北京市北京圣运律师事务所谈房屋被违法拆除后，关于行政赔偿你知道多少，房屋违法拆除后怎么鉴定评估:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈房屋被违法拆除后，关于行政赔偿你知道多少，房屋违法拆除后怎么鉴定评估

发布:2024-10-11 10:40 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈房屋被违法拆除后，关于行政赔偿你知道多少,在加快城镇化建设过程中，征地拆迁也在急剧地扩张。不过因征地拆迁程序较为复杂，又关系到拆迁方和被拆迁人双方利益，所以在具体实施征收过程中，难免会纠纷不断，矛盾不断。比如房

北京市北京圣运律师事务所谈房屋被违法拆除后，关于行政赔偿你知道多少，房屋违法拆除后怎么鉴定评估

一、北京市北京圣运律师事务所谈房屋被违法拆除后，关于行政赔偿你知道多少，房屋违法拆除后怎么鉴定评估

　　在加快城镇化建设过程中，征地拆迁也在急剧地扩张。不过因征地拆迁程序较为复杂，又关系到拆迁方和被拆迁人双方利益，所以在具体实施征收过程中，难免会纠纷不断，矛盾不断。比如房屋被违法强拆，拆迁方威胁、逼迫被征收人搬迁等。

　　林先生是福建省人，2012年6月，当地相关部门作出《关于A市B区2012年度第一批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》文件，同意征收xx旱地、园地及其他农用地等土地转为建设用地。二十多天后，相关部门国土资源局发出《关于B区2012年度第一批次城市建设农用地转用和土地征收的通知》文件，同意征收上述农用地转为建设用地，并按规划用途使用。

　　两日后，相关部门发布《征收土地方案公告》、《征地补偿安置方案公告》，并张贴在村委会的公告栏内。林先生的土地在征收范围内，但因林先生对补偿不满意，所以没有与征收方签订补偿协议，可相关部门却为了尽早完成拆迁工作，将林先生的房屋强制拆除，但在拆除之前并没有对林先生做出任何的文件，也没有任何人通知林先生，林先生得知房屋被拆时，已距离房屋被拆有一年之久。

　　随后，林先生为了维护自己的合法权益，先自行向法院提起了确认强拆违法行为违法之诉，并提出了行政赔偿，但是结果并不理想，因此，林先生委托了北京圣运律师，在北京圣运律师的帮助下，林先生提起了上诉，在二审中，对于超出登记面积之外的附属房不是违法建筑，其中所涉及的附属房屋建于2008年，厨房、卫生间建于70年代，并且期间林先生从未收到过责令改正通知书，而且，一审法院按照《关于同意B区改造工程建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复》的标准计算房屋补偿价值，标准过低，无法保障林先生原有的生活水平。

　　再者，相关部门突然的强拆行为，导致林先生屋内财产损失无法认定，以推理的方式对屋内损失进行推定，明显不合理。最终，经过法院的认定，一审法院对于涉案房屋的具体建造时间并未查清的情况下，作出判决，属于认定事实不清，证据不足，依法应发回重审。裁定撤销A市中级人民法院作出的行政赔偿判决，并发回重审。

　　事实上，实践中类似林先生遇到的这种房屋被违法强拆的情况并不少见，那么在遇到这种损害咱老百姓利益的行为时，要如何维护自己的合法权益呢？

　　房屋在被违法强拆后，被征收人就需要及时地提起确认强拆行为违法之诉，在法院确认了相关部门强拆房屋的行为违法之后，紧接着被征收人就需要提起行政赔偿诉讼了。

　　所谓的行政赔偿是指国家行政机关及其工作人员在行使职权的过程中侵犯公民、法人或其他组织的合法权益并造成损害，由国家承担赔偿责任的制度。

　　行政赔偿构成的要件。一般而言，行政赔偿责任的构成要件有四个部分，具体是由行政主体、行政违法行为、损害后果和因果关系构成。而所谓的行政主体是指执行行政职务的行政机关及其工作人员。违法行为则是指违法执行职务的行为。它是行政赔偿责任中最根本的构成要件。而关于损害，根据国家赔偿法中的规定，损害仅指物质损害与直接损害，而不含精神损害与间接损害。确立行政赔偿责任的目的在于对受害人受到的损害进行赔偿。因此，损害的发生是行政赔偿责任产生的前提。至于因果关系，即指行为与结果间存在着逻辑上的直接关系。

　　对于行政赔偿的方式。根据《国家赔偿法》中的规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。”。不过在行政赔偿案件中，主要采取的是以金钱赔偿方式为主，以返还财产或者恢复原状为辅的赔偿方式。

　　当然，实践中，也不乏会有被法院责令恢复原状的情况。北京圣运律师代理的怯先生房屋门前台阶被强拆的案件，该案件最终在北京圣运律师的帮助下，法院责令相关部门在三十天内将怯先生房屋门前台阶恢复原状。

　　恢复原状是公民、法人或者其他组织的财产因国家行政机关及其工作人员的违法分割或毁损而遭到破坏后，若有可能恢复的，应当由赔偿义务机关负责修复，以恢复财产原状的一种赔偿方式。

　　对于行政赔偿的标准。根据《国家赔偿法》第36条第8项规定：侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。具体地还需要根据案情进行处理，一般有几下几种：1、参照征收补偿安置方案确定赔偿标准；2、参考已签订的安置补偿协议确定赔偿标准；3、参照被征收房屋周边的房地产市场价格确定赔偿标准；4、通过委托评估机构评估确定赔偿标准；5、通过走访询价的方式确定赔偿标准。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，房屋被违法拆除之后，被征收人需要及时地行使自己的相关权利，千万不要一味地等待，及时地咨询专业律师，收集相关的材料证据，比如强拆时的照片、录像以及报警、谈判时的录音等，避免因无有效证据让自己陷入困境。

二、拆迁律师谈收到补偿决定要没辙？庭审中，政府深知理亏，主动找当事人协商，并达成补偿协议

　　房屋征收补偿决定是征地拆迁中比较常见的一份文件，该文件主要针对的是未在规定的期限内签订补偿安置协议的被征收人。也就是说，倘若被征收人觉得补偿低，或是不想被征收，拒绝与房屋征收部门的工作人员或是政府的工作人员签订补偿协议时，有的征收方就会为了赶工程从而对被征收人作出这样一份文件，要求被征收人搬迁，并腾空房屋。

　　一般而言，这样一份文件自打当事人收到之日起便就已经对当事人的权益产生了巨大的影响，但实践中，有的当事人并不知道这份文件的重要性，也不知道收到它的意义是什么，直至等到房屋被强制拆除，甚至被合法强拆才明白该文件的重要性。

　　当然也有的当事人是非常谨慎的，且也知道它的重要性，虽然前期与征收方就补偿事宜一直没有谈妥，一直在等合适的机会，且也一直拖着着没去解决该问题，但只要收到房屋征收补偿决定后就会立刻意识到问题的严重性，且也知道不能拖了。

　　事实上，收到房屋征收补偿决定并不可怕，但就害怕有的当事人由于对法律知识比较浅薄，又不了解征收程序等方面的知识，所以往往会忽略掉它的存在，从而导致出现对自己更不利的局面。

　　所以，北京圣运律师现在想要说的是，征地拆迁中无论你收到的是补偿决定，还是责令交出土地、限期拆除违法建筑的通知等，大家只要对它有足够的认识，知道它的危害，对我们自身权益会造成什么样的威胁等，且有较高的法律意识，维权意识，那么我们以后的维权就已经成功了一半，而且还有不上法庭就能解决问题的机会。

　　【案情简介】

　　印某某等人是安徽省人，其在池州市拥有合法房屋。后来，印某某等人的房屋因当地建设项目需要被征收，但由于拆迁补偿不合理，于是几人均没有与征收方签订相关的补偿安置协议，在此之后的一段时间内，几人也没有与征收方就补偿进行过协商。

　　印某某等人本以为只要自己不签订补偿协议，不交出土地，不腾空房屋，征收方就不能把自己怎么着，且补偿也有可能会在这一段时间有所提高，于是印某某等人便就补偿问题没有太放在心上，与此同时，几人也没有就补偿问题过多地咨询律师。

　　那么，只要不签订补偿协议，不交出土地，征收方真的就会无动于衷，等着被征收人主动交出土地吗？

　　显然不是的。

　　由于工程比较紧张，工期又短，且停一天工就会消耗很多的财力、人力等，所以在印某某等人还在观望之时，相关部门为了尽快实现征收目的，拿到土地，便针对印某某等人作出了房屋征收补偿决定。

　　【维权之路】

　　收到补偿安置决定后的几人才突然意识到问题的严重性，同时也才认识到拆迁补偿数额无法接受。由于知道该文件的危害，所以印某某等人在收到该文件后便决定通过法律途径来维护自己的权益，因为他们知道，只有启动法律程序，那么自己的权益才有可能会得以保障。

　　但起诉肯定要找律师，可是要找什么律师呢？在经过一番打听以后，几人得知有邻居之前委托了北京圣运律师，并且还获得了胜诉，于是几人千里迢迢来到了北京，找到了北京圣运律师，在与北京圣运律师面对面地沟通过后，印某某等人被北京圣运律师的职业素养所折服，决定请北京圣运律师帮助自己，且当即与北京圣运律师签订了委托代理合同。

　　北京圣运律师介入到案件以后，又重新将案件整理了一遍，在理清了维权思路以后，北京圣运律师指导印某某等人向人民法院提起行政诉讼。

　　【诉讼结果】

　　由于在起诉前，已经有相关的案例被法院判胜诉，所以几人对这次的诉讼是非常的有信心。而且，在开庭后，相关部门也知道类案同判规则，所以便主动找到了印某某等人就补偿事宜再次协商。最终，经过几番的切磋协商，双方就补偿事宜达成了一致意见，并签订了补偿安置协议。

　　双方达成协议后，印某某等人主动撤销了起诉。2022年初，法院裁定准予印某某等人撤回对相关部门的起诉，该份裁定，从字面上来看非常平淡，但实则蕴含博弈。

　　实践中，像这样的情况其实并不少，但只要大家能够认真对待，注意救济期限，相信法律，相信律师，无论遇到多大的难题都能解决。

　　最后，北京圣运律师想要说，实力决定一切，我们始终坚信努力实现个案公平、正义见证法治进程，任何希望都不可能是躺平就可以实现的，公平需要争取，正义更需要抗争，我们将坚持职业操守依法维权与您同行。

三、最高法院案例谈村委会组强拆非行政行为

　　【裁判要旨】

　　现有证据不足以证明案涉强制拆除行为系镇政府实施。首先，经村民代表大会决议通过的宅基地腾退安置及补偿工作实施细则显示，当地村委会作为腾退人组织拆除了案涉房屋，实施了强制腾退行为，当地村委会亦认可其组织实施了拆迁行为，故镇政府并非强制拆除实施主体。其次，从强制拆除过程看，拆迁公司接受当地村委会的委托后，具体实施了拆迁行为，镇政府并非委托主体。因案涉强制拆除行为实施主体为当地村委会，当地村委会不是行政机关，故案涉强制拆除行为不是行政行为。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申810号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人)：张辉，男，1973年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市海淀区人民政府。住所地：北京市海淀区氏春路17号。

　　法定代表人：戴彬彬，该区人民政府区长。

　　再审申请人张辉因诉北京市海淀区人民政府（以下简称海淀区政府）不予受理行政复议决定一案，不服北京市高级人民法院（2017）京行终2308号行政判决，向本院申请再审。本院依法由审判员张艳、审判员李纬华、审判员李绍华组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　张辉不服海淀区政府作出的（2016】278号《驳回行政复议申请决定书》（以下简称《驳回决定书》），向北京市第四中级人民法院提起诉讼。请求法院依法撤销该复议决定，责令海淀区政府重新作出处理。

　　一审法院查明的主要事实：2013年9月12日，张辉之父张振岳（已故）以其房屋在2012年8月10日被北京市海淀区苏家坨镇人民政府（以下简称苏家坨镇人民政府）违法拆除为由，向海淀区政府申请行政复议，请求确认苏家坨镇人民政府拆除其房屋的行为违法，并责令苏家坨镇人民政府赔偿经济损失6669万元。海淀区政府于2016年12月6日作出本案被诉《驳回决定书》，主要理由是组织腾退案涉房屋和宅基地的主体是当地村委会，该行为并非行政行为，不属于《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）规定的受案范围，也不属于《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿范围。张辉不服，提起本案诉讼。

　　一审法院认为：《行政复议法》第十三条规定，对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。从查明的事实看，当地村委会作为腾退人，按照村民自治的原则，对张辉实施了强制腾退行为，现有证据不能证明苏家坨镇人民政府实施了拆除行为，故海淀区政府认为张辉的申请不符合行政复议受理条件，赔偿请求亦不予支持，并无不当。据此，一审法院于2017年2月23日作出（2016）京04行初2853号行政判决：驳回张辉的诉讼请求。

　　张辉不服，向北京市高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，责令海淀区政府重新作出处理决定。

　　二审法院查明的事实和一审法院查明的一致，并以与一审法院基本相同的理由，于2017年7月19日作出（2017）京行终2308号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。

　　张辉不服，向本院申请再审，请求撤销一审、二审判决，对本案重新审理。主要事实和理由：苏家坨镇人民政府是拆除案涉宅基地上房屋及其他附着物的责任主体。拆除房屋当天，现场并未有村委会人员，但苏家坨镇人民政府全体干部和工作人员均出现在现场。海淀区政府和苏家坨镇人民政府存在利害关系，未公正审理复议案件。

　　本院认为：本案的核心问题是案涉强制拆除行为是否系苏家坨镇人民政府实施。从在案证据看，现有证据不足以证明案涉强制拆除行为系苏家坨镇人民政府实施。首先，《苏家坨镇前沙涧村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》显示，当地村委会作为腾退人组织拆除了案涉房屋，实施了强制腾退行为，当地村委会亦认可其组织实施了拆迁行为，故苏家坨镇人民政府并非强制拆除实施主体。其次，从强制拆除过程看，新牧公司接受当地村委会的委托后，具体实施了拆迁行为，苏家坨镇人民政府并非委托主体。因案涉强制拆除行为实施主体为当地村委会，当地村委会不是行政机关，故案涉强制拆除行为不是行政行为，海淀区政府驳回张辉的复议申请于法有据，一审法院驳回张辉的诉讼请求，二审法院予以维持亦无不当。

　　综上，张辉的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人张辉的再审申请。

　　审判长　张　艳

　　审判员　李纬华

　　审判员　李绍华

　　二〇一八年三月二十九日

　　书记员　李林涛

　　来源：行政涉法研究

四、江门市征地区片综合地价标准

　　2024年3月，江门市征收农用地区片综合地价重新公布成果已经省人民政府同意，现将我市征收农用地区片综合地价予以公布。

　　一、重新公布背景

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，并至少每三年调整或者重新公布一次。我市现行征收农用地区片综合地价标准于2021年2月公布实施，已实施满三年，需进行调整或重新公布。

　　根据《广东省自然资源厅关于做好征收农用地区片综合地价调整或重新公布工作的通知》（粤自然资管制〔2023〕1946号）的规定，各地级以上市自然资源主管部门要充分认识区片综合地价调整或重新公布工作的重要性和紧迫性，所辖县（市、区）区片综合地价调整或重新公布相关工作。

　　二、政策依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

　　2.《广东省自然资源厅关于做好征收农用地区片综合地价调整或重新公布工作的通知》（粤自然资管制〔2023〕1946号）。

　　三、主要内容

　　根据我市的土地用途、人均国内生产总值、CPI、消费品零售总额增长率等变化情况，结合近三年的经济社会发展水平，我市现行征收农用地区片综合地价仍与当前社会经济发展总体水平相匹配。

　　经部门意见征询、向社会公开征求意见、听证、专家论证及风险评估等程序，我市征收农用地区片综合地价标准、比例、区片范围均重新公布，不做调整。

　　(一)区片综合地价内涵

　　区片综合地价包括征收农用地的土地补偿费、安置补助费两项费用标准，不包括被征地农民社会保障费用、留用地安置成本以及地上附着物和青苗等补偿费用。

　　（二）区片综合地价应用范围

　　本轮与上一轮应用范围保持一致，包括：蓬江区、江海区、新会区、鹤山市、台山市、开平市、恩平市。

　　（三）区片划分情况

　　全市7个县（市、区）共划分为18个区片，其中，蓬江区2个区片，江海区1个区片，其余县（市、区）每个划分3个区片。

　　（四）各区片综合地价

　　蓬江区：区片1为9.09万元/亩，区片2为7.00万元/亩；

　　江海区：区片1为7.85万元/亩；

　　新会区：区片1为7.96万元/亩，区片2为6.09万元/亩，区片3为5.28万元/亩；

　　鹤山市：区片1为6.98万元/亩，区片2为6.06万元/亩，区片3为5.25万元/亩；

　　开平市：区片1为6.94万元/亩，区片2为6.03万元/亩，区片3为5.25万元/亩；

　　台山市：区片1为6.59万元/亩，区片2为5.97万元/亩，区片3为5.20万元/亩；

　　恩平市：区片1为5.69万元/亩，区片2为5.15万元/亩，区片3为4.77万元/亩。

　　（五）土地补偿费和安置补助费比例

　　本轮与上一轮比例保持一致，其中，蓬江区、江海区、新会区、鹤山市、恩平市的土地补偿费与安置补助费各占比50%；台山市、开平市的土地补偿费占比45% ，安置补助费占比55%。

　　（六）地类调节系数

　　江门市各县（市、区）调节系数设定情况如下：

　　林地：蓬江区、新会区、鹤山市、开平市、台山市和恩平市林地调节系数均为0.4，江海区不设林地调节系数；

　　建设用地：全市均参照征收农用地区片综合地价执行；

　　未利用地：蓬江区、新会区、鹤山市、开平市、台山市和恩平市未利用地调节系数均为0.4，江海区未利用地参照征收农用地区片综合地价执行。

　　四、实施时间

　　本轮征收农用地区片综合地价自公布之日起实施。

　　制作单位：江门市自然资源局

　　制作时间：2024年3月13日

　　来源：江门市人民政府网站

五、北京圣运律师谈对被拆迁人的几点建议，在拆迁中一定用得到

　　无论是农村拆迁还是城市拆迁都存在着这样或是那样的一些拆迁问题。但是在实践征收过程中，很多被征收人往往只关注到拆迁补偿，且即使遇到了拆迁补偿问题或是其他问题，也不知道怎么办，只是一味的等，一味的拖延，这样漫无目的的等只会让被征收人陷入到困境当中，因为根本问题并不会随着时间的推移就会解决。因此，北京圣运律师今天就为大家来介绍一下在征地拆迁中作为被征收人应该要怎么做。

　　提前了解征收的目的

　　征地拆迁关系到被征收人的权益，因此，作为被征收人应当要提前了解征地拆迁项目是基于什么目的。根据土地管理法中的规定，只有因公共利益的需要才能依法征收土地，而且必须要按照土地管理法或是国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定进行征收。

　　实践中，若有街道办事处或是村委会以及其他部门未向有关部门申请征收土地或以租赁的方式代替征收的话，是不合法的，这不仅于法无据，而且也违反了土地管理法中的规定。因此，当被征收人遇到以租代征或是未按法定程序征收老百姓土地时，被征收人向有自然资源部或是其他职能部门申请查处。

　　拆迁文件必须要公示

　　土地征收过程中，拆迁公告、拆迁安置补偿方案、拆迁协议、征地批文、评估报告、用地规划许可等之类的文件必须要以书面的形式向被征收人或是所在村进行公布。

　　因此，实践征收中，如果征收方以这些文件是国家机密为由未依法向被征收人进行公布，那么则就侵害了被征收人的知情权，被征收人可以及时的有上一级部门进行举报，或是直接向有关部门申请政府信息公开获取与自己切身利益相关的一些征地拆迁文件。

　　评估报告不合理请及时申请复核或鉴定

　　通常情况下，评估报告会直接作为对被征收人补偿的依据。因此，在征地拆迁中，如果收到房屋征收部门送达的分户评估报告时，如果对该评估报告不满意，一定要及时的向当地的房地产评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　如果对复核结果和鉴定结果都有异议的话，那么被征收人则可以直接向法院提起诉讼维护自己的合法权益。

　　遇到逼签要及时的咨询律师或报警

　　征收方为了达到最终的征收目的，常常在与被征收人就补偿事宜达不成一致时采取逼签的违法行为，比如半夜闯入被征收人家里让签字，对被征收人进行恐吓、威胁，对被征收人家里断水、断电等。被征收人如果遇到这样的情况，或是早早就猜想他们会这样时，一定要及时的咨询专业律师或是报警。

　　需要注意的是，报警电话一定要进行录音，其目的是为了取证，如果遇到他们不出警或是拖延出警，那么我们就有理有据的将他们起诉至法院。

　　拆迁协议内容必须要完整，签字须谨慎

　　拆迁协议内容必须要有补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，比如补偿款的支付时间及支付方式或是安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质等，同时还要在拆迁协议中明确违约责任，在协议里明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。

　　另外还需要提醒大家的是，拆迁空白协议一定不能签，一旦签了，只要征收方不按约定进行补偿，那么对被征收人来说都是非常不利的，且维权的难度也会相当的大。所以，无论是签订补偿协议还是其他与自身利益息息相关的文件，一定要谨慎签字，避免被侵害。