更新时间:2025-05-04 21:07 发布:2024-10-16 12:16 文章来源：北京圣运律师事务所
在房屋征收中，即便是“旧庄改造”、“旧村改造”，村民会议或者村民代表会议的决定也不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利，不得在未经村民同意的情况下，强制拆除房屋，否则其行为违法，需要承担相应的法律责任。
在相关的裁判案例中指出，如果不是相关部门实施的征收行为，而是其他民事主体或是村委会以自己的名义实施的征地拆迁，因其没有强力强拆房屋，所以违法拆除老百姓房屋的行为是不合法的，需要承担民事责任、行政责任，对于构成犯罪的，还要承担相应的刑事责任。
总之，北京圣运律师要说的是，不论是村委会实施的旧庄改造还是其他征收项目，在补偿未达成一致意见，补偿未落实、未经村民同意的情况下，擅自拆除房屋的行为都是不合法的，都需要承担相应的法律责任，老百姓在遇到时一定要及时地咨询专业律师，及时地采取法律措施来维护自己的权益。
城市郊区的房子和农村的房子通常都会带有院子，或是有空地，但是在拆迁的过程中，征收方为了低成本征收，常常对空地、院落、地上附着不予赔偿。那么院落、空地、地上附着物等是否应该要有补偿呢？
农村、城郊房屋附带的空地、院落、院墙、地上附着物是否有补偿？
根据《物权法》中的第四十二条规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
《物权法》第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。
从物权法中我们可以看到，空地是属于被征收人不动产部分，所以应当要给予补偿。实践中，征收方以各种理由不予这部分的补偿，只对房屋进行补偿是不符合规定的。
另在《城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，提前收回出让国有土地使用权的，应当根据使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
从城市房地产管理法中我们可以了解到，相关单位在收回国有土地使用权时，必然会对土地使用权人造成一定的损失，因此按照法律所规定的，在收回国有土地使用权时，也应当要对因收回土地使用权造成的损失给予当事人适当的补偿。
同时根据新《土地管理法》中的第五十八条规定，因公共利益需要，确需使用土地的，应对土地使用权人应当给予适当补偿
《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
在土地管理法规定，给予被征收人的补偿不光是土地的补偿、房子的补偿，还有地上附着物等相关补偿费用，而且院落、院墙也是农民住宅中的一部分，所以也应当要给予相应的补偿，若只给予房屋的补偿费用，那么显然是无法保障被征收人合法权益的。
针对自家的宅基地被收回的情况，根据《土地管理法》中的第六十六条规定，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
也就是说，如果土地未并征用，而是经相关部门批准收回了宅基地，那么也应当要给予补偿的。
另外，关于院落、空地是否有补偿，最高院曾在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012）行他字第16号中明确指出：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。该项答复可以直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。
所以，无论是土地征收、房屋征收还是被依法收回宅基地使用权，都必须要依法给予被拆迁人院落、空地、院墙、地上附着物的补偿。
城郊、农村院落、院墙、空地如何补偿？
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
同时，根据上述《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》提到的，对于当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。
也就是说，房屋拆迁中院落和空地的补偿数额，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估并依法登记在内，在合理范围内进行补偿。
但无论是农村房屋拆迁，还是城市房屋拆迁，对土地使用权人给予的补偿，都应当要公平公正，符合立法精神，补偿都不应低于市场价。
最后北京圣运律师要提醒广大被拆迁人，房屋附带着的院落、院墙、空地是我们住宅中的一部分，属于被拆迁人的合法权益，在拆迁时相关部门应当要给予我们合理、公平的补偿，如果他们以各种理由不予这部分的补偿，那么被拆迁人可以找专业律师维护自己的合法权益。
仁和街道集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法
各村（社区）、机关各办（中心）：
为加快仁和街道项目的顺利推进，进一步规范、完善搬迁补偿安置政策，切实维护群众的合法利益，保障项目顺利有序进行，根据有关法律、法规和余杭区的相关政策，结合仁和街道实际，经街道党工委、办事处研究决定，特制定本实施办法：
一、适用范围
仁和街道行政区域范围内，经依法批准取得宅基地的集体土地上的住宅、辅房及其附属物补偿适用本意见。
二、政策依据
1.余政办〔2019〕9号关于印发《余杭区征迁集体土地住宅房屋临时过渡费及搬家补贴费标准》的通知；
2.余政办〔2020〕32号关于印发《关于规范余杭区征迁集体所有土地房屋实施多高层公寓安置的实施意见》的通知；
3.余建[2020]133号关于规范余杭区集体土地上住宅房屋征迁补偿和安置工作的通知；
4.余建[2020]134号关于严格规范集体土地上房屋权属证明相关工作的通知；
5.余政办[2023]11号《关于调整余杭区房屋重置价格的通知》
6.杭余规划资源〔2023〕13号《余杭区农村宅基地上房屋征迁补偿安置指导意见》
7、其它有关征迁的法律、法规和政策。
三、搬迁补偿
（一）被搬迁人
被搬迁人指被搬迁房屋及其附属物的合法所有权人。以农村宅基地作为认定依据，一宗宅基地上房屋内所有人员，无论户口簿多少，只作为一个“被搬迁人家庭”。一宗宅基地的认定，由仁和街道依据我区农村私人建房和宅基地管理有关规定执行。
（二）被搬迁房屋
1.房屋占地面积确认
（1）按照建房报告审批同意的占地面积，结合现有家庭常住在册人口数可审批面积，两者就高认定；
（2）认定标准为我区及仁和街道有关农村住房建设管理办法的规定。
2.房屋建筑面积的确认
房屋建筑面积不得超过房屋占地3.5层所含面积及认定的辅房建筑面积之和。
相关建筑面积计算口径如下：
（1）建筑面积按照《浙江省房屋面积计算实施细则》和《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》计算。
（2）辅房：一宗宅基地上辅房建筑面积由街道办事处认定。
（3）挑阳台，挑廊，室外楼梯，有顶盖不封闭的走廊、廊檐、门厅不计入占地面积，按测绘建筑面积计入该户总面积（计算规则按照《浙江省房屋面积测算实施细则》和《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》）。
（4）架空层、阁楼、技术层、隔热层定义及可计入面积计算方式：架空层（有永久性上下楼梯）层高在2.2米以上按全面积计算，2.2米以下的按比例计算建筑面积：含1.7米-2.2米以下的按50%计算；含1.2米-1.7米以下的按25%计算；1.2米以下的按15%计算。阁楼（有上下楼梯）高度在2.2米以上部分按投影面积计算建筑面积；阁楼2.2米以下部分按实际建筑面积的25%计算。如阁楼涉及有多个独立、高低不一的人字型顶的，该部分按投影面积的75%计算。技术层、隔热层按实际面积的15%计算。
3.房屋合法建筑面积的确认
（1）房屋建筑面积按房屋合法占地面积的3.5层计算。根据仁和街道实际情况，确定每宗宅基地上的合法建筑面积一类标准最高475平方米（户口在册且符合批地建房要求的人口6人及以上），二类标准最高421平方米（户口在册且符合批地建房要求的人口4-5人），三类标准最高295平方米（户口在册且符合批地建房要求的人口1-3人）。合法建筑面积以重置价结合成新补偿。
4.其他建筑面积和超面积。一宗宅基地上主房总面积扣除合法面积的剩余部分为其他建筑面积和超面积。其他建筑面积（挑阳台，挑廊，室外楼梯，有顶盖不封闭的走廊、廊檐、门厅等）以该部分测绘面积的重置价结合成新扣除相应分项重置价补偿。辅房涉及有上述情况的按照测绘面积以相应重置价计补。超面积部分结合不同房屋重置价按评估值50%的比例作价补偿。
5.突击加层：在项目搬迁区块内，政府发出搬迁公告后出现的突击加层行为，加层部分一律不予补偿。
6.拆主须带辅，拆辅不带主。项目征迁红线确定后，主房列入搬迁红线范围的，则该户红线及周边所有辅房必须全部搬迁；如辅房列入搬迁红线范围，主房未列入的，原则上仅搬迁辅房，主房不搬迁。
（三）装修、附属物等补偿
1.对被搬迁人住宅房屋所有装修和附属物，将采用两种补偿办法，本着自愿的原则，由被搬迁人自行选择一种进行评估补偿。具体如下：
（1）装修补偿
按实补偿法：对被征迁人房屋内的装修，由按规定取得评估资格的单位在实施房屋征迁前，按相关政策结合征迁房屋实际装修质量进行按实评估。选择按实补偿法的进行如下奖励：对原装修评估总价在合法建筑面积*1000元/㎡及以下的部分，给予原装修评估价20%的奖励；对原装修评估总价在合法建筑面积*1000元/㎡以上的部分，给予原装修评估价10%的奖励。
包干补偿法：对被搬迁人住宅所有装修（含未装修和少装修）的进行包干补偿，标准按合法建筑面积1000元/㎡计算补偿。选择包干补偿法的对原装修给予评估价20%的奖励。
（2）附属物补偿
对被搬迁人的附属物（包括室外地坪、石坎、门墩、假山、围墙、大门、下水道、涵管（不包含室内管道）、化粪池（茅厕）、污水池、河埠、洗衣板、水井（每户限一口）等所有附属物）由按规定取得评估资格的单位，按相关政策结合搬迁附属物实际进行评估，按实补偿。对被搬迁人的附属物评估总价不足2万元的，给予2万元/宗的包干补偿。
2.被搬迁人的有线电视、电话、宽带、三箱电表、燃气入户初装费按相关部门现行标准价给予移位补偿。
3.被搬迁人的水电工程根据评估标准按合法面积计算补偿，不列入装修包干中。
4.突击装修：在项目搬迁区块内，政府发出搬迁公告后出现的突击装修及抢搭抢建行为，突击装修、抢搭抢建部分一律不予补偿。
（四）搬家费、过渡费
1.搬家费：按每宗宅基地3000元/次的标准支付；房屋安置的按2次计算，货币安置按1次计算。
2.过渡费：被搬迁人自行解决临时过渡房。多高层公寓安置临时过渡期限从被搬迁人腾空之月起至正式安置后第4个月止，过渡费在房屋腾空后一次性发放36个月，过渡费标准按每人每月300元发放，过渡费补助按每人每月400元发放。过渡时间超过搬迁补偿安置协议规定过渡期限的，自逾期之月起临时过渡费标准按2倍计发。逾期过渡费及过渡补助原则上一年发放一次。对搬迁签约时该宗房屋内达到70（含70）周岁以上的老人，在上述过渡费标准的基础上，再增加700元/人/月的自行过渡奖励。过渡期内有遇满70（含70）周岁情况的，自满月之月起补发700元/人/月。
确需在街道提供的老年临时过渡房过渡费的，需扣除老年人每月700元/人/月/间的补助，同时扣缴缴纳150元/人/月的房租，水电费自理。
在过渡期间，被搬迁人需要举办婚、丧事的，按以下补助标准执行：婚事5000元/人/次，丧事2000元/次，街道不提供场所。（属世居户的上述各类慰问费、婚、丧事补助不再享受）。
（五）奖励、补助
1.相关奖励
（1）按时评估奖：1万元/宗。
（2）配合按时签约奖：3万元/宗，农户按时签订搬迁补偿安置协议的，给予每宗宅基地3万元的奖励。（签约当天以现金形式发放）
（3）整组签约奖：在搬迁项目中，由街道按项目涉及村或自然组划分为若干个被搬迁小组，待该小组内所有涉及被搬迁人在街道规定时间内完成签约的，该小组内的被搬迁人奖励3万元/宗。（该项是否执行由街道根据具体搬迁项目讨论确定）
（4）按时腾空奖：奖励2万元/宗，逾期腾空的每宗宅基地每天扣除2000元，直至扣完2万元为止。
（5）一次性综合奖：25万元/宗。
（6）综合平衡奖：为使征迁补偿标准及整个项目内被征迁人的补偿与周边保持平衡，对按期完成签约的被征迁人进行区域平衡和综合调整，调整项目及标准由仁和街道征迁工作领导小组根据被征迁人的实际情况讨论决定。
（7）并户奖：在一宗宅基地上分户，符合多个被搬迁人家庭安置且均符合农村建房审批条件，但均未另行批地建房的，按一宗宅基地搬迁补偿，给予并户奖励（具体由街道征迁工作领导小组讨论决定）。
2.相关补助
（1）个体工商户的搬迁补助：商业类（零售、超市、餐饮等），给予5000元/宗的一次性搬迁费；机械、加工、维修类等，给予8000元/宗的一次性搬迁费。所有经营者必须在签约之前将营业执照的原件和复印件提交给街道进行审核。如出租给他人经营的，相关经营者的装修和搬迁补偿费由被搬迁人（房东）自行处理解决。
（2）特殊群体补助：为照顾持有“规定病种”和有效“残疾证”的人员在外过渡租房困难的实际情况。在搬迁范围内的在册人口，属于《杭州市城镇基本医疗保险办法》第22条“规定病种”的疾病患者给予一次性3万元/人的特殊补助。持有效《中华人民共和国残疾证》给予一次性1万元/人的特殊补助。上述条件同时符合的按就高原则执行其一。失独家庭一次性补助3万元。
（3）桩基补助：考虑到搬迁户房屋基础不同情况，按确认小、中、大户型给予3～5万不等的桩基补助。
（六）其他
1.存在一户多宅（合法继承的除外）或建新不拆旧情况的，只能按一处一宗宅基地进行补偿。另一处按违法建筑处理。
2.搬迁只涉及辅房(含钢混、砖混、砖木、简易房等）及其他建筑物或构筑物的，辅房相关奖励（含按时评估、签约、腾空等奖项），按辅房、建筑物、构筑物评估值的50%给予奖励，最高不超过6万元/宗，最低不低于3万元/宗。仅拆除围墙、门墩等建筑物或构筑物的按评估值进行补偿，不再执行上述奖励政策。不涉及主房搬迁的，不享受安置政策。
3.世居房、空壳房补偿标准
（1）除过渡费、搬家费及安置政策另有规定外，世居房、空壳房合法建筑面积认定根据该房屋建房时批准面积进行确认。一次性综合奖由街道征迁工作领导小组讨论决定。
（2）对世居房按时签约的，过渡费一次性奖励3万元/宗，今后过渡期内该宗宅基地上涉及的登记在册人员不再发放过渡费。搬家费按2次计算。
（3）空壳房不发放过渡费，不作安置，搬家费按1次计算。
4.在规定时间腾空住房的被搬迁人，除可搬迁物品外，不可对已补偿的物品进行拆除。如有拆除则根据评估清单所确定的价格进行扣除。由街道验收合格后，开具腾空联系单，统一由街道负责处置。
5.被搬迁人逾期评估、签约、腾空交房的，取消本实施办法所列的应的奖励和补助费用，按征迁相关法规政策执行。
6.被搬迁人预交的安置房款及暂扣入住高层奖励款，街道按余杭农商行相应存款利率付息，一年结算一次。
四、安置补偿
（一）安置方式及办法
对被搬迁人采取实物安置房和货币相结合的安置方式。
1.实物安置房
实物安置房主要是四种户型：160平方米、120平方米、100平方米、80平方米，后续将适时优化调整。
根据被搬迁人家庭的在册人口数量确定实物安置房面积上限，实物安置房面积按优惠价进行结算。世居房实物安置面积60平方米按优惠价进行结算，其余部分按成本价进行结算。
2.货币安置
货币安置方式是指实物安置面积外，被搬迁人家庭剩余安置面积采用货币补偿的方式进行安置。货币安置面积等于该户可安置面积扣除实物安置面积。原则上被搬迁人家庭以货币方式安置的面积以30平方米/人的标准设置，货币安置的补偿价格为16500元/平方米。货币化奖励：按时签约并腾空的被搬迁家庭，货币安置面积30平方米/人，按照2000元/平方米的标准给予奖励。
考虑到住宅设计时因自然不可分割的因素，被搬迁人家庭实际购房总面积超过规定可购房总面积10平方米以内部分，该部分面积差部分结算价格为16500元/平方米。超过规定可购房总面积10平方米以上部分，该部分面积按市场价购买。
货币安置补偿价格将根据实际情况并参照区指导价进行适时调整。
（二）安置人口及确定
1.安置人口原则上按照被搬迁人家庭在册常住人口计算，具体人数确定以余政办﹝2020﹞32号文件相关规定执行。
2.协议签订之日起至安置资格截止日止，新增安置人口按照实物和货币结合形式进行安置，其中货币安置份额为30平方米/人，货币安置部分每平方米价格为16500元，并给予每平方米2000元奖励。新增安置人口货币安置补偿款在分房时统一结算。
3.对积极配合搬迁，按时评估、签约、腾空房屋和配合分房选择入住高层公寓的，每个被搬迁人家庭实物安置面积加货币安置面积在300㎡以下的，给予减免一个汽车泊位款作为奖励；实物安置面积加货币安置面积在300㎡以上（含300㎡）的，给予减免两个汽车泊位款作为奖励。
（三）安置奖励
1.入住高层公寓奖：按时入住高层公寓的奖励人民币3万元/宗。（该奖项在本次签约时暂扣，待最终分房时结算）。
2.农具存放奖：按时签约及腾空被拆迁房屋的给予农具存放补贴人民币3万元/宗。
3.跨村安置奖：涉及跨村安置的，给予人民币2万元/宗补贴（安置点在本村的被搬迁户不予奖励）。
（四）其他
1.安置实物安置面积按照“能搭尽搭，最小差值”的原则进行户型搭配，被补偿人家庭以户为单位，实际货币化面积按可安置面积减去交房时实物房屋面积计算。
2.享受货币形式城镇住房优惠政策待遇的，扣减安置面积后，剩余可安置面积小于等于50平方米的，按实物面积进行安置；享受实物形式城镇住房优惠政策待遇的按实际享受情况核减面积，剩余可安置面积小于等于30平方米的，按货币面积进行安置。
3.本办法未尽事宜，按“一事一议”原则研究明确。
4.本实施办法由仁和街道办事处负责解释。
五、仁和街道范围内的搬迁安置补偿工作适用本办法，本办法自发文之日起实行。本办法实行后，原涉及仁和街道集体土地上房屋征迁补偿安置相关文件自动作废。具体由仁和街道办事处城建管理办公室（征迁安置）负责解释。
杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处
2023年3月15日
来源：杭州 余杭区人民政府网站
一个城市的发展，有几大建设活动是无法避开的，第一个是扩宽道路、修建铁路，修建高速公路，第二个是，扶贫搬迁、保障性安居工程建设，第三个是，其他基础性建设，包括水利工程、教育、文化、防灾减灾、优抚安置等相关的建设。
但无论是道路方面的建设活动，还是其他相关的建设活动，自然都会涉及征收老百姓的承包土或都是房屋的情况，只要土地或是房屋所占用的建设用地被征收，那用地单位自然就需要支付被征收人相应的补偿费用。按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，相关部门虽然可以因公共利益的需要，征收集体土地或是国有土地上房屋、单位，但必须要给予被征收人合理、公平的补偿。
虽然对于征收原则、补偿标准，法律法规上作出了明确规定，然而从实际征收过程中来看，还有极个别的征收方存在违反法律法规，恶意降低被征收人应得的拆迁补偿的情况，具体体现在将被征收房屋在未经任何调查的情况下，直接认定为违法建筑予以拆除，以违建名义给予被征收人补偿，或是将好端端的合法房屋撞个大洞，再鉴定为危房，以危房名义对被征收人进行补偿等等。
事实上，征地拆迁中的违法违规行为不只有这几种，最常见的应当是征收方在未履行任何法定程序的情况下，既未针对未签订补偿安置协议的被征收人作出补偿决定，也未向人民法院申请，便强制拆除了被征收人的房屋。
对于征收方的这种强制拆除行为，被征收人可以不用考虑太多，直接向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，要求他们就强拆给自己造成的重大损失进行赔偿。一般情况下，只要房屋是合法建筑，只要相关部门未履行法定程序，只要自己手里有强有力的证据，法院基本上都会判征收方败诉。
只不过，实践过程中，很多被征收人在征地拆迁中遇到征收方侵害自己合法权益的行为时，往往第一时间想到的不是用法律途径来解决，而是去上访或是三番五次的去找征收方理论，要么就是一遍又一遍的咨询专业律师。
而且，在很多老百姓的意识里，往往还会认为，他们都是一伙的，诉讼根本就没有用，正议根本不站在我们这一边，要么就会认为，自己处在相对弱的地位上，面对有权势的征收方，凭自己的本事，根本就不是他们的对手，即便向人民法院提起行政诉讼了，到头来可能也只会以败诉来收场。
北京圣运律师首先在这里要明确两点，我们是一个法治国家，随着法制的逐步健全，相关法律法规的不断推进，我们广大老百姓的法律意识不断地提高，越来越多的相关部门在征地拆迁中都开始遵纪守法，所以，大家在遇到拆迁后，并不需要过多地担心，绝大多数情况下，都会保障被征收人的合法权益。
另外，即便在征地拆迁中遇到违法行为，向人民法院提起行政诉讼时，我们的最终目的也并非是为了压制征收方，而是拿到合理、公平的补偿，也就是说，我们的提起诉讼的目的是为了以打促谈，在私下谈不妥补偿的时候，我们可以通过诉讼的方式来给征收方施压，然后，争取协商补偿的机会，并拿到比之前高的补偿。
泉州数字经济产业园三期项目位于北峰—丰州组团内，总用地面积约456.599亩（具体见泉州数字经济产业园三期项目征收范围图）。为积极稳妥推进房屋征收补偿安置工作，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（福建省人民政府令第138号）、《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定》（泉政文【2020】6号）和《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知》（泉政办【2015】112号）等相关法律、法规及配套政策，结合本区域实际情况，制定本实施方案。
第一部分 总 则
一、征收补偿对象及补偿方式
（一）征收范围：以区政府出具并经泉州市自然资源和规划局审核的征收范围图为准。
（二）征收补偿对象：凡在本征收范围内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿安置协议。
（三）补偿方式：
1.住宅房屋可选择货币补偿，也可选择产权调换。鼓励被征收人选择货币补偿。选择货币补偿，且不购买新建安商房的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换或购买安商房。
2.被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等价置换，不予享受扩购优惠。
3.产权清楚的被征收住宅面积在30㎡以下（含30㎡）的，原则上只能选择货币补偿（不再享有本项目新建房源的购买资格）。
4.店面、企业厂房、仓库及其他配套用房实行货币补偿，由依法选定的房地产价格评估机构进行评估，评估结果作为补偿依据。
5.拆除违章建筑按有关规定处理。
（四）性质、用途认定依据：以《土地使用证》、《房屋所有权证》、《不动产权证》登记的用途或以规划、土地管理等部门颁发的合法有效文件为依据。
（五）面积测算依据：面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。
1.对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定的期限内签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋（只针对住宅房屋）除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：
①利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，层高超过2.2米（含）的，按100％计算征收面积，楼底高度在2.2米（不含）以下，阁楼层高在1.6米（含）以上的部分按50％计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。
②通往屋顶的风楼，层高超过2.2米（含）的，按100％计算征收面积。层高在2.2米（不含）以下、1.6米（含）以上的部分按50%计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。
③房屋顶层合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内的（含），不计入总层数。
2.对本方案中所列价格有异议、未在征收决定公告规定期限内完成签订协议并按时搬迁的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。
二、征收组织实施机构
（一）房屋征收部门：泉州市丰泽区住房和城乡建设局。
（二）征收实施单位：按属地原则，由项目所在地北峰街道办事处承担房屋征收与补偿的具体工作。
三、签约期限
签约期限以丰泽区人民政府发布的《泉州数字经济产业园三期项目房屋征收公告》规定的时间为准。
四、工作流程
基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、装修等级和类别的评定、清点附属物、签订协议、腾空验收、财务结算、建筑物拆除、选取安商房、回迁。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理补偿安置相关工作。
五、安置地点
就近地段新建安商房。安商房建设标准符合国家相关住宅建设规范并通过验收。
六、选房办法
实行“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则。由征收单位发给《房屋搬迁腾空验收登记表》，经公示无异议后，被征收人凭《房屋搬迁腾空验收登记表》，换取《征收补偿选房证顺序号》。安置时被征收人凭《征收补偿选房证顺序号》按顺序选房并签订选房安置协议或《商品房购房协议》。
七、被征收房屋补偿价格确定办法
（一）被征收房屋补偿基准价格：根据《泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见》（泉政办[2022]9号）的规定，依法公开选定五家具有相应资质的房地产价格评估机构，进行征收补偿基准价评估，通过截尾均值的方法确定本房屋征收补偿方案中被征收房屋及安商房补偿参考价，房屋征收部门根据本方案与被征收人协商确定补偿。
（二）分户补偿评估价：被征收人对本方案房屋补偿参考价有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再按本方案确定的基准价格进行补偿)。选择产权调换的，新建安商房房屋价值以安商房评估基准价计算，不享受优惠的结算价，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换安商房价值的差价。
被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二部分 房屋权属认定和处理办法
八、被征收住宅房屋产权手续认定办法：
（一）已登记的住宅房屋的认定和处理办法
已登记的住宅房屋：指持有有效土地使用权证及房屋所有权证的产权手续完整的住宅房屋，按其所载面积计算补偿安置。
（二）未经登记的住宅房屋的认定和处理办法
未登记的住宅房屋严格按照市政府《中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见》(泉政办〔2015〕112号)办理。
1.未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予补偿：
（1）“土改”时县级以上人民政府颁发的《土地房产所有证》记载的住宅房屋；
（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的住宅房屋；
（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；
（4）1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》（泉政〔1995〕综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；
（5）持有市、区土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋；
（6）征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的住宅房屋；
（7）征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋；
（8）根据市委办、市政府办《泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见》（泉委办发〔2014〕16号）的规定，补办基建审批手续的住宅房屋。
2.对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，可本着尊重历史的原则，分类给予补偿。
3.未经批准扩建或基建的未登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认定可补偿面积。按期签订协议并搬迁的，2008年版国土航拍图有体现的给予材料费补贴。
4.2008年版国土航拍图没有体现的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按土地征收标准予以补偿。
九、未经登记经营性用房的认定和处理办法
未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，将住宅房屋改为商业或服务业的房屋，具备店面门面结构且至征收期间仍在经营，并具备下列三个条件的，可认定为未经登记经营性用房。经营性用房面积认定以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算。
（一）持有合法有效用地审批手续或基建审批手续；
（二）持有工商营业执照或税务登记证等有效证件的；
（三）至征收决定公告发布之日已连续经营满三年。
十、厂房、仓库及其他配套用房的认定和处理办法
对有合法用地基建审批手续的企业用房，按其产权登记手续所载面积计算补偿（详见附件3）；对持有合法用地审批手续而未登记企业用房2004年10月1日前基建的，按实际面积认定计算为可补偿面积；2004年10月1日后基建，2008年版国土航拍图有体现的企业用房，给予一定的材料费补贴；2008年版国土航拍图没有体现的违建企业用房一律不予补偿。
第三部分 住宅补偿安置办法
十一、货币补偿办法
（一）基本原则
被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、房屋重置成新价补偿和装修 补偿）、被征收人搬迁补助、临时安置补助及相关奖励款项等。被征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿。
（二）货币补偿标准
采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地）分类补偿标准如下：
1.住宅的补偿标准：本方案第八条所列各类住宅房屋按相应补偿单价计算（详见附件1）。被征收房屋装修补偿单价单独计算（详见附件5）。
2.未经登记经营性用房的补偿标准:
位于主、次干道，利用房屋改为经营性用房的，按认定面积给予一次性终止经营补贴。
3.企业用地的补偿标准：
（1）经批准并办理的国有出让土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予43.67万元/亩补偿，并注销被征收面积；
（2）经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予31万元/亩补偿，并注销被征收面积；持有集体土地使用权证的企业用地或取得原鲤城区政府批准的用地批复，按22万元/亩给予补偿；
（3）被征收未办理审批手续的企业用地，只持有向社区征用土地手续的，并付清全部征地款，在2004年10月1日前办理完结征地手续的，按该地段集体划拨用地基准地价的80%给予补偿；在2004年10月1日之后办理完结征地手续的，其土地补偿费按耕地征用标准补偿，并给予2万元/亩土地平整费补贴。此笔款项中的土地补偿可由社区委托企业单位代领，企业单位应提供社区开具的委托书。
（4）在规定征收期间内签订协议并搬迁腾空的企业，持有合法用地国有（或集体）出让、划拨土地每亩按相应补偿标准10%给予货币补偿方式奖励。
4.厂房、仓库及其他配套用房的补偿标准
按认定可补偿面积，并依据对应结构及类别给予货币补偿（详见附件3）。
（三）货币补偿优惠奖励办法
货币补偿优惠奖励办法依照市政府《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》(泉政办〔2015〕112号)办理。其中:对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋评估价值单价和装修补偿单价20%的货币补偿方式奖励；对征收非住宅房屋的给予每平方米评估价值单价10%的货币补偿方式奖励。
（四）全部货币补偿结算办法
1.被征收人全部选择货币补偿并且购买就近地段新建安商房，评估基准价为10072元/㎡，在签约期限内签订协议并按时搬迁腾空的被征收人，按优惠后的结算价格7554元/㎡进行结算。
2.每个产权户（即每个选房号）手续完整的，可按房屋所有权证（不动产权证）上所确定的合法产权面积购买安商房住宅面积；手续不完整或没有手续的，按经认定的可补偿面积确定可购买的安商房住宅面积，但最高不超过450㎡（含450㎡），其余被征收房屋认定可补偿面积一律实行货币补偿。
因可购买安商房住宅户型、结构等原因，超过所购建筑面积部分在20㎡以内（含20㎡），按7554元/㎡计算；超过20㎡（不含20㎡）以上的部分，一律按就近地段新建安商房评估基准价结算。
3.被征收人选择购买征收范围内新建安商房的，货币补偿款在足额留存所购房源面积的购买款项后，剩余部分自签约并按时腾空搬迁后，一次性发放。计算公式如下：被征收房屋货币补偿款-可购买的安商房住宅面积×优惠结算价。
房屋征收部门按与被征收人合同约定的面积和新建安商房销售单位结算购房款，剩余的货币补偿款由房屋征收部门支付给被征收人，合同约定面积结算不足的购房款由被征收人按照合同直接支付给新建安商房销售单位。
4.选择货币补偿，且不购买新建安商房的被征收人，其货币补偿款自签约并按规定的时间腾空搬迁后，一次性发放。被征收人符合《在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》规定的申领购房补助条件的，自申请领取手续完整后，一次性发放。
（五）低保群体住房保障
属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人选择货币化安置补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20平方米，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20平方米补足。本方案所称的“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋户口簿记载的人口数（被征收房屋户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。
十二、住宅产权调换结算及保障办法
（一）基本原则
依法实行房屋等价置换，即以被征收房屋评估基准价值和用于产权调换的安置房源的评估基准价值，实施两者的价值置换，并按照“多还少补”的原则结算差价。
1.持有登记完整房屋产权手续的，可以按其办证面积申请产权调换；
2.未办理房屋所有权登记手续的，根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规有关规定，严格按“一户一宅”控制产权调换面积,合理控制被征收人选择房屋产权调换的面积,原则上被征收房屋选择产权调换的部分以用地面积120㎡（使用山坡地或杂地建设的房屋，其认定可以产权调换的用地面积最高为150㎡），建筑层数三层以内（含三层）为限被征收人选择房屋产权调换的，超过部分实行货币补偿。
（二）产权调换结算办法
1.被征收人选择征收范围内新建安商房实行产权调换，执行限制产权调换的政策，不再设置优惠奖励措施，被征收人应按上述房源评估基准价进行结算，互补差价。
2.选择产权调换签订协议并按时腾空房屋后，先发放搬迁费、一次性终止经营补贴、附属物补偿、第一期临时安置费和按时签约的奖励等补偿款。被征收人应缴的补差价（包括扩购价、等面积部分差价）待选房后一并结算，并在规定期限内付清。
3.每个产权户（即每个选房号）所选房源的面积应与其经认定的可补偿面积一致。但因房屋户型、结构等原因，超过其可产权调换的面积部分（原则上不超过20㎡）一律按就近地段新建安商房评估基准价结算。
十三、住房困难户保障办法
根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，依据相关规定予以办理。
第四部分 搬迁费、临时安置费和停产停业补助费标准
十四、搬迁奖励
对在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，房屋征收部门可以给予每产权户最高5万元（安置面积在80㎡以上含80㎡）的按期搬迁奖励；不足80㎡的按625元/㎡给予计算按期搬迁奖励。
十五、搬迁费标准
（一）住宅：按经认定的建筑面积计算，标准为 5 元/㎡·次（详见附件4）。每户搬迁补助不足1000元的，按1000元给予补偿。被征收人选择货币补偿并且不购买新建安商房，发放一次搬迁费；被征收人选择货币补偿并且购买新建安商房或者选择产权调换的，发放两次搬迁费。
（二）未经登记经营性用房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/㎡，发放一次搬迁费。
（三）企业厂房：按经认定的建筑面积计算，标准为6元/㎡·次，发放一次搬迁费（详见附件4）。其中，（1）对于可恢复使用的设备由被征收人处置，按标准给予补助（详见附件7）。对搬迁费有异议的，也可选择由依法选取的评估公司对搬迁费进行评估，根据评估结果进行补偿。（2）对于因搬迁丧失使用功能的大型、特种机器设备，由被征收人提出申请，经现场核实后，由具有相应资质的评估公司进行评估，根据评估结果进行补偿。
十六、住宅的过渡方式和过渡期限
由被征收人领取临时安置补助费自行过渡。被征收人确实无法自行过渡的，由征收人提供周转用房，不再发放住宅临时安置房。
十七、住宅临时安置费标准
（一）临时安置补助费标准：按经认定的应安置的建筑面积8元/㎡·月（详见附件4），自被征收人按期签订协议并腾空房屋之日起，至征收部门通知交房之日止；符合以下条件：①一户一宅；②征收前长期居住在该房屋，且是唯一住地，征收后便无居住场所，临时安置费不足1600元/月·户的，按每月每户1600元发放。
（二）选择货币补偿且不购买新建安商房或现房产权调换的，按可货币补偿面积或现房产权调换面积计算，一次性给予6个月的临时安置费。
（三）除不可抗力外，过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。享受临时安置费每月每户1600元保障的，遇逾期安置的，若按实际征收的面积双倍计算，临时安置费超过以上优惠标准的，按实际征收面积重新核准临时安置费；不超过优惠标准的仍按原标准执行，不予双倍补助。遇逾期安置的，对使用周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。
十八、企业厂房的停产停业补助费标准
征收房屋造成停产停业的，停产停业损失的补偿标准被征收人可选择以下标准之一进行补偿：
1.根据经营者近3年的年平均净利润确定，生产经营期限不足3年的，以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。
2.按经认定的建筑面积计算，企业厂房标准为18元/㎡·月，并一次性给予6个月补偿。
第五部分 补偿决定
十九、补偿决定
房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限达不成协议的，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的丰泽区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定认定的补偿金额以经鉴定认可的评估结果作为依据，被征收人不再享受本方案规定的优惠奖励办法。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的丰泽区人民政府依法申请人民法院强制执行。
第六部分 附 则
二十、其他类型建筑的补偿办法
征收中涉及军事设施、学校、党政机关办公用地可依法依规采取用地置换的办法；不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等其他房屋，依据有关法律、法规处理；祠堂、宫庙按统规自建处理。
二十一、适用范围
本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。
本方案只适用泉州数字经济产业园三期项目土地房屋征收补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。
鉴于片区房屋征收工作的延续性、可操作性，本方案与北峰街道辖区范围内以往房屋征收惯例不一致的，提请市、区项目建设指挥部研究确定。
二十二、本方案解释权归丰泽区住房和城乡建设局。
附件：1.被征收各类住宅货币征收补偿单价
2.被征收各类住宅材料费补贴单价表
3.企业厂房、仓库及其他配套用房补偿单价
4.搬迁补助费和临时过渡补助费标准
5.被征收住宅装修分类及补偿单价表
6.附属物补偿表
7.设备搬迁补助标准
附件
泉州数字经济产业园三期项目
房屋征收补偿安置实施方案
（征求意见稿）
来源: 泉州热门
附件
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