北京拆迁律师谈哪些拆迁协议可以撤销？，拆迁补偿协议撤销的条件:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈哪些拆迁协议可以撤销？，拆迁补偿协议撤销的条件

更新时间:2025-05-04 21:03 发布:2024-10-15 12:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈哪些拆迁协议可以撤销？,房屋拆迁补偿事宜双方协商达成一致意见后，需要签订一份补偿协议，这份补偿安置协议一旦签订，按上自己的手印，那就代表着该协议产生了法律效力，拆迁各方都需要遵循该补偿协议中约定好的事项，履行各自的义务（拆

北京拆迁律师谈哪些拆迁协议可以撤销？，拆迁补偿协议撤销的条件

一、北京拆迁律师谈哪些拆迁协议可以撤销？，拆迁补偿协议撤销的条件

　　房屋拆迁补偿事宜双方协商达成一致意见后，需要签订一份补偿协议，这份补偿安置协议一旦签订，按上自己的手印，那就代表着该协议产生了法律效力，拆迁各方都需要遵循该补偿协议中约定好的事项，履行各自的义务（拆迁方需要在协议中约定的时间内支付补偿款、支付临时过渡安置费、交付安置房等，而被拆迁人也需要按协议中的约定完成搬迁）。

　　不过，需要注意的是，拆迁补偿安置协议的签订必须是在平等、自愿的基础上，不得违背当事一方真意意思表示。

　　那么，签订补偿安置协议后还能不能反悔呢？

　　近日，一位青海的当事人咨询律师说，自己去年与拆迁方签订了补偿协议，但是当时自己并不愿意签，原因是觉得补偿协议中的补偿数额过低，但是拆迁方以各种理由强迫、威胁自己签订补偿协议，说不签协议会怎样怎样的，自己不懂法，害怕自己不签协议会啥也得不到，所以无奈之下就签订了补偿协议，现在自己非常地后悔，想解除协议...

　　一般情况下，如果是在平等、自愿，没有违背当事人真实意思表示的情况下签订的，那么想要撤销或是确认该协议无效就比较的困难了，但如果存在以下几种情况，那么被拆迁人可以通过法律途径来撤销或是确认所签订协议无效

　　1、拆迁协议的签订非当事人自愿

　　征收过程中，有的被拆迁人会因拆迁补偿太低而拒绝与征收方签订补偿协议，但此时，征收方为了尽快完成征迁工作，便会采取断水、断电，口头威胁等手段，违背当事人真实意思表示，在被拆迁人极不情愿的情况下，强迫被拆迁人签订补偿协议。

　　但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　根据《合同法》中的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的的或是损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定，那么所签合同无效。

　　因此实践中，如果征收方强迫自己签协议，那么被拆迁人可以在律师的帮助下，向法院提起行政诉讼，请求法院撤销该协议或是确认协议无效。

　　《行政诉讼法》第七十五、七十六条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。

　　2、拆迁协议明显存在重大误解、有失公平

　　根据《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中的规定，行政协议存在重大误解、显失公平等情形的，经人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　一般情况下，房屋拆迁给予被征收人的补偿原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平，而国有土地上房屋征收，给予被征收人被征收房屋价值的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　所以，如果补偿协议中的补偿标准明显低于上述两条补偿原则，无法保障被征收人被征收之后的生活水平的话，那么被征收人就可以向法院提起诉讼，请求撤销该补偿协议。

　　3、征收主体不合法

　　根据相关的法律法规，一般情况下，实施征收的主体只能是县级以上人民政府，所以，与被拆迁人签订补偿协议的主体也只能是市、县级以上人民政府或是其委托的房屋征收部门，如果是其他部门，甚至是村委会这样的自治组织，那么在没有书面委托书的情况下与被拆迁人所签订的协议则是不合法的，此时被拆迁人可以通过法律途径来起诉撤销该协议，或中确认该协议无效。

二、北京土地征收律师谈被安置对象是如何进行认定的呢？

　　《桃江县集体土地与房屋征收补偿安置暂行办法》中做出了较为详细的规定。根据该《办法》中的第四十一条规定，符合安置条件，按人口予以安置的，应同时具备下列条件：

　　（一）享有土地承包经营权或享有集体经济组织权益的在册实际人口；

　　（二）被拆迁房屋为合法建筑；

　　（三）除被拆迁房屋外，本集体经济组织范围内无宅基地和住房，及未曾实施住房安置的（安置住房二次拆迁的除外）；

　　（四）有下列情形之一的，按实有安置对象进行安置：

　　1．原属本村集体经济组织成员，经征地“农转非”或取得蓝印户口后未享受城镇居民待遇，仍保留承包经营土地并实际居住、生活在原地（原籍）的人员；

　　2．原户口在所在村组的现役和退伍军人（不含现役军官、已享受转业安置待遇的士官、在外结婚定居人口）、大中专院校在校学生、强制戒毒以及服刑人员；

　　3．被征收人为本村集体经济组织成员，其配偶在本集体经济组织虽没有承包经营土地、也未享受农村本集体经济组织成员权利但户口已迁入的（因特殊原因，户口未能及时迁入，但符合户籍迁移政策的，经征收工作联席会议认定，待户口迁入后享受安置待遇）；

　　4．法律、法规规定的其他人员。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，一般认定被安置对象主要从上述四个方面来进行认定，比如村民在村内是否有合法房屋，是否享有土地承包经营权，户口登记是否在该村村集体内，是否属于该村村集体经济组织成员等。

　　如果不符合上述几个条件，那么可能就不会被认定为被安置对象。当然了，对于户口性质因征地拆迁已经转为非农业户口的，如果其仍然在该村村集体内生活，且也没有通过有偿退出的方式退出承包地的村民，该村民也是可以享受安置政策的，即属于被安置对象。

　　除此以外，因上学将户口转走的，或是因上学、退伍原因要将户口迁入的村民，也是可以被列为被安置对象的，即可以享受安置政策。

　　总之，北京圣运律师要说的是，被安置对象的认定一定要结合实际的情况来确定，不能简单地以户口在不在该村村集体内等对被安置人口进行认定，这样就侵害了人民群众的切身利益。实践中，如果广大被征收人遇到，村委会以自己户口不在村集体内或是因其是外嫁女等为由就判定自己不属于被安置对象，拒绝为自己补偿安置的话，那么，老百姓可以尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、北京圣运律师代理的相关部门不履职一案于3月18日上午9谈00在防城港中级法院开庭

开庭日期

2021年3月18日上午9：00

开庭地点

防城港中级法院

案由

四、案例谈土地征收工作关乎国家或某个地区的统筹规划和经济社会发展，案涉项目亦属于工业开发的范畴，涉及该地区的公共利益

　　裁判要点

　　行政协议既具有契约性，又具有行政性，其与民事合同的区别集中反映在合同的履行上。一方面，行政机关基于维护公共利益的需要，可以单方变更、解除双方签订的行政协议；另一方面，出于对抗行政机关的前述优益权，因行政机关单方变更、解除行政协议的行为造成相对人一方损失的，行政机关应当给予补偿。本案中，邱存贵与盘州市政府签订的《房屋拆迁过渡协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应按照该协议约定全面履行义务。但在该协议履行过程中，因协议约定划定宅基地的土地范围被征收为国有，国有土地上依法不能划定宅基地进行建设，导致该项约定内容不能继续履行。邱存贵主张，案涉首黔项目属于工业开发项目且未具体实施，不属于公共利益。土地征收工作关乎国家或某个地区的统筹规划和经济社会发展，案涉项目亦属于工业开发的范畴，涉及该地区的公共利益。当公共利益与个人请求发生冲突时，个人请求应当服从公共利益。对于邱存贵的前述主张，本院不予支持。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申7782号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邱存贵，男，1985年9月27日出生，汉族，住贵州省盘州市。

　　委托诉讼代理人：李春兰，北京新翰律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：谢媛，北京新翰律师事务所律师。

　　再审被申请人（一审被告、二审上诉人)：贵州省盘州市人民政府。住所地：贵州省六盘水市盘州市凤鸣北路1号党政大楼。

　　法定代表人：李令波，该市市长。

　　再审申请人邱存贵因诉贵州省盘州市人民政府（以下简称盘州市政府）房屋行政协议一案，不服贵州省高级人民法院（2018）黔行终181号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　邱存贵申请再审称，行政机关单方变更、解除协议需基于公共利益的需要，但首黔项目属于工业开发项目且未具体实施，不属于公共利益。盘州市政府未采取书面方式对《房屋拆迁过渡协议》进行变更，其采取的入户宣传讲解方式不能视为已变更该协议。盘州市政府在《房屋拆迁过渡协议》签订9年后仍未对邱存贵安置宅基地，故应支付其逾期获得宅基地的过渡费及相应的货币贬值损失。盘州市政府可以对邱存贵进行一户一宅安置，《房屋拆迁过渡协议》仍具有可履行性。本案中双方当事人均未请求按照变更后的安置方式进行安置，二审法院超诉讼请求作出判决。综上，一、二审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决第三项及二审判决，依法再审本案。

　　本院认为，本案争议焦点为邱存贵与原贵州省盘县人民政府（现盘州市政府）下设临时机构鸡场坪煤钢电一体化项目协调办公室自愿签订的《房屋拆迁过渡协议》应如何履行的问题。

　　行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，可以与公民、法人或者其他组织协商订立具有行政法上权利义务内容的协议，即行政协议。行政协议既具有契约性，又具有行政性，其与民事合同的区别集中反映在合同的履行上。一方面，行政机关基于维护公共利益的需要，可以单方变更、解除双方签订的行政协议；另一方面，出于对抗行政机关的前述优益权，因行政机关单方变更、解除行政协议的行为造成相对人一方损失的，行政机关应当给予补偿。本案中，邱存贵与盘州市政府签订的《房屋拆迁过渡协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应按照该协议约定全面履行义务。但在该协议履行过程中，因协议约定划定宅基地的土地范围被征收为国有，国有土地上依法不能划定宅基地进行建设，导致该项约定内容不能继续履行。邱存贵主张，案涉首黔项目属于工业开发项目且未具体实施，不属于公共利益。土地征收工作关乎国家或某个地区的统筹规划和经济社会发展，案涉项目亦属于工业开发的范畴，涉及该地区的公共利益。当公共利益与个人请求发生冲突时，个人请求应当服从公共利益。对于邱存贵的前述主张，本院不予支持。

　　因盘州市政府与邱存贵签订的《房屋拆迁过渡协议》无法继续履行，盘州市政府将划定宅基地安置方式变更为提供集中安置、联合建房安置、货币安置、一户一宅分散安置及保障性住房安置供邱存贵选择的安置方式。变更后的安置方式能够保障邱存贵获得住房安置的合法权益，盘州市政府及邱存贵均应遵守。邱存贵主张盘州市政府按《房屋拆迁过渡协议》约定向其交付安置宅基地并支付相应过渡费及货币贬值损失的请求不能成立，二审判令盘州市政府按前述变更后的安置方式对邱存贵履行补偿安置法定职责，并无不当。

　　综上，邱存贵的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回邱存贵的再审申请。

　　审判长王海峰

　　审判员杨　军

　　审判员乐　敏

　　二〇一九年十二月二十五日

　　法官助理谢承浩

　　书记员方晓玲

　　来源：行政诉讼与行政合规研究

五、最高法院判例谈村民小组起诉征地行为应当经村民小组会议讨论决定

　　【裁判要旨】

　　《村民委员会组织法》第二十八条第三款规定：“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”据此，如果村民小组认为政府在土地征收过程中侵犯其合法权益，并以此为由提起行政诉讼，属于村民小组集体所有的土地或其他财产事项的办理，应当由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，并以村民小组的名义提起行政诉讼。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2016）最高法行申318号

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)江西省丰城市河州街道小桥社区新居村村民小组。

　　代表人邹兴林。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）江西省丰城市人民政府，住所地江西省丰城市新城区府前路288号。

　　法定代表人金三元，该市市长。

　　再审申请人江西省丰城市河州街道小桥社区新居村村民小组（以下简称新居小组诉丰城市政府土地征收与行政赔偿案，不服江西省高级人民法院（2015）赣行终字第54号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成由审判员马永欣、代理审判员阎巍、沈小平参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　原审法院查明，邹兴林于2015年3月16日持新居小组43位村民签名表决推举其为该小组组长的全体村民大会选举材料，以新居小组为原告，以市政府为被告提起行政诉讼。但其提交的选举材料签署日期为2015年3月16日，内容记载的选举日期为2015年3月17日，该材料内容亦未对新居小组以市政府为被告起诉事项进行表决。另查明，邹兴林已于2006年11月7日将户籍从丰城市迁入江西省南昌市青云谱区洪东社区，已不是新居小组村民。

　　江西省宜春市中级人民法院作出(2015)宜中行初字第6号行政裁定认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款关于'召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意'之规定，该条第二款关于'村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任'之规定，以及该条第三款关于'属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布'之规定，首先，2015年3月17日邹兴林已非新居小组村民，没有被选举权，不能当选为新居小组组长；其次，邹兴林提供的选举材料没有经过民主议定程序，选举其为新居小组组长的选举形式不合法；第三，邹兴林提交的选举材料内容并未对新居小组以丰城市人民政府为被告提起行政诉讼进行讨论并作出决定，其自称为新居小组组长，并代表新居小组提起诉讼没有经过民主议定程序，不符合该条之规定。综上，邹兴林以新居小组为原告提起诉讼不符合法律规定，应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第四项、第二款之规定，裁定如下：驳回邹兴林以江西省丰城市河州街道小桥社区新居村村民小组名义为原告的起诉。

　　邹兴林不服，以新居小组名义提出上诉。江西省高级人民法院作出(2015)赣行终字第54号行政裁定认为，邹兴林以其系新居小组组长，提供了2015年3月17日的选举会议记录。经查，该会议记录上记载有推选邹兴林为新居小组组长的内容，有43人的签名。但邹兴林未提交证据证实有超过本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加了选举。2015年3月17日的选举不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条有关村小组组长选举的规定。2014年12月邹国军当选为新居小组组长，任期与村民委员会任期相同，即其任期为三年，在本案中，并没有证据证实邹国军被免职或辞职。因此，邹兴林提交的选举会议记录不具法律效力。同时，该会议记录也没有与提起诉讼的相关内容记载。原审裁定认定邹兴林不能以新居小组名义提起诉讼正确。邹兴林提出推选其为组长的过程，就是对被上诉人提起行政诉讼进行讨论的过程，其被推选为组长的结果，应是对被上诉人提起行政诉讼所作出的决议的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第二款的规定，人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以径行驳回起诉。邹兴林上诉认为原审法院未经庭审便作出裁判、程序有失公正的理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。

　　邹兴林以新居小组名义向本院申请再审称：一、邹兴林出生在新居小组，而且一直实际居住在新居小组，并依法承包了相应的土地，根据民政部《村民委员会选举规程》第三章第二条第三项的规定，邹兴林具有被选举资格。二、经村民依法推选出的组长，无需任何机构或部门进行法律上的确认。新居小组村民推选邹兴林为组长时，召开小组三分之二农户代表参加的小组会议，且全部与会代表都同意推选。邹兴林当选组长的程序合法。三、新居小组土地被征收时，原组长未召开村民小组会议讨论就签订了征地协议，村民对此不予认可，遂推选邹兴林为组长，其直接目的就是由邹兴林作为代表，提起行政诉讼，以维护小组的合法权益。综上，原审裁定驳回起诉错误。

　　本院认为，一、邹兴林未合法当选新居小组组长。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款、第二款规定:召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。民政部《村民委员会选举规程》（民发〔2013〕76号）对村民选举委员会的产生、选举宣传、登记参加选举的村民、提名确定候选人、选举竞争、投票选举、选举后续工作、村民委员会成员的罢免和补选、选举有效性确认等程序要求都作出具体规定，其中第六章"投票选举"中规定:……有下列情形之一的，选举无效：（一）村民选举委员会未按照法定程序产生的；（二）候选人的产生不符合法律规定的；（三）参加投票的村民人数未过登记参加选举的村民半数的；（四）违反差额选举原则，采取等额选举的；（五）收回的选票多于发出选票的；（六）没有公开唱票、计票的；（七）没有当场公布选举结果的；（八）其他违反法律、法规有关选举程序规定的……，第八章"村民委员会成员的罢免和补选"中规定:村务监督委员会成员、村民代表和村民小组长的推选可以参照本规程办理。邹兴林在新居小组已有组长的情形下，组织部分村民直接选举其为组长，显然不符合上述规定,邹兴林认为其合法当选为新居小组组长的主张不能成立。

　　二、邹兴林以新居小组名义提起本案诉讼，不符合法律规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第三款规定：属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。如果新居小组认为被申请人市政府在土地征收过程中侵犯其合法权益，并以此为由提起行政诉讼，属于村民小组集体所有的土地或其他财产事项的办理，应当由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，并以新居小组名义提起行政诉讼。但申请人未能提供新居小组会议讨论决定提起行政诉讼的证据，其以新居小组名义提起本案诉讼，没有事实根据和法律依据。

　　综上，邹兴林以新居小组名义提起的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回邹兴林以江西省丰城市河州街道小桥社区新居村村民小组名义提起的再审申请。

　　审　判　长马永欣

　　代理审判员阎　巍

　　代理审判员沈小平

　　二〇一六年五月十六日

　　书　记　员卢琨琨

来源：行政法实务