发布:2024-10-11 14:20 文章来源：北京圣运律师事务所
长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现大量没有办理产权证或是没有办理相关规划审批手续的无证房屋。从实践中来看，只要是未按法律规定所建，那么这类房屋一旦遭到举报，或是被相关部门发现，基本上都会被认定为违法建筑，尤其是当这类房屋遇上拆迁时，拆迁方通常都会对被拆迁人作出限期拆除决定书，责令被拆迁人自行拆除。
我们都知道责令限期拆除通知书主要针对的就是违法建筑，所以，被拆迁人在收到这样一份文件时，房子基本上是被认定为违法建筑了。
违法建筑认定的依据
不过，相关部门将无证房屋认定为违法建筑也依靠的是法律法规，不是随随便便地就能认定。一般情况下，实践中许多无证房屋被相关部门认定为违法建筑主要依据的是《城乡规划法》中的第64、65条规定。
《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《城乡规划法》第65条规定，村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
从以上的两条规定中我们可以看出，对于房屋的认定标准有两个，一是只要是没有办理相关规划审批手续的无证房屋，就是违法建筑，对于办理了相关规划手续且有证的房屋，则是合法建筑。
不过，需要注意的是，对于始建年代比较久远的房屋，比如七、八十年代的房子，或是晚清民国时期的房子等，这些因历史遗留问题造成的无证房屋，相关部门就不能简单地依据上述两条规定将其认定为“违建”，要求其拆除或是改正，要知道，我国《城乡规划法》是2008年才开始实施的。所以，按照法不溯及既往的原则，统统都归为违法建筑显然是不合理的，而且这类因历史遗留问题造成的房屋，在遇上拆迁时也要给予相应的补偿。
无证房屋并非只能一拆了之
除此以外，我们也从上述规定中还看到，对于违法建筑的处罚并非只有一拆了之这一种方法，对于符合可以通过改正措施消除影响的房屋，则可以限期改正，处以罚款，并且在改正后可以重新办理相关规划手续，从而有可能转变为合法建筑。
我们打个比方来说，比如当地规划宅基地上建房不能超过3层，但你所建的房屋却足足有5层，那么这明显超过了当地规定的标准，针对这种情况，那么则完全可以通过改正措施来消除对规划的影响。
当然了，对于超过一定高度的，比如你的房屋只有一层，但是高度却有七、八米高，如果地方规定的高度不能超过4米，那么这就只能被限期拆除了。
违法建筑的认定需考虑以下因素
总之，北京圣运律师认为，无证房屋究竟是否是合法建筑还是违法建筑，并不能一概而论，相关部门也不能简单粗暴地就将无证房屋直接一律认定为违法建筑且一拆了之，对于农村的此类房屋，行政机关或是人民法院在调查处理过程中，应当要综合考虑到以下几个因素：（1）房屋建成时间和动机；（2）土地性质和使用权；（3）房屋来源；（4）房屋使用情况；（5）居住权益保障；（6）当时立法状况等因素，只有考虑到这些因素，那么才能认定其合法性或是正当性，从而确认如何补偿或是赔偿。
最后，北京圣运律师提醒大家，如果遇上相关部门“一刀切”地将房屋认定为违法建筑，要拆除，或是在拆迁时不予补偿、少补偿，那么当事人一定要及时咨询专业律师，及时采取法律措施来维护自己的合法权益，避免合法权益被侵害。
随着城市不断的发展建设，国家占用土地搞建设是一件很正常的事情，但是实践过程中，非理性的土地征收行为，却给整个城市建设留下了无尽的民生问题和社会隐患。在土地征收过程中不是“先斩后奏”，就是征收程序倒置，要么就是少批多占，占用老百姓土地，所签订好的补偿协议不履行、安置补偿不到位等。
2018年10月，河南省某村突然贴出征地公告，公告显示，征地批准机关为河南省人民政府，征地文号为豫政土【2018】1026号，批准时间为2018年8月24日，批准用途为商业用地。被征收土地类别及面积为建设集体用地11.1223公顷。征地补偿安置标准按豫政【2016】48号文件执行，即每个被征收居委会按69万元每公顷进行补偿。
青苗费及地上附着物补偿费按驻政【2016】86号文件执行据实补偿。被征地农业人员的安置途径为货币安置、留地安置、社保安置。办理征地补偿登记的期限、地点为被征地所有权人在本公告发布之日起10日内，持土地权属证书或其它有关证明到县国土局办理征收土地补偿登记手续。
随后居委会召集村民商议征地的事宜，但在此过程中，有村民认为此次土地征收批文程序，征地面积以及补偿安置存在异议。此后村民向有关部门提起了行政复议，便在提起复议之后有人员三番五次的来到村民家里进行协商，要求村民撤销行政复议，虽然在此期间有村民与相关人员达成了协议，但事后却让村民遭遇了一场“牢狱之灾”。
“保民生”与“谋发展”原本并不冲突，但为何还会出现征收程序倒置、少批多占这种情况呢？
根据《土地管理法》中的规定，在征地依法报批前，政府及相关部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当按照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。同时，要认真做好征地报批前的告知、确认、听证工作。
但是从村民提供的公告文件中发现，公告日期显示为2018年10月24日，政府征地程序是先申请上级的批准，后发布公告通知村民征地事宜。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
同时根据本条例第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。也就是说无论是谁征收都必须要保障被征收村民居住的权利和合法的住房财产权益。
但实践过程中，不仅补偿不到位，而且少批多占的情况也是屡屡发生，该事件中就存在少批多占的情况，从批准文件上面我们了解到，某村庄只批准了115亩，但是实际却占用了300亩地。而且有村民还反映此次征用的土地并不是为了公共利益的需要。
在《土地管理法》中明确规定了，为了军事和外交；能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设；科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业；由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设等公共利益的需要，确需要征收土地的，可以依法征收。
但是该征收项目却是一个名为爱家一号的商住地产项目，明显是违反了法律法规违法征地。
土地征收本就是一件非常复杂的事情，不仅会牵扯到国家的利益，同样也关乎被征收人的利益。因此相关部门在征收的时候一定要权衡好双方之间利益的这杆称，才能尽可能的减少土地征收过程中的矛盾纠纷，才能尽快的完成征收工作。
【裁判要点】
1.无证建筑未被相关部门依法认定为违章建筑，不宜否定其评估价值。行政机关在违法拆除过程中未对涉案建筑物有关情况进行证据保存，在原审程序中亦没有在法院指定期限内申请评估；而行政相对人提出的评估报告系具有资质的房地产价格评估机构作出，行政机关亦没有能提供证据证明该评估结果明显不当，故行政机关以单方评估为由提出的异议，不予支持。此外，涉案建筑物被强拆前，相关部门并未依法认定其为违章建筑，故，行政机关以无证建筑物为由对评估价值提出异议，亦不予支持。
2.加倍支付利息或支付迟延履行金的规定属于一种执行措施，不宜在赔偿判决主文中载明《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于强制被执行人加倍支付利息或支付迟延履行金的规定属于一种执行措施，而非直接依据国家赔偿相关法律规范所确定的给付内容，故不宜在赔偿判决主文中载明。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）最高法行赔申230号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）开封市鼓楼区人民政府，住所地河南省开封市鼓楼区包公湖北路39号。
法定代表人程杨，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人郭庆，河南王松华律师事务所律师。
再审被申请人（一审原告、二审上诉人）开封市罗升建筑设备有限公司，住所地河南省开封市勤农街。
法定代表人罗映琪，该公司总经理。
开封市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）因开封市罗升建筑设备有限公司（以下简称罗升公司）诉该人民政府行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2017）豫行赔终382号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
鼓楼区政府向本院申请再审称：一、河南省高级人民法院认定事实有误。罗升公司厂房是在开封市树脂厂××郑汴路××西的场地上建造的，其土地性质是农村集体用地，故涉案厂房的赔偿应当按照集体企业农村用地上建造的无证厂房来进行评估。二、河南省高级人民法院认定：“从合理性上，涉案的建筑物为重型厂房，比一般建筑物更高、用钢量更多”没有事实和法律依据。三、按照国家赔偿法的规定，停产停业损失是一种间接损失，而不是直接损失，故罗升公司的停产停业损失97647元没有事实依据，应予以纠正。第四，开封市中级人民法院按照《开封市人民政府印发关于调整开封市市区国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知》（汴政〔2015〕84号）中相应的补偿标准，确定赔偿116万元要比实际拆迁时的2013年要高得多，而河南省高级人民法院得出225万元的赔偿额是没有任何科学依据和事实依据的。请求：按照审判监督程序对本案进行再审，依法撤销河南省高级人民法院（2017）豫行赔终382号行政赔偿判决；维持开封市中级人民法院（2016）豫02行初75号行政判决。
本院经审查认为：一、关于涉案建筑物所占范围的土地性质。根据鼓楼区政府提供的土地使用证，涉案建筑物所占范围的土地性质为国有土地，故再审申请人提出涉案土地为集体土地的再审理由，与事实不符。
二、关于涉案建筑物的评估价值。鼓楼区政府在违法拆除过程中未对涉案建筑物有关情况进行证据保存，在原审程序中亦没有在法院指定期限内申请评估；而罗升公司提出的评估报告系具有资质的房地产价格评估机构作出，鼓楼区政府亦没有能提供证据证明该评估结果明显不当，故鼓楼区政府以单方评估为由提出的异议，本院不予支持。此外，涉案建筑物被强拆前，相关部门并未依法认定其为违章建筑，故，鼓楼区政府以无证建筑物为由对评估价值提出异议，本院亦不予支持。
三、本案中，根据原审已查明事实，涉案建筑物（厂房等）系罗升公司投资建设并经营使用，且经营期限尚未到期，该厂房的拆除必然对其造成停产停业的损失。根据已生效的（2015）豫法行终字第00467号行政判决，涉案建筑物是在征收过程中被违法强拆，而依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，因房屋征收造成的停产停业损失属于依法应予补偿的事项。故，二审法院参照河南省及开封市有关房屋征收补偿标准，确定停产停业损失，并不违反国家赔偿法关于对“直接损失”进行赔偿的基本原则。
最后，需要指出的是，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于强制被执行人加倍支付利息或支付迟延履行金的规定属于一种执行措施，而非直接依据国家赔偿相关法律规范所确定的给付内容，故不宜在赔偿判决主文中载明。此外，二审判决主文部分将《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条误写为第二百二十九条，本院予以指正。
综上，再审申请人鼓楼区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人开封市鼓楼区人民政府的再审申请。
审判长 阎 巍
审判员 刘崇理
审判员 张志刚
二〇一九年一月二十四日
书记员 冯琦洺
来源：行政涉法研究
近日，有一位当事人咨询北京圣运律师说，其本人在外地工作，老家的房屋只有自己的老母亲居住，房屋被拆迁后，有人强制拆除了老宅，也没有收到任何的文件，屋里的东西也没有搬出来，家具、桌椅等全部被毁坏，其母亲没有地方居住，只能在被征收房屋旁边搭了一处棚子住在里头。房屋被强制拆除后，其母亲身体出现了问题，需要有人照顾，自己也不敢离开..
事实上，实践征收中总会出现这样的情况，当被征收人觉得补偿不合理而拒绝签订补偿协议时，有的征收方则会为了推进征收日程，按时完成征迁工作，往往会在当事人不同时组织人员强制拆除被征收房屋。
但是，无论是合法房屋的拆除还是违法建筑的拆除，在未对违法事实进行调查，未对当事人作出任何文件的情况下，强制拆除房屋指定是违法行为。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
从上述的法律规定中我们可以看到，如果双方当事人就补偿事宜因各种原因无法达成协议时，征收方倘若想尽快拿到土地，开始建设，那么必须先要按照法律上规定的程序，对被征收人作出补偿决定。
作出补偿决定是必须要走的一步，也是申请强制拆迁的前提条件之一，如果没有依照补偿安置方案作出补偿决定，直接拆除被征收人房屋，则就违反了相关的法律法规。
所以，北京圣运律师提醒大家，如果征收方没有对自己作出补偿决定，自己任何文件也没有收到的话，那么被征收人可以初步判断，此次征收不合法。
当然了，如果征收方作出了房屋征收补偿决定，那被征收人就需要对该文件引起重视了，一旦不重视，房屋极有可能就会保不住了。
因为，从征收过程中来看，有的征收方在发布补偿决定没一阵子时间，只要被征收人未在补偿决定中规定的期限内搬迁，签订补偿协议，领取补偿款或是未启动任何的法律程序，那么就有可能会组织人员强制拆除被征收人房屋，或是直接向法院申请强制执行，拆除房屋。
向人民法院申请也是强制拆除房屋的重要前置条件，这一步同样也是不能少的，凡是相关部门擅自行动的拆除行为，未获得法院允许，那均是不合法的，现在的合法强拆主体只能是法院。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
所以，大家在收到补偿决定后，如果对这个文件不服，认为补偿标准无法保障自己原有的生活水平，那么北京圣运律师建议大家要尽快咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，维护自己的合法权益。
总之，北京圣运律师最后想要强调的两点是，一是，征收方在没有任何文件或是裁定书的情况下，直接强拆老百姓房屋是严重侵害被征收人合法权益的行为，二是，强制拆除房屋必须要经过补偿决定和向人民法院申请这两个步骤，倘若征收方未履行上述两点，直接强拆，被征收人可以打12345、12388反映、举报或是打110报警，并收集相关的证据材料，及时启动法律途径保障自己的权益不侵害。
【裁判要旨】
根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第二款、第十四条，《合同法》第五十五条第一项的规定，当事人以行政协议违背真实意思表示主张撤销行政协议的，应当对行政协议存在法定的可撤销情形承担举证责任。同时，当事人行使撤销权应当在除斥期间届满前行使，超出该期间即丧失撤销权的行使权利。人民法院可依职权主动对除斥期间是否届满进行审查。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）最高法行申7048号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林冬明，男，1969年10月10日出生，汉族，住江苏省泰州市开发区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏省泰州医药高新技术产业开发区管理委员会。住所地：江苏省泰州医药高新技术产业开发区药城大道1号。
法定代表人：顾萍，该管理委员会主任。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏省泰州医药高新技术产业开发区明珠街道办事处。住所地：江苏省泰州医药高新技术产业开发区永兴路66号。
法定代表人：拱卫民，该街道办事处主任。
再审申请人林冬明诉被申请人江苏省泰州医药高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“泰州高新区管委会”）、被申请人江苏省泰州医药高新技术产业开发区明珠街道办事处（以下简称“明珠街道办”）撤销补偿安置协议一案，江苏省泰州市中级人民法院于2019年6月4日作出（2018）苏12行初157号行政判决：驳回林冬明对明珠街道办的起诉，驳回林冬明要求撤销涉案搬迁补偿安置协议的诉讼请求。林冬明不服提起上诉后，江苏省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）苏行终1077号行政判决：驳回上诉，维持原判。林冬明仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
林冬明向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，再审或依法改判本案。林冬明申请再审的主要事实和理由为：1.其房屋面积共121.31平方米，被诉补偿安置协议仅涉及其中一处56.46平方米的房屋，且签订时系空白协议，协议内容违背其真实意思表示，应予撤销。2.其另有64.85平方米房屋被错误确权给他人，虽已通过民事诉讼取得该部分房屋的补偿款，但未能足额享受政策性补偿待遇。
本院认为：本案的争议焦点是被诉补偿安置协议是否存在法定的可撤销情形，以及再审申请人提起本案之诉是否已超过撤销权的行使期限。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第二款规定，原告主张撤销、解除行政协议的，对撤销、解除行政协议的事由承担举证责任。第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。根据上述规定，当事人以行政协议违背真实意思表示主张撤销行政协议的，应当对行政协议存在法定的可撤销情形承担举证责任。同时，当事人行使撤销权应当在除斥期间届满前行使，超出该期间即丧失撤销权的行使权利。人民法院可依职权主动对除斥期间是否届满进行审查。本案中，经原审法院查明，再审申请人林冬明于2016年6月19日与被申请人泰州高新区管委会签订涉案补偿安置协议，其中载明被搬迁房屋的航拍图面积为56.46平方米。再审申请人于签约当日即在房屋验收单上签字并将房屋钥匙交出，后在回迁安置房号单上签字。由上述事实可知，涉案补偿安置协议应系协议双方经过协商后自愿达成，且已实际履行。再审申请人主张该协议签订时系空白协议，违背其真实意思表示，并未提供证据予以证明。同时，再审申请人在签订协议时即应知晓该协议所涉房屋补偿面积等内容，其于2018年12月5日提起本案撤销协议之诉，亦已超过上述法律规定的一年除斥期间。此外，对于再审申请人主张的64.85平方米房屋部分的安置补偿利益，其已通过民事诉讼取得相应的补偿款。再审申请人若认为其尚有其他安置补偿利益未予实现，可另行救济解决。因此，一、二审处理结果均无不当，再审申请人提出的申请再审的理由不能成立，本院不予支持。
综上，林冬明的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人林冬明的再审申请。
审判长 王 岩
审判员 汪鸿滨
审判员 蔚 强
二〇二〇年九月二十八日
书记员 张 东
来源：行政法实务
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