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房屋拆迁律师谈收到"责令限期拆除决定书"后应该做好这五点，责令限期拆除是什么行政行为?

更新时间:2025-05-07 17:29 发布:2024-10-09 17:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋拆迁律师谈收到"责令限期拆除决定书"后应该做好这五点,在征地拆迁中，被征收人要是与征收方就补偿事宜达不成一致意见时，那么就会收到责令交出土地决定书或是限期拆除决定书，尤其是责令限期拆除决定书，但一旦收到这样一份文件，那么则意味着被征

房屋拆迁律师谈收到"责令限期拆除决定书"后应该做好这五点，责令限期拆除是什么行政行为?

一、房屋拆迁律师谈收到"责令限期拆除决定书"后应该做好这五点，责令限期拆除是什么行政行为?

　　在征地拆迁中，被征收人要是与征收方就补偿事宜达不成一致意见时，那么就会收到责令交出土地决定书或是限期拆除决定书，尤其是责令限期拆除决定书，但一旦收到这样一份文件，那么则意味着被征收人的房屋十有八九是被认定为违法建筑了。

　　近日，有一位西昌的当事人咨询律师说，自己家前年遇上了拆迁，但是之后的半年月内一直在与征收方协商补偿，可一直没有协商成功，后来征收方说征收项目不能耽搁，于是叫我们赶紧签字，要不然就按违法建筑给予赔偿。没隔几天，征收方果然对他们作出了责令限期拆除决定书，限期他们三天内搬迁，要不然就强制拆除...后来房屋被强拆了

　　对此，北京圣运律师提醒大家，不论是收到责令限期拆除决定书还是责令交出土地决定书，万不可对该文件有任何的怠慢，面对这种情况，对咱被征收人来讲，什么都不做是最不可取的维权方法，这样只能眼睁睁地看着房屋被拆。一般对被征收人比较有利的做法有以下几点：

　　1、看看限期拆除决定书是谁做出的

　　一般而言，可以做出该文件的部门是城乡规划主管部门或是乡、镇人民政府。根据《城乡规划法》中的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》中指出，城乡规划行政处罚裁量权，是指城乡规划主管部门或者其他依法实施城乡规划行政处罚的部门，依据《城乡规划法》第六十四条规定，对违法建设行为实施行政处罚时享有的自主决定权。

　　因此，实践中如果做出该文件的部门是其他部门比如村委会，那么该文件的合法性就待商榷，此时，被征收人可以第一时间向有关部门反映或是举报，若被征收人不知道该文件是否有问题，那么建议当事人及时咨询专业律师。

　　2、该文件是否是按法定程序做出

　　在征地拆迁中，相关部门作出每一份文件都必须要按照法定程序做出，比如有没有告知被征收人该行政处罚决定的事实、理由和法律依据；有没有告知被征收人享有的陈述、申辩权；有没有告知被征收人救济方法（即申请行政复议和行政诉讼的法定时间等）。

　　根据《行政强制法》中的有关规定，在行政机关作出强制执行决定前，应当要以书面的形式催告当事人履行义务，告知当事人有陈述申辩的权利。并载明履行义务的期限；履行义务的方式；涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；当事人依法享有的陈述权和申辩权。

　　如果相关部门未按法定程序做出该文件，未保障被征收人陈述、申辩权等，那么则是不合法的，当事人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　3、限期拆除决定书内容是否合法

　　一份合法的责令限期拆除决定书中应当要载明行政相对人、标的、日期、救济途径等内容。因此，被征收人在收到责令限期拆除决定书时，一定要审查该文件上面是否有上述内容，或是是否有相关部门的公章，是否是以书面形式依法送达给被征收人的，如果没有，那么大致可以认为该文件是不合法的，当事人可以向有关部门举报或是采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　4、判定自己的房屋是否真的是违建

　　实践中，合法建筑一般是获得了相关部门的批准，取得了建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，如果被征收人在建设之前获取了上述证件，那么征收方对被征收人作出限期拆除决定书很可能就是他们以拆违促拆迁的惯用套路。

　　若被征收人没有上述这些规划许可证等证件，那么则需要弄清楚自己房屋所建设的时间，查看是否是因历史遗留问题造成的没有相关文件，如果是因历史遗留问题导致的，那么征收方将房屋认定为违法建筑也是不合法的，此时被征收人可以先收集相关证据，向有关部门反映维护权益。

　　5、收到限期拆除决定书后及时起诉维权

　　被征收人在收到限期拆除决定书后，如果对该文件不服，认为征收方对其做出这样一份文件损害了自己的权益，那么建议被征收人及时地采取有效措施，比如可以先咨询专业拆迁律师，向当地的行政机关申请政府信息公开获取与征地拆迁相关的材料，找到征收方的违法点，然后向有关部门申请行政复议（60天内），或是向法院提起行政诉讼（6个月内），避免房屋被征收方违法强制拆除。

　　总之，北京圣运律师最后要说的是，不论收到什么文件，只要认为它不合理、不合法，对自己的权益产生了极大的影响，那么被征收人都需要注重起来，避免房屋被强拆，给自己造成没必要的损失。

二、征地中被强制传唤，律师紧急向省委政法委等部门发送律师函，保障村民权益

随着社会的不断发展，修建铁路、高速、高铁、扩建道路或是发展矿业等需要占用老百姓土地，所以，这两年，遇到征地拆迁的老百姓也是越来越多。按理说，土地征收涉及老百姓权益，应当依法进行，保障当事人各项权益。

但从实践中来看，侵害被拆迁人权益的问题仍然存在，比如未发布土地征收公告，未进行土地现状调查，未与被征收人就土地现状调查结果共同确认等就强行占用集体土地，强制拆除老百姓住宅。

位于池州市贵池区青山村的xx项目系在2016年初期完成采矿权挂牌出让，随着矿业生产安全区的划定，部分村民的集体农用地和住宅被划入拆迁。但是在此次征收拆迁中，村民并没有见到任何的征地批文和征地公告。于是，村民认为，此次征收侵害了自己的合法权益，为了维护自己的合法权益，村民在多方比较方之下委托了北京圣运律师。

北京圣运律师介入案件后，第一时间前往实地调查，走访，收集相关的证据材，并且根据此次的调查走访，北京圣运律师可以确认，此次征收并没有保障村民的确认权、听证权、知情权等，征收存在重大的违法行为。可是就在北京圣运律师处理案件的过程中，当地公安局的相关工作人员以所谓的参与法律维权事由突然对村民汪某进行了强制传唤，并且相关工作人员并没有向家属出具任何的书面手续。次日，汪某的父亲去当地派出所询问情况时也被强制“协助调查”。

与此同时，其他村民也被相关部门多次控制，并以此逼迫村民签订拆迁协议，退出集体维权。

面对相关部门滥用职权、胁迫群众、干扰律师正常执业的行为，北京圣运律师紧急向省委政法委、省公安厅等部门发送律师函，要求责令相关部门停止违法乱纪行为。同时，又针对征地拆迁中的违法问题，北京圣运律师也随即指导村民向有关部门申请了政府信息公开。

通过所获得的文件材料，北京圣运律师依次向有关部门和法院提起了行政复议和行政诉讼，阻止了相关部门强制拆除的工作，拒绝相关部门不合理的补偿方案，基本保障了村民的正常生活。

根据《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》中的规定，申请征地的，市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布土地征收启动公告。征收土地启动公告应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布。公告内容包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等。

土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况，同时就土地现状调查结果应当与被征收人共同确认。

同时，方案拟定后，市、县人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，听取被征收土地的农村集体经济组织成员的意见，公告时间不少于三十日。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市、县人民政府应当组织听证。

就本案而言，相关部门在未发布征地公告，没有与当事人共同确认土地现状调查结果，未保障被征收人知情权，未履行法定程序的情况下，便胁迫村民签订补偿协议，显然是不合法的。对此，北京圣运律师提醒大家，实践中，不论征收主体是谁，只要有侵害村民合法权益的行为，村民都可以及时地咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。

三、北京圣运律师说法|住宅、企业、养殖场拆迁，在评估时要注意这5大点

四、宅基地转让后遇拆迁反悔，即使宅基地转让协议无效，买受人签订的补偿安置协议仍有效

　　宅基地转让后遇拆迁反悔，即使宅基地转让协议无效，买受人签订的补偿安置协议仍有效

　　裁判要旨

　　即使双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但原告在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认政府与买受人签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如原告仍对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

　　文章正文

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2017）最高法行申6998号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）李红，女，汉族，1969年3月16日出生，住河南省郑州市中原区。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市中原区人民政府，住所地河南省郑州市中原区桐柏路200号。法定代表人乔耸，该区人民政府区长。再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张坤法，男，汉族，1957年5月7日出生，河南省许昌市庄。

　　李红因诉郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）、张坤法确认行政行为无效及补偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2016）豫行终2471号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长，审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　李红申请再审称:一、张坤法与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕，房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人，张坤法对本案所涉房产和宅基地不具有物权。中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》，侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权；二、在郑州市中原区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下，原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据，显然错误；三、中原区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动，并与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定，以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》的相关要求；四、张坤法未对再审申请人的房屋进行重新改建，且其没有任何证据进行佐证。即使张坤法对再审申请人的房屋进行改建，在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下，也是非法行为，并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属；五、原审判决适用法律错误，行政民事法律关系逻辑混乱。请求：一、撤销（2016）豫71行初91号行政判决和（2016）豫行终2471号行政判决；二、改判确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效；三、改判中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元（过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日）和本案诉讼费用100元；四、将本案发回重审。

　　本院经审查认为：根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。

　　另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。

　　虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

　　综上，李红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人李红的再审申请。

　　审判长　阎　巍

　　审判员　刘雪梅

　　审判员　梅　芳

　　二〇一七年十二月二十八日

　　法官助理朱瑞强

　　书记员曲飘原

　　来源：专注行政法

五、最高法院按例谈集体土地上房屋纳入城市规划区范围，权利人户籍转为城镇户口，如何征收补偿？

　　【裁判要点】

　　当事人房屋所在区域纳入城市规划区范围，其户籍也转为城镇户口，但当时尚没经过依法征收，参照国务院法制办公室、国土资源部联合发布的《关于对<中华人民共和国土地管理法实施条例>第二条第（五）项的解释意见》（国法函﹝2005﹞36号）的规定，其房屋所在集体土地性质并未发生改变，仍系集体土地上的房屋，仍需按集体土地征收程序进行征收补偿。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政赔偿裁定书

　　（2019）最高法行赔申1267号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李静，女，1976年2月3日出生，回族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安徽省蚌埠市龙子湖区人民政府，住所地安徽省蚌埠市治淮路706号。

　　法定代表人：马瑞，该区人民政府区长。

　　再审申请人李静诉蚌埠市龙子湖区人民政府（以下简称区政府）行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院（2018）皖行赔终164号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员马鸿达、审判员聂振华、审判员袁晓磊参加的合议庭，对本案进行了审查，本案现已审查终结。

　　李静申请再审称，1.根据《确定土地所有权和使用权若干规定》第十四条的规定，因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。李静的房屋所在区域在2001年就纳入城市规划区范围，属于城中村，李静的户籍也转为城镇户口，耕地早已被征收完毕，完全脱离农业的生产，故龙子湖区政府应按照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。2.龙子湖区政府在2013年2月发布公告，公布了《滨河花园A地块国有土地上房屋征收补偿方案》。该方案将A地块全部范围内的房屋纳入征收范围。同一地块上性质相同的房屋不能采取不同的标准，故对李静的房屋应按照国有土地上房屋标准进行赔偿。请求撤销原审判决，判令龙子湖区政府对李静的房屋按照国有土地上房屋的补偿标准给予赔偿。

　　本院经审查认为，李静称其房屋所在区域在2001年就纳入城市规划区范围，李静的户籍也转为城镇户口，但当时尚没经过依法征收，参照国务院法制办公室、国土资源部联合发布的《关于对<中华人民共和国土地管理法实施条例>第二条第（五）项的解释意见》（国法函﹝2005﹞36号）的规定，其房屋所在集体土地性质并未发生改变。《滨河花园A地块国有土地上房屋征收补偿方案》中明确规定方案系针对该土地块内国有土地上房屋征收而制定，李静的房屋系集体土地上的房屋，不适用该方案。安徽省人民政府2011年作出征地批复，龙子湖区政府在集体土地征收实施过程中将李静的房屋违法拆除，原审法院参照《蚌埠市市辖区集体土地征收拆迁补偿暂行规定》（蚌政﹝2009﹞2号）、《蚌埠市市辖区集体土地征收拆迁补偿安置规定》（蚌政﹝2013﹞38号）、《蚌埠市人民政府关于调整蚌埠市集体土地上青苗房屋及地上附着物征收补偿标准的通知》（﹝2016﹞19号）的标准计算赔偿数额，并无不当。

　　综上，李静的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回李静的再审申请。

　　审判长马鸿达

　　审判员聂振华

　　审判员袁晓磊

　　二〇一九年十二月三十一日

　　法官助理李慧

　　书记员唐晓燕

　　来源：行政法报