发布:2024-10-12 09:28 文章来源：北京圣运律师事务所
实践中很多人可能会认为，与拆迁方签了协议后，房子被拆迁方给强拆了是合法合规的，也是合情合理的，只要他们给自己了拆迁补偿或是交付了安置房就行了，也没必要去与他们纠缠，毕竟是自己主动交出房屋的，虽然有的人这么认为彰显了他的宽容大度，且也没错，但前提是他们已经将所有的补偿款都如数地支付给了被征收人，保障了被征收人补偿安置的权益。
反之再试想一下，如果你与拆迁方签订协议后，拆迁方随即便将房屋给强拆了，但此时你并没有获得相应的补偿安置或者说只获得了部分的补偿，很有可能还会面临居无定所的局面，那么你还会认为他们的强拆行为是合法的吗？相信大家的说法都会比较的一致：不合法。虽然他们口中说着不合法，但可能有的被拆迁人脑海中还会产生一个大大的问号，或是会怯怯地问“都有已经签订了协议，现在还可以起诉吗？他们的强拆行为还会被判违法吗？”下面我们结合相关的案例来告诉大家
签了协议也可以起诉维权
首先我们需要先弄明白的是，签订补偿协议后，可以据此认定被征收人就被征收房屋的价值、搬迁费、临时安置补助费等其他相关的补偿事宜与拆迁方达成了一致。但是，安置补偿协议约定的内容，显然不包括因违法强制拆除可能给被拆迁人造成的不应有的包括房屋内动产在内的其他人身、财产损失。也就是说，即使双方签订了协议，只要有违法事实的存在，那么被拆迁人仍然是可以起诉要求确认强拆行为违法的。
于先生与拆迁方签订补偿协议后，房屋被拆迁方强制拆除，随后于先生向法院提起了行政诉讼，请求相关部门强制拆除其房屋的行为违法，经过审理法院判决相关部门强制拆除于先生的房屋违法。相关部门不服向最高院申请了再审。
强制拆除要获得法院的准许
针对本案，再审法院认为，无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，均应在完成补偿安置工作的情况下由相关部门申请人民法院强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定书前，相关部门是没有直接强制拆除被征收房屋的权力。即使在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，相关部门若想实现强制搬迁和拆除，也必须要按照法定程序申请人民法院强制执行。
本案中，相关部门在没有依法作出责令交出土地，也没有向法院申请强制执行，更没有完成补偿安置工作的情况下，直接对被征收房屋实施了强制拆除，显然违反了有关规定。
未获得补偿安置前强拆房屋违法
再者，根据《物权法》中的有关规定，相关部门征收作为物权变动的特殊形式，因征收决定的作出而直接导致物权变动。但需要注意的是，在征收补偿工作完成前，仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有权益，被征收人未获得补偿安置前，不能予以强制执行。
也就是说，征收土地和房屋时应当要遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当要遵循“先补偿、后搬迁”的原则，否则，被征收人有权拒绝搬迁，相关部门也不能强拆或是强征。该原则不仅体现在相关的法律的原则性规定中，还细化在相关的规定和司法解释中。之所以明确“先补偿、后搬迁”原则，根本目的在于保障被征收人在土地或房屋被征收后，获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。
本案中，双方签订的《拆迁过渡协议》中虽然约定了过渡费、搬迁费和奖金，但是并没有关于被征收土地和房屋的安置补偿条款，相关部门此后也没有对于先生作出明确安置地点、支付或提存补偿款的安置补偿行为。在此情况下，双方约定被征收人将房屋交征收机关拆除的内容，能否作为征收机关实施拆除行为的合法性基础？房屋征收补偿的过渡条款是房屋被拆除之后获得实际安置之前，双方当事人关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排，不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款，过渡条款并不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益，仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议，过渡协议中约定的将房屋交由相关部门拆除的内容，必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合，才可以作为相关部门拆除被征收房屋的合法依据，仅就过渡问题签订的过渡协议，不能作为拆除被征收房屋的合法依据。
雅安市名山区城市规划区集体土地征地搬迁安置补偿实施办法
第一章 总 则
第一条 为加快我区经济社会发展步伐，保障征地工作顺利进行，依法依规做好雅安市名山区城市规划区征地搬迁安置补偿，切实保障被征地搬迁单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省人民政府办公厅关于加强企业职工基本养老保险基金收支管理有关问题的通知》（川办发〔2018〕59号）、《四川省被征地农民养老保障实施办法》（川人社发〔2018〕46号）等相关法律法规和政策，结合名山区实际，制定本办法。
第二条 在雅安市名山区城市规划区（含雅安经济技术开发区）范围内征收集体所有土地涉及的土地补偿、安置补助、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿、被征地农民的养老保障，适用于本办法。
国家、省、市的重点建设工程、项目对征收土地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。
本办法中，雅安市名山区城市规划区指位于名山区行政界线内且在雅安市国土空间总体规划中明确的中心城区的部分。
第三条 征地搬迁安置补偿工作在区人民政府的领导下，区级各部门与各镇人民政府（街道办事处）按照各自职能职责，共同依法做好征地搬迁安置补偿工作。
第二章 征地补偿
第四条 需要征收土地的，区人民政府发布征收土地预公告，在拟征收土地所在的镇（街道）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。区人民政府组织有关部门拟定征地补偿安置方案，在拟征收土地所在的镇（街道）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书或有效证明到指定地点办理补偿登记。
第五条 征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的养老保障费用。
第六条 雅安市名山区城市规划区内征收农用地区片综合地价标准为Ⅰ区片45000元/亩、Ⅱ区片42600元/亩；征收集体农用地以外的其他集体土地补偿标准为Ⅰ区片27000元/亩、Ⅱ区片25560元/亩。大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准，按照法律法规有关规定执行。
第七条 被征收土地的青苗及地上附（构）着物补偿费，根据核实的种类、规格、数量，按照《四川省人民政府关于同意各市（州）征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函〔2020〕217号）中《雅安市征地青苗和地上附着物补偿标准》名山区部分（以下简称“补偿标准”）进行补偿。
第八条 有下列情形之一的不予补偿：
（一）（预）征收土地公告发布之日起，抢栽抢种的农作物、经济林木、果木等。
（二）不具有合法土地使用权和其他合法权属证明的建（构）筑物；抢修抢建、违法、违规建（构）筑物。
（三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上的临时用地（含占地）上的建（构）筑物及附属设施等。
（四）无权属的建（构）筑物及其设施。
（五）屋顶种植的果树、花草、树木和屋顶鱼池、鸽笼等种养殖物及设施；
（六）法律、法规以及相关政策规定不予补偿的。
第九条 土地征收后，桥涵、道路、水利等公共基础设施确需恢复的，按照国家有关规定进行，由征收土地所在镇人民政府（街道办事处））会同相关行业主管部门协调恢复。
第十条 土地补偿费、安置补助费主要用于被征地农村集体经济组织成员的生产、生活安置和养老保障。镇（街道）、村（社区）、组（社、居民小组）应按规定规范管理和使用土地补偿费、安置补助费，并进行公示，禁止任何单位和个人私分、平调、截留、侵占和挪用。
第十一条 征收土地的各项补偿、补助费用，应当与《四川省被征地农民养老保障实施办法》（川人社发〔2018〕46号）文件相结合，及时执行。
青苗、地上附（构）着物补偿费支付给青苗、地上附（构）着物的所有权人。
第三章 被征地人员的安置
第十二条 集体经济组织土地被征收后，依法将需要安置的被征地农民按照《四川省被征地农民养老保障实施办法》的规定纳入养老保障。同时，加大对被征地农民的就业培训力度，积极推荐就业。
第四章 房屋搬迁补偿安置
第十三条 搬迁安置方式有安置房安置和货币安置两种，搬迁户以户为单位只能选择其中一种安置方式，并不再享受宅基地相关政策。
（一）安置房安置
1.选择安置房安置的，在被搬迁房屋面积中依次按住房主体的钢混、砖混、砖木、土木结构扣除35平方米/人的基本住房面积后，按《补偿标准》对搬迁房屋剩余房屋面积进行补偿。
2.选择安置房安置的，以户为单位，按照35平方米/人的基本住房面积安置，安置房达到基本入住条件。
安置户在安置房取得人均35平方米的基本住房面积后，应安置人员人均选房面积大于35平方米但小于等于40平方米的面积按所选安置房建安成本结算；应安置人员人均选房面积大于40平方米但小于等于45平方米的面积按所选安置房综合成本结算；人均选房面积不得大于45平方米。
安置户选择的安置住房面积小于应享受基本住房面积（35平方米/人）的，其面积差额部分按所选安置房综合成本结算。
以上条款中所述的安置房面积均指建筑面积。
3.选择安置房安置的，对搬迁户应安置农业人口按照60000元/人给予一次性的后期扶持、生活等综合补助。
（二）货币安置
1.选择货币方式安置的，在被搬迁房屋面积中依次按住房主体的钢混、砖混、砖木、土木结构扣除35平方米/人的基本住房面积后，按《补偿标准》对搬迁房屋剩余房屋面积进行补偿，同时按5110元/平方米的标准乘以基本住房面积35平方米/人给予应安置人员货币补偿安置。
2.选择货币方式安置的，对搬迁户应安置农业人口按照60000元/人给予一次性的后期扶持、生活等综合补助。
第十四条 企业生产办公用房、生产用房及设备设施等资产实行评估，并按评估价格进行货币补偿，同时对正常生产的企业按评估价的3%给予停产停业损失补助费。
第十五条 杆、管线搬迁安置补偿由名山区经济和信息化主管部门牵头按照程序依法组织实施。
第五章 过渡安置费、搬家补助和搬迁奖励
第十六条 搬迁户的搬迁过渡用房，由搬迁户自行解决。搬迁过渡费以住房安置人口按每人每月280元的标准计发。选择安置房的安置户从房屋腾空交征收部门之日起至交房之日当月延发6个月过渡费；货币安置户一次性计发6个月过渡费。
搬迁户房屋腾空交征收部门后，由征收部门依法处置。
第十七条 以搬迁户被拆除合法建筑主体房屋面积，按10元/平方米的标准一次性支付搬迁户搬家补助费，100平方米及以下的按100平方米计算，100平方米以上的按实计算。
第十八条 对主动搬迁，积极支持国家建设的搬迁户实行奖励。自房屋搬迁启动之日起，在30日内签订搬迁安置补偿协议并搬迁交房的搬迁户，按房屋搬迁面积（简易用房和棚房面积不计入）给予每平方米20元的搬迁奖励。超过30日搬迁交房的不予奖励。
第六章 搬迁安置人员的界定
第十九条 下列人员属于安置对象：
（一）被征地搬迁的集体经济组织成员安置范围
被征收土地集体经济组织的户籍成员；
（二）被征地搬迁范围内的非集体经济组织成员随同安置人员的认定及标准
未享受过政府福利房政策且未使用住房公积金购房的国家机关、企事业单位退休、退职、企业改制、政策性农转非（未被招录）的人员等，回农村长期与家人共同居住的，可随该家庭户进行安置，其标准为：
1.选择安置房安置的，给予35平方米/人基本住房并依次按钢混、砖混、砖木、土木结构扣除该家庭35平方米/人主体房屋和已享受的住房公积金、住房补贴后随同安置，且不享受超购政策和社保、后期扶持、生活补助政策。
2.选择货币安置的，扣除已享受的住房公积金、住房补贴后，给予5110元/平方米减去1000元/平方米的差乘以基本住房面积35平方米/人给予货币补偿安置，且不享受社保、后期扶持、生活补助政策。
以上纳入安置的人员，须经公示7日无异议后才纳入安置。
第二十条 下列人员不属于安置对象：
（一）已享受过搬迁安置的，不再安置；
（二）户籍关系在征地范围内已被国家机关、事业单位、公有制企业、金融机构、群团组织、民主团体正式招、录用在职人员;
（三）回原籍落户的军队转业干部、士官等已按国家政策进行安置的；
（四）法律、法规和相关政策规定不适用本办法人员。
第七章 法律责任
第二十一条 违反本办法规定，构成违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》规定的，从其规定给予处罚。
第二十二条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由区人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
第二十三条 对提供虚假证明资料骗取安置的资格，取消其安置资格，收回骗取的各种补偿、补贴、补助及过渡、奖励等费用，并依法追究其相关法律责任。对干扰、阻碍征地搬迁安置工作并造成损失及负面影响的违（非）法行为，依法追究其法律责任。
第二十四条 对侵占、挪用征地补偿费和其他相关费用以及骗取征地搬迁补偿与安置的单位和个人，按国家有关法律法规的规定依法查处。
第二十五条 当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼。
第二十六条 征地搬迁单位及其工作人员在征地搬迁工作中不履行、不正确履行规定职责，造成不良影响的，按规定对相关责任人员给予组织处理或党纪处分、政务处分；涉嫌犯罪的，移送有关机关依法处理。
第八章 附则
第二十七条 本办法自2023年2月1日起施行，有效期5年。《名山县人民政府关于印发〈名山县县城规划区外征地拆迁补偿安置实施办法〉的通知》（名府发〔2012〕46号）、《雅安市名山区人民政府关于印发〈雅安市名山区城市规划区外征地搬迁安置补偿实施办法补充意见〉的通知》（名府发〔2013〕43号）、《雅安市名山区人民政府关于印发〈雅安市名山区城市规划区征地搬迁安置补偿实施办法〉的通知》（名府发〔2013〕44号）等征搬相关文件同时废止。
来源：名山区人民政府网站
在房屋拆迁、土地征收中，被征收人是享有知情权、参与权、选择权、救济权等权利的。比如，被征收人有权知道征收目的，征收时间、征收范围、征收补偿标准等征迁信息，有权对补偿安置方案提出自己的意见，有权选择补偿方式、评估机构等，遇到违法征地、违法强拆，或对补偿标准不满意时，有权向相关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼等。
当然了，被征收人也有权知道申请行政复议或向法院提起行政诉讼的期限。一般情况下，向被征收人告知复议期限和起诉期限是相关部门的法定职责。也就是说，相关部门在作出行政行为时，应当要及时地告知对当事人来说是极为重要的维护切身利益的时间。
《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十七条规定，行政机关作出的具体行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生不利影响的，应当告知其申请行政复议的权利、行政复议机关和行政复议申请期限。
但是实践中，却有相关部门对被征收人作出补偿决定或是限期拆除决定、强制执行决定书等文件时，并不会在文件中明确相关救济期限，导致有的被征收人错过维护自己合法权益的机会。那么，如果相关部门未告知被征收人申请行政复议或是提起行政诉讼期限的话，那么，当事人要想通过法律途径来维护自己的合法权益时，该救济期限应当要如何确定呢？
提起行政诉讼的期限
一般情况下，向法院提起行政诉讼的期限是六个月。根据《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
也就是说，如果相关部门在作出补偿决定或是限期拆除决定时，以书面的形式告知了当事人向法院起诉的期限，那么当事人就需要在收到该文件之日起的六个月内向法院尽快提起诉讼。一旦错过这个期限，那么就会对我们产生不利的影响。
但要是相关部门在作出行政行为时并没有告知当事人提起行政诉讼的期限，那么这个起诉期限应当从当事人知道或者应当知道起诉期限之日起计算，比如说当事人是半年后才知道的，那么向法院提起诉讼的期限应当就从这个时候开始计算。但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
《行政诉讼法》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
对于已经申请了行政复议，但是复议决定中没有告知当事人向法院提起诉讼的起诉期限的，也可以适用于上述规定。
《行政诉讼法》第六十四条第二款规定。复议决定未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，适用前款规定。
申请行政复议的期限
对于申请行政复议的期限，一般情况下，如果相关部门告知了当事人申请行政复议的期限，那么，当事人就需要在60天内向相关部门及时提出申请，否则就错过了复议的机会。根据《行政复议法》第九条规定， 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
可要是没有告知当事人申请复议的期限，那么这个期限又该如何计算呢？是否可以参照行政诉讼法中的规定来保障被征收人权益呢？
参照最高人民法院（2016）最高法行申1828号行政裁定书的裁判主旨，行政行为未告知公民、法人或其他组织申请行政复议权利和期限的，应坚持有利于保护行政复议申请权的原则，可参照行政诉讼法及司法解释有关起诉期限的规定确定行政复议的申请期限。
行政复议申请期限的确定，除需要坚持有利于保护行政复议申请权的原则外，还需要充分考量行政行为的稳定性，避免过长的申请期限对行政管理秩序可能造成的影响。根据行政诉讼法第四十六条第二款的规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
总之，北京圣运律师最后要说的是，在遇到征地拆迁问题时，不论你是否知道相关期限，都要及时地咨询专业律师，然后在专业律师的帮助下，将损失降到最低。
【裁判要旨】
公民、法人或者其他组织要成为适格的行政诉讼原告需具备两方面条件，从主观上看，必须是该公民、法人或者其他组织认为其合法权益受到行政行为的侵犯；从客观上看，该公民、法人或者其他组织必须与被诉行政行为有利害关系，不能凭空认为自己的合法权益受到侵害。判断是否存在“利害关系”，一方面应当考虑通过诉讼保护当事人权利的需要；另一方面，也需考虑行政秩序安定性、连续性不被过分的打扰。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）最高法行申2514号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏运来，男，1969年6月22日出生，汉族。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省太康县人民政府。住所地：河南省太康县谢安西路。
法定代表人：李锡勇，该县人民政府县长。
再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）：姚东风，男，1966年7月3日出生，汉族。
再审申请人苏运来因诉河南省太康县人民政府（以下简称太康县政府）颁发房屋所有权证一案，不服河南省高级人民法院（2016）豫行终139号行政裁定，向本院申请再审。本院受理后，依法由审判员王晓滨、审判员张艳、代理审判员沈小平组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
苏运来于2015年6月29日以太康县政府为姚东风颁发的房屋所有权证违法，侵犯了其合法权益为由，向河南省周口市中级人民法院起诉，请求确认太康县政府为姚东风颁发的房权证太房字第××号房屋所有权证（以下简称××号房产证）行为违法，太康县政府与姚东风赔偿苏运来损失。
一审法院查明：1998年8月7日，河南省太康县医药总公司（甲方）与河南省太康县常营镇建筑队（乙方）签订建筑合同一份。甲方委托代理人姚东风，乙方法定代表人孔令山。1998年9月2日，太康县医药总公司常营分公司（常营医药）作为甲方与乙方河南省太康县常营镇建筑队签订建筑合同一份，甲方签字人姚东风，乙方签字人孔令山。1998年11月2日，太康县政府为姚东风颁发了国用（98）字第××号国有土地使用证。1999年11月18日，太康县政府为杜贯永颁发了房屋所有权证。2002年10月18日，太康县政府为姚东风颁发了××号房产证。2004年5月20日，苏运来与杜贯永签订房屋交换协议，将涉案房屋中的两间门面房（上下两层）换给苏运来。2004年5月30日，河南省太康县医药总公司与姚东风签订楼房转让协议，约定楼房所有权从2004年5月31日起归姚东风所有。2005年3月6日，姚东风与王伟签订房地产转让协议，将涉案的房屋中的5间，建筑面积274.63平方米的房屋转让给王伟。2011年12月8日，太康县政府为王伟颁发了太康房权证2011字第××号房屋所有权证。姚东风的房屋所有权证予以注销。2014年7月8日，王伟以排除妨碍为由将苏运来诉至河南省太康县人民法院。2014年9月25日，苏运来向河南省周口市人民政府提起行政复议，请求撤销太康县政府为王伟颁发的土地使用权证及房屋所有权证。2014年11月19日，河南省周口市人民政府作出周政行复决（2014）61号行政复议决定，撤销了太康县政府为王伟颁发的土地使用权证及房屋所有权证。王伟不服该复议决定，向河南省漯河市中级人民法院提起行政诉讼。苏运来在河南省漯河市中级人民法院的诉讼中见到姚东风的××号房产证，向河南省周口市中级人民法院提起诉讼，提出本案诉请。
一审法院认为：苏运来作为房屋的实际使用人，与本案所诉的具体行政行为有法律上的利害关系，可以提起行政诉讼，具有原告的诉讼主体资格。苏运来在河南省漯河市中级人民法院诉讼中见到被诉的房屋所有权证后，即向法院提起行政诉讼，没有超过法定的起诉期限。太康县政府为姚东风颁发房屋所有权证时，权属来源不清，主要证据不足，依法应予撤销。但姚东风的房屋所有权证已被注销，不具有可撤销内容，应予确认违法。苏运来请求确认登记行为违法的理由成立。苏运来请求赔偿损失，因没有提供相关证据，理由不能成立。一审法院据此于2015年12月15日作出（2015）周行初字第70号行政判决：确认太康县政府为姚东风进行房屋所有权登记行为违法；驳回苏运来其他诉讼请求。
姚东风不服一审判决，向河南省高级人民法院上诉，请求撤销一审判决，驳回苏运来的起诉或发回重审。
二审法院认为：太康县政府将涉案房屋的所有权证先后颁发给杜贯永、姚东风，形成一房两证现状。杜贯永、姚东风均为涉案房屋所有权人。苏运来在涉案房屋实际居住，来源于其与杜贯永的房屋交换协议，在其未与杜贯永办理产权过户登记，尚未取得涉案房产所有权证的前提下，不能以实际居住权对抗姚东风对该房屋的物权，不具有对姚东风房产证提起诉讼的资格，即不具有本案原告主体资格。一审法院认为苏运来与太康县政府为姚东风颁发房产证的行为具有法律上的利害关系不当，依法应予纠正。二审法院据此于2016年4月14日作出（2016）豫行终139号行政裁定：撤销原判，驳回苏运来起诉。
苏运来不服，向本院申请再审，请求依法撤销一审判决、二审裁定，改判撤销太康县政府于2002年10月18日为姚东风颁发的××号房产证。其申请再审的事实与理由为：（一）一审法院未对苏运来的诉讼请求作出判决。苏运来的诉讼请求为撤销被诉房屋所有权证书，而一审法院判决“确认太康县政府为姚东风进行房屋所有权登记行为违法”。该判决内容与本案诉争的内容没有关联性。（二）二审裁定驳回苏运来的起诉错误。杜贯永于1999年11月18日取得涉案房屋的房产证，苏运来与杜贯永的换房行为合法有效。苏运来在涉案房屋中居住10多年之久，与涉案房屋有法律上的利害关系，是适格的原告。
本院认为：本案的争议焦点是再审申请人苏运来是否具备原告主体资格。公民、法人或者其他组织要成为适格的行政诉讼原告需具备两方面条件，从主观上看，必须是该公民、法人或者其他组织认为其合法权益受到行政行为的侵犯；从客观上看，该公民、法人或者其他组织必须与被诉行政行为有利害关系，不能凭空认为自己的合法权益受到侵害。判断是否存在“利害关系”，一方面应当考虑通过诉讼保护当事人权利的需要；另一方面，也需考虑行政秩序安定性、连续性不被过分的打扰。本案中，2002年10月18日，太康县政府为姚东风颁发了××号房产证。苏运来于2004年5月20日通过与涉案房屋所有权人杜贯永签订房屋交换协议，取得涉案房屋的使用权，且实际占用使用至今。现苏运来认为太康县政府为姚东风颁发被诉房屋所有权证的行为侵犯其合法权益，且客观上被诉颁证行为确实会对其占有使用涉案房屋的权利产生影响，但苏运来是否具有诉权与杜贯永是否具有诉权密切相关。因杜贯永未参加诉讼，导致本案主要事实不清。二审法院认为苏运来不是本案适格原告认定事实的主要证据不足，应当指令再审。再审期间，河南省高级人民法院应当查明与被诉颁证行为密切相关的相应事实，正确适用法律，并在此基础上综合考虑涉案房屋的历史沿革和各方当事人合法权益，依法作出裁判。
综上，苏运来的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第三项、第四项规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款之规定，裁定如下：
一、本案指令河南省高级人民法院再审；
二、再审期间，中止原裁定的执行。
审 判 长 王晓滨
审 判 员 张 艳
代理审判员 沈小平
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李林涛
来源：行政涉法研究
嘉兴市征收集体土地房屋补偿安置办法
为规范征收集体土地房屋补偿安置行为，维护公共利益，保护被征收人的合法权益，保障经济社会发展合理用地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
一、适用范围及原则
（一）在本市行政区域内集体土地上，因公共利益需要实施房屋及其附属物征收与补偿安置的（以下简称征收房屋补偿），适用本办法。
（二）征收房屋补偿应当遵循“依法征收、程序规范、补偿合理、结果公开和先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则，保障被征收人的居住权和财产权。
二、征收主体及对象
（三）市、县（市、区）人民政府（以下简称征收主体）负责本行政区域内的征收房屋补偿工作。
征收主体可以设立或者指定实施征收房屋补偿的工作部门、机构或者镇人民政府（街道办事处）（以下简称征收房屋补偿部门），组织实施本行政区域内的征收房屋补偿工作。
征收对象为被征收集体土地上房屋及其附属物的所有权人（以下简称被征收人）。
（四）自然资源和规划部门是集体土地上征收房屋补偿的管理部门，负责本辖区内集体土地上征收房屋补偿的管理、指导和监督工作。
三、征收房屋程序
（五）征收房屋补偿是集体土地征收工作中重要组成部分，应依法按土地征收程序组织实施。
（六）征收主体拟申请征收集体土地的，应在拟征收土地所在的镇（街道）、村（社区）和村民小组范围内张贴征收土地预公告，公告时间不少于十个工作日。预公告应包括征收范围、征收目的及开展土地、房屋现状调查安排等内容。
征收土地预公告发布同时，有关部门在征收范围内暂停办理下列事项：
1．公安部门暂停办理户口的迁入、分户手续；
2．司法、自然资源和规划、农业农村、市场监管等部门暂停办理房屋新建、改（扩）建、改变土地和房屋用途、核发营业执照等相关手续和其他可能出现不正当增加补偿费用的行为。
暂停期限一般不超过十二个月。
暂停期间，因出生、婚嫁和军人复转退、刑满释放等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口登记、迁入手续。
（七）征收房屋补偿部门应当会同村（社区）对拟征收土地范围内涉及的房屋及其附属物等组织调查，对被征收人的房屋权属、使用情况、建筑面积、附属物及家庭人口组成等情况进行实地调查、勘测，调查应充分应用不动产确权登记等成果。
（八）征收房屋补偿部门应当开展社会风险评估（与土地征收一并开展），就征收房屋补偿的合法性、合规性、合理性、可行性、可控性进行评估，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。社会风险评估结果应当作为是否作出征收集体土地申请的重要依据。对存在中高以上社会风险隐患的，在未有效可控或者未落实可行的防范措施前，不得作出征收集体土地申请。
（九）征收主体应建立由公安、人力社保、自然资源和规划、农业农村、建设、医保、综合执法等部门及属地镇（街道）组成的联审机制，对有异议及争议的或复杂疑难等情况，依据相关规定进行审定。
未经登记建筑认定、房屋权属认定、安置人口认定及分户标准，由各征收主体依据相关法律法规，结合本区域实际制定并公布。
（十）征收房屋补偿部门应当拟定征收房屋补偿安置方案，并纳入征地补偿安置方案中。在拟征收土地的镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内公告征地补偿安置方案，听取被征收人和其他利害关系人的意见，公告时间不少于三十日。土地房屋现状调查结果应与征地补偿安置方案一并公告。
征地补偿安置公告应当包括：征收范围、土地现状、征收目的、补偿安置对象和条件、补偿安置方式和标准、补偿资金支付、社会保障、安置房安排、过渡方式和过渡期限、签约和搬迁期限、奖励和补助标准，以及办理房屋补偿登记手续的时间、地点、期限等事项。
（十一）征地补偿安置公告发布后，被征收人或有利害关系人有意见建议的，可以在公告规定的期限内向征收房屋补偿部门或征收主体提出。征收主体根据征求意见情况，认为确有必要的，可以组织听证。
过半数被征收人或有利害关系人认为征地补偿安置公告不符合法律、法规规定的，征收主体应当组织听证。
（十二）征地补偿安置公告期满后，征收主体应根据法律法规相关规定和征求意见、听证等情况，确定征地补偿安置方案，并在拟征收土地所在的镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内予以公布，公布的内容应包括意见建议采纳情况等。
（十三）被征收人应当在征地补偿安置公告规定的期限内，持不动产权证、集体建设用地使用权证、用地和建房审批资料等或经联审机制认定的材料，到公告指定的地点办理征收房屋补偿登记手续。
被征收人在规定期限内未办理征收房屋补偿登记的，相关房屋及其附属物信息等按照已公告的土地房屋现状调查结果确定。
（十四）征收房屋补偿部门应当落实补偿资金，与被征收人就安置方式、补偿金额、补偿费支付、搬迁期限及搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、奖励费等事项签订征收房屋补偿安置协议。
（十五）征收房屋补偿原则上不得超越拟征收土地范围。征收房屋部分位于拟征收范围内，可将整体房屋纳入征收房屋补偿范围。特殊用地或线型工程等有安全距离要求的，按有关规定执行。
（十六）被征收房屋有下列情形之一，在征地补偿安置公告规定的签约期限内仍不能解决纠纷或明晰产权的，应当进行产权不明认定，由征收房屋补偿部门根据公告的征地补偿安置方案提出具体补偿方案，实施补偿安置，并在申请征收集体土地时进行说明：
1．有产权纠纷的；
2．产权人下落不明的；
3．暂时无法确定产权人的。
征收房屋补偿实施前，征收房屋补偿部门应当会同有关部门对被征收房屋作勘测记录，获取影像资料，并向公证机构办理证据保全手续。
（十七）签订征收房屋补偿安置协议和征地补偿安置协议的比例不低于应签订协议数的90%，征收主体方可提出征收集体土地申请，报有批准权的人民政府批准。
（十八）征收集体土地申请经依法批准后，征收主体应当自收到批准文件之日起十五个工作日内发布征收土地公告，公告时间不少于十个工作日，并组织实施。被征收人应当在规定期限内完成签约、搬迁和腾退。
（十九）对已签订征收房屋补偿安置协议但被征收人未按照协议约定履行腾退房屋等义务，经催告后仍不履行的，由征收房屋补偿部门作出要求履行协议的书面决定。被征收人在该书面决定规定的期限内仍不腾退房屋，也不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由征收房屋补偿部门依法申请人民法院强制执行。
（二十）对个别未签订征收房屋补偿安置协议的，征收房屋补偿部门应将征收土地批准文书、征收土地公告、征地补偿安置方案确定的房屋补偿方案（应包括补偿标准、安置房地点、搬迁期限等内容）等送达被征收人，要求其在规定期限内提出意见并选择补偿方式。
未在规定期限内选择补偿方式的，由征收主体依据征地补偿安置方案、补偿登记结果或者已公告的土地房屋现状调查结果作出征收房屋补偿安置决定。征收房屋补偿部门依据补偿决定实施补偿安置时，应向公证机构办理证据保全手续。
征收房屋补偿安置决定作出后，被征收人在规定期限内未签约也未在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由征收主体依法申请人民法院强制执行。
（二十一）除依法申请人民法院强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被征收人的合法房屋。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
四、房屋补偿安置
（二十二）被征收房屋的建筑面积和用途，以不动产权证、房屋所有权证、集体建设用地使用权证、用地和建房审批资料等或经联审机制认定的材料所记载的内容为准。
（二十三）被征收房屋用途为住宅的，被征收人可以选择公寓房、宅基地建房、货币补偿或者公寓房与货币补偿相结合等安置方式。具体安置方式应在征地补偿安置方案中明确。
被征收人选择公寓房安置的，应当按照人均（指需安置的人口）建筑面积不低于30平方米的标准予以安置。被征收人系2016年1月1日前出生的未婚独生子女的，在计算安置面积时，增加一个安置人口。
被征收房屋未经批准，擅自改变房屋用途的，补偿安置时应当按房屋原用途予以补偿。未超过使用期限的临时建筑、附属设施等非住宅用房，不计算安置面积，按重置价格结合剩余使用年限给予一次性货币补偿。
（二十四）被征收房屋用途为非住宅，实行货币补偿。
经批准或通过集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋，其货币补偿金额为房屋建安重置价和相应土地使用权取得费用。
相应土地使用权取得费用，一般指该地现行征地补偿标准。通过集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋，参照同类用地现行土地使用权取得价格评估确定。
征收房屋补偿所涉及被征收房屋的重置价、公寓安置房的重置价、超面积的市场价、放弃安置面积补偿价、层次差价、货币安置价以及搬迁费、临时安置费、停产停业等补偿标准，由各征收主体制定并公布。
五、评估机构选定
（二十五）房地产价格评估机构须有从业资质，由被征收人协商选定。征地补偿安置公告发布后十个工作日内仍不能协商选定的，由征收房屋补偿部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人过半数选票。
投票确定或随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。
房地产价格评估机构被选定或者确定后，由征收房屋补偿部门作为委托人与其签订评估委托合同。
（二十六）房地产价格评估机构应按各征收主体公布的征收房屋政策和重置价标准等进行评估，评估报告应送达被征收人，并将评估结果在征收房屋补偿所在的村（社区）或指定地点进行公告，公示期不得少于十个工作日。
（二十七）被征收人对评估结果有异议的，应当在公示后十个工作日内向评估机构书面申请复核，评估机构应当在收到书面申请后十个工作日内出具书面复核结果。
六、工作要求
（二十八）加强组织领导。各县（市、区）要高度重视集体土地上房屋征收补偿安置工作，强化政策指导，加强政策宣传，落实工作责任，使征收房屋补偿安置工作依法、规范、有序、高效。发展改革、公安、民政、司法、财政、人力社保、建设、农业农村、市场监管、医保、综合执法等主管部门应当按照各自职责，配合、支持做好征收房屋补偿安置工作。
（二十九）加快政策配套。各征收主体应根据本办法的规定，结合本区域实际，制定具体的征收房屋补偿安置标准及实施细则。
被征收房屋重置价和公寓房安置价，每两年调整一次或重新公布。
（三十）加强风险防范。在实施房屋征收时，要严格按照“先补偿、后搬迁”原则，优先落实安置房源或安置房建设用地，防止“重拆迁、轻安置”问题发生。土地及房屋征收补偿安置到位后，要及时收回或注销土地承包权证和不动产权证。
（三十一）加强档案管理。征收房屋补偿部门应当加强对房屋补偿档案管理，建立健全规章制度，按规定公开征收房屋补偿安置等信息，接受公众监督。同时应在浙江省“阳光征迁”应用场景系统中录入相关信息。
本办法自公布之日起施行。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
嘉政发〔2023〕5号.doc
来源：嘉兴市人民政府网站
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