重磅住建部表态：城中村改造，将分三类实施，城中村改造依据

重磅住建部表态：城中村改造，将分三类实施

超大特大城市城中村改造将分三类实施

10月12日，从住房城乡建设部了解到，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

图源：网络

城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。

坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

要建一定比例保障房

值得一提的是，住建部此次强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。据住建部9月发布的最新消息，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，未来将继续“多措并举扩大保障性租赁住房供给”。

“这意味着城中村改造将在坚持‘商品房+安置房’的基础上，增加保障性住房部分，包括共有产权住房和保障性租赁住房等。” 易居研究院研究总监严跃进说。

相较于其他城市更新模式，城中村改造的推进速度相对缓慢，有调研显示，一个城中村改造项目约耗时10年之久。“坚持成熟一个推进一个。”住建部如是明确。

“这是由于城中村是一个非常复杂的生态系统，其土地性质、利益主体的协调难度高。即便在一线城市中，广深与京沪的城中村改造进展和特征存在较大差异。”一名城市更新领域专家对第一财经分析说。

他举例表示，以上海为例，不同于广深地区，上海的城中村改造主要发生在城市周围地区。由于地段差异，相较于在中心城区进行城中村改造或者老旧小区改造，位于城乡结合区域的城中村往往以就近安置为主，以运营模式为主导，并需要进行一定体量、符合城中村居民需求、消费水平和区域功能定位的非居性质增量开发，以实现开发运营企业的收益平衡。

该专家说，如果改造主体纯粹希望以商品房开发逻辑在城郊进行城中村改造，则不符合区域住房需求，很可能导致商品房建成后卖出不去，也无法形成很好的投资回报；如果改造主体仅仅对城中村居民做出一个低品质解决民生问题的居住安置，则容易激化社会矛盾，这两者都不可取。

“目前，北京圣运律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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