更新时间:2025-05-04 23:09 发布:2024-10-18 13:19 文章来源：北京圣运律师事务所
实践生活中，有很多未办理登记，未向有关部门审批或是未办理建设规划许可证、建设工程规划许可证等而建的房屋。从实践经验中来看，这些无证房屋大多都会面临着被认定为违法建筑且被拆除的风险，尤其是当这类房屋遇上征地拆迁时，那么征收方几乎都会以“无证”“未办理相关审批手续”等为由不对被征收人进行补偿或是压低拆迁补偿。那么所有的无证房屋都是违反法律规定的违建吗？都应该一律不予补偿或是都应该全部给拆除吗？下面北京圣运律师就为大家来浅析一下
首先我们需要明确的是，如果无证房屋存在以下比较严重的情形，那么即使建成可能也无法获得拆迁补偿。
根据《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
从土地管理法及其他相关的法律法规中我们可以了解到，我国实行最严格的耕地保护制度，任何人都不可以违反，尤其是针对永久基本农田这块，在未经批准的情况下任何人、任何单位都不可以违反上述法律占用耕地进行建设，若未经批准擅自占用土地建设或是采取欺骗手段骗取了批准进行建设，那么不用多说，自然都属于比较严重的违法行为，可能会处到严格的处罚（关于这点，在今天的第一篇文章中我们就有提到，大家可以详细地看一下第一篇文章）。
最主要的是，这类违法建筑并不是说只要交点罚金就能变成合法建筑的，在一般情况下，这类违法建筑的最终命运不是被相关部门拆除就是被没收，而且还没有任何的补偿。另外，对于在确定征收范围之后建设的一些房屋，或是对旧房进行了翻建、扩建等，同样也可能会被认定为违法建筑，且也有可能拿不到任何的补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
一般情况下，征收方在作出房屋征收决定之前，会对征收范围内的未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
不过需要注意的是，我们这里所说的不予补偿一般只针对无证房屋存在比较严重的情形，以及征收范围确定后抢修、抢建、扩建的房屋，并不代表着所有的无证房屋都不予补偿，也并不代表着所有的未经登记的房屋都是违法的。
房屋未办理审批或是登记的原因有很多种，如果相关部门在调查认定时“一刀切”的都将无证房屋全部给认定为违法建筑不予补偿，那则是不合理的，这点我们很早之前就有说过。如果是以下几种无证房屋，不仅不宜认定为违法建筑，而且在拆迁时还需要给予一定的补偿。
1、一般违法情形的无证房屋
比如当事人未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，对于这类无证房屋，其要是存在以下可能性，比如没有危害到社会公共利益和其他人的合法权益，并且在一定程度上又具备自行整改，可消除社会危害性的话，那么可以酌情获得补偿（不过这类房屋究竟能不能获得补偿，需要结合实际的情况来确定，不能一概而论）。
2、因历史遗留问题造成的无证房屋
首先我们需要再次告诉大家的是，无证并不代表着就是违建，也并不代表着这类无证房屋就拿不到一分钱的补偿。若房屋是老一辈人留下来的祖屋，具有历史意义，那么即使没有办理相关手续，也没有房产证，那么都不可以一刀切地认定为违法建筑且不予补偿，甚至是白白强拆。
换言之，若房屋始建时间是四、五十年代或是七、八十年代的话，那么由于当时法律不健全、农村管理较疏松，产权管理不到位等因素，导致这类房屋用很少的手续或是不用办理手续就可以建成，自然就有可能形成无证房屋的存在。但对于这类房屋，不能用现行的法律规定来衡量以前的违法行为，所以按照“法不溯及既往”的原则，需要对这类无证房屋给予相应的补偿。
总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，无证房屋并非都是违法建筑，也并非都没有补偿。如果相关部门未根据房屋实际的情况按照法定程序调查、认定，就直接口头上告知房屋是违法建筑并不予补偿，那则是不合法的，当事人一定要及时地咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的权益。
临罗征预公告〔2024〕10号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和有关规定，经研究决定，现发布征收土地预公告。
一、拟征收土地的位置、范围、现状及权属
地块1：四至范围东至傅庄街道中店子村土地、西至傅庄街道中店子村土地、南至傅庄街道中店子村土地、北至三元路，涉及的农村集体经济组织：罗庄区傅庄街道中店子村。
地块2：四至范围东至梧桐路、西至银杏路、南至傅庄街道东店子村、中店子村、西店子村土地、北至傅庄街道东店子村、中店子村、西店子村土地；涉及的农村集体经济组织：罗庄区傅庄街道东店子村、中店子村、西店子村。
地块3：四至范围东至双福路（规划路）、西至傅庄街道西北村、东北村土地、南至沂通路、北至傅庄街道西北村、东北村土地，涉及的农村集体经济组织：罗庄区傅庄街道西北村、东北村。
地块4：四至范围东至梧桐路（规划路）、西至银杏路、南至新能源汽车装备片区生产路（规划路）、北至振兴大道，涉及的农村集体经济组织：罗庄区傅庄街道东店子村、中店子村、东徐家林村、西徐家林村。
地块5：四至范围东至西中环路、西至义和路（规划路）、南至罗庄街道后官战湖村土地、北至振兴大道，涉及的农村集体经济组织：罗庄区罗庄街道后官战湖村。
地块6：四至范围东至西中环路、西至义和路（规划路）、南至罗庄街道后官战湖村土地、北至金都路（规划路），涉及的农村集体经济组织：罗庄区罗庄街道后官战湖村。
地块7：四至范围东至傅庄街道前官战湖村土地、西至傅庄街道前官战湖村土地、南至傅庄街道前官战湖村土地、北至新连顺路，涉及的农村集体经济组织：罗庄区傅庄街道前官战湖村。
地块8：四至范围东至园区一路（规划路）、西至中盛路、南至沂册路、北至山前路（规划路），涉及的农村集体经济组织：罗庄区册山街道山前村。
地块9：四至范围东至通达南路、西至罗庄街道大山后社区土地、南至罗庄街道大山后社区、小山后村土地、北至双龙路（规划路），涉及的农村集体经济组织：罗庄区罗庄街道大山后社区、小山后村。
实际征收土地范围以最终批准文件为准。
二、拟征收土地的目的、用途
地块1拟用于临沂中石油昆仑能源有限公司临沂市罗西-团林高压天然气输气管道工程配套傅庄中间站项目建设，用途为供燃气用地；地块2拟用于新能源汽车装备片区生产路道路建设工程项目建设，用途为城镇道路用地。
地块3拟用于专精特新产业片区内工业项目建设，用途为工业用地；地块4拟用于高端装备制造片区内工业项目建设，用途为工业用地，上述地块均位于山东省人民政府《关于临沂市罗庄区2023年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字〔2023〕364号）批准的成片开发范围内。
地块4、地块5、地块6、地块7拟用于高端装备制造片区内工业项目建设，用途为工业用地；地块8拟用于新材料产业片区内工业项目建设，用途为工业用地；地块9拟用于物流园片区内工业项目建设，用途为工业用地，上述地块均位于山东省人民政府《关于临沂市罗庄区2024年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字Q〔2024〕100号）批准的成片开发范围内。
以上拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第二项、第三项、第五项规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢建，违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
临沂市罗庄区自然资源局、财政局、农业农村局及罗庄街道办事处、傅庄街道办事处、册山街道办事处拟于2024年7月24日组织开展土地现状调查，请本次拟征收土地涉及的农村集体经济组织（或村民委员会、村民小组）、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。
不能直接到场的，应当书面委托他人代理。对不能直接到场且未委托他人代理，经通知仍不到场的，或者到场参加调查但不签字确认的，将由参加调查的各方如实记录到《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》中，载明情况并共同签字确认。调查结束后，调查结果将书面通知相关权利人。
四、拟征收土地的补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》鲁政字〔2023〕144号）批复的临沂市罗庄区征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及2个区片，其中II级区片每公顷补偿150万元；IV级区片每公顷补偿105万元。
拟征收土地地上附着物和青苗补偿费按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于临沂市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2022〕56号）规定的标准执行。
拟征收土地涉及农村村民住宅（或工矿企业）的补偿安置，按照临沂市罗庄区人民政府依据国家、省有关规定制定的补偿安置方案执行。
五、其他事项
本公告在拟征收土地所在的街道、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示时间为10个工作日，公示期自2024年7月24日至2024年8月6日。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
潜山县县城规划区内集体土地征收补偿安置办法
第一章总则
第一条 为规范县城规划区内集体土地征收行为，维护被征地集体经济组织、单位和个人的合法权益，保障土地资源合理利用和城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 县城规划区内集体土地征收，适用本办法。
国务院、省政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设项目征收安置另有规定的，从其规定。
第三条 县城规划区内集体土地征收应符合县级及以上人民政府批准的各项规划。
第四条 县城规划区内集体土地征收执行统一征收安置政策。
第五条 县人民政府统一组织、领导县城规划区内集体土地征收工作。
县国土资源局负责统筹管理县城规划区内集体土地征收和集体土地上房屋及其他地上附着物补偿工作。
县土地征收与补偿办公室(以下称县征收办)负责做好县城规划区内集体土地征收管理、协调、监督、指导等工作。
县城规划区内经济开发区、旅游度假区和相关乡镇为本辖区内集体土地征收工作的具体实施单位，负责征收补偿安置的具体工作。
县监察机关负责征收补偿安置工作的监督。
县审计机关负责征收补偿安置资金的审计监督。
县发改、财政、公安、市监、税务、人社、住建、规划、城市管理、农业、民政、信访、林业、水利、旅游等有关部门按照各自职责配合做好集体土地征收补偿安置相关工作。
第二章土地征收程序
第六条 征地报批程序：
(一)申请征地单位根据城市建设和经济社会发展需要及土地利用总体规划和城市总体规划，确定拟征地范围，向县国土资源局申报。
(二)县国土资源局会同县征收办拟定《拟征地公告》，在拟征地所在的乡镇和村、组张贴公告，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式及享有的听证权利等，告知被征地农村集体经济组织和被征收人；同时抄送县发改、公安、市监、规划、农业、林业、旅游、税务、城市管理等有关部门，自《拟征地公告》公告之日起，上述部门在拟征地范围内不得办理下列手续：
1.新批宅基地或其他集体建设用地；
2.审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；
3.审批新建、改建、扩建房屋或其他建(构)筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；
4.办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业和植树造林等审批手续；
5.以拟征收安置房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；
6.办理户口迁入和分户(立户)、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁、军人转业退伍、应届大、中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户以及刑满释放等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；
7.其他不当增加补偿费用的行为。
被征收人自行实施上述行为或者有关单位及其工作人员违反上述规定擅自办理手续的，均不作为补偿安置的依据。
(三)县国土资源局会同县征收办、征收实施单位组织被征地农村集体经济组织，开展对拟征收土地的权属、地类、面积、涉及农业人口以及房屋、青苗等地上附着物权属、种类、数量、面积、应当安置人口等进行调查和勘测定界,据实填写《征地调查结果确认表》，调查结果须经被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物所有权人确认。
(四)《拟征地公告》发布之日起，同步启动安置点区位选定、安置房的规划设计等工作，及时报批建设。
(五)申请征地单位按照征地报批要求准备报批材料，县国土资源局负责编制征地报批材料，报县人民政府审核同意后上报审批。
第七条 征地经依法批准后，按下列程序实施征地补偿安置工作：
(一)自征地批准文件收到之日起10个工作日内，县国土资源局按《征收土地公告办法》规定，拟订《征收土地公告》，由县政府在被征收土地区域内予以公告。
(二)被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在《征收土地公告》之日起15日内持土地权属证书或者其他有效证明到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以《征地调查结果确认表》为准。
(三)县国土资源局会同县征收办根据批准的《征收土地方案》，在《征收土地公告》之日起45日内拟订《征地补偿安置方案》，在被征收土地所在地乡镇、村予以公告。
(四)被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对《征地补偿安置方案》有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在《征地补偿安置方案》公告之日起15日内向县国土资源局提出。县国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对《征地补偿安置方案》的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改《征地补偿安置方案》的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。
(五)《征地补偿安置方案》经县政府批准，由县国土资源局会同县征收办、征收实施单位组织实施。对补偿标准有争议的，由县以上人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。裁决期间，不影响《征地补偿安置方案》的实施。
实施单位应组织被征地农村集体经济组织，签订征地补偿安置协议，核定征地拆迁安置人口数和具体安置对象、养老保障对象，拟定征地补偿费用发放名单,办理被征地农民养老保障手续，并与被征收人签订房屋拆迁补偿安置协议。
(六)根据签订的征地补偿安置协议和房屋拆迁补偿安置协议，具体实施单位要及时将征地补偿费足额支付到位。
(七)征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。被征地的土地所有权人和使用权人应当自征地各项费用付清之日起30日内交付被征收的土地。拒不履行协议的，依法提起诉讼。
(八)被征收农村集体经济组织或个人在征地公告规定的期限内未交出土地的，在规定期限内未与征地具体实施单位达成补偿安置协议的，拒不交出土地的，由县国土资源局作出限期交地决定，依法申请人民法院强制执行。
第三章土地征收补偿
第八条 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、房屋及其他地上附着物补偿费，实行统一预存，统一拨付，专户管理。
第九条 土地补偿费和安置补助费标准，按照省政府公布的最新标准执行。
青苗补偿费等标准按照安庆市政府公布的最新标准执行。
第十条 特殊种植、养殖以及设施农业，因不可转移造成的损失，经县政府认定后，可评估补偿。
农村道路、农电、水利、管线等公共基础设施，经评估补偿。
第十一条 被征地农民基本养老保险严格执行潜山县被征地农民基本养老保险相关政策，被征地农民在领取征地补偿款时，发放征地补偿款的单位依法按规代扣土地补偿费的30%作为统筹基金(每亩最多不超过5000元)，由县国土部门及时缴入被征地农民基本养老保险基金专户。被征地农民基本养老保险的人员，在男年满60周岁、女年满55周岁的次月起，按规定标准领取基本养老保险金。
第十二条 为支持被全部征收的农村集体经济组织和村民从事开发经营，兴办实业，给予该农村集体经济组织资金补助。
资金补助人口数界定：以征收土地公告发布之日为基准日，在被征收土地范围内享有土地承包经营权的在籍常住人口，包括在籍子女、合法婚姻的婚入人员和享有土地承包经营权的在籍婚出人员本人。应补助人口数，采取组申请，镇、村初审，由征地实施单位会同征收办审核并公示无异议，方可确认。享受该补助资金人口包括符合本办法第二十五条规定的可计入应安置人口。
资金补助标准：按该农村集体经济组织人口数每人24平方米商品住宅价值计算，商品住宅价格由评估机构参照就近商品住宅市场均价评估确定。
资金补助发放方式：在形成净地并经属地乡镇、国土、征收等部门认定后，发放到被征地农村集体经济组织。
第四章房屋拆迁补偿安置
第十三条 具体实施单位应对被征收土地范围内被拆迁房屋，现场调查核实，对被拆迁房屋用途、占地面积、建筑面积，进行合法性认定，并予以公示。
第十四条 被拆迁的房屋的价值(含装饰装修及附属设施)由具备资质的评估机构按照重置单价(安庆市政府最新批准我县各类房屋的重置单价)评估予以补偿。
第十五条 被拆迁房屋安置方式。采取项目规划确定安置区域内的单元式楼层房予以安置。单元式楼层房按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计和建设。单元式楼层房土地使用性质为国有出让。
第十六条 拆迁住宅房屋，按照被拆迁户应当安置人口计算，按下列方式和标准给予安置：
(一)一个安置人口应安置建筑面积为70平方米。
(二)一个安置人口应安置建筑面积70平方米按重置单价(安庆市政府最新批准我县各类房屋的重置单价)购买结算；安置户选择户型人均面积超过70平方米的部分按安置房市场评估价购买结算。
第十七条 被拆迁户放弃选择安置房或减少应安置建筑面积选择的，给予货币化补偿。补偿资金＝(市场评估单价－重置单价)×放弃(减少)应安置建筑面积。
第十八条 在规定的签约期限内签订协议，按照先搬先选的原则在指定区域和户型房源内选择安置房。
第十九条 被拆迁的单位及企业生产、经营、办公等非住宅房屋，按其在《征收土地公告》公告之日两年前取得法定执业证照载明生产经营范围和确认的补偿建筑面积等，由具有相应资质的评估机构给予评估，实行货币补偿，不再实物安置。同时，按确认的补偿建筑面积，每平方米100元给予一次性停产停业损失补偿。
利用住宅房屋，进行生产经营的，按住宅认定和补偿。其中在《征收土地公告》公告之日两年前取得法定执业证照，并连续从事生产经营活动的，对其实际用于生产经营的建筑面积，按每平方米100元给予一次性停业损失补偿。
第二十条 被拆迁房屋的附属物、装饰装修等附属设施，由评估机构评估，给予货币补偿。
拆除住宅电话、网络、有线电视、煤气、主水电表等配套设施、设备，按照有关迁移安装费标准给予货币补偿(在安置房中给予恢复的不另行补偿)。
第二十一条 被拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置补助费，依据评估时的市场情况，在《征收补偿安置方案》中另行规定。
第二十二条 建多层房屋安置的，过渡期限不超过18个月；建高层房屋安置的，过渡期限不超过36个月。过渡期限的计算，自被拆迁户搬迁交房之日起，至提供安置房屋之日止。
第二十三条 拆迁住宅房屋及单位、企业生产、经营、办公等非住宅房屋(国有资产单位除外)，在规定的期限内签订协议并如期搬迁交房的，给予2万元奖励。提前搬迁交房的，根据提前搬迁交房的天数按照500元/天的标准予以奖励，提前搬迁交房的奖励累计不超过3万元。
第二十四条 被拆迁房屋应安置人口界定为，自公告规定的签订《房屋拆迁补偿安置协议》起始日至《回迁安置房交房公告》规定的交房日，在被征地范围内拥有合法住宅房屋产权，且享有土地承包经营权的在籍常住人口，包括在籍子女、合法婚姻的婚入人员。
第二十五条 符合下列条件之一的，也可计入应安置人口：
(一)子女为城镇户口，尚未结婚随父母居住，不在人社部门认可的国家机关、事业单位或国有企业工作的人员；
(二)户口原在被征收地，现在部队服现役的义务兵和符合国家有关规定的士官(含不在国家机关、事业单位、国有企业工作的配偶及未成年子女)；
(三)户口原在被征收地，现在校就读的学生；或已从大中专院校毕业，不在人社部门认可的国家机关、事业单位或国有企业工作的人员(不含已在外结婚定居人员)；
(四)户口原在被征收地，现在监狱服刑的人员；
(五)夫妻一方为城镇户口或捐资转为城镇户口、农转非空挂城镇户口，但不在人社部门认可的国家机关、事业单位或国有企业工作的人员；
(六)依据法律法规需要确认的情形。
有下列情形之一的，不计入应安置人口：
1.寄住、寄养、寄读以及空挂户口的；
2.户口未注销的死亡人员；
3.其他不符合应安置人口认定条件的。
第二十六条 征收过程中自然增长的人口应计入应安置人口。已享受征收补偿安置政策的人员在县内不得重复享受。
第五章法律责任
第二十七条 被征收安置人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证明，骗取征地补偿费的，经调查属实后，签订的征收安置补偿协议无效，依法追回已经发放的征地补偿费，并依法追究相关责任人责任。
第二十八条 有关管理部门、组织以及个人出具虚假证明或者违规办理用地、建房、户口迁移等批准手续，经调查属实，依法追究相关责任人责任。
第二十九条 征收安置机构及其工作人员徇私舞弊、弄虚作假、擅自扩大征收安置补偿范围、提高征收安置补偿补助标准的，经调查属实，依法追究相关责任人责任。
第六章附则
第三十条 本办法由县国土资源局与县土地征收与补偿办公室负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。原县城规划区内集体土地征地补偿安置等方面的政策规定自发布之日废止。
本办法施行前征收工作已启动，《征地补偿安置协议》已签订，但劳动力安置房未选址、设计、建设的；《房屋拆迁补偿安置协议》已签订，但回迁安置房未选址、设计、建设的，可参照本办法执行。
来源：潜山发布
在未告知林女士且未给予林女士任何补偿的情况下，征收方强制拆除了林女士承租的房屋。林女士委托北京圣运律师后，向法院提起了诉讼。庭审中，征收方辩称其作为征收主体，与被征收人签订了补偿协议，及时的拨付了补偿款，有权对案涉房屋实施拆除。下面一起来看看北京圣运律师代理的这起案件
林女士是广西省人，2019年10月，征收方作出《国有土地上房屋征收决定的公告》，决定对某建材厂宿舍区进行征收。林女士所承租的房屋也在该征收范围内。此后，房屋征收中心作出《国有土地上房屋征收与补偿方案》，确定了征收范围、征收时间、签约期限、征收补偿标准等。
2019年10月16日，房屋征收中心与被征收人签订了《房屋征收补偿协议书》，在该协议书中明确了搬迁期限。2019年11月22日，征收方组织相关人员对林女士等人的房屋进行了强制拆除。林女士为了维护自己的合法权益，向法院提起了诉讼。
林女士认为，征收方在未通知其且未给予其任何补偿的情况下，就强制拆除了其承租的房屋，给其造成了巨大的损失。所以，请求判决征收方强拆其承租房屋的行为违法。
征收方在庭审中辩称，被征收人与房屋征收中心签订了补偿协议，该协议中明确约定了搬迁日期，而且案涉房屋经鉴定已经属于危房，其作为法定的征收主体，组织拆除被征收房屋是其的法定义务，也是法律赋予的权利。再者，房屋征收决定公告后，其已经与被征收人签订了补偿协议，并且也及时的拨付了补偿款，在拆除时也严格按照法律规定的实行证据保全。
法院认为，国有土地上房屋征收与补偿条例第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或是不提起行政诉讼，在补偿法定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
本案中，征收方并没有证据证明是林女士自愿腾空并交出其使用的房屋，而且，征收方也没有法律设定的强制拆除房屋的权力。所以，征收方未经人民法院审查准予强制执行即对案涉房屋组织实施强拆，属超越职权。最终，在北京圣运律师的帮助下，法院判决确认征收方强拆林女士使用的房屋的行为违法。
针对本案，北京圣运律师认为，无论是国有土地征收还是集体土地征收，征收方都应当要在履行了补偿安置义务的情况下，向人民法院申请强制执行。若没有获得法院的准许就私自强拆被征收房屋，那么强拆行为必然是违法的。
北京圣运律师要提醒大家，在征地拆迁过程中，只要征收方违反法律规定，有侵害被征收人合法权益，超越职权，强拆被征收房屋的情况，那么被征收人要及时的举报、报警或是咨询专业拆迁律师维护自己的合法权益。
《土地管理法实施条例》第二十五条：
征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
在上述条规定中分别出现了征收土地方案、征地补偿安置方案、补偿标准。为此，需要将征收土地方案、征地补偿安置方案和补偿标准的概念及相互之间的关系厘清。
征收土地方案与征地补偿安置方案的关系
土地管理法第五章规定了建设用地的取得方式，建设用地的土地来源既可以是国有土地，也可以来源于农用地转为建设用地。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据用地性质和建设项目占用土地不同，农用地转为建设用地的批准权限分别由国务院和省、自治区、直辖市人民政府行使批准权。土地管理法第四十六条和第四十八条规定了“两公告”即征地批准后，由县级以上人民政府征地公告、征地补偿安置方案公告。土地管理法实施条例第五章建设用地一章进一步细化了市、县人民政府报批征地时，需要提交的材料之一就是征收土地方案，征收土地方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府组织实施。
征收土地方案的具体内容是如何规定的？
根据原国土资源部《建设用地审查报批管理办法》第十一条第三款细化了征收土地方案的具体内容，征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助标准，需要安置人员的安置途径等。
第十五条第一款规定了有批准权的人民政府对征收土地方案的审查标准，即（一）被征收土地界址、地类，面积清楚、权属无争议；（二）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定；（三）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。
征收土地方案经土地批准权的人民政府批准后，根据土地管理法实施条例第二十五条第三款规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案。对拟定的征地补偿、安置方案进行公告，征求意见。征地补偿、安置方案报市县人民政府批准后，由土地主管部门组织实施。
对征地补偿、安置方案的公告程序，适用原国土资源部《征收土地公告办法》规定的程序。
该公告办法第八条—第十一条规定了征地补偿安置方案的公告程序，如第八条规定：“征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：
（一）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
（五）农业人员的具体安置途径；
（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
第十条第二款规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征收地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况.....征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地主管部门组织实施”。
根据以上土地管理法及实施条例、原国土资源部的部门规章对征地补偿安置规定的梳理，不难看出，征收土地方案具有土地批准权的人民政府作出批准土地征收的审查内容之一，经批准的征收土地方案在行政法上属于行政机关内部批准行为，不具有对外效力，属于内部行政行为。
征收土地方案要对外发生法律效力，需要当地土地行政主管部门根据实际征地和被征收人实际情况，将征收土地方案转换为征地补偿、安置方案，由被征收土地所在地的市、县人民政府批准。
可见，对被征收人产生法律效力的是经市、县级人民政府批准的征地补偿、安置方案。可以得出结论：征收土地方案是具有征地批准权的人民政府作出的内部行政行为；征地补偿、安置方案是被征收土地所在地的市、县人民政府经批准生效的行政行为，直接对被征收人产生法律效力。作为被征收人如果对征收补偿结果不服，其权利救济途径应当是对征地补偿、安置方案请求复议或者裁决，而不能对征收土地方案请求复议或者司法审查。
征地补偿标准与征收土地方案、征地补偿安置方案的关系
土地管理法实施条例第二十五条规定的补偿标准争议，到底该如何理解？根据土地管理法实施条例的上下文解释，结合土地管理法第四十七条规定的土地征收补偿标准，可以理解此处的“补偿标准”应该指的是土地补偿标准和房屋及地上附着物的补偿标准。土地补偿标准的概括性规定在土地管理法第四十七条，该条规定了征地补偿原则是按照被征收土地的原用途补偿。分为耕地补偿和非耕地补偿。
耕地补偿范围包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
耕地补偿费的计算标准：该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
耕地安置补助费的计算标准：
先确定需要安置的农业人口数；
再按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算（即核定被征收人的征收耕地数量）；
再按照该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍计算安置补助费。
对于非耕地的土地补偿费标准和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照耕地标准执行。
无论是耕地还是非耕地的地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。该条第六款和第七款对补偿过低的，不能保证农民原有生活水平不降低的要求，赋予了省、自治区、直辖市人民政府仅对安置补助费具有调节权；国务院根据社会、经济发展水平，对土地补偿费和安置补助费有调节权。
土地管理法对土地补偿确立的补偿标准是被征收土地的年产值标准。但是如何确定年产值，无论是土地管理法还是土地管理法实施条例均没有明确规定，不便于具体实践操作。
原国土资源部为了贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，就完善征地补偿安置制度，于2004年11月3日下发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）[4]，该意见从四个方面提出指导意见，主要涉及的是关于征地补偿标准、关于被征地农民安置途径、关于征地工作程序和征地监管。
与本文有关的主要是征地补偿标准问题，在征地补偿标准中，细化了统一年产值标准的制订、统一年产值倍数的确定、征地区片综合地价的制订、土地补偿费的分配。制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。
[5]全省统一年产值标准由省级国土资源部门会同有关部门制定省域内各县（区）耕地的最低统一年产值标准，由省政府批准后公布。征地统一年产值标准是在一定区域内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地片区综合地价（也称征地片区价），是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值，土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分片区并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗补偿费。[6]为指导各地制订征地统一年产值标准和片区综合地价，原国土资源部下发《征地统一年产值标准测算指导性意见》和《征地片区综合地价测算指导性意见》，供各地参照执行。
征地补偿标准涉及的两个参数统一年产值标准和征地片区综合地价，原国土资源部均提出了指导性意见。征地补偿标准的制订权是省国土资源部门制定，省政府公布实施。
征地补偿标准一旦确定，同一时间段内、同一行政区划内、实行相同的征地补偿标准。“征地补偿标准原则上应2-3年更新一次，以适应当地经济社会发展水平。”
可见，征地补偿标准也分层级性，先有省土地主管部门制定全省征地补偿标准，以省政府名义公布；然后由市、县人民政府根据全省征地补偿标准，制定全市、县征地补偿标准。地上附着物和青苗补偿费的补偿标准，按照规定是省级人民政府制定。
标准确定与国有土地上房屋征收补偿的评估标准截然相反，它并不是按照房屋及地上附着物的评估确定补偿价格，一般根据房屋结构确定等级如框架结构、砖混结构、砖木结构等确定补偿标准、地上附着物和构筑物的补偿按照重置价格确定补偿标准，征收人与被征收人没有商量的余地。通过补偿安置方案的形式予以公示，作为补偿依据。
征地补偿标准就其性质而言，是在一定时期内对不特定的征收对象反复适用的补偿标准，应属抽象行政行为。要将征地补偿标准转换为某一区域或者某一片区的征收补偿标准，就要依托土地管理部门制定的征地补偿安置方案，转换为征地补偿安置方案的主要内容，具有针对性和可操作性。
征地补偿安置方案的补偿标准依据就是省政府公布的全省征地补偿标准和本市、县政府公布的具体补偿标准。同理，市、县人民政府征地时，向上级政府提交的材料之一征收土地方案，其制定的依据也是省政府公布的全省征地补偿标准。
为此，征地补偿标准是制定征地补偿安置方案的依据，也是制定征收土地方案的依据。它们是“皮与毛的关系”，征地补偿安置方案的实质内容就是确定征收区域内的征收补偿标准。
对土地补偿标准不服的救济途径
“标准与法律均为规范性文件，具有规范性，二者在制定主体、制定程序以及实施和监督检查等方面存在明显的区别，应属于不同性质的规范系统”[7]在集体土地征收中，土地管理法及其实施条例只是概括性的规定了土地补偿标准，而且补偿标准制定主体、制定程序凸显为多层次性、多级别性，导致补偿结果的差异性很大，成为引起征收矛盾的导火索之一。
就土地补偿标准来说，制定主体分为省级政府土地主管部门制定，省级政府公布，在全省范围内参照执行；市、县政府土地主管部门制定，市、县政府公布，在市、县范围内参照执行。
土地补偿标准具有规范性文件的特性，本身不是一个独立的行政行为，但是它又直接关系到被征收人的切身利益，被征收人对补偿结果不服实质就是对补偿标准不服，根据土地管理法实施条例第二十五条第三款赋予的救济途径，还是要通过行政机关内部监督救济，并不能直接提起行政诉讼，寻求司法救济。
2011年9月5日最高人民法院司法解释《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条规定[8]的是“土地补偿争议”先行行政裁决。
土地补偿争议包括两类争议：
一是对土地补偿安置方案确定的补偿安置标准的争议；
二是根据补偿安置方案作出具体的补偿安置行为发生的争议；
两类都属于土地补偿安置争议。
[9]对这两类争议同样主张的是行政裁决前置。为此，作为被征收人对补偿标准不服，寻求救济的途径非常单一。仅限于土地管理法实施条例第二十五条第三款的规定。
首先，该条规定的“补偿标准”应当仅限于市、县政府制定的针对征收区域内的具体补偿标准，而不包括省级征收补偿标准和市、县政府制定的全市、县征收补偿标准。上述也已论证过，这两个征收补偿标准的表现形式应当属于规范性文件，本身不具有直接的救济性。
其次，此处的“补偿标准”笔者认为，应当是依附于征地补偿，安置方案中公布的补偿标准。
第三，如果对征地补偿、安置方案中公布的补偿标准不服，就是先申请协调，协调不成的，再申请裁决。
第四，征收补偿标准依附于征地补偿、安置方案，同样对征地补偿、安置方案不服，也不能直接提起行政诉讼，应当执行相同的救济途径。
从对征收补偿标准不服的救济途径的立法分析，政府应当是想从行政机关内部监督的方式予以调整。因为从政府制定征收补偿标准的论证过程来看，本身就具有很大的自由裁量空间，补偿标准的制定完全是上级政府指导行为，如果进入司法审查，审查标准缺乏法律依据，无从判断合法性，只能属于合理行政的范畴。
[4] 本部分内容均参照原国土资源部国土资发〔2004〕238号、国土资厅发〔2006〕3号、国土资发〔2008〕135号文件。[5] 原国土资源部国土资发〔2005〕144号《关于开展制订征地统一年产值标准和征地片区综合地价工作的通知》[6] 同上。[7] 柳经纬：“评标准法律属性论——兼谈区分标准与法律的意义”，载《人大复印资料：宪法学、行政法学》2019年第3期，D411.月刊。[8] 《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条：“土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。”
本文内容节选自甘肃省法院行政庭作者：毛胜利 朵利民
原标题：行政审判专栏 | 关于集体土地上征地补偿安置方案诉讼问题的思考——兼谈《土地管理法实施条例》第二十五条的理解与适用
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