拆迁的办公房产评估增值账务处理，房产置换的账务处理如何进行

一、拆迁的办公房产评估增值账务处理,置换取得的房产账务处理

法律分析:

房地产开发企业取得拆迁房的会计处理 房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房,购置成本为回迁房的市场价,计人开发成本。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

二、房产置换的账务处理如何进行

问：我行与其他企业拟定固定资产房产置换，其中自建房产账面价值3000万元(市价3800万元)，同时支付给对方1000万元搬迁费，置换该企业大楼一座。

请问支付的大额搬迁费应一次性入当期损益还是予以资本化，如入账列支搬迁费是否需要附有搬迁费明细?

答：《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定：

非货币性资产交换的认定

非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

支付的货币性资产占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和)的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则;高于25%(含25%)的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则。

根据上述规定，贵行与其他企业房产置换，贵行支付的1000万元搬迁费属于支付补价。由于1000÷(1000+3800)25%，贵行与其他企业房产置换属于非货币性资产交换。

1、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

(一)该项交换具有商业实质;

(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。

如果所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。会计分录如下(其他未提及税费忽略不计)：

借：固定资产清理3000

累计折旧2000

贷：固定资产——自建房产5000

借：固定资产——新置换办公楼4800

贷：固定资产清理3000

营业外收入——外置固定资产收益800

银行存款1000.

2、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

假定所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。(其他未提及税费忽略不计)

借：固定资产清理3000

累计折旧2000

贷：固定资产——自建房产5000

借：固定资产——新置换办公楼4000

贷：固定资产清理3000

银行存款1000.

三、房产置换的账务如何处理

一、非货币性资产交换的认定

非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

支付的货币性资产占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和)的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则;高于25%(含25%)的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则。

根据上述规定，贵行与其他企业房产置换，贵行支付的1000万元搬迁费属于支付补价。由于1000÷(1000+3800)25%，贵行与其他企业房产置换属于非货币性资产交换。

1、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换

(2006)》第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

(一)该项交换具有商业实质;

(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。

如果所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。会计分录如下(其他未提及税费忽略不计)：

借：固定资产清理3000

累计折旧2000

贷：固定资产——自建房产5000

借：固定资产——新置换办公楼4800

贷：固定资产清理3000

营业外收入——外置固定资产收益800

银行存款1000

2、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换

(2006)》第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

假定所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。(其他未提及税费忽略不计)

借：固定资产清理3000

累计折旧2000

贷：固定资产——自建房产5000

借：固定资产——新置换办公楼4000

贷：固定资产清理3000

银行存款1000

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四、资产置换怎么进行账务处理

案例：A公司拥有B公司18%的股权，2006年B公司以价值5000万元的不良资产(包括存货、长期股权投资、长期待摊费用、3年以上往来款等)置换A公司评估值为5000万元的房产，请问账务如何处理?

根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定，在非货币性资产交换，对换入资产的成本有两种计量基础。当该项交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。

a、b公司为关联方，若a、b公司的定价公允，则其账务处理为：

a公司：

借：固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交营业税

应交土地增值税

借：应交税费

贷：银行存款

借：固定资产清理

贷：银行存款

借：长期股权投资

库存商品

应交税费——应交增值税(进项税额)

应收账款等

贷：固定资产清理

最后，a公司根据固定资产清理账户余额的方向：

借：营业外支出

贷：固定资产清理

或

借：固定资产清理

贷：营业外收入

b公司：

借：固定资产

长期股权投资减值准备

坏账准备

贷：主营业务收入(存货公允价值)

应交税费——应交增值税(销项税额)

长期股权投资

投资收益(长期投权投资转让收益)

应收账款等

营业外收入(非流动资产处置利得等)

借：主营业务成本

贷：库存商品

借：固定资产

贷：银行存款(支付契税及交易费用等)

一、企业合并与控股合并有什么区别

控股合并，在个别报表中确认长期股权投资，账务处理上控股合并就是一般的处理。借记长期股权投资，贷方是股本等科目，该结转的结转。吸收合并，直接把被合并方资产和负债按公允价值纳入个别报表，不需要编制合并报表，商誉体现在合并方个别报表的分录中。同一控制下不论是吸收合并还是控股合并，付出的成本按账面价值计量，不确认损益。对于被合并方的资产和负债除了评估调账以外都是按原账面价值计量;合并发生的直接相关费用直接计入当期损益;无论是合并报表或个别报表中，不确认商誉。

五、房屋置换流程是怎样的

法律分析：房屋的置换也就是由一套房更换为另一套房，房屋置换的具体流程主要包括以下几个步骤。第1步需要进行置换登记，办理置换登记手续，第2步需要进行价格评估，第3步是委托相应的公司进行置换，第4步是签订合同，第5步是办理相关的手续，比如说进行产权的变更，完成房屋交割，物业交割等等。在这个过程中需要注意，签订的置换协议等合同，尽量委托专业律师进行把关，注意防范在置换过程中可能出现的各种法律风险，如果出现纠纷，那么要保证有证可循。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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文章来源参考：【头条】拆迁的办公房产评估增值账务处理，拆迁房屋评估费用收费标准2020

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投稿：庞霖阳

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