更新时间:2025-05-05 07:44 发布:2024-10-18 13:58 文章来源：北京圣运律师事务所
集体土地征收中很容易滋生出侵害老百姓合法权益的情况，所以为了保障农民的权益不受损，进一步规范征收土地行为，这段时间不少地区相继发布了关于集体土地征收方面的新规定。近日，江西省就根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律、行政法规等，发布了新的征收土地管理办法。
该《办法》共五章，其中，第二章和第三章则是关于征收土地的程序以及征收土地的补偿安置的。下面我们结合该《办法》就大家最关注的土地征收程序方面的内容为大家浅析一下，集体土地征收应当如何进行，被征地农民又应当要注意哪些？
1、必须要发布土地征收预公告
《办法》第十条规定，为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有土地的，设区的市、县人民政府应当发布征收土地预公告。
发布土地征收预公告是征收工作正式开始的前置程序，也是征收方必须要履行的一个法定程序，如果征收方未履行其法定职责，或是征收之后才在拟征收范围内发布土地征收预公告，显然是不合法的。
发布后的土地征收预公告中应当有征收目的、征收用途、开展土地现状调查的工作安排、征收土地工作机构及其联系方式等内容。这里需要额外提醒广大被征地农民的是，土地征收预公告发布后，说明已经确定了征收范围，大家就不能在征收范围内的土地抢栽、抢种或是扩建、翻建、改建旧房屋了，否则会对抢栽抢建部分不予补偿。
2、土地现状调查须当事人到场参加，不能参加的，要进行证据保全
《办法》第十一条规定，设区的市、县（市、区）人民政府应当召集拟征收土地所有权人、使用权人，对土地的位置、权属、地类、面积以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查。
拟征收土地所有权人、使用权人不能参加土地现状调查的，应当书面委托他人参加。不能参加又不委托他人，或者到场参加调查又不签字确认的，拟征收土地的人民政府应当申请公证机构对调查行为以及调查结果进行证据保全。
现在很多地区都在法律法规中明确，被征收人在土地现状调查阶段必须到场，如果无法到达现场，则需要委托其他人到场就土地现状调查结果与相关部门当面签字确认，但如果被征收人确实无法到达现场参与其中的，相关部门需要进行证据保全。
这里北京圣运律师提醒大家，土地征收关系到被征收人的切身利益，所以无论如何都要积极地参与到征收当中，只有这样才能时刻知道他们的征收行为有没有做到位，只有这样自己的合法权益才有可能不被侵害，否则可能就会影响到自己的权益。
3、补偿安置协议内容必须要包括以下这些事项
《办法》第十六条规定，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织有关部门与拟征收土地所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议内容应当包括被征收土地的位置、权属、地类、面积和农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等的权属、种类、数量及其相应的补偿标准，以及补偿安置方式和落实期限、违约责任等内容。
实践中，如果补偿安置协议中并没有具体的事项，尤其是具体的补偿数额、安置房具体位置、面积、违约责任时，那么建议被征收人对这样的协议最好不签。
4、有关费用未足额到位的，不得批准征收土地
《办法》第十七条规定，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织有关部门测算并落实征收土地补偿费用和被征地农民社会保障费用，保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。
征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及所涉及的农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等的补偿费用。因征收造成搬迁和临时安置的，还应当包括搬迁和临时安置费。
也就是说，在村民签订补偿协议后，如果补偿没有及时地到位，征收方可能无法获得批准文件，而被征收人也有权拒绝交出土地或房屋。
5、对补偿签订协议的不能直接征收
《办法》第二十条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的，设区的市、县（市、区）人民政府应当在征收土地公告发布之日起四十五日内，依据土地现状调查公示结果、征地补偿安置方案、补偿登记结果等，作出征收土地补偿安置决定并送达征收土地所有权人、使用权人，依法组织实施。
征收土地补偿安置决定应当包括征收土地的人民政府与征收土地所有权人、使用权人的基本情况，征收土地的批准机关和批准文号，争议的主要事实和理由，补偿安置的标准、方式、金额、支付期限等，补偿决定的依据以及理由，申请行政复议和提起行政诉讼的权利和期限等内容。
实践中，在未签订补偿协议的情况下，相关部门直接强制征收的现象时有发生，但这并不合法。一般而言，若想尽快拿到土地必须要先对被征收人作出征收土地补偿安置决定，并且也只有在被征收人在法律规定的期限内对补偿决定启动相应的法律程序时，才可以向人民法院申请强制执行。
6、必须遵循先补偿后搬迁的原则
先补偿、后搬迁这是铁打的征收原则，任何人都不得违背，实践中如果相关部门欲先征收土地，后再对被征收人进行补偿，那么被征收人可拒绝。
除此以外，该《办法》中还明确规定，征收土地补偿费用和社会保障资金未足额支付到位的，不得要求征收土地所有权人、使用权人腾退土地和房屋。
总之，北京圣运律师想要告诉大家的是，如果相关部门在补偿还未到位的情况下，违反土地管理法及地方法律规定强迫农民腾退土地和房屋，那么被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，包括上述内容中提到的征收文件，双方之间的谈判录音，遭遇到强拆时的现场照片、录像等，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的权益。
开庭日期
2019年9月29日下午2：30
开庭地点
阳朔县人民法院
案由
行政强制违法纠纷案
办案律师
时祯奎律师团队
我国土地性质分为国有土地和集体土地两种，一般集体土地指农村和城市郊区的土地，其所有权归农村村集体经济组织所有，而国有土地指城市市区的土地，所有权归国家所有。但由于近几年土地流失严重，非法侵占土地（耕地、农用地）的情形越来越多。所以，在新的《土地管理法》中则明确规定，珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，因此，近几年，国家对保护土地所采取的措施是越来越严格。
即使是因公共利益需要征收集体土地或是国有土地也需要严格按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规中的规定来进行，尤其是在征收集体土地时，需要用地的相关部门必须要严格按照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续（即先征收为国有土地），拿到相关的审批手续之后（这是必不可少的），方可实施土地征收行为，否则不可推进一下步的征收工作，
但是，了解过集体土地征收或是国有土地征收的朋友们应该都知道，无论是征收集体土地或是国有土地，其都有着较为复杂的程序，尤其是在补偿安置阶段，往往会花费很长一段时间，因此，在实践过程中我们发现，有的征收方在需要用地的时候，为了规避繁琐的征收程序，便会以收回土地使用权的方式来达到最终的目的，尤其是当使用国有土地时，这种情况便时常上演。对此，北京圣运律师提醒大家，如果遇到相关部门以收回国有土地使用权的方式征收国有土地时，广大被征收人一定要收集相关的证据材料，向上一级有关部门投诉、举报，如果没有，建议及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，尽快启动法律程序来维护自己的合法权益。
鲁自然资发〔2021〕5号
山东省自然资源厅
关于印发《山东省土地征收成片开发方案编制审批办法（试行）》的通知
各市人民政府，各县（市、区）人民政府：
为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》和《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）有关要求，保障我省土地征收成片开发方案编制审批工作规范有序开展，经省政府同意，现将《山东省土地征收成片开发方案编制审批办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
山东省自然资源厅
2021年4月22日
山东省土地征收成片开发方案编制审批办法（试行）
第一条 为做好土地征收工作，根据《中华人民共和国土地管理法》和《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称土地征收成片开发（以下简称“成片开发”），是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县（市、区）人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。
县（市、区）人民政府通过编制成片开发方案，确定成片开发的具体内容和有关事项，经依法批准后实施。
第三条 成片开发应当基于公共利益需要，注重生态环境保护；注重保护耕地和节约集约用地，促进当地经济社会可持续和高质量发展；注重维护农民合法权益。
第四条 省政府负责全省成片开发方案的审批，对全省成片开发工作进行监督管理。
设区的市人民政府负责县（市、区）成片开发方案的审查上报，对县（市、区）成片开发工作进行监督管理。
县（市、区）人民政府是成片开发的实施主体，负责组织编制、实施本辖区内的成片开发方案。
乡（镇）人民政府、街道办事处根据县（市、区）人民政府的统一安排，协助做好成片开发相关工作。
第五条 省自然资源厅负责制定全省成片开发相关政策措施，组织开展全省成片开发方案的审查与论证工作，并对全省成片开发工作进行监督指导。
设区的市自然资源主管部门负责县（市、区）成片开发方案的具体审查和上报工作，并对县（市、区）成片开发方案编制工作进行监督指导。
县（市、区）自然资源主管部门负责本辖区内成片开发方案的具体编制、实施等工作。
县级以上发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、住房城乡建设、商务等主管部门按照各自职责，协同做好成片开发的相关工作。
第六条 成片开发方案应当符合当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，纳入当地国民经济和社会发展年度计划。
成片开发范围在符合国土空间规划的前提下，尽量集中连片，相对完整；可以包含一个或者多个相对集中的地块，可以包含拟征收地块和与之相连的其他区域。不同成片开发方案确定的范围不得相互重迭。
第七条 成片开发方案的内容包括：
（一）成片开发的土地现状。包括成片开发的位置、面积、范围、基础设施条件、符合国土空间规划等基本情况。
（二）成片开发的必要性。包括拟征收土地的面积、地类、用途;拟实现的功能,符合国民经济和社会发展规划情况；成片开发的土地利用效益，以及经济、社会、生态效益评估等情况。
（三）成片开发的时序安排。包括国民经济和社会发展年度计划对项目的安排，项目开发时序和土地征收年度实施计划等情况。
（四）公益性用地比例。包括成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例。成片开发范围内的公益性用地比例一般不得低于成片开发用地总面积的40%。
（五）补偿安置情况。包括拟实施的征地补偿标准，被征地农民社会保障费用标准等情况。
（六）其他需要说明的情况。
第八条 县（市、区）人民政府组织发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、住房城乡建设、商务等主管部门，在科学预测未来年度城镇开发建设用地需求的基础上，按规定编制成片开发方案，并将成片开发的位置标注在国土空间规划“一张图”上，相关图件作为成片开发方案的附件。
第九条 县（市、区）人民政府编制成片开发方案时，应当听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者意见，并将采纳情况形成书面意见。
第十条 成片开发方案应当征求相关农村集体经济组织和农民的意见，并经农村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，由农村集体经济组织出具相关证明材料，作为成片开发方案的附件。未经同意的，不得申请成片开发。
第十一条 县（市、区）人民政府向设区的市人民政府提出成片开发方案报批申请，并将有关方面意见听取情况、农村集体经济组织和农民意见征求情况、相关图件一并上报，同时抄送设区的市自然资源主管部门。
第十二条 设区的市自然资源主管部门对县（市、区）成片开发方案进行审查，出具审查报告，经设区的市人民政府同意后上报省政府，并抄送省自然资源厅。
省自然资源厅组织人大代表、政协委员和土地、规划、经济、法律、环保、产业等方面的专家组成专家委员会，对成片开发方案的科学性、必要性进行论证。论证结论作为省政府批准成片开发方案的重要依据。
经审查论证符合要求的，省政府下发成片开发方案批准文件。县（市、区）自然资源主管部门应当于方案批准后10个工作日内，将成片开发方案审批档案报省自然资源厅存档并领取纸质批准文件。
第十三条 下列情形不得批准成片开发方案：
（一）涉及占用永久基本农田的；
（二）批而未供和闲置土地未完成上级下达的上一年度“增存挂钩”处置任务的；
（三）县域内近五年平均供地率未达到65%的；
（四）已经批准实施的成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的；
（五）其他不符合国家和省有关规定的。
第十四条 省自然资源厅在收到成片开发方案批准文件后20个工作日内，将批准文件、成片开发方案及相关图件在省级征地信息公开查询系统内公开。
第十五条 设区的市人民政府应当组织县（市、区）人民政府按照规定要求和程序编制、报批成片开发方案，确保各项工作依法依规开展，切实维护被征地农民合法权益。省自然资源厅将通过“双随机、一公开”的方式加大监督检查力度，对于存在未按规定程序和要求编制成片开发方案、报批工作中存在弄虚作假和侵害群众合法权益等行为的，责令限期整改，并依法依规追究相关人员责任。
第十六条 在国土空间规划经依法批准前，成片开发用地应当位于现行土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，符合城市（镇）总体规划。
第十七条 本办法自印发之日起施行，有效期三年。
近日，中央政法委长安剑发布了一则名为《拆迁不给补偿，“上帝”能管这事？真相让人心惊》的视频，视频一发出引起了不少群众的关注，视频中所讲的内容大致是，主人公在学校期间，接到了父亲的电话，说房子遇上了拆迁，但因为房子没有房产证，拿不到拆迁补偿款，众多村民为了能拿到补偿，被一非法传教组织蛊惑、策划信访.....
这里北京圣运律师要提醒大家的是，群体信访可能会违反《信访条例》中的有关规定，事情严重者还可能会被追究刑事责任。
根据《信访条例》中的第十八条规定，多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。第二十条规定，信访人在信访过程中应当遵守法律、法规，不得损害国家、社会、集体的利益和其他公民的合法权利，自觉维护社会公共秩序和信访秩序，不得有下列行为：
(一)在国家机关办公场所周围、公共场所非法聚集，围堵、冲击国家机关，拦截公务车辆，或者堵塞、阻断交通的；
(二)携带危险物品、管制器具的；
(三)侮辱、殴打、威胁国家机关工作人员，或者非法限制他人人身自由的；
(四)在信访接待场所滞留、滋事，或者将生活不能自理的人弃留在信访接待场所的；
(五)煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访或者以信访为名借机敛财的；
(六)扰乱公共秩序、妨害国家和公共安全的其他行为。
也就是说，在信访过程中如果人数超过5个人，或是存在滋事、妨害国家和公共安全、煽动、威胁等行为，那么可能就会涉嫌违法。
《信访条例》第四十七条规定，违反本条例第十八条、第二十条规定的，有关国家机关工作人员应当对信访人进行劝阻、批评或者教育。
经劝阻、批评和教育无效的，由公安机关予以警告、训诫或者制止;违反集会游行示威的法律、行政法规，或者构成违反治安管理行为的，由公安机关依法采取必要的现场处置措施、给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
01、那么拿不到拆迁补偿款靠信访就能解决？
信访虽然是一条解决老百姓问题的一种途径，但并不是解决法律问题的途径，更解决不了拆迁中的根本问题。
而且从实践中来看，很多被拆迁人往往是信访了好几年，跑断了腿，可最后的结果还是无功而返，效果极差，还因信访错过了维权时机。
况且，信访并不能受理群众包括应当诉讼、仲裁、复议等法律途径解决的投诉请求，也就是说解决拆迁问题的办法就是法律途径。
“民告官”案件相对于其他案件来说是比较难处理，又涉及到相关重要部门。因此，北京圣运律师要说的是，只有通过走法律这条路，被拆迁人的问题才可能会尽快的得以解决。
02、农村房屋拆迁没有房本就真的不给补偿了吗？
农村无证房屋在拆迁时真的没有补偿吗？答案当然是否定的。实践中，农村无证房屋在拆迁时如果直接被认定成违法建筑而不予补偿或是给予极少的补偿，这都是非常不合理的。
因为，导致农村房屋大量没有房产证的原因有很多，其中最常见的可能就是因历史遗留问题所造成的。
在农村，由于一些房屋建成的比较早，法律又不健全，因此很少的手续就可以建成房屋。而且农村还长期存在管理较松，产权管理不到位的现象，这也会致使农村出现很多无证房屋。因此，对于这类无证房屋，相关应当组织有关部门依法进行调查、处理，结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法，然后，给予被拆迁人补偿。
另外，因城镇化规划需要拆迁的房屋，在拆迁时不能因为无证就不给补偿，这也是不合理的。这些年国家大力发展农村城镇化建设，很多靠近城镇的农村房屋都会被纳入拆迁重建的范围内。因此，对于农村这种需要被拆迁的房屋也是可以获得所有相关全额补偿款或赔偿款的。
当然，还需要明白一点，如果房屋确确实实是建在了耕地上、自然保护区内、饮用水资源保护区内等法律所规定不得建设房屋的土地上，且在开建之前未依法审批、备案，那么这就涉嫌违法占地和违法建设，将会被有关部门依法查处。
因此，北京圣运律师要提醒大家，只有建设用地才可以搭建房屋，而农用地、耕地、永久基本农田等均受国家法律保护的。涉及农用地转为建设用地的，也要办理农用地转用审批手续，否则即违法。
农村房屋拆迁相对于来说要复杂一些，因此在拆迁过程中，老百姓首先要明白一点，并非所有没有产权证的房屋就是违法建筑，若以违建的名义强拆，在自己无力应对时，一定要及时的咨询专业拆迁律师，以防中了他们的“圈套”。
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文章来源参考：【头条】北京土地征收纠纷律师谈征收集体土地再出新规！有关费用未足额到位，不得批准征地，，集体土地征收问题
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