征地补偿纠纷律师谈对征地补偿、安置方案不服怎么办？可采取这两种方法，征地安置补偿决定:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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征地补偿纠纷律师谈对征地补偿、安置方案不服怎么办？可采取这两种方法，征地安置补偿决定

发布:2024-10-10 12:55 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地补偿纠纷律师谈对征地补偿、安置方案不服怎么办？可采取这两种方法,根据《土地管理法实施条例》中的规定，需要征收土地的，相关部门认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当要发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估

征地补偿纠纷律师谈对征地补偿、安置方案不服怎么办？可采取这两种方法，征地安置补偿决定

一、征地补偿纠纷律师谈对征地补偿、安置方案不服怎么办？可采取这两种方法，征地安置补偿决定

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，需要征收土地的，相关部门认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当要发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，县级以上地方人民政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案。

　　该征地补偿、安置方案应当公平合理。但是在实践征收过程中，许多被征收人对相关部门拟定的征地补偿、安置方案不满意，认定该补偿方案有失公平，那么作为被征收人，如果对征地补偿、安置方案不满意要怎么办呢？可不可以申请行政复议呢？

　　对征地补偿安置方案不满意可申请听证

　　一般情况下，如果被征收人对征地补偿、安置方案不满意，那么则可以先向相关部门申请听证。根据《土地管理法实施条例》中的规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。

　　《土地管理法》第四十七条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　若对修改后的补偿安置方案仍有异议可以申请行政复议

　　如果相关部门根据听证会的情况修改了补偿安置方案，但被征收人仍然不满意时，那么则可以借助法律途径向有关部门申请行政复议。下面我们就以案例的形式来为大家浅析一下

　　刘先生的土地因当地xx项目的需要被征收了，但是刘先生认为该征地补偿安置方案侵犯了自己的合法权益，于是向相关部门申请了行政复议，请求确认相关部门批准的xx号批复的行政行为违法，并依法撤销关于征收xx镇集体土地的补偿安置方案。

　　2017年5月26日，相关部门作出不予受理行政复议申请决定书并于当天通过邮寄方式向刘先生送达该决定书，该决定书中认为，关于征收xx镇集体土地的补偿安置方案及批复不是具体行政行为，故该复议请求不属于行政复议受案范围。随后，刘先生针对该复议决定书向法院提起了行政诉讼。

　　但是一、二审法院驳回了刘先生的起诉，刘先生向最高院申请了再审称，首先涉案的补偿安置方案是具体行政行为，且侵害了其的合法权益。其次，一审法院认定该补偿安置方案应视为具体行政行为，却以其所提交的证据未能证明其合法权益受到侵害为由，认定其提出的行政复议事项不属于复议范围，属认定事实错误。再者，二审法院认为征收集体土地安置补偿方案，是安置补偿前的过程性行为，不单独产生法律效力，不属于行政复议范围，亦属于认定事实错误。

　　针对本案，最高院认为，根据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。国务院法制办公室《关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知》中的规定，被征地集体经济组织和农民对有关市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案不服要求裁决的，应当依照行政复议法律、法规的规定向上一级地方人民政府提出申请。根据上述规定，被征收人对征地补偿、安置方案不服的，可以向批准征收安置补偿方案的上一级地方人民政府申请行政复议。

　　因此，根据前述规定，对于补偿安置方案不服的，在符合法定条件的情况下，复议机关应当予以受理。可是本案中，相关部门在未查明刘先生是否符合法定申请条件，即简单地以被诉《关于征收xx集体土地的补偿安置方案》及批复不是具体行政行为为由作出不予受理行政复议的决定，明显适用法律不当。而一审法院以刘先生提交的证据未能证明其合法权益受到侵害为由，驳回其起诉，二审法院以征收集体土地安置补偿方案是安置补偿前的过程性行为，不属于行政复议范围为由，驳回上诉，均适用法律错误。最终，最高院撤销了xx号判决，将本案发回了河南省高级人民法院重审。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，不论是在集体土地征收中还是国有土地征收中，一旦遇上补偿不合理或是对征地补偿安置方案不满意，一定要及时地提出自己的意见，及时地申请听证或是咨询专业拆迁律师，让律师帮助自己，争取合理的拆迁补偿。

二、北京土地征收律师谈相关部门缩减新生儿补偿安置面积合法吗？

　　近日，有一位反映说，自己家几年前就拆迁了，当时也签订了补偿协议，但是在补偿协议签订后的一个星期内了解到邻居家的拆迁补偿款竟然比自己高，其与邻居家的情况几乎一样，可是补偿却远远低于他们。

　　还有一位当事人说，虽然自家孩子出生后，征收方也将孩子纳入补偿对象，可是相关部门对于新生儿的安置补偿面积与成年人的不同，远远少于补偿成年人的面积，这孩子迟早有长大成人的一天，这样区别对待是否合理呢？

　　事实上，征收中这样或那样的问题非常地多，尤其是拆迁补偿方面的问题，虽然说补偿标准有差异属正常现象，毕竟每个城市，甚至到区的经济发展水平，以及每家的情况都不尽相同，所以补偿标准有差异，补偿不一样也理所当然，但是差异也不能太大，补偿如果相差甚远，甚至有意区别对待，那就违背了相关的法律法规。

　　根据《宪法》中的第三十三条规定，“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。国家尊重和保障人权。”

　　根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　另外《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第三条中同样也明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　从上述的规定中我们可以看到，无论是集体土地征收还是国有土地征收，相关部门都必须要以合理、公平、合法的原则来实现征收目的。也就是说，不管是小孩还是成年人，不管被征收人家里是什么背景，被征收人是什么职业，在补偿安置时都应当一视同仁，公平公正对待每一位当事人，不得因人而异，区别对待。

　　实践中，如果有征收方以是新生儿为由就有意缩减补偿安置面积，或是减少补偿安置费用，征收方的行为就存在违法。

三、北京市北京圣运律师事务所谈拆迁补偿谈判怎么做才能保证利益最大化？

　　拆迁过程中，老百姓最在乎的往往是拆迁补偿，而且拆迁补偿的高与低直接决定着被征收人的生活质量。

　　我们从《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中了解到，给予被征收人的补偿应合理、公平，不能低于被征收人原有的生活水平，长远生计要有保障；被征收房屋价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　但是从实践过程中来看，征收方所公布的补偿标准往往与被征收人心理预期的补偿标准要低很多，甚至有地方的补偿标准，或是即使在签约期间双方就补偿事宜经过了长时间的谈判，也仍然远远无法满足上述的补偿原则，那么此时，被征收人如何做才能将拆迁补偿最大化呢？

　　要知道自己能补偿多少

　　知道自己能补多少钱这是谈判最基础的工作，但也是难度最大的一件事情，如果要求过高，脱离了实际，那么必将适得其反，但如果要求过低，那么自己必然也会损失不少合理的补偿。

　　所以，选择一个最好的方案和底线是非常关键的。但这就要看被拆迁人是否熟悉拆迁法律知识和房屋评估相关的知识了。

　　要知道对方怎么想的

　　从实践过程中来看，双方谈判时，有多一半的时间被征收人都是在聆听的状态中，但是听了能不能做出正确的分析和判断，能不能找出对方的软肋，都是能不能实现谈判目的关键。

　　所以，在谈判过程中，不仅要变成一个很好的聆听者，还要能够启发对方多说话，这要我们就能够了解到对方的想法，这样一来，我们便有机会掌握主动权，然后对症下药。

　　对自己房屋价值要有所了解

　　得知自己的房屋在拆迁范围内后，被征收人就需要提前对自己房屋价值有一个全面的认识，只有这样我们才能知道征收方案中的补偿标准是否合理，才能有底气、有根据的与征收方进行协商。

　　当然了，对于房屋价值的补偿并不是被征收人说要征收方能给多少就能给多少的，一般都需要由具有资质的评估机构评估确定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　但是这个评估结果并不是说不能改变的，如果被征收人对评估机构出具的评估报告有异议，那么被征收人可以申请复核或是鉴定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　从以上的规定中我们可以看出，如果是国有土地房屋被征收，那么被征收人在对自己房屋价值进行简单的评估时，可以参考一下自己房屋周边房地产的市场价格，以及考虑一下自己房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等因素，这要可以更好的对自己房屋价值有一个全面的了解，然后更好的协商补偿。

　　当然了，评估机构正式评估时也要考虑到以上几点因素，如果未依法进行评估，那么则是不合法的。

　　抓住拆迁方的违法点

　　由于征地拆迁较为复杂，而且涉及到的人数又比较的多，几乎所有的拆迁都是拆迁人员按照上面领导的意思办事，所以有的拆迁人也不知道自己究竟哪个地方做的不对，哪个环节有疏漏。

　　此时被拆迁人就可以从他们征收程序上着手，比如评估机构不是由被征收人协商选定，评估环节未保障被征收人参与权、救济权，没有向被征收人及时送达评估报告，与被征收人共同确认入户调查表等。

　　在征地拆迁中，只要征收方在具体实施过程中，未按照有关规定依法进行，那么被征收人均可以以此来争取利益最大化。

　　及时地行使相应的权利

　　上面我们提到了，如果被征收人对评估结果不满意，可以在收到评估报告后的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　如果对复核结果仍然有异议，那么同样也需要在收到复核结果之日起的10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，征收方就会对被征收人作出补偿决定。

　　此时，被征收人就需要注意了，在收到补偿决定后，千万不要一味地拖延，可以在法律规定的期限内依法向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，申请或是请求撤销补偿决定，从而保障自己的合法权益不被侵害。

四、北京拆迁律师谈被征收人在征地拆迁中做到这几点才有可能不吃亏！

　　为了推动地方经济增长，推动城市发展，改善贫困地区老百姓的生活质量、居住环境，自改革开放以来，一些建设项目就没有停止过，比如我们随处可见的修路工程、水电站工程以及一些比较大型的扶贫搬迁、棚户区改造、城中村改造等项目。

　　启动这些项目自然也就会与我们老百姓的利益息息相关，比如修路、建设水电站等项目，通常需要占用老百姓的土地，也就是需要征地，土地虽然所有权归农村集体经济组织所有和国家所有，但地上附着物、房屋等则属于老百姓个人所有，所以，一旦实施征收必定就会与老百姓的利益扯上关系。

　　既然征地拆迁与我们老百姓的利益息息相关，那么作为被征收人，要想在征地拆迁中不吃亏，就需要在征地拆迁中提高警惕，比如时常观察征收方的一举一动、一言一行，了解一些最基本的征地拆迁知识及相关的法律法规等。当然了，除了要观察征收方的行为，被征收人自己也要注意以下几点，做好以下几点，那么自己的切身利益才有可能会得以保障。

　　一、未签订协议，不搬迁

　　遇到征收一般情况下，双方是需要签订一式两份的书面安置补偿协议，签订补偿安置协议后，双方就需要按照协议中约定的履行各自的义务。实践中，如果相关部门没有与被征收人签订协议，而是只口头上答应了被征收人相应的条件，便要求被征收人完成搬迁，那么此时，北京圣运律师建议大家最好要守住房屋，不要搬迁，否则，后果可能是非常严重的。

　　二、补偿未落实，不搬迁

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，实施房屋征收必须是“先补偿、后搬迁”。这句话的意思，从字面上来理解就是，只能是在相关部门按照协议约定给予了被征收人补偿安置的情况下，那么，被征收人则可以按照协议中约定的腾空房屋并搬迁，或者说是，相关部门才可以向人民法院申请强制执行。可是实践中，经常有相关部门在与被征收人签订补偿安置协议后，在补偿还没有落实到位的情况下，便要求被征收人在一定的期限内完成搬迁，将房屋交付给自己处置，这显然是想“空手套白狼”。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，征收的目的虽为公共利益，但前提是必须要给予被征收人合理、公平的补偿，如果被征收人没有拿到补偿安置，即使双方已经签订了补偿安置协议，那么对被征收人来说，就算征收项目是因为公共利益，其也是有权利拒绝搬迁的。

　　实践中，倘若有相关部门以已经签订了补偿安置协议为由，强迫被征收人交出房屋或是土地，强制拆除被征收人房屋，那其行为肯定是不合法的，很明显是违反了“先补偿、后搬迁”原则，此时，被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

　　三、补偿不合理，不拒绝谈判

　　另外还需要大家注意的是，在征地拆迁中，如果补偿不合理，而征收方事后又想借此机会好好与被征收人就补偿事宜进行协商、谈判时，被征收人最好不要以强硬的态度拒绝与他们谈判，这其实也是不利于被征收人的。事实上，拆迁补偿不合理，在征地拆迁中非常的常见，有的被征收人在看到补偿标准特别的低后，往往会显现出“一根筋”的强硬态度，认为这么低的补偿标准，就算与他们协商，其结果也仍然是不理想的，所以，便直接拒绝与征收方再次协商补偿。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，直接以“强硬”的态度拒绝就补偿事宜再次谈判，这对被征收人来说其实是没有什么好处的，我们大家应该都知道，绝大多数的补偿其实都是谈下来的，即使委托律师了，最后也是在律师的帮助下，先给双方就补偿事宜进行再次协商、谈判加把火，只要争取到了谈判的机会，那么最后的结果也是可想而知的。所以，当征收方有意想与我们坐下来，心平气和的就补偿事宜进行谈判时，被征收人不要再拒绝了。当然了，即使谈判不成，我们也不用灰心，我们可以找专业的律师帮助自己，对于已经委托律师的，那么律师就会开始准备接下来的维权工作。

　　四、维权过程中，不擅自行动

　　委托专业的征地拆迁律师后，那么一切就要听律师的，不要盲目地认为自己的所作所为都是对的，就擅自行动，这其实是对被征收人非常不利的，没事还好，要是有事就比较的麻烦了。比如有的被征收人自己的主意比较大，在委托专业的征地拆迁律师以后，就会擅自结伙去上访、信访，或是在委托律师后，又遇到了强拆，以身体安危做赌注，上前去阻止强拆的发生等等。以上两种行为，无论是哪一种，对被征收人人身都会造成一定的影响。

　　所以，北京圣运律师要提醒大家，在委托专业律师后，一定要听律师的意见，可以把自己的那套主意先收起来，如果遇到强拆等问题，一定要第一时间与律师取得联系，不要擅自行动，一般律师会告诉你接下来怎么做，应该如何取证等工作。

五、关于农村宅基地，两会代表这样说

　　农村宅基地对咱农民来说都有着举足轻重的分量，它不仅仅只是村民居住的地方，更是农民手中的一项固有资产。但随着社会的不断发展，关于农村宅基地有偿退出、有偿使用宅基地、盘活利益闲置宅基地等问题也纷纷提上了日程。在日前正在进行的全国两会上，就农村宅基地方面的问题，代表们也纷纷提出了自己的建议。

　　一、建议扩大宅基地依法自愿有偿退出范围

　　在正在进行的全国两会上，河南政协委员、河南农业大学教授、中国工程院院士张改平建议，扩大宅基地依法自愿有偿退出的实施范围。

　　明确以农村集体经济组织为主体，在城镇规划区外农业转移人口比例高、退出意愿显著的农村地区，全面开展宅基地使用权依法自愿有偿退出改革探索；允许进城落户农民参与退出改革外，对历史原因造成的合法一户多宅农民，也鼓励其依法自愿有偿退出多余的宅基地。

　　另外，他还建议，允许有回乡反哺意愿的迁出人口有偿使用宅基地。据代表介绍，允许其有偿使用宅基地，有利于完善宅基地退出与新型城镇化、户籍制度改革等方面的统筹与相互衔接，还有利于为农村集体经济组织带来稳定收益。

　　其实，农村宅基地有偿退出早在相关的法律法规及政策中就有明确规定，新《土地管理法》第六十二条及《土地管理法实施条例》第三十五条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。党的十九届五中全会提出，保障进城落户农民宅基地使用权，鼓励依法自愿有偿转让。2021年中央一号文件提出，保障进城落户农民宅基地使用权，研究制定依法自愿有偿转让的具体办法。

　　在今年的中央一号文件中再次提出，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，规范开展房地一体宅基地确权登记。

　　不过，虽然说盘活农村闲置宅基地，有偿退出宅基地有利于乡村建设，但还是需要提醒大家，农民依法取得的农村宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。不能违背农民意愿强制流转宅基地，不能违法收回农村村民依法取得的宅基地，更不能以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，强迫农民搬迁退出宅基地。

　　也就是说，农村宅基地必须是建立在农村村民自愿的基础上，如果农民不愿意退出，那就不得以任何理由强迫其退出，否则必定会产生社会矛盾。实践中，如果村民遇到相关部门违反法律规定，强制让其退出宅基地时，那么村民可以拨打12336举报。

　　二、把紧宅基地审批

　　全国人大代表，中国社科院学部委员、法学所研究员孙宪忠表示，我国人口多耕地有限，现在宅基地不断侵吞耕地，所以应当要把紧宅基地审批，推行宅基地使用权的“三权分置”。所谓的三权分置就是把土地产权关系划分为所有权、承包权、经营权；所有权归集体，承包权归农户，经营权归具体的使用者。

　　集体所有权。有两方面重大意义，一是体现社会主义公有制性质，这是社会制度要求；二是更好地进行用途管制，保护土地，不让土地被滥用或转为非农地。农户承包权，是农村集体组织成员权益的体现，为农户提供托底性的社会保障。

　　总而言之，实行农村土地集体所有权、农户承包权、农业经营权三权分置，可以更好地协调、保护和促进公共利益、农户利益和农业产业发展。

　　另外，全国人大代表还建议，在乡村治理的法治建设中，还应该解决村民自治组织与农民集体经济组织相区分的问题。村民委员会制度建立的正当性是毋庸置疑的。村民委员会作为农村的基层组织，其重要性不言而喻。但是，以村民自治组织替代农村集体经济组织，这个做法的普遍性、必要性、正当性确实存在值得思考的地方。尤其是在《民法典》第96条已经明确把农民集体经济组织规定为特别法人之后，《村民委员会组织法》第24条规定由村民委员会代行集体组织权利的做法确实不妥。

　　所以，在未来乡村治理过程中，如何处理村民委员会和农村集体经济组织之间的关系，是首先需要解决的问题。

　　最后，北京圣运律师想要说的是，在推进农村宅基地整治、有偿退出等过程中，一定要将农民利益放在首位，不能盲目地推进，不能侵害老百姓利益，反之，农民则可以向有关部门依法举报。