“粽飘香，端安康”——北京圣运律所祝您端午节快乐！，北京圣运律师事务所收费

一、“粽飘香，端安康”——北京圣运律所祝您端午节快乐！，北京圣运律师事务所收费

　　历史来源

　　端午节为每年农历五月初五，"端"字有"初始"的意思，因此"端五"就是"初五"。而按照历法五月正是"午"月，因此"端五"也就渐渐演变成了"端午"。《燕京岁时记》记载："初五为五月单五，盖端字之转音也。”

　　端午节起源于中国，最初是中国人民祛病防疫的节日，吴越之地春秋之前有在农历五月初五以龙舟竞渡形式举行部落图腾祭祀的习俗；后因诗人屈原在这一天死去，便成了中国汉族人民纪念屈原的传统节日；部分地区也有纪念伍子胥、曹娥等说法。

　　民族活动

　　过端午节，是中国人二千多年来的传统习惯，由于地域广大，民族众多，加上许多故事传说，于是不仅产生了众多相异的节名，而且各地也有着不尽相同的习俗。其内容主要有：女儿回娘家，挂钟馗像，迎鬼船、躲午，帖午叶符，悬挂菖蒲、艾草，游百病，佩香囊，备牲醴,赛龙舟，比武，击球，荡秋千，给小孩涂雄黄，饮用雄黄酒、菖蒲酒，吃五毒饼、咸蛋、粽子和时令鲜果等。

　　端午放假安排

　　6月25日（周四）-6月27（周六）6月28(周日)正常上班

　　温馨提示

　　新老客户在放假期间仍可拨打我们的二十四小时咨询热线：400-678-5000进行电话咨询。

　　我们已安排好值班律师在放假期间依旧为被拆迁人提供高品质服务，期间来所咨询的朋友请务必电话预约后前来。

　　注意事项

　　非常时期，勤洗手、勤通风；若出门，记得佩戴口罩。

　　最后，北京圣运律师事务所全体律师向您及您的家人送上最真挚的祝福，祝您端午安康。

二、最高法院案例谈农村土地承包经营权能否继承？

　　【裁判要旨】

　　根据《中华人民共和国农村土地承包法》，我国农村土地承包经营的方式包括以下两种：一是农村家庭联产承包，以家庭为单位所进行的承包是在我国农村土地承包经营合同中所占比例最大的承包方式；二是其他方式承包，主要是针对四荒地的承包。该法第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”由此可见，家庭承包的主体是农户，不是个人。其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，而不属于某一个家庭成员。尽管在承包经营合同上签字的是农户中的某一家庭成员，但是签字人作为农户的代表在承包经营合同上签字，承包的主体仍然是农户。计算承包基数时要计算家庭成员的数量，农户承包土地后，在承包期限届满前，家庭有新生成员的不增加土地，有成员去世或离开的不减少土地。由于承包的主体是户而不是个人，家庭联产承包就不产生继承问题。签订承包合同的家庭成员去世后，其他家庭成员对于家庭承包经营权仍都享有权益。这是解决土地承包经营权在农村婚嫁时产生的相关问题的一个重要原则。那么在承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，其土地承包经营权能否继承的问题，从我国的实际情况出发，为缓解人地矛盾，体现社会公平，对因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，其承包地不允许继承，应当由集体经济组织收回，并严格用于解决人地矛盾。当然，承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。

　　根据当事人提供的“承包土地地块登记”材料，该登记材料上载明承包方为户主一人，土地类别为“口粮田”，家庭成员栏为空白，当事人并未作为家庭成员登记于上述登记材料中。且当事人尚无有效证据可以证明其与户主是作为同一家庭户承包了案涉的争议土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”据此，当事人关于通过继承取得涉案土地承包经营权的主张缺乏事实根据和法律依据。

　　【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

　　（2018）最高法行申1731号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：管永恒，男，汉族，1953年5月1日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：管素红，女，汉族，1983年9月12日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔忠庆，男，汉族，1954年3月24日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔双忠，男，汉族，1957年4月24日出生，住山西省长治市城区。

　　再审被申请人（一审被告）：山西省长治市郊区人民政府，住所地：山西省长治市延安中路61号。

　　法定代表人：张晋伟，该区人民政府区长。

　　再审被申请人（一审被告）：山西省长治市国土资源局郊区分局，住所地：山西省长治市威远门北路30号。

　　法定代表人：郭树伟，该分局局长。

　　再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）：王建洪，男，汉族，1968年12月23日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）：王建军，男，汉族，1975年6月12日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）：王红芳，女，汉族，1965年12月27日出生，住山西省长治市郊区。

　　再审申请人管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠因诉山西省长治市郊区人民政府、山西省长治市国土资源局郊区分局土地行政审批一案，不服山西省高级人民法院（2017）晋行终204号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成由审判员仝蕾、审判员张志刚、审判员梅芳参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　山西省晋城市中级人民法院一审查明：1999年，牛良英与南垂村委签订《长治市郊区农村土地承包合同书》（编号184），获得0.6亩土地承包经营权。2012年12月25日，牛良英死亡。本案崔忠庆、崔双忠为牛良英儿子，管素红为牛良英外孙女，管永恒为牛良英女婿，均为牛良英家庭成员或继承人，牛良英的承包经营权由其家庭成员继承，符合我国农村家庭联产承包责任制相关法律规定。从2011年6月开始，王建洪、王建军、王红芳申请宅基地使用权，长治市郊区人民政府在2013年开始为王建洪、王建军、王红芳办理宅基地使用权，2014年6月16日，长治市郊区人民政府以文件形式批准了王建洪、王建军、王红芳的宅基地建设用地使用权。

　　山西省晋城市中级人民法院一审认为，长治市郊区人民政府在为王建洪、王建军、王红芳审批宅基地使用权过程中，占用管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠承包土地，并错误将该承包地地类划为“建设用地”，没有进行安置补偿。依照审批程序，集体所有土地批准为宅基地，需要经村民代表大会讨论通过，此次批地行为村民代表大会并未实际召开，其公示材料亦属伪造。王建洪原有宅基地而赠与他人，王红芳已经拥有宅基地，此二人均不能再申请宅基地使用权。长治市郊区人民政府为王建洪、王建军、王红芳审批宅基地使用权的行为主要证据不足，所依据的重要材料不实，侵犯了管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠家庭的承包经营权。长治市国土资源局郊区分局不是本案适格被告，驳回管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠对其的起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款之规定，一审法院判决撤销长治市郊区人民政府2014年6月16日对王建洪、王建军、王红芳村民宅基地建设用地的审批行为，案件受理费50元由长治市郊区人民政府负担。

　　王建洪、王建军、王红芳不服一审判决，向山西省高级人民法院提起上诉。

　　山西省高级人民法院二审认为一审法院经审理查明部分关于“牛良英的承包经营权由其家庭成员继承，符合我国农村家庭联产承包责任制相关法律规定”的表述，不属于查明事实的内容,应予纠正。除此之外，二审查明的事实与一审查明基本一致。

　　山西省高级人民法院二审认为，本案首先需要解决的问题是，管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠是否具有原告主体资格。也就是管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠是否是牛良英名下承包土地的土地承包经营权人。根据《中华人民共和国农村土地承包法》，我国农村土地承包经营的方式包括以下两种：一是农村家庭联产承包，以家庭为单位所进行的承包是在我国农村土地承包经营合同中所占比例最大的承包方式；二是其他方式承包，主要是针对四荒地的承包。该法第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”由此可见，家庭承包的主体是农户，不是个人。其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，而不属于某一个家庭成员。尽管在承包经营合同上签字的是农户中的某一家庭成员，但是签字人作为农户的代表在承包经营合同上签字，承包的主体仍然是农户。计算承包基数时要计算家庭成员的数量，农户承包土地后，在承包期限届满前，家庭有新生成员的不增加土地，有成员去世或离开的不减少土地。由于承包的主体是户而不是个人，家庭联产承包就不产生继承问题。签订承包合同的家庭成员去世后，其他家庭成员对于家庭承包经营权仍都享有权益。这是解决土地承包经营权在农村婚嫁时产生的相关问题的一个重要原则。那么在承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，其土地承包经营权能否继承的问题，从我国的实际情况出发，为缓解人地矛盾，体现社会公平，对因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，其承包地不允许继承，应当由集体经济组织收回，并严格用于解决人地矛盾。当然，承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。本案中，案涉承包土地的记名权利人牛良英于2012年死亡。崔忠庆、崔双忠、管素红、管永恒分别以其儿子、外孙女、女婿的身份提起诉讼主张该承包土地的权利。根据农村土地承包法的规定，虽然在土地承包合同上签字的是牛良英，但承包主体却应当是以牛良英为代表的农户。那么，问题的关键就成为了该农户究竟还应包括哪些人，崔忠庆、崔双忠、管素红、管永恒是否属于该农户的成员。崔忠庆、崔双忠、管素红、管永恒提交了两份主要证据即案涉土地的承包合同书和承包土地地块登记证，姑且不论王建洪、王建军、王红芳在一审质证和二审庭审时均对其存在的承包合同缺少牛良英本人签字、承包土地地块登记证没有填写发包方全称、承包合同编号等瑕疵提出了质疑，对其真实性不予认可。单就承包土地地块登记证所记载的内容来看，其中“户主”项下记载为“牛良英”，“人口”项下记载为“1人”，而“家庭成员”项下为空白。这些内容表明当时牛良英是一人一户。而且从土地性质登记为“口粮”，面积为6分来看，一户一人也应当是合理的，符合按照人口计算土地数量的土地分配原则。另外，牛良英名下的承包合同签订于1999年，当时崔双忠、崔忠庆、管永恒年龄最小的也已经42岁了，与其母亲或岳母分户另过也符合常理。管素红自然也应当随其父另户。因此，牛良英签订的承包合同应当认为是牛良英以一户一人为主体签订的。崔忠庆、崔双忠、管素红、管永恒不属于该承包土地的农户成员，对该承包地不享有承包经营权。牛良英死亡后，视为承包土地的农户消亡，其承包土地由发包的集体经济组织收回。崔忠庆、崔双忠、管素红、管永恒对该承包土地不享有承包经营权，更不能继承。一审法院关于“牛良英的承包经营权由其家庭成员继承，符合我国农村家庭联产承包责任制相关法律规定”属于认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定，裁定撤销一审判决，驳回管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠四人的起诉。

　　管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠不服二审裁定，向本院申请再审称：1、二审裁定认定事实的证据不足，《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”家庭承包的主体是农户，不是个人。既然承包经营权的主体是户，那么户的成员是会发生变化的，当承包土地的农户家庭成员中的一人或数人死亡，承包地仍然由该户的其他家庭成员继续承包经营；2、《山西省农村集体经济承包合同管理条例》第二十三条规定：“农业承包合同的承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包”。故申请人崔双忠、崔忠庆作为牛良英的合法继承人，有权在承包期内继承承包经营；3、申请人管永恒、管素红、崔双忠、崔忠庆系本案一审适格的原告，二审法院仅凭经验推断及《承包土地地块登记证》认定申请人与牛良英非一户，对该事实认定错误；4、王建洪、王建军、王红芳的宅基地申请及审批程序违法。请求：撤销二审行政裁定，依法改判或发回重审。

　　本院经审查认为，根据再审申请人提供的“承包土地地块登记”材料，该登记材料上载明承包方为户主牛良英，人口一人，承包土地面积为6分，土地类别为“口粮田”，家庭成员栏为空白，本案四名再审申请人并未作为家庭成员登记于上述登记材料中。且再审申请人尚无有效证据可以证明其与牛良英是作为同一家庭户承包了案涉的争议土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”据此，再审申请人关于通过继承取得涉案土地承包经营权的主张缺乏事实根据和法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款关于“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”之规定，再审申请人与本案的土地审批行为无利害关系，故其起诉不符合法定条件。

　　另，二审法院在本院认为部分混淆了上诉人与被上诉人的身份，本院予以指正，但裁判结果并无不当。

　　综上，管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人管永恒、管素红、崔忠庆、崔双忠的再审申请。

　　审判长 　仝　蕾

　　审判员 　张志刚

　　审判员　 梅　芳

　　二〇一八年五月三十一日

　　法官助理 徐小玉

　　书记员 郭 凯

来源：行政涉法研究

三、芜湖发布房屋征收补偿补助奖励新规

　　6月15日上午，芜湖市住建局召开新闻发布会，芜湖市政府对原（芜政办〔2017〕10号）通知进行修订，新的《芜湖市市区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（以下简称《规定》）于5月27日正式实施，对原标准进行合理调整，对奖励、临时安置费、搬迁费、附属设施及装饰装修费用等适当提高。

　　近年来，房屋搬家服务费用、房屋租赁价格等不断上涨，原市区国有土地上房屋征收补偿标准与市场现状有一定差距。此次实施新的《规定》共8章，主要包括“补助和奖励、临时安置费（住宅房）、停产停业损失费（非住宅房）、搬迁费、附属设施及装饰装修、住房保障、承租公有住房、其他”等内容。

　　新《规定》细化了关于拆迁“奖励”规定，根据房屋性质，区分为“住宅房屋”及“非住宅房屋”。对于住宅房屋及非住宅房屋中“商业、办公用房”签约期限内签约搬迁的被征收人给予不超过被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修价值）15%的奖励。对非住宅房屋中“生产、仓储用房”签约期限内签约搬迁的被征收人按被征收房屋的合法建筑面积计算不超过400元/平方米的标准奖励。结合实际调研结果，更新区位范围，提高住宅房临时安置费标准。

　　新《规定》还提高了非住宅房中“商业、办公用房”的停产停业损失费及房屋搬迁费标准。根据市场调研结果适当提高附属设施及装饰装修补偿金额。

　　为改善城市低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定发展，对被征收房屋是被征收人家庭在本市唯一住房，因家庭困难确实无力购买产权调换房屋的部分可实行承租。符合保障房租金补贴条件的被征收人，可申请保障房租金补贴。

来源：环网视点报

四、北京房屋征收律师谈征收非住宅的房屋如何补偿？

　　在征收范围内的房屋，有的是住宅，有的是养殖场，有的则是用于做生意，也就是经营性用房。一般而言，征收国有土地上住宅的，原则上来说给予被征收人的补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　被征收人就产权置换、货币补偿两种补偿方式任意原则，被征收人选择产权置换的，原则上来说是按拆一还一的原则进行。

　　对此，可能会有许多朋友问了，那征收的要是住改非，或是其他经营性用房呢？一般会有几种补偿方式？一般应当要如何补偿？

　　事实上，关于征收补偿这一块，每个地方都会依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规，结合当地的实际情况制定更为详细的规定，将征收补偿以及征收程序等进行细化。换句话来说就是，每个地方关于房屋征收，如何补偿，补偿方式都是不一样的。

　　比如《<长春市国有土地上房屋征收与补偿条例>实施办法》中就将住宅如何补偿、住改商如何补偿以及非住宅房屋征收如何补偿、公房征收如何补偿给出了具体的规定。

　　对于住改商、经营性用房拆迁，该《办法》第十九条中规定，在本市市区范围内，住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得经营权且实际用于经营的，按照下列标准给予被征收人一次性经济补助：

　　(一)从事服务业等活动的，按照房屋评估金额的20％给予补助；

　　(二)从事工业生产等活动的，按照房屋评估金额的15％给予补助；

　　(三)从事其他经营性活动的，按照房屋评估金额的10％给予补助。

　　从上述的规定中我们可以看到，原本是住宅，后来因地理位置较好，改为经营性用房的，一般是按住宅进行补偿。但是，如果在相关手续暂停办理通知发出前，如果已经取得了经营权的，一般则是需要给予补助。实践中，如果相关部门不予补助，那则是不合理的。

　　那么，征收非住宅房屋的，有没有停产停业损失费呢？

　　是有的。《办法》第二十一条规定，在本市市区范围内，用于经营的非住宅房屋因征收造成停产停业，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：

　　（一）不动产权证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；

　　（二）具有合法、有效的营业执照或者行业主管部门颁发的经营许可，且营业场所为被征收房屋；

　　（三）房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的；

　　（四）法律、法规等另有规定的除外。

　　从上述的法律法规中我们可以了解到，征收经营性用房的时候，只要有合法且有效的营业执照，或是经营许可，那么征收方就需要给予被征收人停产停业损失费的，倘若征收方告诉被征收人“没有停产停业损失费”等，那么其就是有意降低拆迁补偿，这是不合法的，被征收人可以及时地咨询专业律师，依法主张这部分的补偿。

五、北京市北京圣运律师事务所谈评估报告是否合理，可从这5大点来审查

　　国有土地上房屋征收过程中，一般被征收房屋的价值是由评估机构评估确定的，而且评估机构出具评估报告之后，需要将这份评估报告及时地送达房屋征收部门，同时，房屋征收部门也需要将分户评估报告及时地送达给被征收人。

　　但是，实践过程中，却有许多被征收人反映说，评估机构并不是自己选定的，而是征收方在没有告知其的情况下私自选定的，而且评估报告上面也没有评估机构的公章以及估价师的签字，评估结果也与实际情况有着很大的悬殊。

　　那么，征收方擅自选定评估机构是否符合法律规定？评估机构应当怎么选定？评估报告上面没有估价师的签字和评估机构的公章时，该评估报告是否合法呢？下面我们就一起来了解一下。

　　评估机构如何选定？

　　一般而言，评估机构应当由被征收人协商选定。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　因此，实践过程中，若发现评估报告上面的评估机构并非是由自己协商选定时，那么被征收人可以初步判定，评估机构的选定环节存在一定的纰漏。此时，被征收人可以拒绝签收评估报告或是及时地咨询专业律师。

　　评估报告上是否需要估价师的签字和评估机构的公章

　　一份合法的评估报告，必须要有估价师的签字和评估机构的公章。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

　　因此，我们可以得知，如果被征收人所拿到的评估报告上面并没有估价师的签字，或是评估机构的公章，那么原则上来说该评估报告则是不合法的。此时，被征收人可以对此拍照留证，并搜集其他相关的证据材料，为日后维权做准备。

　　评估报告没有目录、估价师声明时是否合法？

　　房屋评估报告作为对被征收人进行补偿的法律依据，它必须是一份很严谨的文件，因此该文件应该要包括目录、致委托方函、估价师声明、估价结果等。

　　实践过程中，如果征收方只是在纸上印上了表格，填写了各家的补偿数额，那么这份评估报告可以初步判断是不合法的，对此，被征收人一定要注意，千万不要觉得这没有多大的关系就置之不理了。

　　没有实地考察就作出评估报告是否合理？

　　评估报告作为对被征收人补偿的法律依据，那么在作出该文件之前必须要实地查勘。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收房屋的价值不是凭空想象出来的，一个不曾见过被征收房屋的评估人员，作出来的评估报告怎么能显示出来公平呢？因此，实践过程中，如果遇到这种情况，被征收人一定要及时地采取有效措施，依法维护自己的合法权益，避免自己的合法权益被有意无意的侵害。

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