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11月1日起施行！《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发，西安市国有土地房屋征收补偿条例

更新时间:2025-05-05 04:05 发布:2024-10-10 13:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：11月1日起施行！《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发,记者27日从市政府获悉，《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发，自2021年11月1日起施行，有效期5年。任何单位和个人不得干预房屋征收评估复核鉴定《办法》明确，在本市

11月1日起施行！《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发，西安市国有土地房屋征收补偿条例

一、11月1日起施行！《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发，西安市国有土地房屋征收补偿条例

　记者27日从市政府获悉，《西安市国有土地上房屋征收评估办法》印发，自2021年11月1日起施行，有效期5年。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估复核鉴定

　　《办法》明确，在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

　　市房屋征收主管部门组织成立西安市房地产价格评估专家委员会，评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成。评估专家委员会管理办法由市房屋征收主管部门制定。

　　从事本市房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备房地产评估相应资质。

　　房地产价格评估机构、房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、复核、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、复核、鉴定活动。

　　超过征收总户数三分之二协商选定评估机构

　　评估机构选定方面，《办法》明确，房屋征收范围确定后，房屋征收部门、开发区管委会应当在市房屋征收信息平台发布评估机构报名公告。报名起止时间应当不少于5个工作日。并将申请参加该项目评估的评估机构名单在市房屋征收信息平台及征收范围内公示。公示时间不少于5个工作日。公示作出5个工作日内，组织被征收人、公有房屋承租人在公示的评估机构名单中协商选定评估机构。

　　参与协商选定评估机构的被征收人、公有房屋承租人数量应超过征收总户数的三分之二，得票率最高且超过参与协商被征收人数50%以上的评估机构视为选定有效。协商选定不成的，房屋征收部门、开发区管委会在得票率高的前三名评估机构中采取抽签、摇号等方式随机选定，选定过程应公开、全程录像，公证机构现场公证，并由房屋征收部门、开发区管委会宣布选定结果。

　　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担，需要由两家或者两家以上评估机构评估的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位；牵头评估机构确定后应当公示。牵头评估机构应当组织相关评估机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，按照统一标准开展评估工作。

　　评估结果以人民币为计价货币单位精确到元

　　房屋征收评估前，房屋征收部门、开发区管委会应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

　　评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师和房地产估价从业人员对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。

　　被征收人、公有房屋承租人拒绝估价人员实地查勘或拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、开发区管委会、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门、开发区管委会或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料，致使房屋评估无法正常进行的，评估机构可参照征收范围内被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估，有关情况应当在评估报告中说明。

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费以及停产停业损失等补偿按照有关规定，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　房屋征收部门、开发区管委会应当向评估机构提供用于产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等价值评估所必须的资料。

　　产权调换房屋为期房的，其价值评估以房屋征收部门、开发区管委会向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。

　　对同一征收范围内，同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，可先确定典型房屋的市场价格，并根据被征收房屋的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内被征收房屋的评估价格。

　　评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据，不得用作其他用途。

　　如存在违法违规行为予以相应处罚

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会提交书面鉴定申请。

　　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师如存在违法违规行为，将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《西安市国有土地上房屋征收补偿办法》等规定予以相应处罚。

　　阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区和蓝田县、周至县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法执行。

来源：西安晚报

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四、最高法院指导性案例谈行政机关作出具体行政行为时未引用具体法律条款，是否属于适用法律错误？

　　编者按：根据《中华人民共和国行政诉讼法》及其相关司法解释的规定，在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任，被告不提供作出具体行政行为时的证据和依据的，应当认定该具体行政行为没有证据和依据。那么，行政机关作出具体行政行为时未引用具体法律条款，是否属于适用法律错误？本文结合最高人民法院指导性案例41号-宣懿成等诉浙江省衢州市国土资源局收回国有土地使用权案-浙江省衢州市柯城区人民法院（2003）柯行初字第8号行政判决对相关裁判观点进行梳理，供读者朋友参考。

　　裁判要点

　　行政机关作出具体行政行为时未引用具体法律条款，且在诉讼中不能证明该具体行政行为符合法律的具体规定，应当视为该具体行政行为没有法律依据，适用法律错误。

　　案情简介

　　原告宣懿成等18人系浙江省衢州市柯城区卫宁巷1号（原14号）衢州府山中学教工宿舍楼的住户。2002年12月9日，衢州市发展计划委员会根据第三人建设银行衢州分行（以下简称衢州分行）的报告，经审查同意衢州分行在原有的营业综合大楼东南侧扩建营业用房建设项目。

　　同日，衢州市规划局制定建设项目选址意见，衢州分行为扩大营业用房等，拟自行收购、拆除占地面积为205平方米的府山中学教工宿舍楼，改建为露天停车场，具体按规划详图实施。

　　18日，衢州市规划局又规划出衢州分行扩建营业用房建设用地平面红线图。

　　20日，衢州市规划局发出建设用地规划许可证，衢州分行建设项目用地面积756平方米。

　　25日，被告衢州市国土资源局（以下简称衢州市国土局）请示收回衢州府山中学教工宿舍楼住户的国有土地使用权187.6平方米，报衢州市人民政府审批同意。同月31日，衢州市国土局作出衢市国土(2002)37号《收回国有土地使用权通知》（以下简称《通知》），并告知宣懿成等18人其正在使用的国有土地使用权将收回及诉权等内容。该《通知》说明了行政决定所依据的法律名称，但没有对所依据的具体法律条款予以说明。原告不服，提起行政诉讼。

　　审判结果

　　浙江省衢州市柯城区人民法院于2003年8月29日作出（2003）柯行初字第8号行政判决：撤销被告衢州市国土资源局2002年12月31日作出的衢市国土(2002)第37号《收回国有土地使用权通知》。宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。

　　法院生效裁判认为：被告衢州市国土局作出《通知》时，虽然说明了该通知所依据的法律名称，但并未引用具体法律条款。在庭审过程中，被告辩称系依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十八条第一款作出被诉具体行政行为。《土地管理法》第五十八条第一款规定：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……” 衢州市国土局作为土地行政主管部门，有权依照《土地管理法》对辖区内国有土地的使用权进行管理和调整，但其行使职权时必须具有明确的法律依据。被告在作出《通知》时，仅说明是依据《土地管理法》及浙江省的有关规定作出的，但并未引用具体的法律条款，故其作出的具体行政行为没有明确的法律依据，属于适用法律错误。

　　本案中，衢州市国土局提供的衢州市发展计划委员会(2002)35号《关于同意扩建营业用房项目建设计划的批复》《建设项目选址意见书审批表》《建设银行衢州分行扩建营业用房建设用地规划红线图》等有关证据，难以证明其作出的《通知》符合《土地管理法》第五十八条第一款规定的“为公共利益需要使用土地”或“实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地”的情形，主要证据不足，故被告主张其作出的《通知》符合《土地管理法》规定的理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及其相关司法解释的规定，在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任，被告不提供作出具体行政行为时的证据和依据的，应当认定该具体行政行为没有证据和依据。

　　综上，被告作出的收回国有土地使用权具体行政行为主要证据不足，适用法律错误，应予撤销。

　　来源：行政涉法研究

五、北京圣运律师谈户口因上学变非农，拆迁时还能获得安置补偿吗？

　　因上学按当时国家的政策将户口迁出，后家里遇上拆迁，管委会以户口是非农为由不予分配安置，村民认为管委会未对自己作出安置的行为侵害了其的相关权利，于是提起了诉讼。那么，法院会支持村民的诉求吗？户口属非农在征地拆迁中享有安置的权利吗？下面北京圣运律师与大家一起来看看这个案件

　　刘先生是陕西省西安市人。2000年9月因上学按照当时国家的政策将户口迁出，2003年毕业后，因无工作回原籍生产生活，就将档案及户口托管于原户县xx中心。刘先生回原籍后，2014参加第三人集体经济组织的收益征地补偿款分配，2016年将户口迁回本村。2018年管委会发布《通告》，公布了安置补偿方案。

　　2018年12月，刘先生的父亲与管委会签订了《安置补偿协议书》，并按照协议书中的约定领取了补偿费用。但是，管委会却以刘先生过去将户口迁出后又迁回系非农户口为由，让刘先生父母在承诺书中承诺，将刘先生排除在外，不予分配安置。2019年3月，刘先生向征收方邮寄了《申请XX园公布的拆迁补偿方案向申请人予以拆迁补偿》的申请书，但征收方未对刘先生申请书进行答复。于是，刘先生提起了诉讼。

　　刘先生认为，其出生至拆迁前一直与家人共同居住在该村，现在房屋要拆迁，管委会应对其按照《通告》公布的房屋补偿方案进行补偿安置。但是现在管委会以其户口是非农为由未对其作出安置的行为侵害了其的房屋安置权利，也侵害了其村民资格和房屋收益分配权。所以请求，判令征收方对其履行安置补偿职责。

　　征收方辩称，房屋搬迁是管委会实施的，刘先生起诉征收方请求不具体，要求其对信访答复重新作出答复，不属于行政诉讼受案范围，且要求其对刘先生安置补偿，没有事实和法律依据，所以请求驳回刘先生的诉讼请求。

　　法院认为，首先根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第二十一条的规定，管委会是征收方的派出机构，所以，刘先生以征收方提起诉讼符合法定起诉条件。其次，管委会发布的《通告》中明确了安置对象的条件、范围、补偿标准等。该通告虽然是管委会制定发布，但是征收方作为管委会的上级政府部门，负有房屋征收补偿工作的法定职责。因此，征收方应当要对刘先生的申请进行处理，作出决定并予以答复。

　　据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九十一条之规定，判决责令征收方于本判决生效之日起六十日内对先生的申请作出行政行为。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据管委会发布的拆迁通告，刘先生一家是在拆迁的范围内，后来刘先生一家房屋被拆，但将其房屋拆除的同时，征收方即负有对刘先生一家人的安置义务和职责。虽然其父代表刘先生签订了补偿协议，但是未对刘先生进行补偿安置，所以，在刘先生提出申请时，征收方应当要继续履行其职责。

　　北京圣运律师提醒大家，征地拆迁涉及到相关权利人的合法权益，所以无论是外嫁女还是因上学户口变成非农而征收方在征地拆迁中不予补偿的，都应要及时的采取法律措施维护自己的权益。