发布:2024-10-23 17:54 文章来源：北京圣运律师事务所
我们都知道，集体土地征收和国有土地征收是有着很大区别的，不仅依据的法律法规不一样，征收程序也不一样，而且最主要的是征收补偿标准也有着天壤之别。虽然这两年农村发生了很大的变化，土地价值也越来越高，尤其是宅基地价值，但是与国有土地价值相比还是差了不少。
所以，许多被征地农民总是在一些平台上咨询，在征收集体土地时，能不能按照国有土地上房屋征收补偿标准对自己进行补偿安置。那么，农村拆迁时，究竟能不能参照国有征收补偿标准对被征地农民进行补偿呢？在说这个问题之前，我们先来看一下集体土地征收与国有土地征收补偿标准都是什么？
集体土地征收补偿标准
想必大家都知道，集体土地征收依据的是《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律规定。
根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
国有土地上房屋征收补偿标准
我们再来看看国有土地上房屋征收与补偿条例。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿;（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
我们从上述的内容中其实已经看得很清楚了，农村集体土地征收和国有土地上房屋征收补偿标准完全不一样，国有土地上房屋征收，被征收房屋价值的补偿原则上来说是不能低于被征收房屋周边房地产的市场价格，比如拆迁当时周边的房价是每平米1万，那么给予被征收人的补偿也不应低于这个价。
但集体土地征收就不一样的，集体土地征收原则就是不能低于被征收人原有的生活水平，法律上并没有具体的补偿标准，需要结合实际的情况来确定。不过，如果拆迁后，其生活水平还不如拆迁之前的生活水平，那补偿肯定是不合理的。所以，大家在拆迁过程中一定要提高警惕，避免让自己越拆越穷。
当然上面的内容，也让我们知道，集体土地征收一般情况下只能按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定对被征地农民进行补偿安置，进行征收，而不能直接参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定实施征收或是补偿。
不过需要广大被征收人注意的是，这并不是说凡是征收集体土地就只能按土地管理法中的规定进行补偿安置，如果有以下情况，那么在征收集体土地时则可以参照国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定对被征收人进行补偿安置。
就是符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定的情形。
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
那也就是说，在集体土地征收过程中，如果没有同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，几年后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入了城市规划区，那么此时再对该集体土地上的房屋征收时，则是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人进行安置补偿的。
另外，相关部门怠于履行补偿安置义务时，此后房屋被纳入城市规划区内，也符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定。
不过最后北京圣运律师要提醒大家，不管是集体土地征收，还是国有土地征收，在具体实施过程中，一旦发现补偿不合理，征收方未按法定程序进行，强行断水、断电，逼迫自己搬迁等，那么一定要及时地咨询专业律师，在专业律师的指导下向法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。
征地拆迁事关众多老百姓的切身利益，其程序不仅复杂，而且征收方式也是多样化，所以在以往的征地拆迁中，许多被征收人都吃过补偿不合理的亏。
但是，只要我们对征地拆迁有足够的认识，在具体实施的过程中，有较高的警惕之心，多加注意征收方的一些行为等事项，那么我们的合法权益就不会被肆意侵犯。那么，在征地拆迁中，我们广大被征收人需要注意哪些合法权益才有可能不会被侵害呢？
1、看征收方有没有办理审批手续
征收集体土地需要办理农用地转用审批手续，在没有拿到审批手续之前，征收方是无权启动征收工作的，所以在具体实施过程中，被征收人一定要注意征收是否有批复文件，如果没有那说明征收是不合法的，被征收人可以拒绝征收。
2、有没有发布征地预公告及征地公告
征收方在征收前期应当发布土地征收预公告，告知大家具体的征收信息，在签订完补偿协议，申请征收报批并获得批准后，还应当发布土地征收公告。所以，大家在遇到征地拆迁时，可以稍微注意一下有没有这两个公告，如果没有，那征收程序就是不合法的。
3、注意补偿标准是否合理
补偿标准是否合理需要结合实际的情况来看，但有一个原则，就是征收集体土地给予被征收人的补偿原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平，如果补偿只给了一点点，补偿标准达不到法律法规规定的，那这样的补偿是不合理的，被征收人可以拒绝签订补偿协议。
4、申请强制执行须在被征收人不提起相关程序的情况下
对于未签订补偿协议的，征收方需要依据补偿安置方案作出补偿决定，注意了，收到补偿决定后，需要尽快在法律规定的期限内启动相应的法律程序，如果未在法律规定的期限内维护自己的合法权益，那么只要期限届满，那么征收方则是可以向法院申请强制执行的。
简单地说就是，征收方只能是在被征收人没有在法律规定的期限内提起法律程序的情况下向法院申请强制执行，一旦被征收人在法律规定的期限内提起了诉讼，那么征收方就不能申请强制执行，否则强拆行为违法。
5、评估方式有三种
被征收房屋的价值需要由评估机构选取合适的评估方法进行评估确定，一般评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。需要注意的是，如果是住宅拆迁的话，一般需要选取市场比较法对被征收房屋进行评估，如果是有收益的经营性用房，一般需要采取收益法进行评估。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
所以，在评估阶段，被征收人需要格外注意评估机构所选择的评估方法，如果住宅拆迁，评估机构以成本法进行评估，那被征收人最后得到的补偿会大大降低。
6、因历史遗留问题造成的无证房屋需要给予补偿
另外，还需要注意的是，农村存在大量的无证房屋，但这些房屋并不一定都是实实在在的违法建筑，如果是因历史遗留问题造成的，原则上来说不仅不宜认定成违法建筑，而且还需要给予被征收人公平合理的补偿。
总之，北京圣运律师最后需要提醒大家，征地拆迁事关自己的切身利益，所以一定要格外地注意一些细节、程序，一旦发现有不合法的地方，一定要及时地咨询专业律师，启动法律程序维护自己的合法权益。
【裁判要旨】
行政机关未将案涉房屋认定为违法建筑，也未按照相关规定要求限期拆除案涉房屋并退还土地。在案涉房屋拆除前，行政机关还组织人员对案涉房屋进行信息采集，对房屋结构、面积等进行了确认。并且经调查核实了解到案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表载明的情况是真实的。据此，当事人的房屋虽然没有相关产权手续，但其对于该房屋仍具有一定信赖利益。当事人自行将其房屋拆除是为配合行政机关实施文化公园项目建设，不能以拆除行为发生在征收决定作出前而否定二者之间的关系，行政机关应对当事人予以适当补偿。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）最高法行申8593号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省商丘市睢阳区人民政府，住所地河南省商丘市睢阳区雪苑路**。
法定代表人：栗朝举，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：张业峰，该区人民政府工作人员。
委托诉讼代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：代作华，女，1958年5月20日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
代作华诉河南省商丘市睢阳区人民政府（以下简称睢阳区政府）不履行征收补偿法定职责一案，再审申请人睢阳区政府不服河南省高级人民法院（2019）豫行终2957号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员马鸿达、审判员李小梅、审判员袁晓磊参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
睢阳区政府申请再审称，1.案涉房屋建设在集体所有的耕地上，建设房屋时未经法定程序批准，违反法律禁止性规定，是违法建筑。代作华早在2014年已自行拆除案涉房屋，但睢阳区政府2016年7月26日才作出《关于对商丘市汉梁文化公园二期建设项目实施房屋征收的决定》（商睢政〔2016〕9号），代作华自行拆除房屋的行为与房屋征收行为不具有关联性，不应由睢阳区政府支付代作华房屋征收补偿款。2.代作华不是案涉房屋占用土地的承包经营权人，亦不是该土地所属的村集体经济组织成员，一、二审判决适用安置补偿标准，无法律依据。综上，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一、二审判决并改判驳回代作华的诉讼请求。
本院经审查认为，根据修改前的《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。本案中，睢阳区有关部门并未将案涉房屋认定为违法建筑，也未按照相关规定要求代作华或商丘宁达市政工程有限公司限期拆除案涉房屋并退还土地。在案涉房屋拆除前，睢阳区政府还组织人员对代作华的房屋进行信息采集，对房屋结构、面积等进行了确认。一审法院在审理期间向当时负责征迁工作的睢阳区古城街道办事处工作人员进行调查核实，了解到案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表载明的情况是真实的。据此，代作华的房屋虽然没有相关产权手续，但代作华对于该房屋仍具有一定信赖利益。代作华自行将其房屋拆除是为配合睢阳区政府实施汉梁文化公园二期项目建设，不能以拆除行为发生在征收决定作出前而否定二者之间的关系，睢阳区政府应对代作华予以适当补偿。一、二审法院并未按照被征收集体经济组织成员的标准判令睢阳区政府对代作华进行安置，而是参照睢阳区政府制定的补偿安置方案，按照675元/平方米的标准计算补偿数额，并无不当。
综上，睢阳区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回河南省商丘市睢阳区人民政府的再审申请。
审判长 马鸿达
审判员 李小梅
审判员 袁晓磊
二〇二〇年九月二日
法官助理 李 慧
书记员 唐晓燕
来源：行政涉法研究
【基本案情】
周某某是四川省人，其是该省某市某区某镇的村民，并在该镇某村合法拥有房屋及土地，一家人本来在这里生活得非常惬意，但随着征地拆迁，其生活质量及心态便开始一落千丈。原来，当地因建设水电站，便决定对周某某所在村庄内的部分土地和房屋进行征收。想必大家都知道，建设水电站本来是国家项目，也在公共利益的范畴之内，所以周某某等人也是本着支持的态度，积极地配合着建设工作。
但奈何在看到征地拆迁补偿标准后，周某某想要积极配合的态度也随之消减了一半，虽然建设水电站是国家项目，且需要大量的资金，但是这也不能成为损害老百姓切身利益的理由。面对极低的拆迁补偿，周某某陷入了无比痛苦的境遇之中。
但是其并没有因此放弃，也没有因补偿不合理而采取任何对自己不利的行为，其保障了一定的冷静，因为周某某知道，生活还是要继续，不能因此堕落下去，随后其便找到相关部门就补偿事宜进行协商，同时也多次向各级政府就补偿不合理的情况进行投诉、反映，但其得到的答复要么就是相关部门人员在开会，要么就是不在，要么就是所反映的事情不归他们管，叫去别的部门反映、询问，再者就是所递交的相关材料石沉大海，总之就是周某某没有得到一个明确的答复。
面对这种情况，周某某便觉得自己与他们的地位不对等，要想就现在遇到的问题能真正得到解决与回应，那么仅凭自己的这点力理肯定是不行的，于是其便决定通过法律途径来维护自己的权益。经过几番折腾，周某某联系到了北京圣运律师，并就自己所遇到的问题与北京圣运律师进行了沟通。
在与北京圣运律师沟通过后，其便决定委托北京圣运律师全权代理自己的案件，且希望北京圣运律师能尽快帮助自己。
【维权过程】
但由于周某某提供的相关证据及材料比较少，无法对整个案件作出好的判断，所以北京圣运律师介入该案件后，为了能更好地帮助到周某某，便第一时间指导周某某向镇政府申请了政府信息公开，申请公开此次征地拆迁涉及周某某等人的土地补偿和移民安置资金收支情况，同时申请公开土地补偿费和集体财产补偿费的使用方案经过村民会议或者村民代表大会讨论通过的材料。
本以为在申请之后，镇政府会在法律规定的期限内答复周某某所申请的相关材料，可是谁也没有想到，镇政府在法律规定的期限内没有对周某某的申请进行任何的答复。但时间不等人，为了尽快、更好地帮助周某某，北京圣运律师针对镇政府没有在期限内就申请事项进行答复的行为向县政府申请了行政复议，请求县政府确认镇政府没有在法律规定的期限内履行自己的职责行为违法，并责令镇政府限期履行自己政府信息公开的义务。
想必大家都知道，征地拆迁案件中，申请政府信息公开是被征收人维护自己合法权益的第一步，通过这一步，被征收人便可以知道征收方究竟在哪些地方出了错，也可以知道具体的补偿标准是多少。但实践中，相关部门在接收到申请书后往往是置之不理，要么就是答复所问，超期答复，可这无论是哪种情况，很显然都会对被征收人的合法权益造成侵害。
从原则上来说，相关部门在收到政府信息公开申请书后，能当场答复的应当要当场答复，不能当场答复的也需要在20个工作日内进行答复，需要延长答复的，那么也应当要以书面的形式告知申请人。
而本案中，镇政府的行为显然是违反了法律法规。虽然其声称，周某某等人所申请的材料不在镇政府，也并没有土地补偿费和集体财产补偿费的使用方案经村民会议或者村民代表会议讨论通过的材料，但至少应当要以书面的形式告知当事人。
【本案结果】
经过县政府的审理，最终确认镇政府没有在法律规定的期限内对周某某等人的申请进行答复违反了法律法规，责令其在收到判决之日起的十五日内对周某某等人的申请进行答复。
【律师说法】
实践中，类似这样的情况非常多，但是征地拆迁关系着我们被征收人的切身利益，因此，在维权过程中遇到相关部门行政不作为，不依法公开具体的征收信息等，侵害自己的合法权益，那么，广大被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，启动相应的法律程序来维护自己的权益。
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文章来源参考：【头条】北京农村拆迁律师谈农村拆迁中，有这种情况，可参照国有土地上房屋征收补偿标准进行，
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