拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！，拆除危房一般补偿是多少一个平方:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！，拆除危房一般补偿是多少一个平方

更新时间:2025-05-06 09:31 发布:2024-09-14 15:22 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！,征地拆迁中以达到征收目的方法是花样百出，而征收方最常用的套路就是以“拆违”的形式促进拆迁，但是随着被征收人对“拆违”的警觉，征收方也是在不断的翻新着拆迁套路。近日，北京圣运拆迁律师就接待

拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！，拆除危房一般补偿是多少一个平方

一、拆迁律师谈高度警觉征地拆迁中的“拆危”套路！，拆除危房一般补偿是多少一个平方

　　征地拆迁中以达到征收目的方法是花样百出，而征收方最常用的套路就是以“拆违”的形式促进拆迁，但是随着被征收人对“拆违”的警觉，征收方也是在不断的翻新着拆迁套路。

　　近日，北京圣运拆迁律师就接待了一位当事人，在双方沟通过程中，北京圣运律师发现征收方是打着“拆危”的名义实施拆除行为。而这位当事人也是非常的苦恼为什么自己家的房子此前居住了那么久都没认定成危房，而在拆迁时却被说是危房。

　　除此之外，北京圣运律师近期代理的一起案件也是与拆危有关的.....本案是相关部门将当事人的合法房屋直接凿了个洞，随后就被说是危房，然后在半夜的时候实施了强制拆除。实践中，对于此种借紧急避险为由行违法强拆之实的情形非常之多，所以在房屋拆迁过程中，被征收人一定要有所留意。

　　那么何谓危房呢？

　　按照《城市危险房屋管理规定》中的第二条规定：危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。而危房也有四个标准，即A级非危险房、B级危险点房、C级局部危险房以及D级整栋为危房，一般情况下只有达到D级，才可能会被拆除。

　　拆危程序

　　而且除此之外，危房也不是相关部门一纸通知或是口头表达后该房屋就属于危房，是需要经过鉴定的。根据《城市危险房屋管理规定》中的第八条规定，“鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：（一）受理申请；（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；（四）检测验算，整理技术资料；（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；（六）签发鉴定文书。

　　第六条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。

　　第十二条规定，房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。”

　　我们从以上的规定中来看，危房的认定跟认定违法建筑是一样的，同样要遵守相关的法定程序，而且危房鉴定文书面必须要启用“房屋安全鉴定专用章”，而对于申请危房鉴定的主体，只能是房屋所有权人或是使用人，地方相关部门是无权对他人所有的房屋申请危房认定的，法律也并没有授权给其他任何单位或是个人有申请危房鉴定的权利。

　　所以，在拆迁过程中，相关部门对于一些年限久的或是外观看似不牢固的房屋，直接认定成危房明显是不合理的。

　　危房一定要被拆吗

　　其次，即便自己的房屋被认定成危房，那不意味着要必须拆除。根据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定可知，若房屋被认定为危房，可以根据认定的危险程度进行不同的处理，即（1）对于采取适当安全措施后，尚能短期使用的房屋进行观察使用；（2）对于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋直接进行使用；（3）对于没有修缮价值，暂时不便进行拆除，但又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋，则停止使用；（4）对于整幢无修缮价值的危险房屋，则立即进行整体拆除。

　　在实践过程中，如果征收方只是单纯的口头通知或是出具一份危房认定书就要求被征收人搬离涉事房屋或是逼迫自己签订补偿协议，那么被征收人一定要注意申请危房鉴定的是不是自家人，如果是征收方那这份认定书也存在违法行为，可及时的咨询专业律师。

　　如果要拆除那也要依照《行政强制法》中的相关规定，依法履行告知、催告、听取申辩意见等程序，不可直接拆除，损害房屋所有人的合法权益。

　　另外被征收人要明确，大多数征收方千方百计的将房屋认定成危房其目的是非常的明确就是为了达到低补偿，按照法律所规定的，给予被征收人的补偿是不能低于原有生活水平，且也要遵守先补偿、后搬迁的原则如果征收方违背了这一原则，那么被征收人就要提高警惕了。

　　因此，当被征收人收到相关部门出具的拆危文书或是遭到征收方以拆危的名义将房屋强制拆除时，一定要及时的咨询专业的律师，避免给自己造成损失。

二、获北京圣运律师获当事人致谢锦旗

　　梁女士（为保护当事人隐私本文中出现的姓名为匿名）系黑龙江省绥化市居民，因为房屋拆迁一直未能得到妥善安置，梁女士于2019年4月委托北京圣运拆迁律师团杨小燕、孙善权律师助其维权，两位拆迁律师介入后为梁女士启动了相应的法律程序，期间经过多次谈判，最终梁女士取得满意补偿且与相关单位签订了补偿协议，梁女士为了感谢杨小燕、孙善权律师特意向律所赠送致谢锦旗，现该案已经结案。

　　一面小小的锦旗承载着梁女士的深深谢意，这面锦旗不仅是对两位律师服务的认可，更是激励北京圣运律师事务所继续努力的强大动力，追求公平正义，北京圣运与您同行！

三、北京土地征收律师谈土地征收都有哪些补偿？

　　《土地管理法》中规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　也就是说，农村土地征收给予被征收人的补偿从原则上来说是不能低于被征地农民原有的生活水平，若低于被征地农民原有的生活水平，那则是不合理的。可从实践过程中来看，有个别征收方为了尽快完成征收工作，实现低成本征收的目的，往往会将眼光投向被征收人的补偿中，即以各种方式缩减被征地农民应该获得的补偿，这显然是不合法，也不合理的。

　　而且拆迁补偿太低，被征地农民自然是不愿意接受的，这就导致被征收人不愿意签订补偿安置协议，征收方从而无法顺利地完成征收工作。不过，补偿不合理，被征地农民也不能坐以待毙，一定要采取相应的措施来提高自己的补偿。

四、还没开始谈，拆迁补偿款却下来了，遇到这种情况该怎么办?

　　拆迁补偿协议还没签，补偿款却先下来了？

　　据相关媒体报道，2018年初，淮安市某区要对某路升级改造，要拆掉王先生的店铺，可由于改造项目任务紧，于是拆迁指挥部就动员王先生先拆掉商铺，然后再进行补偿，且拆迁指挥部还出具了一份“情况说明”的承诺书。

　　之后，王先生便于2018年3月4日将商铺拆除了，同月15日，拆迁指挥部的工作人员约王先生谈拆迁补偿的事情，此时的王先生还非常的高兴，但是看到拆迁协议后，王先生愣了，他的名字早已经签在了拆迁协议上，拆迁补偿一共两万多一点。

　　拆迁补偿事宜双方之间并没有协商过，怎么就“被签订”了补偿协议呢？若不是王先生所签，那到底是谁签的呢？事实的真相到底是什么呢？

　　王先生带着疑问，从四周打听到冒充自己签订补偿协议的人竟是征收办工作人员，冒充人员还叫王先生不要将此事闹大，还答应再补偿王先生一万多。

　　起初，征收办并不承认字是他们所签。征收办工作员人表示，升级改造的拆迁主体是城建指挥部办公室，征收办只是负责制作、签订拆迁协议，征收办工作人员的冒签行为是城建办指使的。对于征收办的这种说法，城建指挥部予以否认。

　　据城建指挥部相关人员表示，在签订补偿协议的时候，是征收办人员联系不上王先生，但是为了拆迁改造进程，为了省事，才冒签的。事后，王先生将征收办诉至法院，经过法院的审理发现，拆迁协议上面的字确实并非王先生所签。经过协商，征收方最终同意和王先生重新协商补偿，重新签订补偿协议。

　　目前，冒签者已经被停止。

　　实践征地拆迁过程中，冒签拆迁补偿协议的现象时有发生，这不仅侵害被征收人的利益，也会给相关部门带来不小的影响，北京圣运律师就曾代理了一起这样的案子。

　　胡先生在陕西经营着一家五金厂，但因修路建设，要对胡先生在内的部分土地进行征收。但因赔偿太低，胡先生就没有同意签订补偿协议，事后五金厂遭到强拆并被告知胡先生已经在安置补偿协议上面签了字，听到这话的胡先生简直如雷一击。但在冷静过后，胡先生委托了北京圣运律所的拆迁律师，随后在北京圣运律师的帮助下，胡先生获得了双倍的拆迁补偿款。

　　拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。所以，安置补偿协议的签订应当是在双方真实意愿的情况下，否则很难当事人的权益。不过，有个别拆迁方为了尽快完成拆迁改造工作，便会采取一些手段比如冒充被征收人签字、对被征收人断水、断电逼迫被征收人签订协议等。那么，被征收人遇到这些现象时应该要怎么办呢？

　　一、不是自己签的字不要领拆迁补偿

　　实践中，如果拆迁协议上面的字不是自己签的，那么这一份拆迁补偿款最好是不要领，一旦领了，那么这就说不清楚了。在遇到这种情况的时候，可以先向上一级有关部门举报，若举报没有得到结果，那么可向法院起诉。

　　二、违反先补偿后搬迁原则的拒绝搬迁

　　征收方动员被征收人先拆后补的情况时有发生。但是，无论是从《土地管理法》中，还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中都明确规定，征收拆迁必须要遵守“先补偿、后搬迁”的原则。也就是说，必须要先按照规定与被征收人签订补偿协议，支付补偿款后才能拆除房子，否则则无法保障被征收人的合法权益。

　　所以，当被征收人遇到有征收方动员自己先自行拆除房子，后在一定的时间内给予补偿，哪怕他们写了承诺书，也最好不要同意，万一房子他们出尔反尔，不给补偿的话，事情就变得非常复杂了。

　　三、遭遇断水断电强拆及时拍照、录像取证

　　为了尽快完成拆迁改造、棚户区改造等拆迁工作，时常有征收方以断水、断电、强拆等方式逼迫被征收人搬迁、签字。不过他们这样的违法行为肯定会留下痕迹，对此，被拆迁人要对破坏水表及电表的现场进行拍照留证，并要留存好供水供电的凭据以及水电卡。

　　若遇到强拆，被征收人还要对强拆现场拍照、录像，并及时的拨打110报警，若他们不出警，可针对他们的行政行为向人民法院提起诉讼。

五、北京农村拆迁律师谈收到征收补偿决定怎么办？这四点你一定要知道

　　在国有土地征收和集体土地征收中，有的老百姓会收到一份以“房屋征收补偿决定”或是“征地补偿安置决定”为名的文件，该文件在征地拆迁中特别的常见。一般情况下，征收方会在被征收人未在签约期限内签订补偿安置协议，或是就补偿事宜迟迟没有达成一致意见的情况下，针对未签订协议的被征收人作出相关的补偿决定，其目的就是想通过这样方式来促进征收工作，尽快让被征收人完成搬迁。

　　也就是说，该文件主要针对就是对补偿不满意，而没有在规定的期限内与征收方达成补偿安置协议的被征收人。一般被征收人收到“房屋征收补偿决定”或是“征地补偿安置决定”，那则意味着征收方对被征收人下达了最后“通牒”，同时也说明了，此次征收项目工程可能会比较的紧张，所以，征收方才参被征收人作出了这样的文件。

　　不过，被征收人收到“房屋征收补偿决定”或者是“征地补偿安置决定”之后，可不能大意，因为该文件已经对我们的合法权益产生了实质性影响。实践中，好多被征收人在收到这样的一份文件之后，总觉得不重要，就随手丢在一旁不管，直至房屋被强制拆除，才知道它的重要性。近日，内蒙古的张某就遇到了这样的情况。

　　张某在内蒙古某村有一处宅基地，并在上面建有房屋，后来当地规划修路的范围内正好占用了张某家的宅基地及房屋。本来以为修路项目是一件利国利民的事情，张某也是十分地支持，并且在前期还积极配合征收方对房屋调查等的工作。可是在具体补偿过程中，也就是在看到补偿安置方案的那一刻，其认为此次征收肯定对被征收人来说是非常不公平的。

　　补偿安置方案中虽然明确了具体的补偿标准，但是该补偿标准明显不合理，张某认为，倘若按照该补偿标准对自己进行补偿安置的话，那往后的生活质量肯定还不如现在，所以，针对征收方的搬迁要求，张某并没有答应，同时也没有与征收方签订补偿安置协议。

　　在拒绝签订补偿安置协议后，虽然也就补偿事宜进行过多次协商，但都没有协商成功。后来，征收方为了尽快完成征收工作，针对张某等另外几户人家作出了征地补偿安置决定，要求张某等人在一个星期内远成搬迁，并签订补偿安置协议。

　　收到征地补偿安置决定的张某等人却不以为然，认为该文件不重要，所以，便没有在意，可三个月以后，相关部门组织人员针对张某等人的房屋实施了强制拆除行为，导致张某等人家里的所有东西都毁损于此。在房屋被强制拆除以后，张某等人也后知后觉。

　　由此可见，无论是集体土地征收中产生的“征地补偿安置决定”还是国有土地上房屋征收中产生的“房屋征收补偿决定”对被征收人来说都非常地重要，而且最主要的是，自收到该文件起，其实已经对被征收人的权益产生了极大的影响。那么，广大被征收人在征地拆迁中要是收到了下“征地补偿安置决定”或者是“房屋征收补偿决定”，作为被征收人要怎么办呢？

　　首先，我们要保持冷静，对文件引起重视

　　在收到“征地补偿安置决定”或者是“房屋征收补偿决定”之后，一定要保持冷静，最好不要去与征收方争执不休，同时，要对该文件引起重视，这点我们在前面已经说过很多次。一般情况下，一旦征收方作出这样的文件，可能很难让他们主动撤销该文件，因此，在收到该文件之后，被征收人要马上咨询专业律师，尤其是在自己不懂相关法律法规的情况下，或者说不知道该文件的意义是什么的时候，咨询律师是很有必要的。

　　其次，马上审查该补偿决定的合法性

　　前面我们已经讲过，无论是征地补偿安置决定还是房屋征收补偿决定，直接影响着大家的利益，所以，在收到该文件之后，要马上审查它的合法性。一般补偿袂定是依据补偿安置方案作出的，当然有的也是依据评估报告作出的，但无论依据的是补偿方案还是评估报告，要想知道补偿决定中的内容是否合法，我们就需要看补偿安置方案或是评估报告是合法，如果补偿安置方案中的内容本身就不完整、不明确，或者说是评估报告本身就已经超过了一年期，那么，从原则上来说，该补偿决定就是不合法的。

　　再者，审查补偿决定作出主体是否法律规定的

　　根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　从上面的规定中我们可以看到，无论是集体土地征收，还是国有土地征收，有权组织征收的都是县级以上地方人民政府，村委会、乡、镇人民政府都是无权实施征收行为的。那也就是说，可以作出征地补偿安置决定或是房屋征收补偿决定的，也应当是县级以上地方人民政府，如果是其他组织或是单位，那该补偿决定，从原则上来说就是无效的。

　　最后，收集相关的证据材料，启动法律程序

　　在收到征地补偿决定或是征收补偿决定之后，如果不服，或是认为文件违法等，那被征收人要马上收集相关的证据材料，包括所收文件，以及相关部门下发的其他，包括土地征收预公告、补偿安置方案以及与征收方谈判时的照片、录像等等，有的相关的证据，那么我们就可以申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼了。