张江涉外小区遭强拆 百余业主集体维权，张江国际社区最新规划

张江涉外小区遭强拆 百余业主集体维权

坐落在上海市浦东新区张江高科技园区的涉外高档小区汤臣豪园，近日被一封来自该街道居委会的《拆违告知书》打破了宁静。据悉近百位业主同时收到上述告知书，要求对无证建筑在9月20日前自行拆除，对不予配合或限期内未拆除的，环境综合治理办公室将强制拆除，造成的损失后果自负。

据了解，汤臣豪园小区建立于2002年，是上海市浦东新区张江高科技园区较早的涉外小区之一，共计656户，是以类联排/类叠加别墅为主的住宅，环境优美、人口素质较高，是上海市多年的文明小区。但由于建筑年代较早，施工时大面积使用单层玻璃且墙体未做保温，多年来缺乏统一规划和管理，房屋漏雨及高空坠物频发，故多数业主均存在封闭露台、花园搭建阳光房等现象。

据该街道居委会及三违办介绍，汤臣豪园此次拆违活动将分三批，第一批70余户阳光房拆除完毕后，将陆续拆除二楼阳光房、雨棚等违章搭建，涉及近90%的业主。汤臣豪园作为浦东新区张江镇大规模进驻小区拆违的第一家试点工程，一旦推进顺利将在全市展开。

对于这场突如其来的变故，汤臣豪园大多数业主表示“无法接受”，并表示上述搭建均属于历史遗留问题，且多年来在小区未引发邻里矛盾。一旦发生大规模拆除，生活环境无疑会变差，由此带来的安全隐患也会骤增，很多家庭的房屋甚至面临结构性的、毁灭性的打击。有些业主也提出疑问，同属张江镇的汤臣高尔夫，私挖地下室、推倒重建的严重违建行为屡见不鲜，为何大规模拆违试点要从汤臣豪园开始？一场由小区自发组织的维权活动就此展开。

事发后的短短四个小时内，小区居民迅速成立了400余人的业主群，并第一时间组织200余人签字的联名申诉书递交居委会，表达了居民反对强拆的意见。同时推选出有律师、房产规划等专业背景的人士为代表，研究相关政策背景、翻查历史规划资料，提出关于强拆问题的相关疑问。

疑问一拆违程序是否合法合规？

我们注意到《拆违通知书》的下发单位是张江镇碧波路居委会。居委会作为居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众性自治组织，是否有此行政执法权？

根据《上海市城市管理行政执法条例实施办法》（2016年1月15日起实施）规定，文书应由城管执法部门送达，对逾期不拆除或者拒不拆除违法建筑物、构筑物的当事人，城管执法部门和乡镇人民政府应当将其违法信息纳入本市公共信用信息服务平台，并可以通过政府网站、报纸、微信公众号等，以公告等方式依法向社会公开。搜索文件全文未出现强制拆除、后果自负等用词。

疑问二拆违依据是否合理充分？

据三违办、居委会等部门介绍，此次拆违的标准是红线以外的违建必须拆除，汤臣豪园小区的花园不属于产证面积，所以该部分属于红线以外的公共绿化，必须拆除。

究竟什么是红线，业主买了花园到底有没有使用权，就相关问题我们也咨询了律师及土地规划部门的相关人士。

红线分为三种：道路红线、建筑红线和用地红线。城市道路系统规划确定的道路红线是道路用地和两侧建筑用地的分界。建筑红线，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线，也是建筑物的外立面所不能超出的界线。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。

于是我们查阅了当年开发商留下的户型图、小区规划图、包括当时的宣传册及用户指南。花园的院子围墙作为建筑本身的构筑物在开发商销售伊始已然存在，而且花园的使用权这十几年来也未有任何争议，这就意味着不论是建筑红线还是土地红线从一开始就应该包含花园露台面积。可为何后来没有划进产证，开发商在当年销售时标榜的花园露台是否存在欺诈销售行为？房管局、规划局等审批部门在商品房销售时，关于院子的红线问题是如何审批通过的？这么多年来环境治理综合办、居委会在二手房交易时是否提示过院子露台是属于小区公共面积，业主不得擅自使用？

据悉汤臣豪园业主已经委托律师，针对以上争议问题将通过法律途径维护自己的合法权益。作为上海较早的涉外小区，汤臣豪园有20%的业主是境外人士，此事件也引发了不小的舆论争议，并迅速在facebook等海外平台传播开来。

疑问三历史遗留问题如何妥善解决？

上海市政府“五违四必”拆除违章建筑的初衷是什么？站在老百姓的角度理解，这是个民生工程，是政府希望把老百姓的居住环境变好、减少群租、减少安全隐患、减少侵占他人权益并管理人口，是大好事。可为什么这次汤臣豪园小区的拆违会引发了如此之大的不满与争议呢？归根结底，小区的违章搭建基本属于历史遗留的存量问题，很多在二手房交易时违建已经存在，如今一刀切的拆违形式没能从居民的切身利益出发，缺乏人性化考量。

历史遗留问题该如何妥善解决，一刀切模式能否推进下去，这是插在汤臣豪园几百业主心中的一把剑，也是摆在拆违工作组面前的巨大挑战。

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