北京土地征收律师谈新征收程序下，没有这五个东西，被征地农民有权拒绝违法征收，征收的条件:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京土地征收律师谈新征收程序下，没有这五个东西，被征地农民有权拒绝违法征收，征收的条件

发布:2024-10-23 11:10 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京土地征收律师谈新征收程序下，没有这五个东西，被征地农民有权拒绝违法征收,由于涉及广大被征地农民的利益，所以在征收集体土地上，我国有着相对严格的程序，而且征收时期的一些前置程序，如征收目的、征收补偿标准、征收范围等事项必须要以书面的形

北京土地征收律师谈新征收程序下，没有这五个东西，被征地农民有权拒绝违法征收，征收的条件

一、北京土地征收律师谈新征收程序下，没有这五个东西，被征地农民有权拒绝违法征收，征收的条件

　　由于涉及广大被征地农民的利益，所以在征收集体土地上，我国有着相对严格的程序，而且征收时期的一些前置程序，如征收目的、征收补偿标准、征收范围等事项必须要以书面的形式告知被征地农民，倘若只是口头告知而没有书面文件，那么严格来讲是不合法的，倘若既没有告知，也没有书面文件，那则更是不合法的。

　　站在法律上的角度来讲，如果这些前置程序未履行到位或是严重缺失，那么被征地农民则是有权拒绝交出土地，而且这在司法实践中经常也能得到法院的支持。那么，这些必经程序究竟是哪些呢？下面北京圣运律师就根据实战经验告诉大家

　　一、土地征收预公告

　　自新土地管理法和土地管理法实施条例施行后，集体土地征收把原来的批后公告改为了批前公告，相关部门在正式征收之前需要先发布土地征收预公告，告知被征地农民征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等事项，虽然土地征收预公告没有法律效力，但是该公告却进一步地保障了被征地农民的知情权、参与权、监督权等。

　　二、征地补偿安置方案公告

　　在完成了土地现状调查和社会稳定风险评估后，相关部门就需要依据社会稳定风险评估、结合土地现状调查结果，组织自然资源、财政、农业农村和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案。

　　需要注意的是，征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容，同时，拟定好的补偿安置方案还需要在被征地村民小组或是乡和村范围内进行公告，时间不少于30日。

　　征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。

　　由于这份补偿安置方案直接影响到被征地农民的补偿权益问题，所以法律上规定了被征地农民有权提出意见，要求举行听证。

　　如果村民提出了自己的意见，且相关部门召开了听证会，那么相关部门就需要根据法律、法规和听证会的情况修改补偿安置方案并公告。

　　如果未依法进行公告，未保障被征收人的知情权、参与权以及听证权，那么被征地农民就有权拒绝办理征收补偿手续。

　　三、征地补偿登记

　　事实上，征地补偿方案的内容之一就是要告知被征地农民办理补偿登记的期限和时间。一般而言，拟征收土地所有权人、使用权人应当在公告规定的办理补偿登记期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。如果没有在规定的时间内办理补偿登记，那么相关部门就会按照土地现状调查结果确定。

　　需要提醒大家的是，土地现状调查和社会稳定风险评估都是正式征收之前的前置环节，所以此时大家要积极地参与到其中。

　　如果相关部门未进行土地现状调查或是未告知被征地农民办理补偿登记的时间、地点等，那么则是不合法的，被征收人可以拒绝交出土地。

　　四、征地批文

　　根据《土地管理法》第四十六条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

　　不管是什么征收项目，在占用农村集体土地时必须要获得相关部门的批准文件，也就是征地批文，如果没有征地批文，未获得批准，就不能实施征地，否则征收行为必违法。一般而言，征地批文应当是相关部门主动公开的文件。

　　五、土地征收公告

　　土地征收公告是大家最为熟悉的一个文件，不过这个土地征收公告是出现在报批之后，如果相关部门申请报批并获得的了上述我们提到的批复文件，那么相关部门就需要在收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内，以在公共场所张贴等有利于社会公众知晓的方式发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排。公告时间一般不得少于10日。

　　需要提醒大家的是，土地征收预公告是不能代替土地征收公告的，土地征收预公告没有法律效力，而土地征收公告有法律效力，被征地农民可以针对土地征收公告提起诉讼，但不能针对土地征收预公告提起诉讼，因为土地征收预公告出现在批前，而土地征收公告出现在批后。

　　因此，若相关部门未发布土地征收公告，即强占土地，那说明征收不合法，此时被征地农民同样也可以拒绝交出土地。

　　北京圣运律师最后想要告诉大家的是，上述一些文件是审查征收是否合法的重要条件，但由于许多老百姓对拆迁中出现的一些问题缺乏认识，导致一些征收方经常以站不住脚的理由蒙混过关。所以，这里要告诉大家，大家一定要对上述文件有一定的了解，一旦发现有违法的苗头，要及时地提出自己的意见，及时地复议、诉讼，依法维护自己的权益。

二、北京城市房屋拆迁律师谈国有土地上房屋征收中的五大法律规定

　　国有土地上房屋征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律规定，而且该《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。按照该条例中的规定，房屋征收必须要保障被征收人合法权益不受损害，因此，相关部门在征收时，必须要坚持以下几个“雷打不动”的法律规定。

　　一、征收必须是公共利益

　　不论是集体土地征收还是国有土地征收，房屋征收前提必须是公共利益，我们以国有土地为例，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，因国防和外交的需要、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要、由政府组织实施的防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要或是由政府组织实施的保障性安居工程建设的项目、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的项目以及法律、行政法规规定的其他公共利益的项目，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　需要注意的是，确需征收房屋的各项建设活动，必须要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，且还需要征求社会公众意见，经过科学论证。而且第八条第四项活动，还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　如果征收项目不符合上面的规划或是计划，规划也没有征求老百姓的意见，没有经过科学论证，那么相关部门作出的征收决定就不符合法律规定，就是不合法的。因此，实践中如果有当事人发现征收决定不合法，那么当事人可以拒绝交出房屋，及时地向上一级有关部门进行举报。

　　二、征求公众意见，组织听证会

　　补偿条例中规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　也就是说，房屋征收过程中，相关部门就补偿方案需要征求老百姓的意见，且征求意见的期限不能少于30天，被征收人如果对相关部门拟定的补偿方案有异议，被征收人可以要求听证，提出自己的意见或是建议，相关部门组织听证后，必须要根据听证会的情况修改补偿方案，保障被征收人听证权、参与权等。

　　实践中，若被征收人要求听证后，相关部门未组织听证，或是未根据听证会的情况修改补偿方案，那么被征收人可以依法及时地拨打12345进行举报，并拒绝签订补偿协议，并出房产证等证件。

　　三、征收补偿须足额到位

　　征补条例第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　四、补偿不得低于市场价

　　征补条例第十七条、第十九条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及补助和奖励费。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　实践中，如果给予被征收人的补偿低于被征收房屋周边的房地产市场价格，比如，周边房价足足有一平米五、六千，可补偿却只有每平米三、四千，或是评估机构人员未实地走访查勘就作出评估报告，那么显然是很不合理的，而且依据这样的评估报告，势必会对当事人合法权益造成侵害。因此，在遇到这种情况时，当事人可以拒绝与征收方签订补偿协议，及时地委托律师向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　五、不得采取暴力行为，逼迫被征收人搬迁

　　征补条例第二十七条规定，实施房屋应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　从上面的这条规定中我们可以看到，断水、断电、行政强制等都是法律明文禁止的，因此在征地拆迁中，在补偿未落实到位之前，如果相关部门以各种理由对被征收区域断水、断电，要求被征收人交出房屋等，那么被征收人可以先对违法行为进行取证，比如拍照、录像，保存好相关的票据、录音等，遇到行政强制时，可以拨打110报警，并咨询专业律师。

　　总之，北京圣运律师想要传达的意见是，房屋征收关系着被征收人的生存问题，在房屋征收过程中，一定要积极地参与到其中，依法及时地行使自己享有的每一项权利，一旦遇法律问题，避免拖延，可先咨询专业律师，必要时可在律师的帮助下向人民法院提起行政诉讼，保障自己的权益不被侵害。

三、北京土地征收律师谈征地中，与征地补偿安置方案相关的几个细节，一定要注意

　　一说到征地拆迁，有的人便兴致勃勃地开始侃侃而谈，如大家所说的那样，征地拆迁可会是涉及老百姓、单位、企业、组织以及其他公民的权益，所以在遇到征地拆迁时，被征收人一定要认认真真地对待，仔仔细细地审查各个征收细节，尤其是对需要签字的文件，容不得一点马虎，否则就有可能会让自己的财产有所损失。那么，面对征地拆迁，有哪些事项是需要被征收人注意的呢？下面我们以征地补偿安置方案为中心，来告诉大家。

　　首先，征地补偿安置方案是否是依据以下两份文件拟定的

　　（1）土地现状调查表

　　土地现状调查是集体土地征收中必须要有的一步程序，通过相关部门工作人员实地对土地现状进行调查这个环节，便可以知道土地的权属、土地面积（亩数）、青苗的种类以及数量等，在弄清楚了这些，那么便可以更准确的知道补偿标准是多少。

　　相关部门工作人员在实地调查后，需要出具一份调查表，并且就调查表与被征地农民一同确定。需要注意的是，土地现状调查需要被征地农民参与到其中，如果事先征收方未告知被征地农民有这一程序，那就侵害到了被征地农民的参与权。

　　（2）社会稳定风险评估报告

　　集体土地征收中，社会稳定风险评估也是不能少的，这也是法定程序之一，如果社会风险稳定评估中发现土地存在一定的风险，那么需要针对该风险提了措施。

　　在完成这两步以后，相关部门需要按照土地现状调查表和依据社会稳定风险评估拟定征地补偿安置方案。这里就需要提醒大家，一旦发现征地补偿安置方案并非是结合实际的情况拟定的，或是未按照土地现状调查表中的结果等拟定，那么被征地农民则可以采取法律措施来维护自己的权益。

　　其次，征地补偿安置方案是否有征求老百姓意见

　　拟定好征地补偿安置方案以后，征收方需要在征收范围内以书面的形式进行公告至少30天。这里需要提醒大家的是，之所以要在征收范围内进行公告，其目的就是为了征求老百姓的意见。也就是说，如果大家对征地补偿安置方案中确定的补偿标准有异议时，那么可以在该补偿安置方案公告之日起的30天内以书面的形式提出自己的意见。

　　这里之所以说要在30天内提出意见，是因为有的征收方在张贴征地补偿安置方案没几天后便就自行撕毁了，所以，大家在看到该补偿安置方案后，可以先进行拍照，然后拿回去之后，慢慢研究，只要在法律规定的30天内提出自己的意见，不超期，那该意见就可以视为有效意见（当然最终能不能被采纳还需要结合实际的情况），倘若没有在30天内提出自己的意见，那征收方就视为你对征地补偿安置方案没有异议，从而依据该补偿标准对你进行补偿。

　　再者，听证会不能少

　　当然了，如果绝大多数被征地农民对补偿安置方案不满意的话，那被征地农民则可以申请听证，征收方需要结合实际的情况组织听证会，并且要根据听证会的情况修改补偿安置方案并公告。

　　实践中，如果有相关部门对老百姓提出的意见或是听证要求视而不见，那被征地农民可以直接向上一级有关部门投诉、举报，要求他们对违法行为进行查处。

　　最后，征地补偿安置方案内容是否完整

　　征地补偿安置方案是集体土地征收中对被征地农民影响较大的一份文件，所以若想最开始就不吃亏，那一定要把这一份文件“吃得透透的”，包括征地补偿安置方案中应当要有哪些内容等。

　　一般征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障、办理补偿登记安排等内容。所以，大家在看到征地补偿安置方案后，可以先审查一下内容是否完整，倘若内容都不完整、不明确，那前面三点也就可想而知了。

　　总之，北京圣运律师想要说的是，征地拆迁事关被征地农民的利益，所以，一定要对细节和救济时间把控好。一旦遇到自己解决不了的问题，那么可以先咨询一下专业律师，让律师帮助自己分析分析情况，当然如有必要也可以在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

四、北京拆迁律师谈拆迁要及时救济，切勿错过这个维权期限

五、最高法院案例谈房屋征收补偿决定并不因为房屋征收决定曾被确认程序违法而当然违法

　　【裁判要旨】

　　由于行政行为具有的公定力，除因严重违法而自始无效外，在未经法定机关和法定程序撤销或变更之前，都推定为有效。房屋征收决定在仅被法院确认违法、而未被撤销的情况下，依然是作为有效的行政行为而存在，对行政机关、相对人、其他利害关系人以及其他国家机关仍具有约束力，可以作为后续房屋征收补偿决定的依据，被诉房屋征收补偿决定并不因为房屋征收决定曾被确认程序违法而当然违法。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2017）最高法行申8174号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）刘祖强，男，1970年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)合肥市蜀山区人民政府。住所地安徽省合肥市蜀山区梅山路107号。

法定代表人葛斌，该区人民政府区长。

再审申请人刘祖强因诉被申请人合肥市蜀山区人民政府（以下简称蜀山区政府）房屋征收补偿决定一案，不服安徽省高级人民法院（2016）皖行终699号行政判决，向本院申请再审。本院组成由审判员张志刚、审判员董保军、审判员梅芳参加的合议庭，依法对本案进行了审查，现已审查终结。

安徽省合肥市中级人民法院一审查明：2013年9月4日，合肥市发展和改革委员会作出发改函[2013]283号《关于蜀山区金寨路与绩溪路西南角旧城改造项目开展前期工作的通知》，主要内容为：同意开展项目前期工作，依法落实土地、规划、拆迁安置等项目建设条件后，按基本建设程序报我委备案。2013年10月8日，蜀山区三里庵街道办事处作出“金绩交口西南角项目社会稳定风险评估报告书。”2014年3月21日，合肥市国土资源局蜀山分局作出“关于金绩交口地块旧城改造项目土地预审的意见”，主要内容为：金绩交口地块旧城改造项目净地面积22.75亩，属国有土地，整个地块符合合肥市土地利用总体规划。2014年3月28日，合肥市规划局作出“关于确定蜀山金绩交口地块旧城改造范围的函”，主要内容为：蜀山区金绩交口地块旧城改造项目位于金寨路××××路交口西南角，占地面积约22.75亩（具体范围见附图），对该范围进行旧城改造符合相关规划要求。2014年4月8日，合肥市蜀山区三里庵街道办事处对项目范围内业主发出“金绩交口地块旧城改造项目房屋模拟征收与补偿标准、计算方法（征求意见稿）”进行摸底，并制作“金寨路与绩溪路西南角地块摸底情况汇总”。2014年4月10日，合肥市蜀山区三里庵街道办事处委托安徽中正房地产评估有限公司对金绩交口的西南角待征收住宅的货币补偿基准价进行评估。2014年5月9日，三里庵街道办事处召集相关部门负责人及被征收房屋居民代表举行论证会并形成会议纪要。2014年6月25日，三里庵街道办事处与部分业主签订金绩交口地块旧城改造项目房屋征收补偿安置协议书（模拟）。2014年11月8日，蜀山区政府作出《合肥市蜀山区房屋征收决定》（合蜀房征决[2014]第6号）、《金绩交口地块旧城改造项目房屋征收与补偿实施方案（住宅）（非住宅）》，同时作出合蜀房征告[2014]第6号《合肥市蜀山区人民政府房屋征收决定公告》并予以公示。刘祖强等人对蜀山区政府所作房屋征收决定不服，于2014年10月15日向该院提起诉讼，该院经审理于2015年5月4日作出（2015）合行初字第00002号行政判决，判决主文为：一、确认蜀山区政府作出合蜀房征决[2014]第6号《合肥市蜀山区房屋征收决定》的行政行为违法。二、责令蜀山区政府对问题部分采取补救措施。刘祖强等人不服，上诉至安徽省高级人民法院，安徽省高级人民法院经审理驳回上诉，维持原判。蜀山区政府于2015年11月16日对刘祖强作出《房屋征收补偿决定书》（蜀政征字[2015]14号），在征收范围内予以公示并直接送达刘祖强。刘祖强对《房屋征收补偿决定书》（蜀政征字[2015]14号）不服，诉至该院。

安徽省合肥市中级人民法院一审认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案蜀山区政府在与刘祖强（被征收人）于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，具有对刘祖强作出房屋征收补偿决定的职责。蜀山区政府作出的《合肥市蜀山区房屋征收决定》（合蜀房征决[2014]第6号）虽被该院及安徽省高级人民法院确认违法，但未被撤销，仍具有法律效力。刘祖强此节诉讼理由该院不予支持。刘祖强对蜀山区政府作出房屋征收补偿决定内容并不持异议，仅对房屋征收决定提出质疑。蜀山区政府因征收行为依据《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》（合政[2012]70号）、《关于印发合肥市国有土地上房屋搬迁临时安置费标准的通知》（合政办[2012]16号）、《合肥市人民政府关于调整合肥市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》（合政秘[2012]207号）、《关于国有土地上房屋征收附属物构筑物补偿执行标准的通知》（合建拆管[2013]1号）、《金绩交口地块旧城改造项目房屋征收与补偿实施方案》等规定对刘祖强作出《房屋征收补偿决定书》（蜀政征字[2015]14号）并无不当。刘祖强要求撤销此征收补偿决定没有事实和法律依据，刘祖强其他诉请并不明确和具体，该院不予审理。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回刘祖强的诉讼请求。

刘祖强不服，提起上诉，安徽省高级人民法院驳回上诉，维持原判。

刘祖强仍不服，向本院申请再审称：1.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案中蜀山区政府提交的所有证据不足以证明其制作的房屋征收补偿决定的合法性。合蜀房征决[2014]第6号《合肥市蜀山区房屋征收决定》已被法院确认违法，在蜀山区政府未做补救、整改措施之前，依然是不合法的。蜀政征字[2015]14号《房屋征收补偿决定书》是依据不合法的房屋征收决定制定的，也是不合法的。2.蜀山区政府作出的房屋征收决定存在欺骗和诸多违法问题。蜀山区政府以金寨路与绩溪路西南角为旧城改造项目，根据已知的规划，是一个商业开发项目。蜀山区政府提交的证据不足以证明该项目符合合肥市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和专项规划。蜀山区政府没有依法拟定征收补偿方案并组织论证，没有公布并征求被征收人的意见或建议，也没有依法进行社会稳定风险评估。

综上，请求依法撤销安徽省高级人民法院（2016）皖行终699号行政判决，对本案予以再审，支持刘祖强的诉讼请求。

本院经审查认为：本案的争议焦点系已被法院判决确认违法的前一行政行为能否成为后一行政行为作出的依据。由于行政行为具有的公定力，除因严重违法而自始无效外，在未经法定机关和法定程序撤销或变更之前，都推定为有效。蜀山区政府所作的合蜀房征决[2014]第6号《合肥市蜀山区房屋征收决定》业经原审两级法院审查，确认其在拟定征收补偿方案和进行社会稳定风险评估的主体、对征求意见情况和根据公众意见修改情况的及时公布、征收补偿费用的专户管理等程序上存在一定的缺陷或瑕疵，但同时认为若撤销该房屋征收决定会给公共利益造成重大损害，遂依法确认该房屋征收决定违法，并责令蜀山区政府采取相应的补救措施。因此，该房屋征收决定在仅被法院确认违法、而未被撤销的情况下，依然是作为有效的行政行为而存在，对行政机关、相对人、其他利害关系人以及其他国家机关仍具有约束力，可以作为后续房屋征收补偿决定的依据，本案被诉的房屋征收补偿决定并不因为该房屋征收决定曾被确认程序违法而当然违法。本案中，再审申请人刘祖强因与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，经房屋征收部门报请，蜀山区政府依照有关房屋征收补偿的地方政府规章和规范性文件，按照已公告的征收补偿方案对刘祖强作出蜀政征字[2015]14号《房屋征收补偿决定书》，并无不当。另经查，关于涉案拆迁安置项目的性质，业经原审两级法院审查确认为旧城区改造，符合公共利益的需要。再审申请人刘祖强所提其他诉求不足以推翻原审判决，本院不予支持。

综上，蜀山区政府作出的蜀政征字[2015]14号《房屋征收补偿决定书》于法有据，一审法院判决驳回刘祖强诉讼请求，二审法院判决驳回刘祖强上诉，维持原判，均无不当。再审申请人刘祖强的再审申请理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人刘祖强的再审申请。

审判长　张志刚

审判员　董保军

审判员　梅　芳

二〇一七年十二月二十日

法官助理郭秀猛

书记员袁正明

来源：行政涉法研究