北京市北京圣运律师事务所谈征地拆迁中的这些陷阱，你都能识破吗？，征地拆迁常见问题及解决办法:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈征地拆迁中的这些陷阱，你都能识破吗？，征地拆迁常见问题及解决办法

更新时间:2025-05-09 01:26 发布:2024-10-09 15:34 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈征地拆迁中的这些陷阱，你都能识破吗？,征地拆迁过程中，每个征收环节对被征收人来说都非常重要，每个征收程序是否合法也关乎着被征收人的切身利益。实践中，有的征收方为了尽快完成征迁工作，降低拆迁成本，会使用一些手段，

北京市北京圣运律师事务所谈征地拆迁中的这些陷阱，你都能识破吗？，征地拆迁常见问题及解决办法

一、北京市北京圣运律师事务所谈征地拆迁中的这些陷阱，你都能识破吗？，征地拆迁常见问题及解决办法

　　征地拆迁过程中，每个征收环节对被征收人来说都非常重要，每个征收程序是否合法也关乎着被征收人的切身利益。实践中，有的征收方为了尽快完成征迁工作，降低拆迁成本，会使用一些手段，欺骗被征收人签字，下面大家一起来看看。

　　宣传册代替公告

　　根据相关法律规定征迁中被征收人有知情权，征收方应将：征收范围、用途、补偿方式、批准文件等材料依法公告，但在实践中，被征收人看到的不是有落款和红章的正式文件，而只是一张宣传册，对本应公告的内容只字未提或刻意模糊处理。

　　对此被征收人不能盲目签字，可以到当地相关部门或省市征地信息平台查询当地的征地拆迁项目是否有征地批文。

　　村委会作为被征收代表与征收方进行谈判

　　在农村，村委会作为全村村民的组织者，引导全村的利益与发展。在一些政策中也充当上传下达的角色，是政府与村民之间沟通的桥梁。但是在征地拆迁中村委会是没有职权代替被征收人进行谈判的。

　　签订空白协议

　　签订空白协议，风险是非常大的，如果协议上面没有具体的补偿金额，打款日期，甚至没有征收方的盖章等就存在很大问题。被征收人一旦签了这张空白协议，那么就会陷入被动，最终补偿也很有可能就不是之前所谈好的。

　　所以，如果征收方拿着未填好的协议时，一定要注意，必须要求将所有金额或条例都落实到纸上，其次签好的协议要留存一份原件。不可全部都让征收方带走。

　　施压逼迁

　　比如断水、断电、断路等方式，使被征收人的日常生活受到影响，逼迫被征收人不得不尽快签字搬离。但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。所以，若被征收人遇到逼迁情况时，要及时提起诉讼进行维权。

　　认定违建，强制执行

　　为了降低对被征收人的补偿，以“违建促拆迁”经常发生。一般违建有三种形式：1.不符合规划；2.土地使用权违法；3.临时建设期满。

　　但被征收人要注意，即使涉案房屋被认定为违法建筑需要拆除的，也需要相关部门办理调查、鉴定、责令限期拆迁、催告、发布执法文件、强拆等法律手续，不可直接强制拆除。

二、北京土地征收律师谈在征地拆迁中为什么会出现以租代征这种情况？以租代征合法吗？

　　在征地拆迁中，以租代征的占地行为并不少见。所谓的以租代征就是通过租赁的方式实际占用土地，换句话说就是，以租代征是相关部门为了规避审批手续而采取的一种手段，答应每年只给农民每亩一千多元，甚至更少的租赁费来达到最终的征收目的。

　　那么，以租代征是否合法呢？或是者说通过“以租代征”的方式来永久占用农民老百姓依法享有承包土地经营权的土地是否合法呢？

　　答案是当然是不合法的。

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　也就是说，因公共利益需要占用农民土地的，必须要办理农用地转用审批手续，倘若征收的土地为永久基本农田，或是耕地超过了三十五公顷，其他土地超过了七十公顷的话，一般情况下，征收方必须要拿到国务院作出的批复文件之后才可以实际占用土地。

　　那么，在土地征收中，相关部门为什么会通过以租代征的方式来实际占用农民老百姓的土地呢？

　　其实，其目的是很明显的，一般大概有两点，一点是，想低成本完成征收，第二点则是我们前面已经提到过的，就是想规避审批手续。

　　想必大家有都知道，土地征收会涉及巨大的利益，所以极个别的征收方为了减少征收成本，往往就会以各种“手段”来压制补偿标准，比如我们常见的就有将房屋认定为“违法建筑”或是“危房”，要么就是联合村委会或是村民小组，通过以租代征的方式来降低补偿标准，即每年每亩只给予农民一、两千块钱的租金来实现征收目的。

　　其次就是，土地征收是一项大型活动，不仅涉及的人民群众多，面积广之外，其程序也非常的复杂繁琐，尤其是在办理审批手续这块，自新《土地管理法》实施以后，相关部门要想拿到土地，实际占用土地，就必须要按照《土地管理法》中规定的程序在完成征收前置工作以后，才可以向有权批准机关申请征收土地。

　　但从申请到拿到地有关部门作出的批准文件，往往需要很长的一段时间，这对相关单位，建设单位来说其实是非常要命的，因为这意味着每耽搁一天，那么就要多“烧”一天的钱。所以，许多征收方为了能尽早地实现征收目的，就会通过“以租代征”的方式，直接占用土地。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在土地征收中，只要遇到相关部门以租代征，一定要提高警惕，这种行为是法律明文禁止的，这在《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中有明确的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。而且，不少地方出台的相关法律法规中也都对“严禁通过以租代征的方式实际占用土地”等作出了明确的法律规定。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，在土地征收中，广大被征地农民一定要审查相关部门的征收程序是否合法，如果发现他们什么文件也没有就占用土地，那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师，及时地向土地管理法部门举报、投诉，要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为，或是要求查处相关部门违法占地行为，并在专业律师的帮助下，要求他们退回通过以租代征形式占用的土地。

三、北京圣运拆迁律师谈仅口头告知当事人不主动拆除的后果，被判违法

　　2011年12月，村民委员会与李先生签订了《土地承包经营权转让合同》，该合同中约定将xx组的590亩土地转让给李先生经营。李先生取得土地后，建设了温室大棚和节能日光温室。后李先生与段先生又签订了《土地温棚经营权流转合同》，该合同中约定，流转时间是30年。

　　2018年9月，相关部门制定了《开展“大棚房”专项清理整治行动实施方案》，于同年10月制定《开展“大棚房”专项清理整治行动工作方案》，后又于同年11月制定《开展“大棚房”专项清理整治行动整治整改拆除方案》，决定对段先生承包的温棚进行强制恢复，依法拆除。

　　2018年11月，相关部门组织人员强制拆除了段先生的苗棚。段先生认为，自己辛辛苦苦种植的温棚就这样被相关部门给损毁，严重侵害了自己的合法权益。于是为了维护自己的合法权益，段先生将自己遭遇到的事情反馈给了北京圣运律师，并委托北京圣运律师帮助自己。

　　北京圣运律师介入到该案后，随即前往段先生所在地进行了走访、调查，通过所获得的相关证据材料，在北京圣运律师分析之后，指导段先生向法院提起了行政诉讼，请求法院确认相关部门强制拆除温棚的行为违法。

　　在庭审中，相关部门辩称，段先生并非是本案的适格起诉主体，段先生通过签订流转合同对蔬菜大棚进行使用，其并不是该大棚的所有权人，不具有原告资格，再者，其是按照“大棚房”专项清理整治的实施方案对大棚进行拆除，所以其行为不存在违法性。

　　针对本案，北京圣运律师作出如下判断：

　　1、段先生是本案的适格原告

　　段先生与李先生签订流转合同，该流转合同中虽约定了土地流转费和设施建设费，但是并没有明确具体的数额。另外，该温棚流转时包括蔬菜大棚、看护管理房和苗棚，相关部门拆除苗棚，势必影响到段先生的正常使用。所以，段先生与相关部门的拆除行为具有利害关系。因此，段先生是本案的适格原告。

　　2、相关部门拆除程序违法

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　但是，在拆除时，相关部门应当要依法进行。《中华人民共和国行政强制法》第三十四条至第三十八条、第四十四条规定，行政机关实施行政强制执行行为之前，应当以书面形式催告当事人履行义务，并给予当事人陈述和申辩的权利；经催告后，当事人逾期仍不履行且无正当理由的，行政机关应当作出书面的强制执行决定送达当事人。

　　然而本案中，相关部门在拆除之前仅口头告知段先生等农户不主动拆除的后果，并没有依法作出行政处罚决定书，亦未进行催告，告知当事人享有的陈述权、申辩权等，随后便直接强制拆除了段先生的苗棚，该拆除程序显然违反了上述法律规定。

　　最终，法院采纳了北京圣运律师的代理意见，确认相关部门强制拆除段先生苗棚的行为违法。

　　2018年9月，农业农村部，自然资源部两部委下发了关于清理大棚房，遏制农地非农化的方案的通知，该通知中指出，重点清理整治工商资本和城市居民到农村非法占用耕地变相开发房地产和建设住房行为。清理整治范围主要包括以下三类问题：

　　（一）在各类农业园区内占用耕地或直接在耕地上违法违规建设非农设施，特别是别墅、休闲度假设施等。

　　（二）在农业大棚内违法违规占用耕地建设商品住宅。

　　（三）建设农业大棚看护房严重超标准，甚至违法违规改变性质用途，进行住宅类经营性开发。

　　且通知下发之后，短短的时间内，仅仅是京津冀就拆除或整改大棚房项目1854个、棚数3.01万个，涉及土地面积2697亩。但是在整治大棚房时也应当要避免一刀切地行为，也应当要依法拆除，不能说想拆就拆，不给当事人申辩、救济的机会。

　　因此，实践过程中，如果遇到相关部门一刀切的将自己的大棚强制拆除，那么当事人一定要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。

四、拆迁补偿协议能直接签吗？如果不签会遇到哪些情况？

　　在征地拆迁过程中往往会因各种原因使双方矛盾有所激化，其中补偿是征地拆迁过程中最大的问题，也是最难以解决的问题。真正在实践过程中，因补偿没谈拢发生的强拆事件非常的多，对此很多被拆迁人在征地拆迁中承受着很大的压力。

　　近日，有不少的被拆迁人咨询到：拆迁相关人员拿着补偿协议让我签字，我能签吗？

　　在征地拆迁中，被拆迁人首先应该要明白签补偿协议上面的字意味着什么？在实践拆迁中，补偿协议一般都是由相关部门拟定好之后再拿给被拆迁人的，房屋征收部门与被拆迁人就补偿方式、补偿相关金额以及支付期限、产权调换面积、地点临时安置补助费、过渡期限补偿安置事项等达成一致意见后，如果此时被拆迁人选择签订该补偿协议，那么就意味着被拆迁人同意拆迁方所作出的这份补偿，但要注意，被拆迁人在签字之后，补偿协议就产生了一定的法律效应，此时如果被拆迁人觉得补偿不合理了反悔了，那都是无可奈何的。

　　其次，就是被拆迁人在签补偿协议之前要想明白补偿是否合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。且补偿不能低于被拆迁人拆迁之前的生活水平，必须要参考周边类似房屋市场价。

　　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

　　再者，对于选择补偿方式，法律是有规定，被征收人是有权自己选择补偿方式的，且法定的补偿方式包括两种，一种是货币补偿，另一种是产权调换。

　　因此，如果对拆迁方作出的种种行为，被拆迁人在一定程度上有所满意的话，是可以在协议上面签字。可如果拆迁方作出的补偿，自己不满意的话且有不合法的行为，被拆迁人是可以拒绝签补偿协议的。

　　不过拒绝签补偿协议后，拆迁方可能会采取逼签比如对被征收人采取断水、断电、打砸、破坏等手段；动员已经签署补偿协议的亲友或街坊邻居对被征收人进行集体语言攻击或言语谴责、找一些社会闲散人员天天上门找你签字等。如果遇到这些行为，被拆迁人一定要冷静，切勿冲动，切勿使用暴力行为与对方对抗，必须要先保护好自身财安全及家人的安全，可积极的收集相关证据，如征地拆迁中的相关文件，录音视频等，通过合法手段维护自己的合法权益。

五、最高法谈村民转为城镇户口后，宅基地或承包地已被收回，能否享受原集体组织成员安置标准

　　【裁判要旨】

　　村民转为城镇户口后，已不依赖于集体土地生活，不再尽集体经济组织成员义务，不再是原集体经济组织的成员，其主张应享受原集体经济组织成员成员安置标准，明显没有事实根据和法律依据。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申8313号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）雷利君。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）林立军。

　　再审申请人暨上述两再审申请人的委托代理人（一审原告、二审上诉人）林昔珍。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省长沙市开福区人民政府。住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉北路开福区政府机关大院。

　　法定代表人刘拥兵，区长。

　　行政机关负责人杨光华，副区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省长沙市自然资源和规划局开福区分局。住所地：湖南省长沙市开福区华章路**。

　　法定代表人刘军，局长。

　　行政机关负责人黄宏，副局长。

　　委托代理人刘晓，该局工作人员。

　　原审第三人湖南省长沙市开福区征地拆迁事务所。住所地：湖南省长沙市开福区政府大院内。

　　法定代表人胡宇，所长。

　　委托代理人陈新洋，该所工作人员。

　　委托代理人仇艳萍，湖南百信律师事务所律师。

　　再审申请人林昔珍、雷利君、林立军（以下简称林昔珍等三人）因诉被申请人湖南省长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）、湖南省长沙市自然资源和规划局开福区分局（以下简称开福区资规局）及原审第三人湖南省长沙市开福区征地拆迁事务所（以下简称开福区征拆所）房屋征收补偿行政协议一案，不服湖南省高级人民法院于2019年3月29日作出的（2018）湘行终1245号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。

　　林昔珍等三人申请再审称：1.《湖南省常住户口管理办法》已经明确取消农业户口与非农户口的区分，本案中拆迁补偿安置仍然按农业户和非农业户口区别补偿，明显错误。2.林昔珍等三人虽在1992年转为非农户口，但在竹隐村（现竹隐社区）内一直有住房、宅基地、田地、林地等，且未被纳入城镇社保体系，应当是集体经济组织成员，并享受村民的安置标准。3.竹隐社区已同意认定林昔珍等三人为农业户。请求再审本案，撤销一、二审判决。

　　开福区政府提交意见称:1.征收集体土地要对失地农民给予基本保障，故开福区政府区分农业户和非农业户进行补偿安置。2.林昔珍等三人早已转为非农业户口，纳入城镇社会保障体系，且竹隐社区也认为其不是集体经济组织成员。林昔珍等三人要求享受集体经济组织成员的安置标准，没有事实和法律依据。3.林昔珍等三人因开福区捞刀河路项目得到的补偿和安置均符合法律和政策规定，且已经领取完毕。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　开福区资规局提交意见称：1.开福区捞刀河项目的集体土地征收程序合法。2.开福区资规局委托开福区征拆所承担征地过程中的技术性和事务性工作，具备签订《房屋拆迁补偿协议书》的主体资格。3.对林国成(林昔珍、林立军之父，雷利君之夫)户的房屋拆迁补偿均符合法律法规和政策的规定，且签订协议系双方真实意思表示，林昔珍等三人也全额领取了补偿款。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　开福区征拆所提交意见称：开福区征拆所与林国成户签订《房屋拆迁补偿协议书》符合法律、法规和政策的规定，且协议系双方真实意思表示，林昔珍等三人也全额领取了补偿款。请求驳回林昔珍等三人的再审申请。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《长沙市征地补偿安置条例》第二十三条规定，拆除非农业户及按照本条例采取货币安置的农户的住宅，除按照本条例第二十二条的规定补偿外，另按照合法建筑面积给予一定的购房补助。对实行货币安置的农户，还应按农业人口数量增加一定的购房补助。本案中，林昔珍等三人原为长沙市开福区新港镇竹隐村村民，全家于1992年随林国成迁入长沙市雨花区圭塘街道长重社区，转为非农业户口。2000年左右，林国成户在其原宅基地的基础上重建房屋。2013年5月8日，开福区政府发布征收土地方案，征收包括林国成户房屋在内的土地用于开福区捞刀河路项目建设。同年8月4日，林国成户与开福区征拆所签订房屋拆迁补偿协议，约定拆迁补偿价款、付款方式、腾地时间、过渡时间及奖励金额等事项，并由林立军签字盖章。因征地拆迁政策的调整，开福区征拆所分别于2013年10月29日、12月3日两次与林国成户签订征地补偿补充协议，上述补偿协议约定的款项均已领取完毕。2015年10月27日，林国成户与开福区征地办签订了《申购保障住房意向书》，并支付了房屋预付款。以上事实表明，上述补偿协议是双方自愿签订，并不违反法律、法规及政策规定，补偿款项也已发放到位。林国成户亦依据上述补偿协议的约定，签订了申购保障住房意向书，支付了购房款。因此，上述补偿协议合法有效，一、二审判决驳回林昔珍等三人的诉讼请求并无不当。

　　关于林昔珍等三人主张其是竹隐社区集体经济组织成员，应享受集体经济组织成员安置标准的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日起施行）第二十六条第三款规定，承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。本案中，林国成户早已于1992年举家迁往长沙市雨花区圭塘街道长重社区，其承包地依法应当被村集体收回。竹隐社区居委会也出具证明，证实林国成户的户口迁出后，承包地已被集体收回，该户亦未尽集体经济组织成员义务，已不是该集体经济组织成员。可见，林国成户户口迁入设区的市，转为非农业户口后，已不依赖于集体土地生活，不再是原集体经济组织的成员。另外，林昔珍等三人于拆迁前将户口迁至长沙市开福区新港镇大塘基**，并未迁入竹隐社区，且户口性质仍为非农业。林昔珍等三人主张其为竹隐社区集体经济组织成员，应享受其成员安置标准，明显没有事实根据和法律依据。

　　综上，林昔珍等三人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回林昔珍、雷利君、林立军的再审申请。

　　审判长寇秉辉

　　审判员杨志华

　　审判员田心则

　　二〇一九年十一月二十六日

　　法官助理梁滨

　　书记员陈健

　　来源：专注行政法