更新时间:2025-05-05 03:54 发布:2024-10-18 11:11 文章来源：北京圣运律师事务所
签了补偿协议又发现拆迁补偿比别人家的低从而又后悔的被拆迁人在拆迁当中不在少数。王先生与征收方签订《房屋拆迁补偿协议》后，又积极配合征收方在约定的时间内完成了搬迁，并且在双方均履行完协议义务后，征收方强拆了房屋。
但事后，王先生又发现同样的房屋，邻居家的拆迁补偿却比自己高很多，于是他又以拆迁补偿过低向法院提起了诉讼。下面北京圣运律师与大家一起来看看这个案件
王先生是海南人，在当地某区拥有一栋5层房屋。2017年5月，征收方作出棚户区项项目改造征收决定，王先生的房屋也在被棚改的范围内。2018年6月，征收方与王先生签订《房屋拆迁补偿协议》，双方就房屋的货币补偿以及腾空奖励作了约定。同日，征收方与王先生又签订了《承诺书》，该承诺书中载明，只要王先生按时搬迁、签订补偿协议，就可以获得相应的腾空奖励费和拆迁奖励费。
此后，征收方分两次向王先生支付了拆迁补偿款和奖励费，征收方在支付完补偿款后，将房屋全部拆除。但是，在履行完补偿协议后，王先生发现自己的补偿远远低于邻居家同类房屋的补偿。随后，王先生委托律师向人民法院提起了诉讼。
王先生认为，征收方应按xx万元的标准对自己赔偿，扣减掉征收方已经支付其的补偿款，征收方还应再对其支付xx万元，另外还要补偿其房屋装修费、电话迁移费、有线电视、数字电视迁移费以及电阳能热水器迁移费等各项费用，现征收方支付其的补偿明显有失公平。因此，请求法院对房屋拆迁协议中的补偿金额进行变更。
对于王先生的诉求， 一审法院以双方签订的补偿协议已经履行完毕为由，驳回了王先生的起诉。王先生不服，提出了上诉。
王先生上诉称，征收方对涉案房屋6000元的标准进行补偿违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定。根据征补条例中的第二条、第十七条、第十九条规定，给予被征收人的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。
但征收方却自行内部开会讨论决定征收房屋补偿标准。征收方会议决定与国家法律冲突，严重损害了其作为被征收人享有的合法权益，而且，征收方对涉案房屋拆迁补偿显失公平。涉案房屋与其邻居房屋情况相同，征收方对其邻居房屋按xx万一平米进行补偿，对其的补偿价格只有6000。另外，对于征收方要求提供土地证的目的是证明土地的合法性，其已经提供土地证予以证实。因此，请求法院撤销一审判决，对房屋拆迁补偿协议中的补偿金额内容进行变更，判令征收方向其支付房屋拆迁补偿款xx万元。
征收方辩称，王先生的证据不能证明在签订补偿协议之前对涉案土地享有合法使用权，再者，王先生认为涉案房屋补偿标准不合法，不公平没有事实依据和法律依据。涉案房屋补偿标准是王先生与征收方的合意，并不违法。涉案房屋来源不合法，征收方酌情给予6000元每平方米，并没有违背公平原则，而且，其已经履行了补偿义务。
法院认为，王先生与征收方签订补偿协议之前，虽然未取得不动产权证，但是其事实上已经提出了不动产权登记申请，且此后不久也取得了涉案宗地的不动产权证。但是征收方却坚持以涉案宗地压占xx铁路线16米红线为由拒绝对涉案房屋按照xx元平方米进行补偿。可见，对于该棚改项目内压占xx铁路16米红线的被征收房屋的补偿，征收方本身存在对此类房屋补偿标准规定及执行的不清楚、不明确、不统一问题。
法院还认为，王先生土地房屋符合该棚改项目补偿方案第五条规定，但又经征收方调查确认压占xx铁路16米红线，此情况下，到底是对王先生如何补偿，征收方并没有作出明确规定，在实际补偿执行中又不统一，明显导致此类房屋的被征收人群体之间可能不能获得公平补偿...
最终，二审法院撤销了一审判决，撤销了双方签订的房屋拆迁补偿协议，判决征收方在判决生效之日起60日内对王先生房屋的补偿事宜进行处理。
针对本案，北京圣运律师认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。该条规定的应当对被征收人给予公平补偿，不仅指对个体被征收人应当给予公平补偿，还指在被征收人群体之间，应当对每个被征收人给予公平补偿。
北京圣运律师提醒大家，征地拆迁涉及到广大被征收人的利益，所以，在发现补偿不合理时，一定要及时地咨询专业律师维护自己的合法权益。
想必大家都知道，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，都会涉及巨大的利益。所以，严格来说，征收方应当要依法依规地推进征收工作。
然而实践过程中，却出现了各种侵害被征收人合法权益的行为，有的征收方为了降低征收成本，往往会采取各种措施，来达到他们的目的，尤其是针对未签订补偿安置协议的被征收人，和房屋未经过登记的被征收人，我们常见的几种手段就是以下三种，也是广大被征收人常常遇到的
一、让生面孔的人悄悄探访民意
想必大家都知道，无论是土地征收还是房屋征收都会涉及较大的资金利益，所以，在拆迁初期，可能有个别征收方会为了降低征收成本，从而在老百姓身上“开刀”。比如在谈拆迁补偿事宜之前，先以老百姓对等的身份进入到村庄内，打探老百姓的口风，也就是打探被征收人的意愿，然后再根据被拆迁人的意愿去调补偿标准，然后再找被征收人就补偿事宜进行协商，尤其是在只有个别被征收人未签订补偿安置协议的情况下，这种情况就会非常地多见。
但是，北京圣运律师需要提醒大家，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，对老百姓而言，若想在征地拆迁中拿到合理的补偿，就必须要对征收方发布的所有文件引起重视，同时也要对陌生人进行防范，尤其是那些故意讨好你的陌生人，这很有可能就是来打探你口风的，对于这样的人一定要提高警惕，避免进入他们的圈套之中。
二、将房屋认定为违法建筑
房屋被认定为违法建筑是征收方惯用的手段，从征收中来看，为了降低征收成本，征收方会在未经调查、认定等程序的情况下，直接口头上将这类未经登记的房认定为违法建筑，以被征收人的房屋没有办理房产证，没有办理审批手续等，将被征收人的房屋扣上“违建”的帽子，然后以“违建”给予被征收人补偿，甚至是不予补偿。
对此，北京圣运律师需要在这里提醒大家，房屋是不是违法建筑征收方口头上说了不算，需要严格按照法定程序进行，实践中，如果有征收方在没有弄清楚情况的情况下，以一纸通知告知被征收人的房屋是违反法律法规的违法建筑，那么这很有可能是征收方想要降低征收成本从而想出来的办法。
因此，大家千万不要轻易地相信征收方的这种行为，更不要按照行政处罚决定书中的内容自行拆除房屋，房屋一旦拆除，那么我们就失去了谈判的筹码。针对相关部门的这种行为，我们可以选择马上咨询专业人士，在专业人士的指导下，依法争取合理的补偿。
三、将房屋鉴定为危房
在征地拆迁中，房屋被鉴定为危房，也是较为常见的，其目的可以说是很明确的，通过这种方式方法，不仅可以尽快地完成拆迁工作，而且还可以实现低成征收的目的。但这里需要告诉大家的是，倘若被征收的房屋真是已经好多年不居住的旧房屋，且房屋整体结构已经严重变形，损坏的话，那么，被鉴定成危房也无可厚非，可如果房屋是近几年才新建的，或者说是房屋外部虽然比较老旧，但是房屋整体结构仍然比较牢固，没有出现变形，仍然可以住人时，那么相关部门就以“紧急避险”为由，将房屋鉴定成危房，让被征收人尽快搬迁，这显然是说不过去的。
我们从相关的法律法规中可以了解到，只要房屋整体结构没有变形，仍然是可以居住的话，那么房屋就不属于可以拆除重建的危房。因此，实践中，相关部门以各种借口将安全可住的房屋以一纸通知鉴定成“危房”显然有两种目的，一是为了尽快完成征收工作，二是为了降低征收成本。
所以，当大家在遇到相关部门无缘无故地将房屋弄成危房的行为时，一定要多留个心眼，并就此问题马上咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。
“他们强行关停了商场并且对商场进行强制改造装修，但在商场开业后，发现有无照经营的商户占用了自己商铺原来的位置”当事人当时非常焦急的跟律师说。那么，事情究竟是怎样的呢？我们简单地来说一下
【基本案情】
赵某某与王某某等人是贵阳市某区某商场商厦商铺的业主，赵某某等人在该商场内经营着生意还不错的商铺，并且赵某某与王某某等人经营的商铺也都依法取得了房屋所有权证及土地使用权证，自经营商铺以来，一直都是相安无事。
但在2016年，当地相关部门以业态转移、收储、环境综合整治等为由将商场关停，在关停之后还强行对商场进行改造装修。2017年年初，商业街整治之后便开业，可是在商场开业以后，赵某某、王某某等人发现自己原来的商铺位置被一些无照经营的商户所占用。针对这一情况，赵某某、王某某等人是非常的纳闷，自己经营的好端端的商铺位置，并且也有土地使用权证及房屋所有权证，怎么在整治之后，这商铺位置怎么就被别人给占用了？
一脸匪夷所思的赵某革和王某某在纠结过后，决定通过法律途径来维护自己的合法权益。但由于自己不懂法，于是赵某某等人决定找一个专门做这方面的律师，经过网上查找与对比，赵某某等人在商量过后，认为北京圣运律师在这方面有丰富的经验，且也办理过不少的胜诉案例，所以，最终与北京圣运律师取得了联系，在与北京圣运律师就自己的问题描述以后，北京圣运律师十分细心地针对赵某某等人的问题进行了解答，对于北京圣运律师的解答，赵某某等人一致认为十分的专业，并且认同了北京圣运律师的说法。最终再三思考后，决定前往北京圣运律师事务所签订委托代理同合。
不过，赵某某等人来所以后，北京圣运律师并没有着急签订委托合同，而是又与赵某某等人就目前的情况进行了面对面沟通，经过一番沟通，赵某某等人是十分敬佩北京圣运律师，并深深地被北京圣运律师的职业素养所打动，最终当即全权委托北京圣运律师帮助自己。
【复议过程】
北京圣运律师在介入该案件后，又根据赵某某等人提供的相关材料，对整个案件又重新进行了分析与梳理，最终决定先指导赵某某等人向相关部门投诉，并向相关部门邮寄了书面的投诉书，请求相关部门依据《无照经营查处取缔办法》有关规定查处和取缔占用赵某某等人商铺无照经营的违法行为。
本以为，这么明显的违法行为，相关部门会很重视，但是让大家都没有想到的是，相关部门在收到赵某某、王某某等人邮寄的投诉书之后，竟然既没有依法履行自己的法定职责，也没有对赵某某、王某某等人进行任何形式的答复。
面对这种情况，北京圣运律师也是见招诉招，但为了能更好地帮助到赵某某、王某某等人，北京圣运律师也是做足了准备工作，不仅对整个案件的细节严格把控之外，此前还又通过走访、调查等搜集到了相关的证据材料，通过这些证据材料，北京圣运律师又重新制定了一套维权方案，随后，便指导赵某某、王某某等人针对相关部门的行为，向有关部门提起了行政复议。
针对本案，北京圣运律师认为，依据《无照经营查处取缔办法》中的相关规定，相关部门是有权对本辖区内的无照经营行为进行查处，且也是有权接受对本辖区内无照经营行为投诉的。但是，本案中，相关部门在收到赵某某等人的投诉材料之后，却没有将结果告诉赵某某等人，这明显违反了相关的法律法规。
【复议结果】
最终，相关部门作出复议决定，认定相关部门在收到复议决定之日起的15个工作日内对赵某某等人《投诉书》的处理意见书面告知赵某某等人。
【律师说法】
实践中，类似于这样的情况非常多，但是北京圣运律师提醒大家，在遇到这种情况时，当事人一定要及时地咨询专业律师，因为无论是征地拆迁，还是环境综合整治等都关系着当事人的切身利益，同时又都具有很强的专业性，所以，大家在遇到不懂的问题，或是比较棘手的问题时，咨询专业律师是很有必要的一步，倘若有必要，那么建议当事人在专业律师的帮助下，启动相应的法律程序来维护自己的合法权益。
耕地是农民老百姓的命根子，没有了土地就相当于农民老百姓失去了最主要的收入来源。可是一个城市的发展离不开土地，所以，近几年越来越多的农民老百姓因征收没有了宝贵的土地。说到征收，想必大家都知道，相关部门因公共利益需要征收土地的，不能白白地占用农民老百姓的土地，需要结合实际的情况给予农民，即被征地农民合理、公平的补偿。
那也就是说，土地征收事关被征收人的切身利益，所以，遇到土地征收以后，广大农民老百姓一定要注意。从实践过程中来看，土地征收中很容易出现各种纠纷，不是补偿标准不合理，就是相关征收程序没有落实到位，有的征收项目，老百姓压根就不知道具体的征收事项，包括征收主体是谁，具体负责补偿安置工作的相关部门又是谁，补偿标准又是多少等，老百姓对此是一概不知，这就导致被征地农民在以后的征收过程中，就有可能会遇到拆迁补偿不合理等情况。
所以，为了进一步规范土地征收补偿安置工作，维护被征地农民的合法权益，南宁市根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等有关法律法规，制定并发布了《南宁市征收集体土地补偿安置办法》，该办法中就负责补偿安置工作的责任主体等进行了明确。下面我们就结合该《办法》中的规定，来告诉大家，具体负责补偿安置工作的主体等大家经常问到的一些问题
一、城区人民政府、开发区管委会负责具体的补偿工作
根据《南宁市征收集体土地补偿安置办法》第五条规定，城区人民政府、开发区管委会是本辖区内征地补偿安置工作的责任主体，负责本辖区征地补偿安置的具体工作：
（一）发布征收土地预公告；
（二）审定社会稳定风险评估报告；
（三）审定征地补偿安置方案并发布征地补偿安置公告；
（四）发布征收土地公告；
（五）作出征地补偿安置决定；
（六）作出责令交出土地决定；
（七）核定征地拆迁安置人口并予以公告；
（八）审核《征地补偿安置协议》及核准批复文书；
（九）负责安置物业建设并核定建设安置物业成本；
（十）负责对集体经济组织安置物业的经营、出租等进行指导和管理；
（十一）负责对集体经济组织安置留用地的开发利用进行监督和管理。
从上述的法律法规中我们可以看到，区人民政府、开发区管委会是负责本辖区内征收集体土地补偿安置工作的主体，包括发布土地征收预公告，发布土地征收公告，针对被征地农民没有在签订补偿安置协议的期限内签订协议的，作出征地补偿安置决定以及责令交出土地决定等等。
也就是说，集体土地征收中，区人民政府及开发区管委会地是负责补偿安置工作的主体。因此，实践过程中，如果是其他相关部门，如比如针对未签订补偿安置协议的被征收人作出征地补偿安置决定时，其作出主体是镇政府，或者说是作出责令交出土地决定的主体是村委会、镇政府等，那则是不合法的，说明此次土地征收存在程序违法等情形。
二、城区、开发区自然资源部门负责对相关文件的复核
根据《南宁市征收集体土地补偿安置办法》中的规定，城区、开发区自然资源部门负责以下工作：
（一）拟定征收土地预公告并报城区人民政府、开发区管委会审核发布；
（二）对征地补偿安置方案进行复核；
（三）组织开展征地听证；
（四）对征收土地方案进行复核；
（五）对征地补偿安置决定进行复核；
（六）对责令交出土地决定进行复核；
（七）组织开展征地报批相关工作。
从这条规定中我们了解到，城区、开发区自然资源部门主要是负责拟定征收土地预公告、对征地补偿安置方案进行复核，以及在绝大多数被征地农民对补偿安置方案有异议的情况下，组织大家听证，以及对征地补偿安置决定、责令交出土地决定进行复核等工作。
三、征地机构负责拟定征地补偿安置方案等工作
根据该《办法》中的规定，城区、开发区征地机构是本辖区内征地补偿安置工作的实施单位，受城区人民政府、开发区管委会委托，负责以下工作：
（一）组织开展拟征收土地现状调查；
（二）组织社会稳定风险评估并开展联合审查论证；
（三）拟定征地补偿安置方案；
（四）指导项目前期实施单位办理补偿款预存手续；
（五）组织征地协商并签订征地补偿安置协议；
（六）拟定征收土地方案；
（七）拟定征地补偿安置决定；
（八）拟定责令交出土地决定；
（九）发出履行征地补偿安置决定催告书或履约催告书；
（十）调查核实被征地农民养老保险涉及的每户人均被征收土地面积等情况；
（十一）开展征地成本结算，负责核算建设安置物业费用，并列入项目征地成本；
（十二）整理征地档案并录入南宁市征地拆迁信息管理系统。
也就是说，征地机构（拆迁办）在集体土地征收中需要结合实际情况，对土地征收范围内的耕地情况进行调查，进行社会稳定风险评估，然后结合土地现状调查结果及社会稳定风险评估拟定补偿安置方案，与被征地农民签订补偿安置协议，以及针对未签订补偿安置协议的被征收人，拟定征地补偿安置决定，责令交出土地决定等。
北京圣运律师在这里需要提醒大家的是，无论是征地机构还是拆迁办均需要区人民政府等相关部门的授权，需要有书面的授权委托书，所以，大家在遇到征地机构或是拆迁办来家里调查情况时，可以先跟他们索要这一份文件，或是相关的证明，如果征地机构或是拆迁办没有，那被征地农民可以向上一级有关部门投诉、举报。
另外，按照该《办法》中的规定，乡镇人民政府、街道办事处则主要负责协商相关部门开展具体的征收工作，包括协助处理征地补偿安置纠纷、调查核实被征地农民身份、年龄、户籍等情况等。
总之，北京圣运律师最后想要提醒大家的是，集体土地征收关系着被征收人的切身利益，实践中，如果广大被征地农民发现集体土地征收主体不符合法律规定的，或是在具体补偿安置的过程中，遇到相关部门、村委会以各种理由侵害自己合法权益的行为时，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。
法律规定，国家为了公共利益的需要，可以征收属于公民使用的土地和房屋，但是在正式征收拆迁之前一定要依法履行法定职责，要在被征收区域内张贴征收公告、补偿安置方案等，依法获得征地批文。当征收方履行了这些法定程序之后，许多老百姓都会认为补偿非常的低，从而拒绝与征收方签订补偿协议，那拒绝签订协议之后，征收方是否可以强行征收土地呢？
一、 农民不签字征收方是否可以强行征收土地
1、土地征收的关键不在于农民是否签字同意，而在于是否合法。如果是合法的征地，农民不签字也是没有用的，因为征地是国家行为，是市县政府代表国家进行的。
2、判断征地是否合法，最简单的就是看是否有公告：拟征收公告、征收公告、安置补偿方案公告，其次要看是否有征地批文，征地批文是否合法，如果相关部门拿着几年前的征地批文那就是不合法的，一般征地批文的有效期是两年。
在征收时，如果没有看到上述公告或是征地批文，则可以认定征地不合法。对于违法的征地，农民当然有权拒绝，当地征收方也不能强占。
3、当然，各地的违法占地案件不时发生，如果真的遇到这种情况，建议两点：一是依法维权，因为农民只有法律这一个武器；二是联合，最起码要联合大部分人。
二、如果对结果不满意要怎么办
可以依法向国土资源部门反映情况或通过其他法律途径维权。诉讼的基本流程：
（一）起诉，就是提起诉讼，俗称“打官司”。当你的权利受到侵犯或与他人发生纠纷后，需要通过人民法院处理的，你必须先起诉。否则人民法院不会主动受理。
（二）审查、受理，起诉之后，人民法院将在七日内对当事人的起诉依法进行审查。认为起诉符合法律规定的条件，法院就会受理，同时向起诉人发出《案件受理通知书》，并且要求其在规定的期限内交纳案件受理费。认为的当事人的起诉材料和手续不够齐全，法院会通知其补办手续；审查后认为起诉不符合法定条件的，法院会向起诉人作出《不予受理裁定书》。当事人对裁定书不服的，可以在收到后法定的期限内上诉。
所以，不签字政府是可以强行征收土地的，而能不能征收成功看的不是签不签字，而是这一行为合不合法，毕竟我们知道，土地的所有权到底是属于国家的。
那么，如果对补偿结果实在是很不满意那应该怎么办呢？应该如何提高补偿？
1、利用法律程序 以时间换金钱
征收方一旦确定了征收项目，就会立即实施征收工作。因此，当被征收人发现补偿不合理、不公平时，建议被征收人及时委托专业的征地拆迁律师通过一系列的法律手段：如申请政府信息公开、申请听证、申请行政复议，提起行政诉讼、申诉等维护自己的权益。此时，征收方会为了项目能如期进行，往往会作出一些妥协和让步。
2、抓住征收方的违法点 向征收方施压
征收方在实施具体的征地拆迁工作中，征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处，一般只有专业的征地拆迁律师才能够敏锐的抓住这些违法点，启动法律程序要求确认违法并撤销，这对于征收方的征收进程无疑是一个很大的打击，虽然在此时征收方可能会出现左右法院情形，但被征收人应当要知道，赢得官司并不是我们的最终目的，即使输了官司，此时可能也会给征收方很大的压力，在此压力下，往往会提高补偿。
3、寻找自身谈判协商的特机会
没有任何法律和政策依据的漫天要价在任何时候都是不会得到满足的，征收方坚守补偿金额底线的主要原因之一就是担心过高的补偿会使得其他被征收人纷纷效仿。找出自身的合理的与众不同之处，为自己增加谈判筹码，也为政府的让步找台阶下。
三、征收方若强行征地该怎么办？
如果农民朋友的合法权益因征地受到侵害，可以直接向当地国土部门反映情况，或者拨打国土部的违法举报法律热线12336。
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