北京拆迁律师讲谈十几年的房屋被qc，起诉后qc行为被确认违法:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师讲谈十几年的房屋被qc，起诉后qc行为被确认违法

发布:2024-10-12 09:51 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师讲谈十几年的房屋被qc，起诉后qc行为被确认违法,

北京拆迁律师讲谈十几年的房屋被qc，起诉后qc行为被确认违法

一、北京拆迁律师讲谈十几年的房屋被qc，起诉后qc行为被确认违法

二、北京北京圣运拆迁律师谈压煤村庄搬迁怎么补偿？

三、潮州市潮安区集体土地征收与补偿安置

　　潮州市潮安区人民政府文件

　　安府规〔2019〕3号

　　潮安区人民政府关于印发《潮州市潮安区集体土地征收与补偿安置实施细则》的通知

　　各镇人民政府、万峰林场，区府直属各单位：

　　现将《潮州市潮安区集体土地征收与补偿安置实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请迳向区自然资源局反映。

　　2019年6月18日

　　公开方式：主动公开

　　抄送：区委各部、委、办，人大办，政协办，纪委办，法院，检察院，人武部，各人民团体，上级驻潮安各单位。

潮州市潮安区人民政府办公室

2019年6月18日印发

　　潮州市潮安区集体土地征收与补偿安置

　　实施细则

　　为规范集体土地征收与补偿安置行为，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》等有关法律法规的规定，参照《潮州市城区集体土地征收与补偿安置办法》（潮府规〔2018〕20号），结合我区实际，制定本实施细则。

　　一、落实土地管理共同责任制

　　潮安区范围内涉及征收集体土地的补偿、安置工作按本实施细则有关规定执行。

　　区自然资源局负责组织实施本办法，负责协调各镇人民政府（场）或征地项目协调领导小组办公室做好土地征收及集体土地上房屋征收补偿安置工作，会同区发改、财政、住建、人社、公安、民政、交运、公路、农业农村、水务、生态环境等相关部门制订征地补偿安置方案。

　　各镇人民政府（场）要按土地管理共同责任制有关要求，切实做好本辖区内集体土地征收与补偿安置相关工作。

　　区发改、财政、住建、人社、公安、民政、交运、公路、农业农村、水务、生态环境等相关部门，要按照各自职责做好相关工作。

　　二、征收程序

　　（一）公开程序。区自然资源局要依照法律法规规定，公开建设项目征地拆迁工作程序，提高征地拆迁补偿安置工作的透明度，依法征收土地。

　　（二）发布征地预公告。区自然资源局向拟征地范围内的农村集体经济组织发布征地预公告，征地预公告的内容包括拟征土地的范围、面积、地类以及拟征收土地的补偿标准、安置方式、土地用途、补偿登记期限等。

　　在预公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢建、抢栽、抢种的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　（三）调查确认。被征收土地所在的镇人民政府（场）、农村集体经济组织，对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。区自然资源局负责指导、协调并提供相关技术支持。

　　（四）征地补偿登记。被征收土地的所有权人、使用权人及其他权利人要在征地预公告规定的补偿登记期限内到指定地点办理征地补偿登记；逾期未登记的，其补偿以调查结果为准。

　　（五）拟订征地补偿安置方案。区自然资源局会同区相关部门依法拟订征地补偿安置方案。

　　（六）征地补偿安置方案公告。区自然资源局要将征地补偿安置方案在被征地村集体经济组织所在地进行公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。有关补偿安置方案公告工作具体由各镇人民政府（场）负责。

　　（七）征地补偿安置方案听证。区自然资源局要按照《国土资源听证规定》，书面告知被征地农村集体经济组织和农民对拟征地项目的补偿标准和安置方案的有关要求举行听证的权利，并依法组织听证。被征地农村集体经济组织和农民放弃听证的，按规定予以书面记载。

　　（八）征地补偿安置方案审批。区自然资源局按规定将征地补偿安置方案报区人民政府审批。

　　（九）签订征地补偿协议书。区自然资源局根据区人民政府批准的征地补偿安置方案，与被征地的农村集体经济组织签订征地补偿协议书。

　　（十）预存征地补偿款。在征地报批前，拟支付的征地补偿款应足额存入区自然资源局在银行开设的征地补偿款专户，由银行出具预存征地补偿款进账凭证。

　　（十一）征地方案报批。区自然资源局要按照《广东省建设用地审查报批办法》《广东省国土资源厅关于建设用地报批工作有关问题的通知》等有关规定，拟订《建设用地呈报说明书》《农用地转用方案》《补充耕地方案》《征收土地方案》和《供地方案》等“一书四方案”的报批资料，依法定程序上报审批。

　　（十二）征地公告和征地补偿安置公告。征地方案经依法批准后,由区人民政府将征地方案和征地补偿安置方案合并在被征地农村集体经济组织所在地以书面形式公告，公告内容应包括：批准的征地机关、批准文号、征地用途、范围、地类、面积以及征地补偿标准、安置方式等。

　　（十三）实施征地补偿安置，交付土地。区自然资源局按照批准的征地补偿安置方案，将征地补偿费用按时全额支付给被征地农村集体经济组织和农户。

　　征地补偿款付清后，被征地的农村集体经济组织和农户要按规定期限交付土地。阻挠国家建设征收土地的，由区自然资源局责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　三、土地补偿安置标准

　　（一）征收集体土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。

　　（二）土地补偿费和安置补助费不得低于《广东省征地补偿保护标准》确定的标准，青苗补偿费和地上附着物补偿费等费用另行计算。

　　（三）全区范围内征收集体土地的土地补偿费和安置补助费按征地包干价执行，本征地包干价覆盖范围为本区行政辖区内的全部集体土地，包括集体建设用地、集体农用地、未利用地。本征地包干价不含地上附着物和青苗的补偿费。按不分地类，“同地同价”实施。属庵埠镇区片范围内征地包干价为7.1万元/亩；属彩塘、古巷、沙溪、东凤、龙湖、金石、浮洋、凤塘、江东等镇区片范围内征地包干价为6.5万元/亩；属登塘、凤凰、归湖、文祠、赤凤、万峰林场等镇（场）区片范围内征地包干价为6万元/亩。

　　征收农村集体土地除土地补偿费及安置补助费外，原则上可按不超过7.4万元/亩的标准给予村集体经济组织适当的土地出让收益补助或基础设施建设补助。土地补偿和安置补助费、收益补助（或基础设施建设补助）的总额原则上不得超过15万元/亩。城市道路、高速公路、公路、铁路、桥梁等基础设施的土地征收补偿标准另定。

　　四、青苗及附着物补偿标准

　　（一）青苗补偿标准依照《潮州市潮安区征收集体土地多年生作物补偿标准》（见附表一）执行，并按1.2万元/亩由镇人民政府（场）包干负责。高值植物按评估价予以补偿。

　　（二）征收集体土地上的附着物（构筑物），实行货币补偿的，依照《潮州市潮安区征收集体土地上附着物（构筑物）货币补偿指导价》（见附表二）由有资质的评估机构按现状进行评估或确定，按评估价格或市场重置价格进行补偿。

　　（三）征收坟墓按有主坟墓和无主坟墓分别给予适当存放费和搬迁费补偿。有主坟墓补偿标准为5000元/穴，在规定时间内迁移的，每穴再奖励800元；无主坟墓补偿标准为1000元/穴。

　　五、集体土地上的房屋征收与补偿安置

　　（一）房屋征收与补偿安置的原则

　　房屋征收补偿安置遵依法依规、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　（二）房屋征收的安置补偿方式

　　征收集体土地上的住宅房屋按功能分为住宅和非住宅两类，其中住宅类包括住宅及配套车库（房），非住宅类包括商业用房等，原则实行货币补偿安置补偿方式（特殊情形需进行产权调换的除外）。

　　（三）房屋所有权和宅基地使用权有关事项的确认

　　1.被征收的住宅房屋、非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等）和宅基地，所有权人或使用权人（以下称被征收人）持有不动产有效契证的，以契证载明数据和用途等予以确认。

　　2.被征收的住宅房屋、非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等）和宅基地，未能提供不动产有效契证的，由具备房屋测绘资质的第三方测绘机构测量明确具体数据，经村（居）委会确认用途及权属，经被征收人、村（居）委会共同确认，所在镇人民政府（场）审核同意。

　　房屋所有权或者宅基地使用权的权属自有的，由被征收人直接办理征收补偿安置手续；产权共有的，由共有人代表办理征收补偿安置手续。

　　（四）房屋补偿安置标准

　　1.住宅类建筑物（包括地上建筑物、土地使用权及装修）补偿、安置标准

　　（1）按照产权确认面积并由房地产评估机构评估价值进行补偿。

　　（2）被征收的住宅房屋由村（居）委会落实安置用地的，原则按1:1比例安排宅基地，增加原宅基地面积的20

　　作为巷道配套计入安置用地总面积,对安置用地的“三通一平”费用按2.5万元/亩给予补助。

　　2.非住宅类房屋（包括地上建筑物、土地使用权及装修）补偿标准

　　厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等按建（构）筑物性质实行货币补偿。依照《潮州市潮安区征收集体土地上附着物（构筑物）货币补偿指导价》（见附表二）由有资质的评估机构按现状进行评估或确定，按评估价格进行货币补偿。厂房、仓储内的设备设施按评估机构的评估价格进行货币补偿。

　　（五）跨征地红线的建（构）筑物补偿

　　1.对跨征地红线的构（建）筑物，若实施部分拆迁将使其主体功能受破坏或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的（具体由各镇人民政府、项目协调办认定），应按全拆处理补偿。红线内部分按本条第（四）项补偿安置标准执行。红线外部分按建（构）筑物具体类别，依照有关标准实行货币补偿，红线外部分的土地使用权仍归被征收人所有。

　　若跨征地红线的商品住宅房，整体实施部分拆迁将使其主体功能受破坏或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的，应按全拆处理补偿实施整体征收，并按本条第（四）项补偿安置标准执行。

　　2.对部分跨征地红线建（构）筑物，实施征拆不影响主体功能并没有造成安全隐患的，只实施红线内部分征迁，按本条第（四）项补偿安置标准对实际征迁面积进行补偿。

　　（六）搬迁补助费和临时安置补助费

　　各镇人民政府（场）或征地项目协调领导小组办公室应当审核并向被征收人支付搬迁费和临时安置费。

　　搬迁费标准：住宅和商业用房10元/㎡，生产用房12元/㎡，办公用房6元/㎡，仓储用房5元/㎡，按实际面积计算，一次性支付。搬迁费不足1000元的按照1000元计算。

　　临时安置费（仅适应产权调换住户）标准为6元/㎡/月，月临时安置费不足600元的按600元计。临时安置费补助从交付征收房屋之日起计至接到回迁通知之日止，并另加三个月计，每年结算一次。已提供周转房的，不再向被征收人支付临时安置费。被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月临时安置费。

　　（七）评估机构的选定

　　评估机构由被征收人在规定时间内在区房地产评估机构库中协商选定，协商不成的，由区自然资源部门组织被征收人，按照少数服从多数原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。

　　六、留用地安排

　　留用地安置根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）规定执行，按实际征收农村集体经济组织土地面积的15

　　核算（不含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积，含道路、绿化等公共配套用地面积），留用地必须严格按照城镇规划进行建设。

　　留用地在城镇规划区范围外的，原则上保留集体土地性质。留用地在城镇规划区范围内，应依法征收为国有土地，由区人民政府无偿返拨给被征收土地农村集体经济组织。没有条件安排留用地的，可采取折算货币补偿。货币补偿标准根据《关于征收农村集体土地留用地折算货币补偿的意见》（潮府规〔2018〕14号）的规定，我区的留用地折算货币补偿按13万/亩执行。

　　七、社会保障

　　被征地农民的养老保障，按照广东省人民政府办公厅《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征地农民养老保障工作意见的通知》（粤府办〔2010〕41号）的有关规定执行。

　　八、征地拆迁管理

　　（一）征地拆迁具体工作按照属地管理原则由各镇人民政府（场）负责，按先补偿后拆迁的原则组织实施。

　　（二）征地拆迁工作经费实行包干制，原则上按不超过征地拆迁补偿费总额（包括土地补偿费、房屋补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费等费用总额）的3

　　计取，列入征地拆迁成本。如有特殊情况需提高计取比例的，由各镇人民政府（场、管委会）书面说明理由，经区人民政府批准确定。

　　（三）征地拆迁补偿费及工作经费实行预拨制度，由区财政部门根据区人民政府的工作安排，一次性或分期向征地补偿实施部门拨付。

　　（四）征地拆迁工作经费的使用应遵循专款专用、合理支出的原则。

　　（五）征地拆迁工作经费主要用于征地拆迁的拆迁费、搬运费、工作人员的办公经费、宣传培训、工作协调等与征地拆迁相关的业务费用，以及土地征收后围蔽及管理。

　　（六）各镇人民政府（场）负责对完成拆迁工作的土地实施围蔽。

　　九、附则

　　（一）国家和省、市对土地征收与补偿安置另有规定的，从其规定。

　　（二）本实施细则有关补偿安置标准的调整，由区自然资源局会同区财政局、区住建局等相关部门根据我区经济社会发展情况提出，报经区人民政府批准后公布执行。

　　（三）本实施细则自颁布之日起施行，有效期至2022年12月31日。《潮安县土地管理实施办法》（安府〔2001〕9号）同时废止。

来源：潮安区人民政府网

四、北京房屋拆迁律师谈口头威胁被征收人搬迁的行为合法吗？

　　征地拆迁事关国民经济，也事关被征收人的切身利益，所以，一个征地拆迁项目从计划到正式启动可能往往需要很长一段时间，有的甚至长达四五年不等。但实话说，虽然征地拆迁影响很大，但在老百姓的眼里，其最主要关心的还是关于拆迁补偿方面的问题，比如拆迁了补偿标准是多少，自己最终又能拿到多少补偿，补偿不合理怎么办等。

　　当然了，这也无可厚非，毕竟征地拆迁影响到被征收人一家人的生活，谁都不想拆迁后，生活还不如从前，所以在拆迁之前，提前就关注拆迁补偿标准，了解补偿原则等，对被征收人来说是有益而无害了，只有这样，那么被征收人才能在征地拆迁中把握提高补偿的良机。

　　而关于拆迁补偿，从法律法规的层面上来讲，集体土地征收中，给予被征地农民的补偿原则上是不能低于被征地农民原有的生活水平，涉及农村村民住宅的，原则上应遵循先补偿、后搬迁，给予被征地农民合理、公平的补偿，保障被征地农民的居住权。

　　而国有土地上房屋征收中，补偿原则是被征收房屋价值的补偿是不能低于征收产定作出之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　也就说，因公共利益需要征收集体土地和国有土地上房屋、单位的，给予被征收人的补偿安置最起码要保持与被征收人拆迁之前的生活水平，而不能低于原有生活水平，这是最低的补偿标准，如果拆迁后，被征收人还需要花大价钱购买安置房等，这明显就违背了《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定。

　　再换句话来说，拆迁补偿只能高或是保持平衡，不能低。

　　但近日，有山西的一位当事人咨询律师说，自己家去年年底因当地修公路被征收了，但是补偿标准特别的低，其所建的砖混结构的住宅，每平方米只按几百元补偿，根本无法体现出公平、合理。现在房价这么高，又没有合适的宅基地建房，这以后拆迁了，怕是要连个住的地方都没有了。

　　所以鉴于此，当事人便与征收方没有签订补偿安置协议，现在征收方为急于拿土地，天天三番五次的找自己，前面几次自己一直很配合协商拆迁补偿，本以为能心平气和的通过协商来提高补偿，但是让其没有想到的是，每谈一次，都会对自己造成一次不小的伤害，每谈一次，补偿标准就会变得越低，按征收方的话来说，现在给自己的补偿标准已经很高了，别人都没有这么高的，如果再不签订补偿安置协议，那就会对自己非常不利。

　　也就是说，征收方的言外之意就是，补偿是合理的，赶快签字搬迁，再不搬迁，搬迁费、奖励费就没有了，只有房屋本身价值的补偿。

　　很显然，征收方以这种口吻，威胁被征收人搬迁、交出土地、让其腾空房屋，从原则上来讲则这是侵害被征收人合法权益的一种行为。

五、北京拆迁律师谈城中村改造来袭，主要集中在这些城市

　　7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，而今年4月28日召开的中共中央政治局会议中就对此已经提到过了，今年会在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。而此次国务院常务会议通过该《指导意见》，那再次证明，今年就是“城中村改造”大年。

　　所谓的“城中村”其实就是在城市化不断推进过程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，或是大部分耕地在城市化进程中被征收，农民转居民后仍然在原村庄内生活居住的村庄。

　　再简单点来理解，所谓的“城中村”就是城里的农村。这些村庄，随着时代的发展，城市化不断的建设，虽然被楼房给包围住了，虽然有的农民也转成了居民，但由于各种原因，导致这些村庄没有被征收，其土地性质也仍然是农村集体土地，所以慢慢地，这些被遗留下来的村庄就逐渐演变成了大家口中常说的“城中村”。

　　不过，虽然今年是“城中村改造”大年，但是此次推进的“城中村改造”并非会在全国范围内开展。从《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中我们可以了解到，该《指导意见》中提到的“城中村改造”项目主要针对的是超大特大城市中存在的“城中村”，也就是说，城中村改造只会在部分城市推进，不会在全国范围内展开。

　　那么何为超大、特大城市呢？所谓的超大、特大城市指的就是城区常住人口超过1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口超过500万以上1000万以下的城市为特大城市。在住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》中显示，截止2021年末，全国共有8个超大城市和11个特大城市。

　　8个超大城市分别为：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；

　　11个特大城市分别为：杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

　　那么，在超大、特大城市中推进“城中村改造”有哪些好处呢？在国务院常务会议中指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　换句话来说就是，推动城中村改造不仅可以改善老百姓的生活质量，提高其居住环境之外，还可以美化城市，推动地方发展，提高地方经济，可以说是一举两得。总之，推动“城中村改造”对老百姓来说是有利而无害的一项利国利民的活动。