，做好居住功能、建筑风貌、室内外环境等设计和施工，达到30年以上安全使用期限。农村低收入群体等重点对象危房改造建房面积要严格执行《关于严控农村危房改造新建房屋面积的通知》（赣农房办字〔2019〕5号）要求。农村建房审批部门要对建房面积实行事前、事中、事后的严格管控，坚决防止超标准建房。抗震设防烈度7度地区农房抗震改造，要严格执行《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》等相关标准要求，一般农户抗震改造面积标准按照《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）要求执行。
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（3）兜底保障
对自筹资金和劳动能力极弱的低收入农户，要采取有力措施解决安居问题：一是县级住建、（乡村振兴）扶贫、民政、残联部门要重点从自筹资金能力和家庭劳动能力等方面，制定特困农户的认定标准、程序等细则，严格精准认定特困农户，绝不扩大范围。二是可通过提高补助标准、由村集体组织安排帮建代建、实施“交钥匙工程”、修缮加固现有闲置公房、置换或长期租赁村内安全的闲置农房等方式解决特困农户安居问题。“交钥匙工程”要坚持解决最基本居住的功能定位，面积严格执行《关于严控农村危房改造新建房屋面积的通知》（赣农房办字〔2019〕5号）要求，即1-2人户建筑面积不超过40平方米，3人户不超过50平方米，3人以上户不超过60平方米。项目标准应严格执行相关规定，不得使用财政资金购置家电、家具等设施，绝不“拔高标准、吊高胃口”。要科学合理安排项目实施，做好房屋流转。
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补助标准
（1）危房改造新房屋的
农村易返贫致贫户、农村分散供养特困人员，以及因病因灾因意外事故等刚性支出较大或收入大幅缩减导致基本生活出现严重困难家庭、未享受过农村住房保障政策支持且依靠自身力量无法解决住房安全问题的其他脱贫户补助不低于2.2万元。
农村低保户、低保边缘家庭每户补助不低于2万元。
对农村低收入群体等重点对象具有残疾人身份的残疾人家庭，每户在上述补助标准的基础上按不低于2000元标准增加安排补助资金。
抗震改造新建房屋的低收入群体等重点对象参照危房改造补助标准执行，一般农户每户补助不低于2万元。
（2）危房改造、抗震改造维修加固房屋的每户补助不低于5000元。
（3）高烈度抗震设防地区、传统村落、历史文化名镇名村和其他风貌管控重点区域的维修户，补助标准可根据当地实际酌情提高。
改造时间
各地农村危房改造、抗震改造年度计划任务6月底前全面开工，2022年春节前全面竣工，2022年春节后组织开展年度任务完成情况省级验收暨绩效评价。
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江西省危房改造补助申请流程
符合条件的朋友快去村委会申请吧！
征收集体土地，必须要向有关部门申请，在获得批准征收土地的文件后，拟申请征收土地的征收方才可以展开具体的征收工作。但是，申请征收土地也是有条件的，只有在满足了必要条件之后，那么才可以获得有关部门批复的土地征收文件，即征地批复。那么申请征收土地的必要条件是什么呢？
《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中对此做出了详细的规定。拟申请征收土地的，首先需在拟征收范围内发布土地征收预公告，告知大家征收范围、征收目的、补偿标准，补偿方式、社会保障等事项，开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，征求老百姓的意见。
其次，依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，制定征地补偿安置方案。
如果多数被征收人对补偿安置方案不满意，还需要举行听证会，并根据听证会的情况修改补偿安置方案并公告。征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限，以及反馈渠道等内容。
通过听证会等情况确定征地补偿安置方案后，需要尽快与土地所有权人、使用权人、房屋所有权人签订补偿协议。
在完成上述前期征收工作后，相关部门方可提出征收土地申请。
比如根据《浙江省土地管理条例》第四十五条规定及《江苏省土地管理条例》第三十九条规定，征收土地预公告、土地现状调查和社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记和征地补偿安置协议签订等前期工作完成后，设区的市、县（市、区）人民政府方可提出土地征收申请，报有批准权的人民政府批准。
不过，在申请征收土地期间，往往会发生很多的问题，比如被征收人对补偿标准不满意，只有个别被征收人未签订补偿协议等，那么遇到这些问题应当怎么解决呢？
其实，实践中，被征收人对补偿不满意是常有的事，但是有个别征收方在与被征收人未签订补偿协议的情况下，为了推进征收工作，往往会采取各种逼迁手段，强迫被征收人搬迁，比如对被征收房屋实施断水、断电，将被征收房屋认定为违法建筑强拆等。
但是上述这几种行为几乎都是不合法的。那么征收人应当如何做才合法呢？《浙江省土地管理条例》第43条第3款规定从操作层面解决了这个问题。根据《浙江省土地管理条例》中的规定，拟被征收土地的所有权人、使用权人在规定期限内未办理补偿登记的，相关信息按照土地现状调查公示结果确定。办理补偿登记的机构可以委托公证机构对登记情况进行现场公证。
根据《江西省征收土地管理办法》第二十条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的，设区的市、县（市、区）人民政府应当在征收土地公告发布之日起四十五日内，依据土地现状调查公示结果、征地补偿安置方案、补偿登记结果等，作出征收土地补偿安置决定并送达征收土地所有权人、使用权人，依法组织实施。
看了上述的法律规定，相信大家都明白了，未签订补偿协议的情况下，征收方需要依据土地现状调查结果等确定，或是对被征收人作出征地补偿安置决定。不过，北京圣运律师这里需要提醒大家，不管如何，如果对补偿满意，作为被征收人千万不能坐以待毙，需要及时地咨询专业律师，然后在专业律师的帮助下找到征收方的违法点，从而维护自己的合法权益。
另外就是，申请征收土地需要先与被征收人签订补偿协议，这点大家都知道，但是只有绝大多数被征收人签订了补偿协议，也就是说只有达到了地方规定的签约比例，那么才可以申请征收土地，如果绝大多数被征收人未签订补偿协议，那么则很难获得批准，所签订的补偿协议自然也就无效。
根据《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》中的规定，被征地的所有权人、使用权人等相关权利人应按征地补偿安置方案公告规定的时间和地点，持不动产权属证明等材料办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。签订协议的比例一般应不低于使用权人总数的95%。
从立法背景资料判断，新《土地管理法》立法本意是设置较高的签约比例。一些省市对国有土地上房屋征收补偿签约比例有明确规定，如上海市规定在旧城区改建上确定的签约比例不得低于80%。
总之，北京圣运律师想要告诉大家的是，土地征收事关被征收人的切身利益，无论是何种形式的征收，只要补偿标准不合理，那么建议大家最好是别在预签订补偿协议上签字，否则一旦达到签约比例，那么这份协议立即会产生法律效力，所以大家一定要格外地注意，避免造成重大损失。
虽然集体土地征收只能按照《土地管理法》中的规定实施征收，国有土地上房屋征收只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定实施征收，但这并不意味着，农村房屋或是城市郊区的房屋拆迁就只能按照集体土地性质给予被征收人补偿了，如果该农村房屋所占用的土地已经在此次征收之前被早早地划入在城市规划区内，那么，一般情况下需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定给予被征收人补偿。
而且，人民法院在关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中就曾明确指出过，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
不仅如此，相关的裁判案例中也对此有明确指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置(审理法院：重庆市高级人民法院)。
也就是说，如果相关部门已经在好多年前就将征收地块已经划在了征收范围内，但是并没有开展具体的征收工作，又或者说是当时只征收了部分房屋，又留下了一部分房屋或土地没有被征收，但后来随着社会的发展，该部分房屋的土地已经被划在了城市规划区域内，而且周边也都建起了商业楼等，那么此时若想再征收该农村房屋或是土地，一般情况下则是需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿安置了。
实践中，如果相关部门仍然以集体土地性对被征收人进行补偿，那对被征地农民来说则是很不公平的，这无法保障被征收人以后的生活。
当然，这里需要提醒大家的是，虽然土地已经被划在了城市规划区域内，补偿需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿，但是征收程序仍然需要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定进行，倘若按照国有土地上房屋征收与补偿条例中规定的程序进行，那则是不合法的。
总之，北京圣运律师最后需要告诉大家的是，实践征收中，如果有相关部门在确定征收范围几年后才正式对被征收人进行补偿的话，那么倘若还按照以前的补偿标准进行，或是还按照农村集体土地性质进行补偿，那则是不合理的，被征收人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。
众所周知，房屋拆迁评估关系着被征收人的利益，而且评估报告也常常作为征收方对被征收人进行补偿的依据。因此，无论是旧城区改造还是棚户区改造或是其他因公共利益展开的征收项目，在实际征收过程中，对被征收房屋价值的补偿都需要依法依规的进行评估。今天，北京圣运律师就为大家来介绍一下关于房屋拆迁评估的那些事儿。
首先，评估机构是由被征收人协商选定
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
据此，实践征收过程中，如果是由征收方在未经被征收人同意的情况下直接确定评估机构是不合法的。此时，被征收人就需要积极主张自己参与评估机构选择的权利，千万不要认为，谁选都是一样的，对评估结果不会有影响。
对此，北京圣运律师要提醒大家的是，如果是征收方在未经被征收人允许的情况下直接确定的，那么势必会对影响到被征收人的补偿。因此，被征收人一定要重视评估机构选择这一程序。
其次，评估机构必须要有资质
对于房屋评估机构，必须要有相应的资质，比如有依法设立并取得房地产评估机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构，只有这样具有资质的评估机构才能依法对我们的房屋进行评估。
因此，在确定评估报告之前，被征收人必须要留意一下所选评估机构是否具有评估被征收房屋的资质或是营业执照，如果发现评估机构并不具有相应的资质，则可以向有关部门提出来。
应选择对被征收人较为有利的评估方法进行评估
《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
据此，住宅拆迁的一般情况下应当选择市场比较法进行评估。但是在实际征收过程中，常有征收方以成本法的方法对被征收房屋进行评估，这显然是不合法的，这样一来，则无法保障被征收人的合法权益。所以，当被征收人遇到，评估机构工作人员以这种评估方式来评估被征收房屋价值时，一定要及时的提出的。
再者，估价师必须入户实地查勘
《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
也就是说，估价师在对被征收房屋进行评估之前，一定要入户实地查勘，而且就调查的状况需要与被征收人进行确认，不能足不出户的只看两张照片或是听别人说说就出具一份评估报告，试想一下，一个不曾见过被征收人房屋的评估人员作出的评估报告怎么可能显示出真正的公平结果呢？
因此，实践中，如果征收方送达的分户评估报告是以这种方式作出来的，那么，被征收人可拒绝签收，同时可及时的向有关部门反映或是向法院起诉维权。
最后，评估报告内容必须要完整
一份合法的评估报告必须要有以下这些内容：1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件以及估价师的签名和评估机构的公章。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
如果征收方只是在评估报告上填写了补偿数额，而没有公章、签名或是上述内容中任何一项，那么初步判断这份评估报告是不合法的。
评估报告影响着被征收人的切身利益，因此诺律师提醒大家，如果对评估报告不满意，一定要及时的采取措施来维护自己的合法权益。
张某某是某村村民，该村的村委会在未经村民同意的情况下，就强迫村里的一些村民将村里的一百多亩土地流转给了相关部门通过招商引资来的企业。其中，张某某家的三亩多耕地因张某某不同意流转，相关部门就组织人力、物力强制清除了地上附着物，同样强行流转给了该企业。
张某某认为相关部门的做法侵害了自己的合法权益，于是，张某某决定通过法律途径来维护自己的合法权益。相关部门强行圈地后，张某某向法院提起了诉讼，但是结果却不尽如人意。随后，张某某委托了北京圣运律师，希望北京圣运律师能帮助自己维护其合法权益。
北京圣运律师介入案件后，第一时间前往张某某所在地进行调查、走访，并根据张某某所提供的证据初步判断，张某某的土地属于基本农田，按照法律上规定的，基本农田上是不可以发展养殖业的，因此，村委会和相关部门的行为已经严重违反了相关的法律规定，侵害了老百姓的相关权益。
实践中，类似于张某某遭遇到的这种现象有很多，但村委会未经村民同意，擅自将土地流转出去，或是强迫村民将土地承包经营权流转给开发商、企业或是个人，甚至是直接给卖了的这种做法则是不合法的。
土地流转纠纷解决办法
因此，广大村民们要是遇到了以上违法行为，一定要及时地采取以下几种方法：
一是举报。土地流转中若发现村委会私自流转土地等，那么村民们可以第一时间向上一级人民政府反映，要求相关部门立即查处违法行为。
二是沟通、协商。村委会的行为侵害了自己合法权益时，村民可以先与对方进行协商、沟通，这也是最直接的办法。
三是调解。在与村委会协商、沟通无果后，村民可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等进行调解。
四是申请仲裁。若以上三个办法都没有解决问题，那么第四个办法就可以派上用场了，及时地向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。
五是向法院起诉。最后一个办法或许是最为管用的，就是向人民法院直接提起诉讼。
《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十三条规定：土地经营权流转发生争议或者纠纷的，当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等进行调解。
当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。
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