拆迁律师告诉你为何要听证！又有哪些内容可以听证！，拆迁听证会的一般程序:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁律师告诉你为何要听证！又有哪些内容可以听证！，拆迁听证会的一般程序

更新时间:2025-05-06 09:53 发布:2024-09-14 12:30 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师告诉你为何要听证！又有哪些内容可以听证！,在征地拆迁中，由于征收方并不注重百姓的参与权，缺乏和百姓之间的沟通和交流，因此，导致大量的征地补偿安置纠纷案件就此而生。鉴于此情况愈演愈烈，我国也曾在《国土资源听证规定》中明确规定了

拆迁律师告诉你为何要听证！又有哪些内容可以听证！，拆迁听证会的一般程序

一、拆迁律师告诉你为何要听证！又有哪些内容可以听证！，拆迁听证会的一般程序

　　在征地拆迁中，由于征收方并不注重百姓的参与权，缺乏和百姓之间的沟通和交流，因此，导致大量的征地补偿安置纠纷案件就此而生。

　　鉴于此情况愈演愈烈，我国也曾在《国土资源听证规定》中明确规定了对拟征地项目的补偿标准和安置方案，以及对拟定非农业建设占用基本农田方案存有疑问时，当事人将有权利向国土资源行政主管部门申请举行听证。凡当事人提出申请的，主管部门必须组织听证，不组织听证的将被视为程序违法，同时将对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　然而，在现实的操作中，能够真正举行听证的还是为数不多，截留补偿的现象还时有发生。那么，为什么要听证，听证的内容有哪些呢？

　　北京圣运拆迁律师提到，一方面是因为我国对于征地补偿的规定并不明确，尽管《土地管理法》中对征用耕地的土地补偿费和安置补助费作了规定，并授权省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费确定补偿标准。在实践中，各省、自治区、直辖市也就此问题作出了相应的规定，但征地补偿关系到百姓的切身利益，因此，在拟定或修改时，应当举行听证程序。

　　二是在征地中，政府部门所作出的征收补偿安置方案是针对被征收百姓所作出的，这是一项具体行政行为，和之前所提到的区域性的补偿方案不同。因此，该项补偿也应当通知被征地的村民，鼓励村民积极参与，捍卫自身合法权益，在听证过程中形成听证笔录。

　　需要听证的内容有这些

　　《国土资源听证规定》第三条规定：对于拟定或者修改基准地价、组织编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改区域性征地补偿标准、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案、拟定非农业建设占用基本农田方案等事项以及在制定规章和规范性文件或者出现主管部门规定的其他情形时，如果这些事项直接涉及公民、法人或者其他组织的重大利益的，相关部门要根据需要组织听证。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　《征收土地公告办法》第十条规定：有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

　　因此，在组织听证时，应当在涉及区域内发布公告，由该区域内符合条件的广大农民申请或者推选代表参加听证。听证应当作成听证笔录，并根据听证笔录作成听证纪要，在报批区域性征地补偿标准时附具听证纪要。

　　听证程序

　　第一步，听证主持人宣布听证开始，介绍听证员、记录员，宣布听证事项和事由，告知听证参加人的权利和义务；

　　第二步，拟听证事项的经办机构提出理由、依据和有关材料及意见；

　　第三步，当事人进行质证、申辩，提出维护其合法权益的事实、理由和依据（听证会代表对拟听证事项的必要性、可行性以及具体内容发表意见和质询）；

　　第四步，最后陈述；

　　第五步，听证主持人宣布听证结束。

　　注意事项

　　书面申请听证应包括以下内容：

　　（一）当事人的姓名、地址（法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人）；　　

　　（二）申请听证的具体事项；

　　（三）申请听证的依据、理由。

　　申请听证的，应当同时提供相关材料。

　　在听证过程中，我们应当注意的是除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证应当公开举行，如果法律、法规和规章规定应当听证的事项，当事人要求听证而未组织的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　在北京圣运律师团队代理的案件中其实村民并非不讲道理，他们只是不清楚具体的征收相关项目，因为信息的不透明而导致了征收双方之间的不信任，由于相关政府没有妥善处理征地中的补偿安置问题，才引起干部群众之间的紧张关系。如果各地政府在征地过程中能够积极组织百姓听证，听取百姓诉求，将国家的政策落实到实处，以真心换取百姓信任和拥护，群众也会真心支持国家建设。

　　希望各地都能够认真贯彻《国土资源听证规定》，真心实意为百姓办事，保障百姓的知情权和参与权，将会大大减少征地补偿安置纠纷，促进我国征收程序的和谐推进。

二、《广宁县县城规划区房屋征收补偿安置办法》

　　广宁县县城规划区房屋征收补偿安置办法

　　（2021年修订）

　　第一章总则

　　第一条为规范县城规划区内房屋征收补偿安置工作，保障房屋征收补偿安置工作顺利进行和不降低被征收人居住条件，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等法律法规，结合本县国土空间规划和建筑造价的实际情况，制定本办法。

　　第二条根据县城规划区房屋用地的实际情况，将县城规划区房屋分为国有土地上房屋和集体土地上房屋两类。

　　本办法适用于国有土地上的房屋征收补偿安置，集体土地上的房屋补偿安置参照执行。

　　第二章房屋征收补偿安置方式与标准

　　第三条征收商品房、房改房和集资房的补偿安置，被征收人可以采用货币补偿方式、产权置换方式或货币补偿和产权置换相结合的方式，且优先采用货币补偿方式。

　　被征收人采用货币补偿的，房屋或铺位、车位（首层及以下杂物房视同车位）面积以套内面积1:1.2比例计算，按同标定地价区位、同征收时段的新建商品房网签建筑面积均价进行补偿，另补偿15000元摩托车位补偿款。装修工程补偿标准按附件3作补偿。

　　被征收人采用产权置换的，房屋或铺位、车位（首层及以下杂物房视同车位）面积以套内面积计算，室内净空高于2.2米（含2.2米）的为一自然屋，室内净空低于2.2米的作半层计算。置换的商品房网签总价不高于按套内面积1:1.1比例计算的货币补偿方式补偿金，且另配送一个摩托车位。置换商品房可由被征收人自行在市场选定并在征收补偿安置协议书中反映出来。实际置换面积超过置换标准面积10平方米内（含10平方米）的部分，按置换商品房建筑面积价格的50%结算；超过置换标准面积10平方米以上的部分，按置换商品房建筑面积价格结算。实际置换面积不足置换标准面积的，按货币补偿方式结算。装修工程补偿标准按附件3作补偿。

　　被征收人采用货币补偿和产权置换相结合方式的，货币补偿部分按上述货币补偿方式执行，产权置换部分按上述产权置换方式执行。

　　第四条征收国有土地上的自建房的补偿安置，采用货币补偿方式或产权置换方式，且优先采用货币补偿方式。

　　集体土地上的自建房的补偿安置，原则上采用货币补偿方式或产权置换方式，且优先采用货币补偿方式。如确需采用货币补偿和安置建房用地相结合方式的，按一事一议报县政府审批。

　　第五条自建房采用货币补偿方式的，其房屋建筑±0.00以下基础、房屋主体结构、装修工程、构筑物、附着物分别按附件1、附件2、附件3、附件4作补偿。

　　对土地补偿价，按照附件5分类分档方式执行补偿。土地面积按原土地权属面积1：1的比例计算。被征收人原土地权属面积不足150m2的，被征收人在被征收村庄用地范围内的无证房屋或屋仔、猪舍、棚房等占地和零星用地，符合政策规定且属建设用地性质的，经附件6权属确认程序后予以合并计算，不符合政策或不属建设用地性质的，不予以计算拆迁补偿款。

　　第六条自建房采用产权置换方式的，置换的商品房网签总价不高于货币补偿方式的补偿金（扣除室外装修款），超过置换标准面积的部分按置换商品房价格结算，不足置换标准面积的部分按货币补偿方式结算。置换商品房可由被征收人自行在市场选定并在征收补偿安置协议书中反映出来。

　　第七条自建房采用货币补偿和安置建房用地相结合方式的，其房屋建筑物±0.00以下基础、主体结构、装修工程、构筑物、附着物分别按附件1、附件2、附件3、附件4作补偿，如拆迁安置地建房为深基础的，由拆迁专责组3人及以上签名确认后按原有房屋基底面积进行5层深基础计价补偿，但屋仔、猪舍、棚房等占地或者零星用地经权属确认后进行安置的土地按5层深基础与5层天然基础的差价补偿基础款。

　　自建房采用货币补偿和安置建房用地相结合方式的，安置地在经统一规划并完成“三通一平”的安置区内安置，由被征收人自行建设房屋。被征收人在规定时间内签订征收协议的，按抽签确定的顺序由被征收人在安置区内选择安置地位置；超过规定时间签订征收协议的，以签订征收协议的时间先后顺序选择安置地位置。原土地和安置地有区位价值差异的，可委托具有相应资质双方认可的评估机构作评估，如原土地价值高于安置地价值的，则房屋征收部门作差价补偿。

　　安置地面积按原土地权属面积1：1的比例安置。被征收人原土地权属面积不足150 m2的，被征收人在被征收村庄用地范围内的无证房屋或屋仔、猪舍、棚房等占地和零星用地，符合政策规定且属建设用地性质的，根据附件6经权属确认程序后予以合并安置建房用地，不符合政策或不属建设用地性质的，不安排建房用地。安置地的性质为划拨国有土地。

　　第八条被征收的房屋属工业厂房、土地属工业用地的，对土地和房屋经委托具有相应资质双方认可的评估机构评估后货币补偿，不再安排建房用地。

　　第三章其他补偿标准

　　第九条搬迁费。每次按原房屋建筑面积15元/ m2进行补偿，但最低每户不低于1000元/次，搬出、搬入的计算为两次。屋仔、猪舍、棚房等不支付搬迁费。被征收的房屋属工业厂房或营业性用房的，搬迁费可按此标准执行，或委托双方认可有资质的评估机构评估补偿。空调拆装费按500元/台进行补偿。

　　第十条水电补偿费。砖木结构房屋自来水设施按原房屋建筑面积10元/ m2，电力设施按原房屋建筑面积30元/ m2进行补偿；混合结构和框架结构房屋自来水设施按原房屋建筑面积15元/ m2，电力设施按原房屋建筑面积100元/ m2进行补偿。屋仔、猪舍、棚房等不支付水电补偿。

　　第十一条电话、有线电视、网络搬迁费。有房屋的（指有较完善的生活设施，即含有客厅、卧室、厨房的房屋），一次性补偿500元/户。

　　第十二条办证费。采用货币补偿和安置建房用地相结合方式的，有房屋的（指有较完善的生活设施，即含有客厅、卧室、厨房的房屋），办证费用按原房屋建筑面积60元/ m2一次性进行补偿（包括图纸设计、规划测绘、拔地钉桩、办证等费用），如原房屋建筑面积超过500 m2的，按原房屋建筑面积60元/ m2或者按被征收人原房屋实际办证成本按照就高不就低的原则一次性进行补偿。只是征收屋仔、猪舍、棚房等或零星用地的，办证费用按1000元/户一次性补偿给被征收人。采用货币补偿方式的，不支付办证费。采用产权置换方式的，安置标准面积内的部分，办证费由房屋征收部门负责缴交，超出部分及房屋维修基金等其他费用由被征收人负责缴交。

　　第十三条房屋临时安置费。在安置房建好或置换商品住宅装修好前拆除原房屋的，房屋征收部门应当给予被征收人临时安置费补偿，临时租赁房屋由被征收人自行解决。被征收房屋临时安置过渡期为24个月（含12个月交地期限、9个月房屋建设期限、3个月装修期限），从被征收人正式签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交付拆除之日起计临时安置费。补偿标准按被征收房屋（指有较完善的生活设施，即含有客厅、卧室、厨房的房屋）的套内面积8元/平方米/月计算。如安置地超出12个月交付时间或安置房超出21个月交付时间的，征收人自次月开始逐月按16元/平方米/月支付临时安置费，直至交付为止。屋仔、猪舍、棚房等，不补偿房屋临时安置费。采用货币补偿方式或者安置房建好后拆除房屋的，不补偿房屋临时安置费。采用产权置换方式的，视置换商品住宅建设情况确定临时安置过渡期为24个月（未建）、12个月（在建）、3个月（已建可交付）。

　　第十四条营业性用房停产停业损失补偿费。在安置房建好前拆除营业性用房、造成被征收人的合法经营行为停产停业的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿。补偿标准按房屋被征收前的实际月租金（凭租金支付流水账、租赁协议约定租金并按同地段同类房屋租金调控），计算补偿24个月停产停业损失补偿费（含12个月交地期限、9个月房屋建设期限、3个月装修期限），从被征收人正式签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交付拆除之日起计停产停业损失补偿费。如安置地超出12个月交付时间或安置房超出21个月交付时间的，征收人自次月开始逐月按1.5倍支付停产停业损失补偿费，直至交付为止。采用货币补偿方式或者安置房建好后拆除房屋的，不补偿停产停业损失补偿费。采用产权置换方式的，视置换商品铺位建设情况确定停产停业损失补偿费计算补偿期为24个月（未建）、12个月（在建）、3个月（已建可交付）。

　　第四章奖励办法

　　第十五条为促进和谐社会建设，鼓励被征收人积极配合征收工作，被征收人在规定时间内签订征收协议的，可实行奖励，奖励标准为：有房屋的（指有较完善的生活设施，即含有客厅、卧室、厨房的房屋），按5000元/户的标准给予奖励；只涉及屋仔、猪舍、棚房等或者零星用地的，按500元/户的标准给予奖励。

　　被征收人在规定时间内腾空房屋交付拆除的，可再实行奖励，奖励标准为：有房屋的（指有较完善的生活设施，即含有客厅、卧室、厨房的房屋），按3000元/户的标准给予奖励；只涉及屋仔、猪舍、棚房等或者零星用地的，按300元/户的标准给予奖励。

　　第五章房屋征收补偿安置程序

　　第十六条房屋征收补偿安置程序为：确定房屋征收范围、拟定征收补偿方案、作出房屋征收决定、签订补偿安置协议、完成补偿和房屋拆除。

　　第十七条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第十八条对补偿决定不服的，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。

　　第六章附则

　　第十九条县政府征收事项公布后抢建的建筑物（包括构筑物、附着物）一律不作补偿。

　　第二十条补偿标准未规定的项目，由双方参照市场价格协商解决，或以中介造价公司核算的造价、委托双方认可有资质评估机构的评估价等方式协商解决。

　　第二十一条具体征收项目可根据实际情况制定具体征收补偿安置方案。

　　第二十二条县城规划区外的房屋征收补偿安置可参照本办法执行，由属地镇作为房屋征收部门负责实施。

　　第二十三条本办法所称“以上”不包括本数，“以下”包括本数。

　　第二十四条本办法自印发之日起施行，有效期5年。《广宁县城规划区房屋征收补偿暂行办法》（宁府办〔2013〕2号）同时废止。本办法施行前开展的房屋征收补偿安置项目按原房屋征收补偿安置方案执行。

　　附件：1.房屋建筑±0.00以下基础补偿标准

　　2.房屋主体结构（不含普通夹板门、铝合金窗）补偿标准

　　3.装修工程补偿标准

　　4.构筑物、附着物补偿标准

　　5.自建房采用货币补偿方式的土地补偿价分类分档补偿方式

　　6.被征收村庄用地范围内无证房屋或屋仔、猪舍、棚房等占地和零星用地的权属确认程序

　　7.房屋征收补偿安置协议书（货币补偿方式）

　　8.房屋征收补偿安置协议书（产权置换方式）

　　9.房屋征收补偿安置协议书（货币补偿和安置建房用地相结合的方式）

　　来源：广宁县住房和城乡建设局网站

三、北京专业征地律师谈相关部门违法征地怎么办？

　　在实践过程中，征收方强制占用农村承包土地的情形却是屡见不鲜。那么，征收方在未给予任何补偿，未办理任何审批手续的情况下，就强制占用了土地，作为被征收人要怎么办呢？北京圣运律师结合办案经验总结出了以下三点，希望会对大家有帮助

　　1、马上拨打110报

　　在征地拆迁中，无论是自家房屋被强制拆除了，还是自家承包地上的附着物、青苗等被相关部门强制清除了，都需要第一时间针对相关部门的强制拆除或是强制清除行为报警，让警察出面制止他们的违法行为。这里需要提醒大家一点，在报警的时候，一定要对电话进行录音，万一警察在接警之后以各种理由不出警，那么我们就有证据来证明他们的违法行为。

　　实践中，有的被征收人可能会认为，警察与他们同穿一条裤子，即使打了报警电话，即使出警了可能对相关部门的违法行为也会睁一只眼闭一只眼，甚至对此置之不理。但事实上，无论警察出不警察，只要你报警察了，其结果都会不一样的，虽然报警并不能从根本上解决他们违法占地的行为，但却会给我们日后维权有所帮助。

　　所以，律师在这里建议大家，在遇到违法征收时，一定不要退缩，一定要针对相关部门的行为马上报警，这是很有必要的，也是对我们非常有利的，万不可坐视不管。

　　2、马上收集相关的证据材料

　　另外，在征地拆迁中，无论遇到什么样的违法行为，我们被征收人均需要马上收集证据，这些证据包括，双方之间的聊天记录、录音、违法行为时的视频，以及相关部门发布的各种法律文件，包括土地征收预公告、补偿安置方案、征地批复等等。

　　3、不要以身试法

　　再者，我们还要提醒广大被征收人一点，在遇到违法强拆、违法占地等行为时，千万不要以暴力的行为去阻止相关部门的违法征收的行为，这是对自己非常不利的，比如说，若相关部门强行拆除房屋，或是强行清除地上附着物时，有的被征收人可能会以生命安全为赌注去上前阻止，挡在违法施工的车辆前，试图以这种方式来阻止相关部门的违法行为。

　　但这里北京圣运律师要告诉大家的是，从实践过程中来看，如果以这种方法试图来维护自己的合法权益，那么，被征收人可能会因此背上其他的罪名。因此，为了避免自己遭受更大的伤害，被征收人在遇到违法占地行为，违法强拆房屋的行为时一定要保持冷静，以身试法的行为是万不可取的。

　　4、马上咨询专业律师，提起行政诉讼

　　在遇到违法征地拆迁的行为时，广大被征收人除了要做到以上三点之外，同时还需要马上咨询专业律师，毕竟专业律师可以针对案子的情况进行分析，然后给当事人一些建议，当然了，如果有必要，最好是在专业律师的帮助下尽快通过法律途径来维护自己的权益。

　　一般向复议机关申请行政复议的期限是两个月，也就是60天，而向人民法院提起行政诉讼的期限也只有六个月，这六个月的期限是从被征收人知道或是应当知道违法行为发生之日起计算。因此，北京圣运律师最后提醒大家，一定要把握好这两个救济期限，一旦错过，那么被征收人就失去了最后一道救济防线。

四、北京市北京圣运律师事务所谈发了限期拆除决定书，就能实施强制拆除？

　　实践过程中，房屋被认定为违法建筑的情形常有，房屋一旦被认定为违法建筑，那么当事人就会在几天之内收到一份限期拆除违法建筑通知书（决定书）或是限期改正通知书，限期当事人在该份文件中规定的时间内自行拆除或是改正。

　　收到文件后，当事人有权在法律规定的期限内申请行政复议或是向法院提起行政诉讼。可是实践中，有不少相关部门在下发限期拆除决定书或是改正书之后的当天，或是期限还未届满的情况下就对当事人房屋或是其他违法建筑进行了强拆。

　　刘先生是河南省人，其在当地有一处房屋，后来该房屋被征收，因拆迁补偿太低，而且征收程序也不透明，所以刘先生就没有与相关部门签订补偿协议。随后，相关部门为了尽快拿到土地，遂将刘先生房屋认定为违法建筑，并对其作出限期拆除决定书，要求刘先生限期拆除房屋。

　　然而，收到该决定书还不到两个月，相关部门便联合多部门对刘先生的房屋实施了强制拆除。随后，刘先生委托了北京圣运律师，并在北京圣运律师的指导下分别就限期拆除决定书及实施的强拆行为提起了诉讼。那么，我国法律是否规定了发了限期拆除决定书就可以实施强制拆除？

　　答案是不可以的。

　　根据《行政强制法》中的规定，房屋被认定之后，相关部门应当作出限期拆除违法建筑通知书等文件，行政机关在作出限期拆除决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利，若当事人在期限内没有自行拆除，应当要以书面形式催告当事人履行义务，并告知当事人陈述和申辩权。经催告后，当事人仍没有拆除，且也没有申请行政复议或是提起行政诉讼的，行政机关才可以作出强制执行决定，依法拆除。

　　也就是说，根据我国的相关法律规定，只有在刘先生针对该限期拆除决定书未在六十日内向有关部门申请行政复议，也未在六个月内向法院提起行政诉讼的情况下才可以实施强制拆除，可是本案中，相关部门在下发限期拆除决定书之后不到两个月的时间内便对刘先生房屋实施了强制拆除显然违反了相关的法律规定，是不合法的行为。

　　而且本案中，相关部门并不具有实施强制拆除的权利，根据相关的法律规定，没有权限的相关部门实施强制拆除时，需要向法院申请强制执行方可实施强制拆除，否则拆除行为同样也不合法。最终法院判决相关部门强制拆除刘先生房屋的行为违法。

　　对于违法建筑的拆除，相关部门不能简单了事，不能说拆就拆，也不能想什么时候拆就什么时候拆，必须要按照法律规定的程序进行，必须要保障当事人的权益。

　　《行政强制法》第44条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

　　当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

　　从上述的规定中我们可以看出，对于违法建筑的拆除也只能是在当事人没有在法律规定的时间内采取法律措施的情况下进行，反之，如果当事人在法定期限内依法申请了行政复议或是提起了行政诉讼，那么相关部门就需要停止一切行为了。

　　当然了，即使当事人没有在法律规定的期限内启动法律程序，那么相关部门也只能等到当事人对该限期拆除决定法定起诉期限届满后才可以依法启动强制执行程序，对于没有权限的，还需要向法院申请强制执行，要不然拆除行为势必违法。

　　而法律之所以如此设计，就是考虑到违法建设往往涉及当事人重大财产权益，需要给予当事人充分的救济保障，如果当事人有异议提出复议和诉讼，则应当在该违法建设认定被依照法定程序确认之后才启动强制执行，这既可以充分保障当事人的合法救济权利，也可以及时对行政机关的限期拆除决定启动合法性审查，以免迳行强制执行错误造成被动和赔偿法律风险。

　　因此实践中，下达限期拆除决定书后，就立马实施拆除的行为是不合法的。如果当事人有遇到，建议及时地咨询专业律师，千万不要受别人话语的影响，在收到限期拆除决定书后，一定要积极地采取法律措施撤销该文件。

五、单县刘五楼片区建设项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）

　　单县刘五楼片区建设项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）

　　为全面落实单县城市总体规划，加快推进城镇化进程，改善城市面貌，提升城市品位，优化居民居住环境，提高居民生活质量，县政府决定对单县刘五楼片区建设项目范围内的房屋进行征收。根据有关文件规定，特制定《单县刘五楼片区建设项目房屋征收补偿方案》，内容如下：

　　一、征收目的

　　旧城区改建

　　二、征收部门

　　单县住房和城乡建设局

　　三、征收实施单位

　　单县村镇建设和房屋征收服务中心

　　单县刘五楼片区项目建设指挥部

　　四、征收范围

　　该片区位于君子路以西，规划嘉单路以东，向阳路以南，公安局和健康路小学以北。征收范围以单县人民政府确定的征收范围为准。

　　五、签订征收补偿协议：

　　签订协议期限：

　　2023年月日至2023年月日。

　　六、补偿

　　（一）补偿范围：

　　①被征收房屋价值的补偿；

　　②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

　　其它集体土地及附属设施依据集体土地征收有关法律法规办理。

　　1、被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法实有建筑面积每平方米200元的标准给予包干补偿或据实评估补偿。

　　违章建筑及突击装饰装修不予补偿，由被征收人自行拆除，否则，将按违章建筑总造价的5%-10%进行处罚，由相关执法部门强制拆除，并依法追究其相关法律责任。

　　2、同时符合下列条件的房屋，按商业房屋给予补偿。

　　（1）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。

　　（2）建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。

　　3、被征收合法住宅房屋用作营业用房，且同时符合下列条件的，应认定为住宅改非住宅房屋，按照住宅改非住宅房屋给予补偿：

　　（1）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上纳税申报记录；

　　（2）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的地点一致；

　　（3）沿城市主次干道、属于纵深不大于14米的同一幢建筑主体（纵深大于14米的按14米进行逐次分段）或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

　　4、对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合下列条件的，按照住宅房屋给予补偿：

　　（1）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上纳税申报记录；

　　（2）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的地点一致；

　　5、砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，根据《单县国有土地上房屋征收评估办法》公布的重置价格结合成新评估其重置价值。

　　6、未超过批准使用期限的临时建筑，根据《单县国有土地上房屋征收评估办法》公布的重置价格结合成新评估其重置价值。

　　7、办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋，根据房屋所在区位、结构、建筑面积等因素，参考政府公布的土地级别与基准地价和定期公布的各类结构房屋建安成本指导价格结合房地产市场状况评估其价值。

　　（二）补偿方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　（三）被征收房屋价值的确定办法：由依法成立的具有三级以上资质的房地产评估机构，按照有关规定依法评估确定被征收房屋的价值。

　　（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费补偿标准：

　　1、搬迁费：选择货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按照每平方米10元的标准对被征收房屋使用人支付搬迁费；选择产权调换的，以被征收房屋合法实有建筑面积每平方米20元的标准支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，对被征收人与承租人分别按照每平方米10元的标准支付搬迁费（由法院强制执行的不再支付搬迁费）。

　　2、临时安置费：因征收住宅房屋需要临时安置的，房屋征收部门应当对被征收人支付临时安置费。对实行货币补偿的，在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按被征收房屋合法实有建筑面积每平方米每月10元计算；未在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按被征收房屋合法实有建筑面积每平方米每月5元计算。对实行房屋产权调换的，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起每平方米每月10元计算被征收人临时安置费至产权调换房屋交付之月止；未在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按被征收房屋合法实有建筑面积每平方米每月5元计算；高层住宅过渡期限不超过36个月。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照被征收房屋合法实有建筑面积每平方米每月10元的标准双倍支付逾期临时安置费。

　　实行货币补偿的，一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

　　实行产权调换的，首次支付被征收人12个月的临时安置费。

　　3、停产停业损失费：

　　（1）对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合下列条件的：

　　①取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上纳税申报记录；

　　②房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致；

　　按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收合法房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的，应当提供房屋租赁证明，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

　　（2）征收符合《单县国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条、第二十三条规定的房屋，造成停产停业的，由房屋征收部门支付停产停业损失费，不支付其临时安置费。

　　①对选择货币补偿，在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按每平方米每月15元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费；未在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按每平方米每月10元一次性支付3个月的停产停业损失费。

　　②对选择房屋产权调换，在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按每平方米每月15元的标准支付停产停业损失费，支付期限从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起，至产权调换房屋交付之月止；未在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，按每平方米每月10元的标准支付停产停业损失费；过渡期限不超过36个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，在征收补偿方案规定时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，自逾期之日起按照标准双倍支付逾期停产停业损失费，至产权调换房屋交付之月止；未在征收补偿方案规定的时间内完成签订协议并按时搬迁交钥匙的，自逾期之日起按每平方米每月15元的标准支付停产停业损失费，至产权调换房屋交付之月止。

　　③被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收合法房屋实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。

　　七、房屋产权调换

　　根据单县刘五楼片区建设项目总体规划，凡征收范围内被征收合法房屋所有权人，符合房屋产权调换条件的，均可选择房屋产权调换。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的并申请给予住房保障的，可优先给予住房保障。

　　（一）商住用房产权调换地点：在本片区就近指定的安置区内集中安置，按排名先后依次挑选；

　　（二）住宅产权调换地点：在本片区就近指定的安置区内集中安置，按排名先后依次挑选。具体位置按规划部门审查批准的规划建设方案实施。

　　（三）产权调换房屋的标准、户型和面积：

　　1、产权调换房屋标准：

　　（1）住宅用房：根据城市总体规划，建设小高层或高层安置住房。住宅房屋按本区域规划确定为框架结构，外墙按国家规定设保温层，水泥沙浆地面，窗为塑钢窗。单元楼梯口安装楼宇门；有进户门。厨房、卫生间管道预留口，不设器具。供电供水采用一户一表。楼房预留有线电视、天然气、电话、宽带、供暖接口。开户费和使用费按有关规定执行。

　　（2）商业用房：按照规划方案及建筑工程质量标准建设。

　　2、房屋户型、建筑面积：通过摸底情况综合考虑确定户型，正式公告给予公布。产权调换房屋的建筑面积，最终以有资质的测绘部门实际测量为准。

　　（四）配套设施：以规划设计为准。

　　（五）产权调换房屋的价格：

　　产权调换房屋的价格以被征收房屋价值的测算均价为基础，结合征收项目实际，评估确定产权调换房屋的平均价格。

　　（六）产权调换房屋差价的结算办法：

　　选择房屋产权调换的，只发给搬迁费、临时安置费、停产停业损失费，其他评估价值暂不发放，作为核算产权调换房屋价值的费用，双方结算完毕后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。

　　（七）产权调换房屋的选择：

　　以丈量、签订协议、搬迁交钥匙的综合先后顺序，按照被征收房屋合法的建筑面积就近套靠的原则依次在安置范围内挑选，并予以公示。

　　（八）奖励：

　　被征收人选择货币补偿，在规定时间内签订补偿安置协议并按时腾空房屋交钥匙的，按每户10000元（以自然院落为准）给予奖励。

　　征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换，在规定期限内签订征收补偿协议且按时搬迁的，按照被征收房屋所占合法土地使用权面积的15%按安置房价格进行安置补助，该面积仅作为本户产权调换指标，不能现金结算，不能转让、赠与他人。