在明律师带你了解一下:“拆迁许可证时代”的拆迁安置补偿协议，政府不让我知道邻居的补偿安置结果，违法吗

一、在明律师带你了解一下:“拆迁许可证时代”的拆迁安置补偿协议

在我们接触的房屋征收案件中，会遇到当事人在签订补偿协议后又反悔，或者签了补偿协议后仍然拿不到钱，到法院要求解除合同或者要求对方依约履行合同的情况。

今天为大家展示的这个案例，就是一个在“拆迁许可证时代”签订的《拆迁安置补偿协议》的当事人在诉讼时遭遇的困惑。

房屋征收补偿协议纠纷为何是民事纠纷?

住在城乡结合部的张女士，前几年家里的房子被拆迁了，当时的房价还没有疯涨，张女士对拿到的拆迁补偿款也还算满意。

因为还有另一套住房，张女士就没有再购买第二套住房。

去年，因为儿子要结婚，张女士拿着前两年房子的拆迁款到以前房子所在的区域想再买一套，没想到房价已经翻了两倍。

张女士不禁感叹此一时彼一时。

有一天张女士听说后来签协议的有些老邻居拿的补偿比自己的要多一些，是不是自己的拆迁款要少了?是不是拆迁的人蒙骗了自己?张女士想不通，于是准备一纸诉状将《拆迁安置补偿合同》的甲方告上法庭。

可是，这纸诉状到了法院行政庭，法官却说，你的这个案子是民事合同纠纷，不属于行政纠纷。

张女士困惑了：我特意查看了《行政诉讼法》，第十二条第一款第(十一)项的规定，不服土地房屋征收补偿协议，人民法院应当作为行政案件受理。

为什么法官偏说我这是民事合同纠纷呢?

重要回顾：拆迁许可证!

说到这个问题，我们不得不提起本文标题中的“拆迁许可证时代”。

在现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前的一段时间，城市房屋拆迁是以2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》作为法律依据的。

该条例第六条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁，因此取得拆迁证是进行房屋拆迁的前提条件。

该条例第十三条还规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

那么，此时的拆迁补偿安置协议是民事合同还是行政合同呢?

《城市房屋拆迁管理条例》第四条“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

依据原《城市房屋拆迁管理条例》第十五条：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

该条款说明《拆迁安置补偿合同》的民事协议性质，因为行政法律关系显然排除于仲裁管辖范围之外。

同时《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(法复〔1996〕14号)第二条规定，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”。

这也说明拆迁补偿安置协议的双方是平等民事关系的法律主体，所签的协议是民事协议而非行政的协议。

本文中张女士所依据的法条为什么说关于房屋征收补偿协议的纠纷按行政案件受理呢。

这就要提到我们国家最新的征地拆迁法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

该条例第四条：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”。

第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

所以不管是房屋征收部门还是房屋征收实施单位与被征收人签订的《征收补偿协议》均由房屋征收部门承担责任。

由于房屋征收部门的行政机关性质，以及政府房屋征收的行政行为性质，《征收补偿协议》属于行政合同。

《行政诉讼法》第十二条规定：人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：“……，(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的;”

现在大家明白了为什么法院提出张女士的诉讼提错了，由于大家对征收拆迁的相关法规不太关注，很容易就会把一些法律文件弄混，请教专业的征地拆迁律师可以帮助自己避免走冤枉路。

二、腾退人可以获得补偿安置吗

在各历史文化名城中，有一种近似于拆迁、征收的“文物保护单位腾退”时有发生，即当地文物保护行政主管部门依据文物保护相关法律法规的规定，对占用文物保护单位的现象予以腾退整治，进而恢复文物保护单位原状并予以建设博物馆、纪念馆等再利用的腾退形式。

那么，当被腾退人面临这种形式的腾退项目时，又是否有获取补偿安置的权利呢?本文，在明律师为大家简要解析这一问题……

对此，在明律师想提示广大被腾退人的是，此种腾退项目，与一般的征收项目有巨大差别，不宜简单类比。

最显而易见的区别有二：一是这种腾退不拆房，而一般征收是要拆房的。

进一步讲，这种腾退确系百分之百的“公共利益需要”，待现居住、占用人腾出后，文物古建将被加以修缮从而恢复古迹原貌，最终以博物馆、纪念馆等形式重新对公众开放。

在这个过程中，是不存在一般的项目开发、建设中的“暴利”的，这也就决定了其补偿安置数额不可能太高;二是这种腾退中，被腾退人通常都不享有涉案房屋、建筑的所有权，而仅享有公房承租、租赁等带来的使用权。

这也就决定了一旦发生补偿安置纠纷，其维权中所面临的情况会与一般征收项目有所区别。

一般而言，这种项目的腾退实施单位为区、县级文物保护行政主管单位。

而被腾退人事实上并不直接与其发生关系，而是面临与建筑所有权人(通常为房管所或者房屋投资管理公司)解除公房租赁合同的问题。

一旦合同被依法解除，被腾退人就会失去其对涉案建筑的权利，只能选择接受腾退方提供的补偿安置。

实践中，这类项目的补偿标准通常是在面积置换或货币补偿的基础上有所提升，但提升幅度往往十分有限。

由于被腾退人原有房屋的面积一般不大，又无法享受回迁安置，故因此而产生纠纷的情形时有发生。

本着“务实求理”的原则，北京在明律师事务所代理过此类案件的闫会东律师表示，老百姓要注意以下3点：

其一，此类文保腾退的初衷、目的是好的，被腾退人应予以必要的配合，而不宜一味抵触。

这是从主观心态的角度上所说，与积极协商、沟通并提出合理诉求并不矛盾。

现实中，这种补偿安置不会造成被腾退人“无家可归”等想象中的恶劣情形，而是一定会给予适当的补偿的。

其二，这类项目从法律性质上近似于“协议搬迁”，故如果不满意补偿数额，就不宜随意签字。

一旦签字，那么按时走人就是难以避免的现实了。

其三，此类案件的维权关键在于利用一切可利用的程序、平台与腾退方展开积极协商、沟通，同时合理控制自身诉求，放弃不切实际的过高补偿奢望，回归到“周边类似房地产的市场价格”这样的法定补偿标准原则上来。

那么实践中的补偿情形究竟如何呢?仅举一例供大家参考：某当事人在北京市西城区一胡同内拥有面积为10平方米的公有租赁住宅一处，该处建筑为区级重点文物保护单位。

最终的腾退安置补偿情况为，位于北京市大兴区新宫地区的91平方米面积的房屋一套。

请注意，这一情况并非最终结果，这里写下来是仅供广大被腾退人加以理性参考的。

此种国有土地上的腾退，与集体土地腾退又有区别，确属比较特殊的一种情况。

三、政府不让我知道邻居的补偿安置结果，违法吗

【事实概要：棚户区改造缘何补偿待遇不同?】

甲是江苏省泰州市海陵区居民，其位于海陵区海陵南路的房屋因泰海征决〔2016〕5号《泰州市海陵区人民政府关于车辆厂周边地块棚户区国有土地上房屋征收的决定》被纳入车辆厂周边地块棚户区改造项目工程的征收范围。

棚户区改造本是中央为了改善居民生活条件而实施的项目，甲在知道动迁消息后便同家里人商量一定要积极配合动迁。

然而，具体负责该户动迁的人员未按照补偿方案确定甲家的补偿。

而周边邻居们的补偿结果也是各有千秋，似乎存在“同房不同补”的情形。

困惑的甲委托了北京在明律师事务所的资深征收维权律师杨念平和黄艳依法维护合法权益。

【办案经过：一波三折的信息公开申请】

鉴于同处于一个棚户区改造项目的被征收人受到不同的补偿安置待遇，两位承办律师决定向区住房和城乡建设局申请公开8户不同寻常的被征收人的补偿安置结果。

2016年8月，区住房和城乡建设局作出《政府信息依申请公开答复告知书》，告知甲提供相应证明材料，证明甲所需的上述政府信息与其自身生产、生活、科研等特殊需要相关，并作出合理说明。

黄律师根据该告知书的要求，拟好补正说明后由甲提交至区住房和城乡建设局。

然而，这份信息公开申请此后就没有下文了。

2016年9月，黄律师指导甲向泰州市住房和城乡建设局申请行政复议。

后，市住房和城乡建设局作出《行政复议决定书》，责令区住房和城乡建设局15日内履行答复职责。

2017年3月，区住房和城乡建设局作出了8份信息公开答复，以甲不是申请公开的8处房屋的被征收人为由不予公开。

不服该处置结果的甲再次委托黄律师向市住房和城乡建设局提起行政复议。

后，泰州市住房和城乡建设局作出第二轮正义之判——撤销区住房和城乡建设局所作的答复，并责令其重新作出答复。

2017年5月，甲收到了区住房和城乡建设局重新制作的答复书，被告知申请事项涉及第三方权益，因第三人不同意公开，遂不予公开。

2017年6月，黄律师再次指导甲向市住房和城乡建设局申请行政复议，援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十六条、住建部《关于推进国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作的实施意见》(建房【2012】84号)第一款第七项及第二款的规定，主张甲申请的信息公开属于政府应该主动公开的政府信息，涉及公共利益，属于法定公开范围，故不适用保密条款，区住房和城乡建设局所作答复适用法律错误，应当撤销重做。

2017年8月末，市住房和城乡建设局作出了第三轮复议决定，完全采纳复议申请意见，决定撤销区住房和城乡建设局的不公开答复，并要求其在收到复议决定书之后7个工作日内重新作出政府信息公开答复。

至此，区住建局依法再无拒绝公开的正当理由，历经3轮申请、复议，甲的征收维权之路终于收获了第一役的胜利。

根据《条例》第31条之规定，房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

住建部的《实施意见》更是明确规定，市、县级人民政府及房屋征收部门应当明确信息公开内容，公布下列房屋征收与补偿信息： (一)房屋征收补偿法规政策;

(二)房屋征收决定;

(三)房屋征收补偿方案;

(四)房屋征收补助、奖励政策和标准;

(五)征收范围内房屋的调查结果;

(六)被征收房屋分户的初步评估结果;

(七)被征收房屋分户补偿情况。

据此，被征收人想要知道自己的街坊、邻居究竟获得了多少征收补偿，是完全合理、正当的要求。

且上述信息均属于政府应当依职权主动公开的信息，而非必须被征收人提出申请才能被动公开。

而一起案件的信息公开阶段工作竟如此艰难，足可见在该领域理想与现实之间的距离，以及被征收人在走上维权之路时所应做好的心理准备。

四、邻居的补偿安置结果，我有权知道吗

【事实概要：棚户区改造缘何补偿待遇不同?】

甲是江苏省泰州市海陵区居民，其位于海陵区海陵南路的房屋因泰海征决〔2016〕5号《泰州市海陵区人民政府关于车辆厂周边地块棚户区国有土地上房屋征收的决定》被纳入车辆厂周边地块棚户区改造项目工程的征收范围。

棚户区改造本是中央为了改善居民生活条件而实施的项目，甲在知道动迁消息后便同家里人商量一定要积极配合动迁。

然而，具体负责该户动迁的人员未按照补偿方案确定甲家的补偿。

而周边邻居们的补偿结果也是各有千秋，似乎存在“同房不同补”的情形。

困惑的甲委托了北京在明律师事务所的资深征收维权律师杨念平和黄艳依法维护合法权益。

【办案经过：一波三折的信息公开申请】鉴于同处于一个棚户区改造项目的被征收人受到不同的补偿安置待遇，两位承办律师决定向区住房和城乡建设局申请公开8户不同寻常的被征收人的补偿安置结果。

2016年8月，区住房和城乡建设局作出《政府信息依申请公开答复告知书》，告知甲提供相应证明材料，证明甲所需的上述政府信息与其自身生产、生活、科研等特殊需要相关，并作出合理说明。

黄律师根据该告知书的要求，拟好补正说明后由甲提交至区住房和城乡建设局。

然而，这份信息公开申请此后就没有下文了。

2016年9月，黄律师指导甲向泰州市住房和城乡建设局申请行政复议。

后，市住房和城乡建设局作出《行政复议决定书》，责令区住房和城乡建设局15日内履行答复职责。

2017年3月，区住房和城乡建设局作出了8份信息公开答复，以甲不是申请公开的8处房屋的被征收人为由不予公开。

不服该处置结果的甲再次委托黄律师向市住房和城乡建设局提起行政复议。

后，泰州市住房和城乡建设局作出第二轮正义之判——撤销区住房和城乡建设局所作的答复，并责令其重新作出答复。

2017年5月，甲收到了区住房和城乡建设局重新制作的答复书，被告知申请事项涉及第三方权益，因第三人不同意公开，遂不予公开。

2017年6月，黄律师再次指导甲向市住房和城乡建设局申请行政复议，援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十六条、住建部《关于推进国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作的实施意见》(建房【2012】84号)第一款第七项及第二款的规定，主张甲申请的信息公开属于政府应该主动公开的政府信息，涉及公共利益，属于法定公开范围，故不适用保密条款，区住房和城乡建设局所作答复适用法律错误，应当撤销重做。

2017年8月末，市住房和城乡建设局作出了第三轮复议决定，完全采纳复议申请意见，决定撤销区住房和城乡建设局的不公开答复，并要求其在收到复议决定书之后7个工作日内重新作出政府信息公开答复。

至此，区住建局依法再无拒绝公开的正当理由，历经3轮申请、复议，甲的征收维权之路终于收获了第一役的胜利。

根据《条例》第30条之规定，房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

住建部的《实施意见》更是明确规定，市、县级人民政府及房屋征收部门应当明确信息公开内容，公布下列房屋征收与补偿信息： (一)房屋征收补偿法规政策;

(二)房屋征收决定;

(三)房屋征收补偿方案;

(四)房屋征收补助、奖励政策和标准;

(五)征收范围内房屋的调查结果;

(六)被征收房屋分户的初步评估结果;

(七)被征收房屋分户补偿情况。

据此，被征收人想要知道自己的街坊、邻居究竟获得了多少征收补偿，是完全合理、正当的要求。

且上述信息均属于政府应当依职权主动公开的信息，而非必须被征收人提出申请才能被动公开。

而一起案件的信息公开阶段工作竟如此艰难，足可见在该领域理想与现实之间的距离，以及被征收人在走上维权之路时所应做好的心理准备。

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