北京养殖场拆迁律师谈养殖场怎么才能不被认定为违法建筑且被拆？，养殖场违法建设怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京养殖场拆迁律师谈养殖场怎么才能不被认定为违法建筑且被拆？，养殖场违法建设怎么办

更新时间:2025-05-04 22:44 发布:2024-10-16 11:46 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京养殖场拆迁律师谈养殖场怎么才能不被认定为违法建筑且被拆？,实践中，我们总能遇到不少养殖场被相关部门认定为违法建筑，然后下达限期拆除违法建筑通知书，要求当事人自行拆除，或是直接以违法建筑为由被强拆，尤其是当养殖场遇上征地拆迁时，被认定

北京养殖场拆迁律师谈养殖场怎么才能不被认定为违法建筑且被拆？，养殖场违法建设怎么办

一、北京养殖场拆迁律师谈养殖场怎么才能不被认定为违法建筑且被拆？，养殖场违法建设怎么办

　　实践中，我们总能遇到不少养殖场被相关部门认定为违法建筑，然后下达限期拆除违法建筑通知书，要求当事人自行拆除，或是直接以违法建筑为由被强拆，尤其是当养殖场遇上征地拆迁时，被认定为违法建筑就会大大增加，而且最主要的是，一旦被认定为违法建筑，当事人获得的拆迁补偿必定会比别人少很多，而且，还可能面临着没有补偿的风险。

　　那么，怎么做才能避免养殖场被认定为违法建筑，又被要求限期拆除的尴尬局面呢？要想让别人找不出一点问题，安安全全地在征地拆迁中拿到合理的拆迁补偿，那么首先就需要做好以下三点

　　一、不要擅自占用耕地或永久基本农田

　　养殖场建设需要准备充分，不要一时兴起就直接占地进行建设，否则只会让自己吃亏，而且随着社会的不断发展，现在越来越多的农村老百姓都对法律有所了解，也知道占用了不该占的地会触犯法律，所以为了避免吃没必要的亏，大家可通过各种途径了解一下相关的知识。

　　不过，这里可以先郑重地告诉大家的一点是，永久基本农田是万万不可占用的。根据《土地管理法》中的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

　　上述规定中我们可以了解到，永久基本农田上是不可以种树，不可以种果树，也不可以挖塘养鱼的，发展养猪、养鸡场等那就更不允许了，否则按照土地管理法实施条例第五十一条的规定，非法占用永久基本农田发展林果业或者挖塘养鱼，那么其结果就只有一个，就是被“拆”。

　　所以，对于占用土地用于非农建设的，一定要注意这一点，避免竹篮打水一场空。

　　二、要向有关部门审批或备案

　　既然养殖场不能占用永久基本农田，那总可以占用普通的耕地吧？这里需要提醒大家的是，普通的耕地也是受法律保护的，即使是自家的承包地，也不能随便地就占用搞建设。一般而言，耕地主要用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。

　　既不能永久基本农田又不能占耕地那真的就不能发展养殖业了吗？当然不是的。建设养殖场要占地，最好的办法是先去村委会询问，若村委会同意，那么可以先与村委会签订养殖用地协议，然后再向相关部门办理审批手续，进行备案。

　　一旦获得了审批手续，那么我们就可以踏踏实实地建设养殖场，发展养殖业了，哪怕以后遇上了拆迁，也不怕他们将养殖场认定为违法建筑被强拆，即使被强拆了，也可以通过法律途径，获得合理的拆迁赔偿或是补偿。

　　而对于没有审批手续的，只要获得了相关部门的同意和支持，那么也不用过于担心。对农用地上养殖场建设行为，虽然未取得规范的设施农业审批或备案手续，但经过了乡镇政府同意，县级农业部门验收合格。行政相对人实施了该项目建设，并将养殖场一直实际用于养殖，符合农用地的用途管制要求，亦满足了养殖产业发展的需求，那么该信赖利益就应当受法律保护。

　　不过需要注意的是，与村委会、相关部门签订的各种文件，以及与相关部门人员通过的记录、录音等一定要保存好，以免将来他们矢口否认自己的所作所为。另外，在必要时还要记得办理环评手续，以免被相关部门以没有环评手续等为由认定为违法建筑等。

　　三、不要随意改变土地用途

　　另外，还需要提醒大家的是，千万不要以养殖名义去弄民宿、农家乐，擅自改变土地用途等，这些都是不合法的行为，一旦被举报或是被相关部门主动发现，那么势必会适得其反。

　　总之，北京圣运律师最后要提醒大家的是，不论是普通耕地还是永久基本农田都是受法律严格保护的，千万不要踩着法律的红线进行非法建设。同时，在遇到与自己切身利益相关的问题时，要及时地咨询专业律师，及时地采取法律措施来维护自己的权益。

二、在安置房尚未进入市场交易的情况下，如何确定被拆除房屋的赔偿单价

　　裁判要点

　　因安置房未进入市场交易，没有可依据的房屋价格。人民法院可以综合考虑被拆除房屋周边在售房屋均价以及与被拆除房屋同一拆迁范围内已生效判决确定的房屋赔偿单价等情况，确定房屋的赔偿单价。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政赔偿裁定书

　　（2021）最高法行赔申187号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：史纪来，男，1964年8月26日出生，汉族，住河南省范县。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省濮阳县人民政府，住所地河南省濮阳县红旗路东段。

　　法定代表人：孙庆伟，该县人民政府县长。

　　再审申请人史纪来因诉河南省濮阳县人民政府（以下简称濮阳县政府）行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫行赔终21号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　史纪来申请再审称，河南正信联合资产评估事务所出具的评估清单遗漏案涉房屋面积，一、二审法院据此认定房屋面积并计算赔偿数额错误。一、二审法院对案涉房屋的补偿标准过低，对装修装饰、附属物及室内外物品损失认定过低。未予支持拆迁现金奖励、拆迁面积奖励及房屋评估价值奖励等可得利益损失错误。对再审申请人主张的契税、维修基金、停车位、维权事务费等不予认定，不合情理。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，指令再审或提审本案，依法判决濮阳县政府赔偿再审申请人各项损失共计3985301元。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”本案中，濮阳县政府强制拆除再审申请人史纪来房屋的行为已经另案生效行政判决确认违法，造成的合法财产损失，应当依法赔偿。

　　（一）关于案涉房屋面积的认定问题。河南正信联合资产评估事务所出具的评估清单显示再审申请人的房屋建筑面积为138.52㎡。再审申请人虽主张该评估清单存在遗漏房屋面积的情形，但未能提交相关证据予以佐证。故一、二审法院以该评估清单实际测量面积认定再审申请人的房屋面积，并无明显不当。

　　（二）关于案涉房屋单价的认定问题。因案涉房屋系原址拆迁安置，原房屋已被拆除，无法重新评估，安置房未进入市场交易，没有可依据的房屋价格。原审法院综合考虑案涉房屋周边在售房屋均价以及与案涉房屋同一拆迁范围内已生效判决确定的房屋赔偿单价等情况，确定本案房屋的赔偿单价，并无不当。再审申请人主张应以在售别墅的市场价格予以赔偿，没有法律依据。

　　（三）关于装修装饰及室内物品损失的认定问题。本案诉讼时因案涉房屋已被拆除，再审申请人所主张的装修装饰及室内物品损失已无法进行鉴定和评估，其亦未提交其他证据证明具体损失价值。原审法院根据双方当事人提交的房屋拆除前照片及视频资料，并结合评估清单等证据，对再审申请人案涉房屋的装修装饰及附属物损失进行认定，并对未列入评估报告的附属物及室内外损失予以酌定赔偿，已充分保障了再审申请人的合法权益，并无不当。再审申请人主张赔偿过低的再审理由不能成立。

　　（四）关于应否支持相关奖励的问题。因案涉征收补偿方案规定的拆迁现金奖励、搬迁奖励及房屋评估价值奖励等是根据补偿方案的规定，在房屋选择产权调换的情况下才给予的奖励，本案再审申请人并未与政府签订安置补偿协议并主动搬迁，补偿方案规定的获取相关奖励的条件不成就，一、二审对此未予支持，并无不当。再审申请人主张的公摊面积奖励没有事实和法律依据，原审未予支持，并无不当。

　　（五）关于契税、维修基金、停车位、维权事务费及其他经济损失问题。再审申请人主张的上述损失，缺乏法律依据，不属于行政赔偿诉讼的赔偿范围，原审法院未予支持，并无不当。

　　综上，史纪来的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回史纪来的再审申请。

　　审判长　汪　斌

　　审判员　聂振华

　　审判员　梁　爽

　　二〇二一年三月二十二日

　　书记员　李岩松

　　来源：鲁法行谈

三、北京专业拆迁律师谈棚户区改造、村庄撤并、城市更新等经常提到的这些拆迁有何不同？

　　实践中，只要房屋、土地要被占，我们老百姓都会统称为拆迁，而这些拆迁项目有的是棚户区改造、旧城改造、城中村改造，有的是合村并居、合村并镇、村庄撤并，还有的则是以城市更新的名义展开的拆迁、以其他公共利益为名的拆迁...那么棚户区改造、合村并居、城市更新等之间究竟有什么不同呢？下面我们就与大家一起来探讨一下吧

　　1、棚户区改造

　　关于什么是棚户区改造，在法律上并没有明确，但是在相关的政策文件中指出，所谓的棚户区改造就是指城市建成区内简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全、环境“脏乱差”的区域。

　　棚户区改造最终的目的则是为了改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

　　一般而言，棚户区改造主要是以国有土地上房屋征收的形式来稳步推进的，也就是说，其主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，所以，其补偿标准也需要按照该条例中规定的进行。

　　当然棚户区改造不光只会出现在国有土地上，还会出现在集体土地上，但集体土地上的棚改则就不能再依据590号令中的规定了，而是要依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等政策规定进行，其补偿安置自然也是按照土地管理法等规定进行。

　　2、合村并居

　　合村并居是近几年才慢慢搞起来的，而所谓的合村并居就是拆掉农民住房，合并原有村庄，建立新型农村社区，让一些分散的农民集中到一个交通便利或一个大一点的村庄生活。

　　合村并居的目的是为了合理利用土地，当然更是为了老百姓生活质量能有所提高，居住条件能有所改善。所以，在一定程度上来讲，合村并居确实是有利于老百姓的，通过合村并居，可以重新对土地进行规划，将一部分土地转变为工业用地，通过招商引资吸引更多的企业入驻，这样一来的话，那么可以大幅度地提高土地利用效率，增加农民的收入。

　　不过，需要注意的是，合村并居项目必须要遵循老百姓意愿，不得强迫农民搬迁上楼，必须要与农民商量着来。实践中，如果相关部门强迫农民搬迁上楼，那么就违背了合村并居的初心，是不合法的行为，大家遇到时可以及时向法院提起诉讼。

　　3、城市更新

　　以城市更新为名的拆迁项目，也是这两年才兴起来的，而作为全国开展城市更新试点前沿的深圳市，还专门制定并发布了《深圳经济特区城市更新条例》。根据该《条例》中的第二条规定，本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，城市更新类活动包含了棚户区改造、城中村改造、旧宅区改造、违法建筑整治等。但需要注意的是，城市更新类拆迁活动主要突出的并非是行政机关，而是市场主体，即开发商，而且与我们签订补偿协议的人也是市场主体。

　　但北京圣运律师需要提醒大家，不管是政府主导的拆迁，还是开发商主导的城市更新类拆迁，总之，只要我们的权益被侵害，那么我们都有权通过法律途径来维护自己的权益。

　　4、村庄撤并

　　村庄撤并其实跟合村并居、合村并镇是差不多的，目的都是为了帮助居住条件、生活质量较差的一些老百姓，解决空心村。但这类征收项目必须坚持自下而上、村民自治、农民参与，启动乡村建设行动实施方案，因地制宜、有力有序推进。不能盲目地拆旧村、建新村。要严格规范村庄撤并，不得违背农民意愿、强迫农民上楼，这在今年的中央一号文件中有明确提到。

　　当然了，实践中并非只有以上几种拆迁模式，还有我们前面提到的城中村改造，由村委会或是乡政府主导的腾退，以及其他公共利益开展的拆迁，比如因修路、修高铁，水利工程项目建设也会涉及拆迁，这里我们就不一一地说了。只要记住一句话就行，无论是以什么名义开展的拆迁，其目的是什么，总之都要保障被征收人知情权、参与权、监督权以及复议、诉讼权，且原则上给予被征收人的补偿不得低于其原有生活水平，长远生计要有保障，否则被征收人可以拒绝交出土地或房屋。

四、北京圣运律师介入常州钟楼区拆迁协议无效案件

　　钟楼区位于常州市中心区域西部，东及东南与天宁区相连，西及西南与武进区连接，北与新北区接壤，此地乃瞿秋白故里，可谓人杰地灵。

　　庄女士一家人在钟楼区某街道村落的自家宅基地上面有合法住宅一套，一家人曾经非常祥和的生活在这里。但谁也没有想到，到了2020年某一天，突然街道办派人到村里动员村民拆迁，村民没有见过征地或补偿安置等等公告，自然不愿意搬家。但相关部门人员却不断用各种手段逼迫。当然庄女士也不会有例外，正是在不断逼迁之下，庄女士被迫在协议上签了字，但庄女士始终认为这样的签字肯定不合法，所以其也拒绝搬迁。

　　近日地方街道办相关人员威胁庄女士说再不搬家就要强拆，无奈之际庄女士想到了法律维权，在多家专业拆迁律所比较之后，其义无反顾的选择了业界名声在外的北京圣运律所。目前北京圣运律师团队已经接受委托并提起了相关诉讼程序。

五、北京房屋拆迁律师谈城中村改造中需要注意哪些？

　　目前，城中村改造已经在超大、特大城市正式启动，而昆明更是计划实施44个城中村改造项目，广州市则为了能顺利推进城中村改造工作，保障被征收人的合法权益等，于近日发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》，这也意味着城中村改造在未来的一段时间内会成为推动城市发展的新主力。

　　说到城中村改造，想必大家都非常地清楚，其是一项综合性、复杂性的民生工程。但说白了，城中村改造的最终目的就是为了老百姓的生活质量、居住环境能进一步地提升，让老百姓都能过上更舒适的生活。当然了，在推进城中村改造的过程中，也进一步地提升城市环境，这是毋庸置疑的。

　　不过，城中村改造不是想怎么改造就能怎么改造的，为了能合理推进城中村改造，在去年的时候就通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在该《指导意见》中对城中村改造提出了很要的意见。下面我们就结合《指导意见》中的内容来看一下，在推进城中村改造活动时，都需要注意哪些？

　　一、城中村改造非全部拆除新建

　　在《指导意见》中明确指出，城中村改造需要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照城市标准有力有序有效推进。从这一点中我们可以看到，城中村改造并非只有拆除新建，还有整治提升，拆整结合。一般来说，拆除新建只适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准的房屋，通过拆建提高土地利用效率、建筑品质和产业生态。

　　当然了，倘若资金平衡，资金还有富余的，农民改造意愿又非常强烈，房屋存在消防隐患较大等，那么同样也是可以实施拆除重建的。如果不具备这些条件，那么，就需要守住安全底线，常态化推进整治提升。

　　其实这里北京圣运律师想要告诉大家的是，城中村改造一定要因地制宜，结合当地的实际情况来推进，全部采取拆除重建，是不符合相关的政策的。实践中，有的地方为了推进城市发展，提高地方经济水平，往往会未经任何布局的情况下，全部采取拆除重建的方式，推进城中村改造，这种做法不仅不利于国家发展，同时对农民老百姓也会造成一定的影响。

　　二、改造之前，必须要先做好人员安置等工作

　　按照《指导意见》中的要求，城中村改造必须要征求村民意见，在落实全部的征收补偿安置等前期工作之后，才能正式启动征收工作。

　　也就是说，城中村改造并非等于咱普通的征地拆迁项目，只能是在绝大多数农民老百姓同意，且签订补偿安置协议的情况下，才可以启动，这点在地方规定的相关条例中也都有提出，比如《广州市城中村改造条件》（征求意见稿）中就明确规定，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

　　这条规定已经很明确的规定了比例，即改造范围内有三分之二以上的村民都非常乐意进行改造，且有三分之二以上的农民签订了补偿安置协议的话，就可以按照有关规定推进城中村改造了。反之，如果没有达到这个比例，绝大多数农民老百姓都不同意此次城中村改造计划等，那从原则上来说，则就不可以启动改造计划。

　　三、必须保障农民的合法权益

　　在《指导意见》中指出，城中村改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批同步建设、同步交付使用。

　　城中村改造虽然是一项民生工程，其最终的目的是为了农民，但是也需要保障农民在城中村改造过程中的各项权益，包括知情权、参与权、选择权、补偿安置权等。一般在启动城中村改造时，需要将城中村改造的整个思路与想法全部告诉被征收人，不能让老百姓稀里糊涂的就搬迁，就上楼生活，这其实是很关键的一步，同时也意味着城中村改造能不能顺利地推进下去。

　　另外，城中村改造还需要保障被征收人参与权，从上述的意见中我们可以看到，改造方案和征收补偿安置方案等都需要征求被征收人的意见，如果改造方案或是补偿安置方案有绝大多数被征收人不同意，或者说是绝大多数被征收人都不知道有这份文件等，那么，从原则上来说就侵害了被征收人的合法权益。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果在城中村改造过程中，没有见到改造方案和补偿安置方案，那么为了自己的合法权益不被侵害，一定要马上向上一级有关部门反映，要求他们查处，万不可坐以待毙。

　　除此以外，对于拆除新建（拆除重建）的，提供的安置房质量应当不能低于商品房住房水平，而且从原则上来讲，在启动城中村改造之前，相关的配套基础设施等需要同步进行。实践中，有的改造项目往往会在几年后，才开始动工建设安置房，这其实对选择产权置换的被征收人来说是没有任何保障的。

　　所以，大家在签订补偿安置协议之前，一定要询问清楚，安置房是否是现房，或者说是安置房是否已经开工建设，何时交付安置房，如果是现房那就再好不过了，倘若不是现房，一定要将何时交付安置房的期限明确在拆迁协议里，这也是敦促对方能依法履行补偿安置协议的一种方式。

　　总之，城中村改造并非是一件简单的事情，一旦在此过程中遇到问题，一定要马上咨询专业律师，一定要在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益，避免自己的合法权益被侵害。