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北京圣运律师:房子被拆，不会搜集证据，怎么获得满意补偿！，房子被拆找谁投诉

更新时间:2025-05-04 21:01 发布:2024-09-19 12:48 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师:房子被拆，不会搜集证据，怎么获得满意补偿！,在房屋拆迁过程中，被征收人通常都会遇到“强拆”。强拆分为“合法强拆”和“违法强拆”，一般情况下，被征收人在法定期限内既不搬迁又不提起行政复议或是行政诉讼时，相关部门就会向人民法院

北京圣运律师:房子被拆，不会搜集证据，怎么获得满意补偿！，房子被拆找谁投诉

一、北京圣运律师:房子被拆，不会搜集证据，怎么获得满意补偿！，房子被拆找谁投诉

　　在房屋拆迁过程中，被征收人通常都会遇到“强拆”。强拆分为“合法强拆”和“违法强拆”，一般情况下，被征收人在法定期限内既不搬迁又不提起行政复议或是行政诉讼时，相关部门就会向人民法院申请强制执行，法院在准予之后强拆行为那么就是合法的。

　　但是实践中，被征收人遇见的大多数都是违法强拆。违法强拆通常是在相关部门不依法履行法定程序时采取的强制措施。前不久，由北京圣运律师代理的一起违法强拆的案子，在近日收到了法院的判决书，此案在北京圣运律师的帮助下获得了胜利。

　　案件能否获得胜利，是离不开“证据”的。法国著名文学家罗曼·罗兰曾说过：“问题在于用事实证明有理，没事实，有理也不值一文”，这一句话也说明了证据的重要性。

　　而且我们也常常说“打官司打的就是证据”，所以只要掌握了充分的证据，及可靠的证据，那么案件获得胜利也只是时间的问题。因此，作为被征收人，在征地拆迁一开始就应当要注重收集证据，以免遇到违法拆迁，又没有证据，那么合法权益将得不到保护。下面北京圣运律师就为大家来讲解一下，征地拆迁中怎么收集证据。

　　一、拆迁前期

　　保存土地证、房产证，对房屋进行拍照、录像

　　任何地方，只要有拆迁的消息，往往会传的满城风雨。此时被拆迁人就不能干巴巴的坐着等了，要知道拆迁时通常都会要各种的权属证及证明、证件。比如户口本、土地使用权证、房屋产权证、营业执照等，这些一定要收集好，而且是越齐全越好，日后如果遇到违法征收或是想要提高补偿，那么我们可以以这些证件作为突破口。

　　但要注意的是，如果拆迁方以各种理由索要这些证件，那么被征收人千万不要稀里糊涂的就将这些原件给对方，必要时可将复印件交给拆迁方，原件一定要保存好，以防遇到强拆时丢失，遇到维权问题。

　　另外，要对被征收房屋进行拍照，而且要从不同的角度全方位的对房子拍照、录像，所拍的画面一定要清晰。

　　二、拆迁过程中

　　收集保存好拆迁公告等各种文件

　　征收方依法按照法律规定的程序地行征收时，会向被征收人及村集体张贴征收公告、补偿方案公告、征收决定、征地批文或是下达一些相关的文件。这些公告文件对被拆迁人取得满意补偿有着很大的作用。

　　因此，被拆迁人在拆迁过程中要及时的对这些文件公告进行拍照，保存复印件，被拆迁人千万不要认为这些文件、公告对自己没用，看看便算了。要知道，如果日后征收方征收行为存在疑点，那么我们可通过这些文件找出他们的违法点。

　　不过实践中经常有征收方不依法张贴拆迁公告也不依法公告安置补偿方案。那么此时，被拆迁人就要及时的去行使自己仅有的权利，主动申请政府信息公开调取各种拆迁文件来作为维权的证据之一。

　　　双方交谈要录音

　　征收方为了加快征迁工作，常常会与被拆迁人苦口婆心的交谈多次，此时被征收人可以做好必要的录音工作，如果自己录不了，那就让自己的家人帮忙录，要知道录音、录像对被拆迁人日后维权同样起着很大的作用。

　　再有就是评估报告、拆迁协议这类签字的文件

　　在拆迁实施阶段，房屋评估报告、补偿协议是重中之重。因此，如果对评估报告不满意，建议要向当地的房地产评估机构申请复核或是鉴定。

　　对于补偿协议，若补偿内容不完整、不明确，不合理，可拒绝签字然后及时的寻求律师的帮助。但要是对这两份文件都签了字，那么一定要跟征收方索要原件，尤其是拆迁协议的原件，自己手里一定要有一份，防止征收方日后违约或是出现不认账的情况。

　　三、违法强拆、偷拆后

　　报警、拍照、录像

　　在双方补偿没谈妥的时候，征收方为了完成拆迁工作，通常会采取比较极端的方式达到目的，比如强拆、偷拆。此时被拆迁人要第一时间选择报警，将报警电话保存好，同时录下音，让警察来确定强拆的责任主体。

　　在这之前，将自己的房子里里外外以及周边环境通过录像的方式记录清楚，同时也要对强拆之后的环境及房子拍照留证。要知道，视听资料和电子数据将会是被拆迁人维权强有力的证据。

　　收集证据只是我们维权的一个开始，若想要这些证据发挥出价值，那么就得需要律师的帮助了。因此，被拆迁人在面对不法侵害时，要及时的咨询专业拆迁律师，用武器来维护自己的权益，切忌选择逃避，选择不当的维权方式盲目的去维护自身权益。

二、重庆市合川区集体土地征收补偿安置实施办法

　　重庆市合川区集体土地征收补偿安置实施办法

　　第一章总则

　　第一条为规范本区农民集体所有的土地（以下简称集体土地）征收的补偿安置工作，保障被征收土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《重庆市集体土地征收补偿安置办法》（重庆市人民政府令第344号）和《重庆市人民政府关于公布征地补偿安置标准有关事项的通知》（渝府发〔2021〕14号），结合本区实际，制定本实施办法。

　　第二条本区行政区域内集体土地征收的补偿、人员安置和住房安置，适用本实施办法。

　　第三条区人民政府负责本行政区域内集体土地征收补偿安置的组织实施工作。区征地实施机构承担本行政区域内集体土地征收补偿安置具体实施的事务性工作。

　　区规划自然资源局负责对集体土地征收补偿安置具体实施的事务性工作进行管理和监督。

　　区人力社保局负责征地安置人员的基本养老保险和促进就业工作。

　　区公安局负责被征地农村集体经济组织所在地居民户口信息的提供和审核工作。

　　区农业农村委负责征地涉及的农村土地承包经营及承包经营合同管理，农村集体资产管理的指导、协调和监督及农村宅基地管理工作。

　　区财政局、区住房城乡建委、区民政局、区林业局等部门，按照各自职责做好集体土地征收补偿安置的相关工作。

　　各镇人民政府（街道办事处）负责征地涉及的农村土地承包经营及承包经营合同管理，农村宅基地审核批准，并按照区政府要求，做好辖区内集体土地征收补偿安置的相关工作。

　　第二章征地补偿

　　第四条征收集体土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村房屋、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。

　　第五条征收农用地、建设用地和未利用地的土地补偿费和安置补助费，不分地类，按照市人民政府制定公布的区片综合地价标准乘以被征收土地面积计算。区片综合地价中，土地补偿费占30%，安置补助费占70%。

　　本区行政区域范围内，区片综合地价标准按照附件1执行。

　　第六条被征收土地的土地补偿费，按照市人民政府制定公布的土地补偿费标准（区片综合地价的30%）乘以农村集体经济组织被征收土地面积计算。

　　土地补偿费由区征地实施机构支付给被征地农村集体经济组织。其中，被征收土地为家庭承包土地的，土地补偿费的80%由农村集体经济组织按照被征收土地面积发放给承包经营户，土地补偿费的20%由农村集体经济组织依法管理和使用；被征收土地为未发包土地或者其他方式承包土地的，土地补偿费由农村集体经济组织依法管理和使用。

　　第七条被征收土地的安置补助费，按照市人民政府制定公布的安置补助费标准（区片综合地价的70%）乘以农村集体经济组织被征收土地面积计算。

　　安置补助费由区征地实施机构按照3.7万元/人的发放标准支付给人员安置对象。前款计算的安置补助费支付后有结余的，结余部分交由农村集体经济组织依法管理和使用；不足的，由区人民政府安排资金予以补足。

　　第八条农村房屋以不动产权属证书记载的合法建筑面积为准，按照重置价格标准补偿。重置价格标准见附件2。

　　未取得不动产权属证书的房屋，由区人民政府组织区规划自然资源局、区农业农村委等部门和镇人民政府（街道办事处）依法予以认定。

　　第九条被搬迁房屋的装饰物由所有权人自行拆除。不能自行拆除的，按附件3标准予以适当补助。

　　第十条本实施办法所称其他地上附着物，是指除房屋外的建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等；青苗，是指土地上生长的农作物。

　　其他地上附着物（不含堡坎围墙、地坝、道路、坟墓、机井）和青苗实行综合定额补偿，以被征收土地面积扣除林地后的面积为准，每亩综合定额补偿标准为13000元。

　　堡坎围墙、地坝、道路、坟墓、机井补偿标准见附件4。

　　征收林地的林木及附着物的补偿标准按《重庆市林地保护管理条例》的有关规定执行，补偿标准低于综合定额标准的，按照综合定额标准进行补偿。

　　第十一条广电、电力、通信、石油天然气等杆（管）线拆迁，由区征地实施机构根据原规模、原标准或恢复原功能的原则补偿，因扩大规模、提高标准新增加的费用由产权单位自行解决。

　　第十二条被征收土地上的房屋及其室内装饰装修补偿费由区征地实施机构支付给所有权人。其他地上附着物和青苗综合定额补偿费用由征地实施机构支付给其所有权人。

　　第十三条有下列情形之一的，不予补偿：

　　（一）违法建（构）筑物；

　　（二）已拆除的房屋、房屋已垮塌的部分；

　　（三）区人民政府发布征收土地预公告后栽种的青苗及花草、树木等附着物；

　　（四）其他不当增加补偿费用的情形。

　　第十四条区人民政府征收土地预公告发布之日，持有合法证照且从事生产经营活动的，应当综合考虑生产经营年限、规模、类别、搬迁损失、搬迁难易度等因素，由区征地实施机构对生产经营者一次性给予搬迁补助费。搬迁补助费标准按附件5执行。

　　第三章人员安置

　　第十五条本实施办法所称人员安置对象应当从区人民政府征收土地预公告之日计入被征地农村集体经济组织总人口的人员中产生。

　　下列人员计入被征地农村集体经济组织总人口：

　　（一）户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且取得该农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（二）因出生、政策性移民将户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且依法享有该农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（三）因合法收养、合法婚姻将户口从其他农村集体经济组织迁入并长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且依法享有被征地农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（四）依法享有被征地农村集体经济组织土地承包经营权的在校大中专学生（含硕士、博士研究生）、现役军士和义务兵、儿童福利机构孤儿、服刑人员；

　　（五）按照重庆市统筹城乡户籍制度改革有关规定保留征地补偿安置权利的人员；

　　（六）因其他原因，户口从被征地农村集体经济组织所在地迁出进城落户，但长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且取得该农村集体经济组织土地承包经营权的人员。

　　前款所称“长期”，是指区人民政府发布征收土地预公告之日，在被征地农村集体经济组织生产生活、居住1年以上。其中，离婚后再婚配偶及随迁子女已在被征地农村集体经济组织生产生活、居住3年以上。

　　第十六条符合本实施办法第十五条规定但有下列情形之一的人员，不计入被征地农村集体经济组织总人口：

　　（一）征地前已实行征地人员安置的人员；

　　（二）国家机关、人民团体、事业单位等在编在职和退休人员。

　　第十七条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员全部为人员安置对象。

　　农村集体经济组织的土地被部分征收的，人员安置对象的人数按照被征收土地面积除以被征地农村集体经济组织人均土地面积计算。其中，被征收土地中耕地占比超过农村集体经济组织耕地占比的，人员安置对象人数为按照本款前述方法计算的人数乘以被征收土地中耕地占比再除以农村集体组织耕地占比。

　　前款所称人均土地面积为集体土地所有权证登记的土地总面积（不含已被征收的面积）除以按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口数。前款所称农村集体经济组织耕地占比为集体土地所有权证登记的耕地面积（不含已被征收的面积）占土地总面积（不含已被征收的面积）的比例。

　　第十八条具体的人员安置对象由被征地农村集体经济组织按照农户被征地多少和剩余耕地情况在农村集体经济组织总人口中确定。镇人民政府（街道办事处）应按以下原则指导农村集体经济组织确定人员安置对象，按照本实施办法第十七条规定计算的人员安置对象人数，全部落实到具体人员：征收家庭承包土地产生的人员安置对象人数，按照被征收耕地数量在被征地农户中从高到低依次确定；征收未发包土地或者其他方式承包土地产生的人员安置对象人数，按照征地后农户剩余人平耕地数量在被征地农户中从低到高依次确定。仍有节余的人数，由农村集体经济组织全体成员会议或代表会议讨论确定具体人员；只征收未发包土地和其他方式承包土地的，由农村集体经济组织全体成员会议或代表会议讨论确定具体人员。

　　具体的人员安置对象经农村集体经济组织公示无异议后，报镇人民政府（街道办事处）初审，区征地实施机构会同区公安局、区农业农村委、区规划自然资源局、区人力社保局等部门复核，报区人民政府核准。

　　第十九条区人民政府应当将符合条件的人员安置对象纳入相应的养老等社会保障体系，并安排人员安置对象的社会保障费用，主要用于人员安置对象的养老保险等社会保险缴费补贴。人员安置对象的基本养老保险缴费补贴办法及标准，按照市政府有关规定执行。

　　第二十条人力社保部门应当将劳动力年龄段内有劳动能力、有就业需求的人员安置对象纳入公共就业服务范围，组织开展就业创业服务活动，促进其就业创业。

　　第四章住房安置

　　第二十一条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口且享有被征地农村集体经济组织宅基地权利的人员全部为住房安置对象。

　　农村集体经济组织的土地被部分征收的，征收土地预公告之日，持有征地范围内被搬迁住房的不动产权属证书，且按照本实施办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员为住房安置对象。

　　征地前已实行征地人员安置但住房未被搬迁的人员，在其住房搬迁时纳入住房安置对象范围。

　　第二十二条符合本实施办法第二十一条规定但有下列情形之一的人员，不属于住房安置对象：

　　（一）本实施办法施行前已实行征地住房安置的人员；

　　（二）已享受福利分房、划拨国有土地上自建房以及由单位修建并销售给职工的经济适用房等政策性实物住房的人员。

　　第二十三条住房安置可以采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置等方式。住房安置对象应当以户为单位统一选择一种安置方式，一处宅基地上的住房计为一户。

　　选择农村宅基地自建住房安置的，应当符合镇（街）土地利用总体规划、村庄规划，以及国家和我市宅基地建房的有关规定。

　　住房安置对象采取安置房或者货币安置后，该户家庭成员不得再申请农村宅基地新建住房。

　　第二十四条农村宅基地自建安置的，按照房屋重置价格补偿标准的50%给予自建住房补助，并按可申请宅基地面积给予每平方米100元新宅基地取得补助。

　　第二十五条安置房安置或者货币安置的，住房安置对象的住房安置建筑面积标准为每人30平方米。

　　第二十六条住房安置对象夫妻双方均无子女的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请增加15平方米建筑面积的住房。

　　住房安置对象的配偶或者未成年子女，不属于被征地农村集体经济组织总人口范围，但同时符合下列条件的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请15平方米建筑面积的住房，与住房安置对象合并安置：

　　（一）区人民政府发布征收土地预公告之日，在被征地农村集体经济组织居住1年以上（离婚后再婚配偶及随迁子女已在被征地农村集体经济组织居住3年以上）；

　　（二）征地前未实行征地住房安置；

　　（三）住房安置对象及其配偶、未成年子女均无商品房、农村住房和未享受过福利房、经济适用房、安置房等住房；

　　（四）不享有其他农村集体经济组织宅基地权利。

　　第二十七条安置房安置的，应安置建筑面积的部分，按照砖混结构房屋的重置价格标准购买。

　　因户型设计等原因，以户为单位，安置房超过应安置建筑面积不满5平方米的部分，按照安置房建安造价的50%购买；超过应安置建筑面积5平方米以上不满10平方米的部分，按照安置房建安造价购买；超过应安置建筑面积10平方米以上的部分，按照住房货币安置价格标准购买。安置房建安造价由区住房城乡建设部门会同规划自然资源部门核定并予公布。

　　因户型设计、住房安置对象意愿等原因，购买安置房未达到应安置建筑面积的，不足部分按照本实施办法第二十九条规定的住房货币安置价格标准支付给住房安置对象。

　　第二十八条安置房应当在国有土地上建设。安置房建设单位应当安排安置房的建设资金、首期物业专项维修资金以及居民用电、自来水、天然气、有线电视的安装费用。

　　第二十九条住房货币安置的，货币安置款额等于住房货币安置价格标准乘以应安置建筑面积。住房货币安置价格标准见附件6。

　　第三十条住房安置对象合法拥有两处以上（含两处）农村住房的，只在其享有宅基地权利的住房被搬迁时安置1次住房，不重复安置住房。

　　第三十一条符合下列情形之一的，其被搬迁房屋按重置价格标准的50%予以补助：

　　（一）被搬迁住房所有权人均不属住房安置对象的；

　　（二）被搬迁住房属于住房安置对象合法拥有两处以上（含两处）农村住房，且按本实施办法第三十条规定不予住房安置的；

　　（三）乡镇企业、镇（街）村公共设施、公益事业用房等登记为非住宅的房屋。

　　第三十二条征地搬迁农村住房，其搬迁费按户计算，每户搬迁费标准为3人及3人以下户700元/户，4人户800元/户，5人及5人以上户900元/户，用于被搬迁户搬家及生产生活设施迁移，按两次计发。

　　农村宅基地自建安置的，按照符合宅基地申请条件的人员计算并一次性支付18个月的临时安置费。临时安置费标准为每人每月300元。

　　安置房安置的，按照应安置建筑面积计算并支付自搬迁之月起至安置房交付后6个月止期间的临时安置费，临时安置费标准为每平方米每月10元。

　　住房货币安置的，按照应安置建筑面积计算并一次性支付12个月的临时安置费，临时安置费标准为每平方米每月10元。

　　第五章附则

　　第三十三条按照本实施办法规定需要评估的，评估机构由被评估对象的所有权人和区征地实施机构在征地补偿安置方案批准之日起30日内协商选定。无正当理由，被评估对象的所有权人在规定时间内不选择的，由区征地实施机构会同镇街采取摇号、抽签等随机选定的方式确定。被评估对象的所有权人对评估报告有异议的，应在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，逾期未申请的视为无异议。

　　第三十四条无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，获得的征地补偿安置费用，按照有关规定一次性支付给其法定监护人。

　　第三十五条国家和我市对大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置另有规定的，从其规定。

　　第三十六条本实施办法自2021年7月1日起施行。《合川区人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（合川府发〔2008〕15号）、《合川区人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知》（合川府发〔2013〕17号）同时废止。

　　本实施办法施行前已经确定征地补偿安置方案的项目，按照原政策执行。

　　附件：1．合川区征地区片综合地价标准

　　2．合川区征地农村房屋重置价格补偿标准

　　3．合川区征地房屋装饰装修补助标准

　　4．合川区征地特殊构筑物补偿标准

　　5．合川区征地生产经营活动搬迁补助标准

　　6．合川区征地住房货币安置价格标准

来源：重庆市合川区人民政府网站

三、北京专业拆迁律师谈征地拆迁中，这三种拆迁方式可能会使自己的补偿降低

　　根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规，修路、水电工程、教育文化等因公共利益需要的，可以征收农村集体土地或是国有土地上房屋、单位。但是在具体征收过程中，需要遵循先补偿、后搬迁原则，保障被征收人的合法权益，包括知情权、参与权、监督权，同时还要给予被征收人合理、公平的补偿。

　　但大家应该都知道，无论是农村集体土地征收，还是国有土地征收中，涉及的人民群众是非常多的，同时涉及的拆迁利益也都非常大，所以，实践过程中，有的征收方为了能降低征收成本，或是尽快完成相关的建设项目，常常会采取各种手段来达到目的，比如以下三种就是大家常见的逼迁行为。

　　一、以拆违促拆迁

　　在征地拆迁中，经常有相关部门为了尽快完成征收工作，实现征收目的，会将被征收人的房屋认定为违法建筑，从而以违法建筑的名义实施强拆，尤其是在被征收人认为补偿太低而拒绝签订补偿安置协议的时候，征收方往往会告知被征收人，你的房屋缺少证件，是违反法律法规的“违法建筑”，然后针对被征收人作出责令限期拆除违法建筑的通知或是决定，要求被征收人自行拆除房屋。

　　但其实，北京圣运律师要告诉大家，房屋是不是违法建筑不能仅凭有证或是无证来判断，也不能仅凭航拍图来认定，需要结合实际的情况来对未办理相关手续的房屋进行认定，并且，认定房屋是否是违法或是合法，只能是在作出房屋征收决定之前，如果是在之后，是在与被征收人就补偿事宜进行协商期间才将房屋认定为“违法建筑”的，那么这用意其实是很明确的，就是想通过以拆违建的方式来促进拆迁，来降低被征收人的补偿。

　　二、以租代征

　　第二种就是以租代征。以租代征经常出现在集体土地征收中，之所以在土地征收中我们会常常遇见以租代征，其个人认为原因有两点，一是办理征地审批手续太过繁琐，而且时间还长，还不一定能办下来，二是土地征收本身就是一项支出成本非常大的项目，所以，为了降低征收成本，个别征收方便想通过“土地租赁”的方式来实际并永久占用土地，减少征收成本。

　　但是，北京圣运律师需要告诉大家的是，以租代征是不合法的，而且个别地方在地方法律法规上也有明确规定，征收方不得通过以租代征占用土地，必须要按照《土地管理法》中的规定，办理相关征地手续后，才能开展具体的征收工作。只不过，实践中，有个别征收方却为了规避土地征收审批手续，为了以低成本征收，仍然不顾法律法规，不顾老百姓的利益，在未经过村民同意的情况下，直接与村委会签订土地租赁合同，将土地实际占用。

　　对此，大家在遇到相关部门未发布任何文件，未与自己谈任何补偿的情况下，土地就被村委会以租赁的方式，交给征收方时，广大被征收人一定要及时地向上一级有关部门举报、投诉，要求他们查处违法占用土地的行为，如果有必要，那么还可以在专业律师的帮助下，针对他们以租代征的行为，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。

　　三、编造虚假报价或政策

　　第三种就是以各种谎话诱导被征收人签订相关的法律文件，试图让被征收人“乖乖”地交出土地。事实上，这一种行为在征地拆迁中也是时常发生的，个别征收方为了降低征收成本，为了让被征收人尽快交出房屋或是土地，通常就会编造出各种莫须有的政策和报价，试图让被征收人主动说出自己心里的底线。

　　可是北京圣运律师要提醒大家，政策和补偿标准，一般情况下被征收人自己都可以通过网络进行查询的，相关部门在开展具体的征收工作时，通常会将补偿安置方案等文件予以公告。

　　所以，当遇到征收方信口雌黄地说一些已经莫须有的话时，一定不要轻易地相信，一定要对他们所说的话进行考证，千万不要一股脑的就应他们的要求，签订对自己不利的补偿安置协议，或是交出土地，否则必定会让自己吃亏。

四、起诉后，因评估程序不合法，房屋征收补偿决定被法院撤销

　　对补偿决定不服，起诉后，法院撤销了征收方作出的房屋征收补偿决定。征收方上诉称，其作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据充分，而且，其作出房屋征收补偿决定完全是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所规定的程序来进行的，未损害原告的合法利益。下面北京圣运律师就与大家一起来看看这则案例：

　　2017年，征收方作出棚户区改造房屋征收决定的公告，并于同日在征收区域内公告张贴，一同公告的还有房屋征收办公室制定的棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案。此次棚改范围中也包括刘先生的房屋。

　　同年，房屋征收办公室发布了评估咨询机构选择征求意见结果公告，并发布了棚户区改造房屋价值评估的通知，之后评估公司对刘先生的房屋进行了评估，同时向刘先生送达了分户评估报告。

　　但是因评估不合理，拆迁补偿偏低，刘先生并没有与征收方就补偿事宜达成一致。后因征收方急于完成征收工作，对刘先生作出房屋征收补偿决定，刘先生不服该补偿决定向人民法院提起了诉讼，请求撤销该补偿决定。最终，一审法院判决撤销征收方作出的房屋征收补偿决定。

　　一审法院认为，征收方于2017年7月31日确定了评估机构，但是却在同年9月才发出棚户区改造房屋价值评估的通知，而且，征收方没有向刘先生告知申请复核评估和申请专家委员会鉴定的权利，对于刘先生提出的异议没有进行处理，据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决撤销征收方于2018年6月8日对刘先生作出的《房屋征收补偿决定》。

　　征收方上诉称，其作出的房屋征收补偿决定是完全按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所规定的进行的，其作出的房屋征收补偿决定程序合法，而且，在给刘先生送达评估报告时，还特别告知了刘先生申请鉴定的权利，因此，请求撤销一审判决。

　　二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致。

　　二审法院认为，虽然征收方辩称，其是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施的案涉房屋征收，但是其在具体实施过程中却未按照上述《条例》规定，由于补偿决定中有关房屋评估部分是重要的依据，但因征收方在评估时存在程序上的违法，所以，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　针对本案，北京圣运律师认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”刘先生对房屋价值有异议时，征收方并没有告知其复核及鉴定的权利，那么显然评估程序上存在违法。

　　由于房屋征收细节较多，很容易使征收方钻空子，所以，在房屋征收过程中，如果遇到评估不合理或是颠倒的征收程序，一定要及时的咨询专业律师。

五、北京圣运律师谈征地拆迁中常见的三种“套路”及应对措施

　　虽然国家就征地拆迁程序做出了相当严格的规定，也禁止了一系列对被征收人较为不利的行为。但这些政策、法律法规却很难真正的落实到实践中。个别人还因利益的驱使，利用职务之便谋取私利，侵害被征收人和国家的利益。

　　有的征收项目在征收过程中，则为了实现低成本征收的目的，以各种名义或是政策口号强制拆除被征收房屋或是对被征收人不予合理补偿。今天北京圣运律师就根据办案经验为您盘点征地拆迁中常见的一些套路，希望大家在遇到这些情况时，能及时的应对。

　　【第一种套路，以“拆违”名义促进拆迁】

　　“你的房子没有房产证，违反了《城乡规划法》以及其他相关的法律规定，属于违法建筑，给你目前这些补偿已经是仁至义尽了”

　　“房子是违建，限你在规划的时间内自行拆除，否则我们在拆除后，一分钱都不会补偿给你”

　　上述这些话，相信绝大多数被征收人在征地拆迁中都会听证。通常，征收人与被征收人就拆迁补偿事宜未达成一致，被征收人拒绝在拆迁补偿协议上签字时，征收方就会对被征收人说“你房子是违法建筑”类似的话，试图将被征收人的房屋认定成违法建筑，让被征收人在极低的拆迁补偿协议上面签字，然后达到他们征收的最终目的。

　　我国《城乡规划法》是2008年实施的，而且在《城乡规划法》中也明确规定了违法建筑的认定主体和审批手续。但是，如果被征收房屋是2008年之前建的，或者说是更久之前的房子，这样的房子即使是没有办理相关手续，那么在拆迁中也不宜认定成违法建筑，因为这类无证房屋是因历史遗留问题造成的。所以，征收方一口认定无证房屋即是违法建筑是不正确的，也是不符合相关的法律规定，并且征收方以这种方式来促进拆迁违背了法律中规定的征收原则。

　　在《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》中明确规定了，因公共利益征收国有、集体土地的，要保障被征收人的合法权益，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平。所以，实践中，被征收人要遇到这样的情况，一定要及时的咨询律师。

　　【第二种套路，以“拆危”名义达到拆迁目的】

　　“你家房子太旧了，而且这墙都已经有裂缝了，再不拆，会给人身安全造成极大的伤害”

　　“我们都找专家鉴定了，你这房子已经是危房了，而且给你的补偿也比人家没有安全隐患的要高，你就知足吧”

　　实践中，这种情况也是非常常见的。被征收人就补偿事宜未与征收方协商一致时，征收方除了会以拆违的名义对被征收人进行施压之外，也常会将被征收房屋偷偷的凿个大洞或是用车撞出一条裂缝，然后向有关部门申请危房鉴定，或是直接认定成危房，再强制拆除房屋以达到征收目的。

　　所谓的危房是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。但是，房屋是不是危房是需要由有资质的机构进行鉴定的，而且危房的鉴定只能是房屋所有权人或是房屋使用人，我国法律上并没有赋予其他单位或是个人有申请鉴定危房的权利。

　　所以说，征收方自行向有关部门申请或是直接认定被征收房屋是危房都是不合法的，他们这么做的目的就是为了让被征收人乖乖的在补偿协议上面签字或是搬离被拆迁房屋。因此，被征收人在遇到这种情况时，要及时的收集证据，比如现场照、录像等。

　　【第三种套路，断水、断电威胁被征收人】

　　“大部分人已经签订了补偿协议，所以，你得赶快签字，不然两天后就没有电和水了 ”

　　“再不签字搬走，就对你们断水、断电”

　　大家都非常的清楚，一旦没水、没电对被征收人的生活会造成很大的影响，可征收方却为了急于完成拆迁工作，常以断水、断电的方式吓唬或是威胁被征收人搬迁、签字，但这种行为却是不合法的。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。所以，若征收方以这种套路威胁被征收人，那么只要被征收人提起行政诉讼，那么法院势必会判决征收方断水、断电的行为违法。