北京北京圣运律师事务所合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失，合同未到期被征用土地:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京北京圣运律师事务所合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失，合同未到期被征用土地

更新时间:2025-05-04 22:57 发布:2024-09-13 12:26 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京北京圣运律师事务所合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失,【基本案情】李先生等人系广东A市B村自然村村民。在1997年第二轮土地承包中，依据国务院的相关政策规定，A村将共计约942亩的全部耕地发包给所有社员，李先生等人也因此获得

北京北京圣运律师事务所合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失，合同未到期被征用土地

一、北京北京圣运律师事务所合同到期强占土地北京圣运律师挽回损失，合同未到期被征用土地

　　【基本案情】

　　李先生等人系广东A市B村自然村村民。在1997年第二轮土地承包中，依据国务院的相关政策规定，A村将共计约942亩的全部耕地发包给所有社员，李先生等人也因此获得相应的承包地。承包期限自1998年1月1日起至2027年12月31日，共计30年。2001年11月，农艺公司与B村村委会签订土地租赁合同，将B村的全部耕地租给被告用于农业生产。当时约定租期为10年，租金为900斤稻米／亩。2011年11月，农艺公司的土地租赁合同到期。按照约定，农艺公司在合同到期后即应返还李先生等人的相应承包地，但实际上其并未返还且仍然强行占用承包地，并强行使用长达四年之久，为此，李先生等人联系到了北京北京圣运律所的贾启华主任，希望在贾启华主任的帮助下可以挽回损失。

　　【办案掠影】

　　经过对案件情况的梳理，贾启华主任起草了诉状，请求农艺公司返还李先生等人的承包地，并对李先生等人的损失进行弥补。贾主任提出，作为李先生等人承包的土地，农艺公司在租赁期限已届满的情况下，未按合同规定返还承包地，而是强行继续占有承包地，因此，农艺公司的行为严重侵害了李先生等人的土地承包经营权，因此应当承担侵权损害赔偿责任，并赔偿李先生等人因农艺公司强行占地给其造成的损失。经过法院审理，最终法院采纳了贾主任的意见，判决限农艺公司在判决生效之日起30日内将李先生等人的承包地予以返还。然而，农艺公司依旧未返还李先生等人的土地，对于李先生等人因承包地被占用而无法耕种造成的损失，农艺公司也一直未赔付。

　　为此，贾主任启动执行程序，请求法院按照生效的民事判决书判项内容返还承包地。法院立案后，根据判决对承租的土地进行现场勘查，由于此次案件涉及的人数众多，法院也相当重视，出于对社会稳定大局的考虑，法官也多次进行了摸底工作。在执行过程中，农艺公司提出和解的意愿，经李先生等人的商量后，双方最终达成和解协议。

　　【法律法规】

　　《土地承包法》第三十二条明确规定：

　　第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

　　《中华人民共和国侵权责任法》中明确规定：

　　第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

　　第十五条承担侵权责任的方式主要有：

　　（一）停止侵害；

　　（二）排除妨碍；

　　（三）消除危险；

　　（四）返还财产；

　　（五）恢复原状；

　　（六）赔偿损失；

　　（七）赔礼道歉；

　　（八）消除影响、恢复名誉。

　　以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

二、《土地管理法》中，对农村集体土地征收审批的权限是如何规定的？

　　《土地管理法》规定，征用农村集体土地需要由省级以上人民政府批准，也就是要由省、自治区、直辖市人民政府或者国务院审批。那么它们之间是如何分工的？权限是如何划分的？

　　下面我就为大家简单介绍一下，国务院批准征用土地的权限是：

　　(1)征收永久基本农田。这个永久基本农田是和一般农田不同的，“永久基本农田”即无论什么情况下都不能改变其用途，不得以任何方式挪作它用的基本农田。一般是要由省级人民政府来划定比例的，基本农田一般都会在旁边立一个石碑，上面会写上基本农田保护区；

　　(2)征用永久基本农田以外的耕地超过35公顷；

　　(3)征用其他土地超过70公顷的。

　　除上述由国务院审批的之外征收农村集体土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。这个审批权限是非常严格的，省政府是无权作出基本农田的征收批复的，只有国务院可以。

三、国家发展改革委防止大拆大建，可采用多种方式推进城市更新

　　为了贯彻落实《国家新型城镇化规划（2021-2035）》，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量，国家发展改革委于2022年3月17日发布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。新政策无外乎都与咱老百姓有关，但其中老百姓最在乎的仍然是城市更新，城市建设治理方面以及土地承包方面的内容。下面我们就结合新政策中的内容来带大家了解一下

　　一、关于城市更新、城市建设治理方面

　　在《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知中要求，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市。

　　加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件地加装电梯，力争改善840万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。

　　其实关于城市更新，相信绝大多数人都不陌生，因为在相关部门发布的一些政策文件中对什么是“城市更新”哪些情形属于“城市更新”，“城市更新”如何进行等等都有明确的规定，而且我们在此之前的一篇文章中也结合《深圳经济特区城市更新条例》对大家简单地浅析过。所以，关于城市更新采用什么办法来推进，想必大家都已经一目了然了，一是可以对有条件的老旧住宅楼加装电梯、利用锅炉房等现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其他配套设施、增加停车设施。也就是说，一般情况下，老旧小区改造时，如果房屋质量较好，建筑结构较安全，那么只能进行保护性修缮，添加设施等等，不涉及拆除重建。

　　二是如果房屋质量及房屋结构等存在重大的隐患，比如无法通过修缮、维护等方式让危房变成安全住房的，或是房屋严重影响到城市规划等，那么就有可能会采取拆除重建的方式来推进城市更新。

　　不过，需要注意的是，不论是什么样的城市更新类项目，大拆大建是不允许的。2021年8月30住房和城乡建设部针对此问题还专门发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

　　该通知中明确指出，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。

　　另外，《通知》中还指出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区。而对于必须要拆除的一些建筑，也需要按照相关的规定，履行报批程序。

　　因此北京圣运律师提醒大家，实践过程中，如果发现相关部门随意扩大拆除范围，强迫老百姓上楼、拆除时未按照法定程序进行等，那么老百姓可以及时地向上一级有关部门举报。

　　二、关于土地制度改革方面

　　新政策中指出，稳妥扩大第二轮土地承包到期后再延长30年试点范围。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。深化农村宅基地制度改革试点，研究制定农村宅基地管理暂行办法。鼓励建立农村产权流转交易市场，推动全国联网、上下贯通。支持11个国家城乡融合发展试验区、农村改革试验区加快改革探索，总结推广典型经验。

　　近年来，越来越多的农村村民定居在城市中，导致农村出现大量的荒地、闲置宅基地等。所以，为了盘活农村闲置宅基地等，国家不仅发布了不少的政策规定，而且还明确提出了方式方法，比如引导农民有偿退出宅基地或是自愿放弃集体土地承包经营权流转给他人等。

　　但北京圣运律师要说的是，在推动宅基地有偿退出制度改革过程中，无论如何都不得强迫农民退出宅基地或是强迫其流转集体土地等，老百姓的合法权益必须要得到保障，否则老百姓可有权向上一级有关部门举报维护自己的权益。

四、在征地拆迁中，作出或批准文件的主体一定要搞清楚

　　征地拆迁是一项比较复杂的活动项目，而且在征收过程中，被征收人会收到各种文件，这些文件都与被征收人的利益紧紧联系在一起，所以被征收人在收到这些文件的时候，一定要审查文件的合法性，而查看合法性的第一步就是看作出文件的主体。

　　国务院、省政府是作出征地批文的主体

　　在征收过程中，集体土地征收是否合法，有一份关键性的文件那就是征地批文。有权作出征地批文的主体只有国务院或是省、自治区、直辖市人民政府。

　　根据《土地管理法》中的第四十五条规定““征收下列土地的，由国务院批准：

　　(一)基本农田

　　(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的

　　(三)其他土地超过七十公顷的

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”

　　征地批准机关、批准文件等是征收土地公告中的重要内容，因此应要在被征收土地所在地的村、组内以书面的形式公告。对于征地中的相关信息，可在“全国征地信息共享平台”中查询。

　　市、县级人民政府是作出房屋征收决定的主体

　　在房屋征收过程中，并不是任何一个部门都有权作出房屋征收决定的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　也就是说，房屋征收的主体是市、县级人民政府，而不是房屋征收部门，后者只是市、县级人民政府确定的组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门。且只是负责征收活动中的细节性、实践性的工作。

　　市、县级人民政府是作出责令交地的主体

　　土地是老百姓的命根子，是维持一家老小生计的主要来源，可是在遇上征收时，因补偿问题往往与征收方达不成一致，于是就会收到责令交地的通知，但作出这个通知只能是市、县级人民政府。

　　根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　从以上法律规定中我们可知，有权作出责令交地的主体是县级以上人民政府土地行政主管部门，村委会或是其他部门是无权作出的。而且责令交出土地决定应当以书面形式作出并依法送达。除了以上的几个文件之外，在征地拆迁中我们还会收到限期拆除的通知或是决定。

　　市、县级以上人民政府城乡规划主管部门是作出限期拆除通知的主体

　　根据《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。

　　根据第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　从以上法律依据来看，作出限期拆除决定书的主体是县级以上人民政府城乡规划主管部门，居委会或是其他部门无权作出，对于农村违法建筑的认定，是由乡、镇人民政府来认定，村委会是无权作出的。

　　在实践生活中，经常有村委会征收土地、拆除房屋，被老百姓当成征收方的情况。但是村委会不是行政机关，不具有行政职权。根据《村民委员会组织法》第二条：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织……”而征地拆迁是行政行为，因此作为基层群众性自治组织的村委会或是居委会是无权单独作出或实施征地拆迁行为。

　　不过村委会是可以协助征地拆迁工作的实施。比如，根据《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》第七条：“被征地的农村集体经济组织或者村民委员会负责召开征地村民(代表)会议，将征地情况告知被征地农户，做好征地补偿费的分配、发放，确定被征地农民基本生活保障参保对象。”

　　因此，在征地拆迁过程中，被征收人一定要搞清楚征收的主体，或是下文件的主体，如果发现有问题可以第一时间向有关部门反映或是咨询律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

五、北京城市拆迁专业律师拆迁补偿安置协议存在以下这些情行可起诉撤销或确认无效

　　补偿安置协议的签订影响着被征收人的切身利益，但是在签订补偿安置协议的过程中，如果存在以下几种情形，或是协议中存在有违反法律法规的情形，那么，该协议从原则上来说则是可以撤销或是起诉确认无效的。

　　一、签订协议的过程中存在威胁、胁迫

　　实践中，有的征收方为了尽快拿到土地，实现最终的征收目的，会在被征收人拒绝签订补偿安置协议的情况下，以各种威胁口吻，或是强迫手段，让被征收人在补偿安置协议中签订补偿安置协议，有的被征收人扛不住这种压力，就会非常无奈的签订补偿安置协议，并完成搬迁。

　　但是这里北京圣运律师要告诉大家的是，在这种情况下签订的补偿安置协议从原则上来说是无效的。因此，实践过程中，倘若被征收人遇到这种情况，那么建议被征收人可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来确认该协议无效，或是撤销该补偿安置协议。

　　二、违背被征收人真实意思表示的协议

　　签订补偿安置协议从原则上来说应当是建立在被征收人自愿的情况下，在这种情况下签订的补偿安置协议才应当是合法有效的协议。但是实践过程中却存在这样的情况，就是当被征收人因补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议时，极个别的征收方为了尽快拿到土地，就会找一些陌生人或是找村委会的工作人员在被征收人不知情的情况下，来模仿被征收人的笔迹，代替其签订补偿安置协议，能过这样的一种方式，来达到他们完成前期征收工作的目的。

　　但北京圣运律师要在这里提醒大家，如果事后该协议并没有得到被征收人的追认，那么，从原则上来说村委会代替被征收人签订的协议就是无效的。

　　三、协议存在重大的误解和不公平

　　根据《土地管理法》中的规定，农村集体土地征收，应当给予被征地农民合理、公平的补偿，保障被征地农民原有的生活水平不降低，长远生计有保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　那也就是说，无论是集体土地征收还是国有土地征收，其最基本的征收补偿原则都是不可以低于被征收人原有的生活水平。假如国有土地上房屋征收中，被征收房屋周边的房地产市场价格为每平方米将近一万元，那么，从原则上来说，给予房屋所有权人的补偿也不应低于这个价格。而集体土地征收中，给予被征农民的补偿，至少也要保障其以后的生活有着落。

　　但是实践过程中，有的被征收人却遇到了这样的情况，征收方为了降低征收成本，从而以各种理由，比如将被征收房屋认定为违法建筑或是危房等，大幅度的降低被征收人应得的补偿，以每平方米不到周边房地产市场价格的一地对被征收人进行补偿，或是在评估过程中，故意采取对被征收人不利的评估方法对被征收房屋价值进行评估来降低房屋的价值，这显然是不合理、不公平的。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在实践过程中，如果被征收人遇到上述我们讲到的几种情况，那么，建议被征收人一定要尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来撤销已签订的补偿安置协议。

　　根据《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中的有关规定，行政协议存在重大误解、显失公平等情形的，经人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，房屋拆迁、土地征收关系着被征收人的切身利益，所以，在签订补偿安置协议的过程中，一定要谨慎，一旦发现协议中存在违反法律法规的情况，比如协议中约定的补偿标准明确对自己不利，协议内容并不完整等，那么，建议被征收人最好拒绝签订该协议，避免以后出现对自己更不利的现象。