北京拆迁律师谈征地批文被撤销，只因常见的这些原因！，征地批文下来是否有时间期限:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈征地批文被撤销，只因常见的这些原因！，征地批文下来是否有时间期限

发布:2024-09-18 10:53 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈征地批文被撤销，只因常见的这些原因！,我国为保障被征收人的合法权益，出台了许多个政策法规，无论是谁都必须要依法征收拆迁。然而在实践过程中，老百姓对于自己土地被征收的情况是一概不知，而且对于补偿方案以及征收中其他文件认为有不

北京拆迁律师谈征地批文被撤销，只因常见的这些原因！，征地批文下来是否有时间期限

一、北京拆迁律师谈征地批文被撤销，只因常见的这些原因！，征地批文下来是否有时间期限

　　我国为保障被征收人的合法权益，出台了许多个政策法规，无论是谁都必须要依法征收拆迁。然而在实践过程中，老百姓对于自己土地被征收的情况是一概不知，而且对于补偿方案以及征收中其他文件认为有不合理的向有关部门提出听证的，也被直接剥夺了听证权....就的甚至是连征地报批程序也存在违法。

　　征地拆迁中，农民知情、确认的材料是征地报批必备的材料，更是促进征地拆迁的前提，如果相关部门不切实际的侵害被征收人知情权、确认权等，那么征地批文也有可能会被撤销。

　　北京圣运律师此前就代理了一起意义重大的行政复议案件......

　　张先生等9人系河南省人，因当地建设需要，相关部门要对张先生等人所在内的等18个村的土地进行征收。随后，在2018年8月13日，中牟县原国土资源局就拟征收土地的用途、地类面积、补偿标准、安置途径等向郑庵镇前路俭村村民委员会作出《征地告知书》，同年8月13日，前路俭村村民委员会出具《征收土地确认书》，同年8月15日，中牟县原国有土地资源局，郑庵镇人民政府，前路俭村村民委员会以及被征地农户代表对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量进行签字确认。同年8月17日，中牟县原国土资源局向前路俭村村民委员会作出《征地听证告知书》。

　　中牟县原国土资源局编制并逐级上报建设用地项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等材料后，2018年12月27日，郑州市人民政府作出《关于中牟县2018年度第十一批乡镇农用地转为建设用地的批复》，并于同日向被申请人呈报《关于中牟县2018年度第十一批乡镇建设征收土地的请示》及相关材料，2019年4月26日，被申请人作出《河南省人民政府关于中牟县2018年度第十一批乡镇建设征收土的批复》同意中牟县征收大孟镇等5个镇（街道）芦岗村等18个农村集体经济组织土地38.8492公顷，作为中牟县2018年度第十一批乡镇建设用地，其中涉及申请人所在的郑庵镇前路俭村集体经济组织耕地0.6927公顷，其他农用地0.0184公顷，建设用地0.7610公顷，未利用地0.6691公顷，共计2.1412公顷（其中耕地0.6927公顷）。

　　但是在此过程中，张先生等人认为，相关部门的报批程序存在违法行为，而且在征收期间也没有保障他们的知情权、确认权以及听证权等合法权利。于是为了维护自己的合法权益，委托了北京圣运律师。

　　北京圣运律师为了尽快帮助张先生等人，随即走访调查了现场，同时又向有关部门申请了政府信息公开，从现场调查以及获取的政府信息公开材料中北京圣运律师发现，相关部门作出的征地告知书并没有及时的以书面的形式告知被征收村集体组织及村民，而是在几天后也就是2018年8月17日才向前路俭村村民委会以书面的形式送达，可是前路俭村村民委员会于同年8月13日已经出具《征收土地确认书》，征地确认时间明显早于告知时间，在程序上存在违法行为，而且相关部门也并没有在被征地村组张贴征地告知书，这侵害了被征收人的知情权，与此同时，北京圣运律师还发现《征地调查结果确认表》以及前路俭村村委会出具的《征收土地确认书》还存在代签的情况等问题。

　　于是北京圣运律师当即起草了《行政复议书申请书》，申请撤销《河南省人民政府关于中牟县2018年度第十一批乡镇建设征收土地的批复》。

　　最终在北京圣运律师的帮助下，复议机关撤销了被申请人作出的《河南省人民政府关于中牟县2018年度第十一批乡镇建设征收土地的批复》批准征收前俭路村集体土地2.1412公顷的行为。

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理法的决定》中的规定，在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农民，对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当要依照有关规定组织听证，要将被征地农民知情，确认的有关材料作为征地报批的必备材料。

　　除此之外，在《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》中，也都有此规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面的形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

　　且不说国家作出的这些规定，就从《河南省人民政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于进一步加强征地管理切实维护被征地农民合法权益意见的通知》中来看，通知中也规定了向被征地农村集体经济组织及农民告知被征收土地方案，征地告知书，听证告知书要在村务公开栏和其他明显位置张贴，对于地上附着物和青苗的调查情况以及土地权属地类、面积等，相关部门要与地上附着物所有权人共同确认。

　　可是本案中，相关部门不仅存在批复程序违法，而且还没有依法履行征收程序，侵害了被征收人的知情权、确认权等。好在最后复议机关撤销了征地批文，这对促进行政机关依法行政，保障被征地农民的合法权益，具有十分重要的意义。

　　实践中，相关部门为了公共利益可以按照法定程序进行征收，但是如果在征收过程中侵害被征收人的合法权益，违背法律法规，那么就和“依法行政”背道而驰，不仅会延缓征收进度，也会受到法律的严惩。

二、北京农村拆迁律师谈确定征收范围后，迟迟无法开工的原因是什么？

　　2024年的春节已经过完，有不少征地拆迁项目按照计划已经正式启动，而停工的一些拆迁建设项目也开始有条不紊地推进中。不过，有不少的老百姓发现，并非所有的土地征收、房屋拆迁建设项目都会按部就班地，按照原计划开展具体的征收工作。

　　从实践过程来看，有的征收方虽然确定了征收范围，且也发布了土地征收预公告或是相关的拆迁公告等文件，但是在发布这些文件后却迟迟没有动工，也没有启动相应的土地征收前期相关的工作，包括对土地现状调查，社会稳定风险评估，发布征地补偿安置方案，与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议等，而是将土地直接晾在一边，也不让老百姓耕种....

　　近日，河北廊坊的一位当事人就咨询北京圣运律师说，自己家的土地自打三年前就被征收了，说是要建设学校和医院等，但是三年过去了，其发现相关部门一直没有开展具体的征收工作，土地现在成了荒地，相关部门也不让耕地，最主要的是，其到现在一分钱的补偿也没有拿到，不知道现在要怎么办？

　　事实上，像这样的情况并不少见，很多征收方常常在发布了土地征收预公告，确定了征收范围之后，往往会因为各种因素迟迟无法开工，比如最常见的因素就有以下几个：

　　1、征收项目出现了资金短缺的问题。

　　想必大家都知道，土地征收、房屋拆迁是一项涉及巨大利益的项目，往往需要往里面砸入很多现金才有可能如期完成征收工作，倘若现有的资金短缺，那么就无法正常启动征收工作。

　　2、土地权属、边界问题。

　　一般情况下，土地征收需要弄清楚土地权属，产权等问题，尤其是土地收储项目，倘若土地权属不清，那么，则是不可以收储的，同时也会导致土地征收工作停滞。

　　3、拆迁补偿问题，或者是出现了环评问题，以及征收项目没有获得国务院或是省人民政府的批准等等。

　　想必大家都知道，因公共利益需要占用农民老百姓土地的，需要给予被征地农民合理、公平的补偿，但是在补偿期间，往往会因拆迁补偿不合理等，导致许多被征收人不愿意搬迁，交出土地，这就导致征收方无法正常地完成建设项目，导致征收项目无法获得征地批复，从而演变成土地荒芜的局面。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果相关部门征而不用，在确定征收范围后，虽然发布了土地征收预公告，可是却没有继续接下来的征收工作，土地一搁就是好几年，那么，被征地农民可以要求复耕。

　　根据《土地管理法》第三十八条中的规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

　　在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，土地是我国最宝贵的资源，也是农民赖以生存的基础，所以无论是谁都不可以闲置、荒芜土地，相关部门因公共利益占用土地也例外，只要将土地占用后，一年内没有实际使用的话，那么咱农村集体经济组织或是农民可以要求继续耕种的，也可以由用地单位耕种。

　　总之，就是不能让土地荒芜下去，否则就违反了《土地管理法》中的有关规定。

三、北京房屋拆迁律师谈签订补偿安置协议的四大忠告

　　毋庸置疑，无论是土地征收还是房屋征收都事关每一位被征收人的利益，因此按照《国有土地上房屋征收与补偿》第二十七条、第二十八条“先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。”以及《土地管理法》第四十八条“涉及农村村民住宅的，应当遵循先补偿、后搬迁，尊重农民意愿”的规定，土地征收、房屋征收必须要先落实补偿安置，任何人都不能采取违法行为强迫被征收人搬迁。

　　可是从实践过程中来看，有的征收方会在被征收人认为拆迁补偿低而拒绝签订补偿协议的情况下，通常采取断水、断电，威胁、恐吓等行为强迫被征收人搬迁，有的被征收人面对征收方的种种逼迁行为往往会扛不住压力，从而被迫与征收方签订补偿协议，或是在未给予任何补偿的情况下搬迁。比如常州的庄某某就遇到了这样的情况

　　庄某某是常州市某区人，其在该地有一处宅基地且上面建有合法住宅。2020年，突然有相关人员到村里动员村民拆迁，可是村民根本就没有见到过任何的征收公告或是补偿安置方案公告，因此许多人都不愿意搬迁。

　　但是谁也没有想到，相关部门却用各种手段逼迫大家搬迁，庄某某也不例外，因被逼无奈，庄某某被迫在协议上面签了字，但庄某某并没有搬迁，因为庄某某认为这样的签字肯定是不合法的。

　　随后，庄某某为了保障自己的合法权益不被侵害，决定拿起法律武器来维护自己的利益。随后，庄某某便咨询了专业律师，并在对比之后，选择北京圣运拆迁律师，并与北京圣运拆迁律师签订了代理合理，目前该案还在进一步地办理中。

　　事实上，像庄某某这样的情况，在征地拆迁中有不少，并不罕见，但是结合上述的两部法律法规来看，征收方这样的强迫被征收人签订补偿协议或搬迁行为，其实是违反法律法规的违法行为，因此在这种情况下所签订的协议原则上来说也不具有合法性，所以，被征收人在遇到这种情况时，可以直接通过向法院提起行政诉讼，要求确认与征收方签订的补偿无效或是撤销该协议。

　　根据《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　另外，《合同法》中也有相关的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的的或是损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的，所签合同无效。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，发现征收方存在违法行为时，无论是什么行为，千万不要默认，一定要及时地收集相关的证据材料，针对他们的违法行为提起诉讼来保障自己的合法权益。

　　不过，北京圣运律师针对签订补偿协议这块，也给广大被征收人再提出以下几点忠告，希望会对大家有所帮助。

　　1、补偿不合理，说什么也不能签协议

　　在补偿不合理的情况下，建议被征收人能不签订补偿协议就不要签订补偿协议，这样可减少一定的风险，因为一旦签了，想要再反悔就来不及了，倘若征收方采取各种手段逼迫自己搬迁或是签订补偿协议，建议被征收人先打12345或是向上一级有关部门反映，如果反映无果，建议收集证据，直接针对他们的违法行为提起诉讼。

　　2、未签订补偿协议，未拿到补偿，不要擅自搬迁

　　没有签订补偿协议的情况下，无论如何被征收人都不要自行搬离被征收房屋，一旦搬出被征收房屋，那么房屋很有可能就保不住了，另外，就算签了协议，但只要补偿没有到位，同样也不能搬迁，同样也会产生很大的风险。

　　3、征收方胁迫、威胁自己签协议可报警

　　另外，在征地拆迁中要是遇到征收方胁迫、威胁自己签订补偿协议或是搬迁的话，可以对整个过程中进行录音，然后及时地报警，向警察立案调查。

　　4、拒绝签订空白协议

　　最后，还有一点就是什么都没有写的空白协议，广大被征收人一定不要签，哪怕征收方答应了自己提出的条件，或是征收方提出了多么优厚的待遇，只要没有落实到补偿安置协议中，该空白协议都会对被征收人产生很大的风险。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁事关自己利益，无论如何都要认真对待，发现问题或是遇到违法行为都一定要及时地咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。

四、北京市北京圣运律师事务所谈评估低于周边房价的一半，换做是你能接受吗？

　　从实践中来看，房屋拆迁补偿非常低，多数情况下是评估环节中出了错，比如评估机构并非是当事人协商选定的，评估时未入户调查，未考虑到被征收房屋的具体情况等，这些都很容易导致被征收人最终获得的补偿特别地低。

　　近日，宁夏的一位当事人在线咨询北京圣运律师说，自己家去年拆迁了，自己家房屋是属于城中村，在征收之前该地段已经纳入了城市规划区内，然而相关部门在对房屋评估时却以周边市场价格的三分之一进行评估，周边房价都已经上万元了，照这样下去，自己根本买不起房子...

　　实践中，这样的情况比比皆是，拆迁方为了低成本征收，常会在评估环节中做手脚，以不利于被征收人的方式进行评估，擅自决定评估机构，以极低的标准对房屋进行评估来达到目的，那么作为被征收人，面对评估机构出具的极其不合理的评估报告时应当要怎么办呢？法律法规上对评估又有哪些规定呢？

　　补偿不低于被征收房屋周边价

　　首先我们来看看《国有土地上房屋征收与补偿条例》中是如何规定的，根据该条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　同样地，在地方的法律法规上也有类似的规定，比如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　我们从上述法律法规中看到，房屋被征收，其给予被征收房屋价值的补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产市场价格，比如，如果周边房价是一万一平米，那么对被征收房屋给予的补偿也不应低于这个价，一旦低于这个原则，那么自然就会导致被拆迁人买不起房。

　　另外，法律上还明确规定了，被征收房屋价值评估时应当要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　若在评估时，征收方未考虑到这些因素，只是简单地依据图片作出评估报告，那么此时该评估报告中的结果自己也是不合理的，若依据这样的评估报告对被拆迁人进行评估，同样也是会导致被拆迁人买不起房。

　　评估报告不合理可以申请复核或鉴定

　　对此，北京圣运律师提醒大家，面对征收方送来的评估报告，一定要仔细查看该评估报告是否合理、合法，如果对评估报告有异议，一定要及时地申请复核或是鉴定。

　　根据《国有土地上房屋征收与评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　简单点来说就是，如果广大被征收人对评估报告有异议，那么可以及时地向房地产评估机构或是专家委员会申请复核或鉴定，如果对以上两种结果都不满意，那么被征收人可以依法向法院申请行政复议，或向法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家，在房屋评估环节，被征收人一定要紧紧盯住评估程序，比如评估机构是否是经过自己同意的，作出评估报告之前，估价师有没有实地查勘，评估报告上面有没有估价师的签字、落款日期是否正确等，一旦发现有违反法律规定的现象，一定要依法、冷静、从容的通过合法的手段来维护自己的合法权益。

五、北京房屋拆迁律师谈诉讼期内拆除房屋合法吗？

　　根据《行政诉讼法》中的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权向人民法院提起行政诉讼。

　　也就是说，如果在征地拆迁中，征收方以各种理由或是借口侵害自己的权益，比如未将具体的征收程序履行到位，未保障被征收人知情权、参与权、选择权，违法违规占用土地等等，那么，被征收人就可以针对他们的违法行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　一般情况下，如果被征收人因行政行为侵害了自己的合法权益而向人民法院提起行政诉讼之后，相关部门的征收行为也应当要暂时停止，只能等到整个诉讼终结，那么，其才可以开展征收工作。换句话说就是，当被征收人针对相关部门未批先占、未批先建、未拿到补偿就实际占用土地的行为已经正式启动了法律程序之后，相关部门应当要暂时停止征收行为，要想拿到土地，只能等到相关的法律程序全部履行完毕以后。

　　然而实践过程中，极个别的征收方却急不可耐，在当事人已经提起了相应的法律程序之后，仍然还针对被征收人进行各种施压，比如断水、断电，阻断被征收人家的通行道路，或者说是，又以口头的形式对被征收人进行威胁，强迫被征收人签字，搬迁等等。

　　当然了，我们最常见的还并非是这几种违法行为，而是对被征收人危害更大的强拆。有的征收方为了尽快拿到土地，实现最终的征收目的，在被征收人拒绝签订补偿安置协议，并已经针对征收行为提起行政诉讼的情况下，仍然对被征收房屋实施强制拆除行为，把被征收人依法享有的救济权抛置脑后。

　　那么，在被征收人已经启动相应的法律程序之后，相关部门是否可以实施强制拆除行为呢？下面我们就结合北京圣运律师办理过的一起案件来为大家浅析一下。

　　史某是河南省某村村民，其在当地拥有一处合法的房屋，后来当地启动了相关的棚户区改造项目，准备对史某所在的村庄进行棚户区改造。史某对遇到棚改内心是非常高兴的，其认为，通过棚户区改造自己家也可以改善一下居住环节，提高生活质量，所以，史某与家人是非常支持的，且也非常积极地配合着相关部门的征收工作。

　　可是在具体的棚户区改造过程中，史某对补偿标准有着不一样的看法，史某认为，如果按照相关部门现在制定的补偿标准对自己进行补偿安置的话，那日后的生活水平肯定还不如现在的生活水平，也就是说，现在的补偿标准根本无法保障自己以后的生活，只会越拆越穷，因此，史某就没有与相关部门签订补偿安置协议，同时也没有搬迁。

　　本以为在拒绝签订补偿安置协议之后，相关部门会提高补偿标准，但让自己与家人都没有想到的是，自己的这种行为，不仅没有使补偿标准有所提高，反而还让相关部门非常地不满。相关部门为了让史某尽快搬迁，便多次对史某进行骚扰。

　　针对相关部门的不断骚扰，史某并没有妥协，而是其知道，这样下去肯定更会对自己不利，所以，为了保障自己的合法权益，史某等人经过一番查找，联系到了北京圣运拆迁律师团的专业律师，在与北京圣运律师沟通之后，其大概知道了此次征收中存在的问题，随之便与北京圣运律师签订了委托合同。

　　可是就在向相关部门申请政府信息公开的时候，也就是案件还在进一步办理中，相关部门就针对史某的房屋实施了强制拆除，导致史某家里的家具等室内物品大量损坏。针对这种情况，史某没敢耽误一分钟，马上就此情况告诉了北京圣运律师，北京圣运律师随即就改变了维权策略。

　　随即又针对相关部门的强拆行为进行了一番调查，并结合调查情况，北京圣运律师指导史某向人民法院提起了行政诉讼，请求法院撤销相关部门强制拆除史某房屋的行为违法。最终，经过北京圣运律师的努力，法院判决确认相关部门强制拆除史某房屋的行为违法。

　　由此可见，在被征收人已经启动了相应的法律程序的情况下，相关部门是不可以实施强制拆除行为的，即使其向人民法院申请了强制执行，法院也不会予以支持，只能等到被征收人这边的诉讼程序完全终结，否则其在此期间所实施的各种行为都是违法的，都是侵害被征收人合法权益的行为。

　　总之，北京圣运律师想要表达的是，房屋征收或是土地征收中，相关部门的强拆行为或是强征行为，只能发生在被征收人未在法定期限内启动任何法律程序，向人民法院申请强制执行的情况下，如果未向法院申请强制执行，也未获得法院的准予执行裁定，或是被征收人还在诉讼过程中，那么，其强拆、强征行为一定是违法的。