北京发布危旧楼房改建意见，签约比例达到90%才可进行改建！，北京危旧房改造:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京发布危旧楼房改建意见，签约比例达到90%才可进行改建！，北京危旧房改造

更新时间:2025-05-07 01:21 发布:2024-09-20 13:27 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京发布危旧楼房改建意见，签约比例达到90%才可进行改建！,昨日，北京市住建委、市规划自然资源委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。意见明确危旧楼房可通过翻建、改建或是适当扩建方式进行改造。我们注意到

北京发布危旧楼房改建意见，签约比例达到90%才可进行改建！，北京危旧房改造

一、北京发布危旧楼房改建意见，签约比例达到90%才可进行改建！，北京危旧房改造

　　昨日，北京市住建委、市规划自然资源委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。意见明确危旧楼房可通过翻建、改建或是适当扩建方式进行改造。

　　我们注意到，此次北京实施试点危旧楼房改造，与今年两会政府工作报告中提到的老旧小区改项目是类似的，其目的都是为了改善居民的生活质量、居住环境，而且此次危旧楼房的改建也会公开透明，并充分征询居民意见。下面我们就来看一下此次改建意见中的重点内容

　　征询居民意见 90%以上才能改建

　　在意见中明确，改建项目在确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建设计方案和实施方案拟定、改建协议内容等工作中都要充分征求居民意见。

　　改建意向摸底、改建方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，实施主体与居民签订改建协议，改建项目范围内不低于90％的居民同意签订改建协议后，协议方可生效，协议生效后启动居民周转搬迁。未达到签约比例的，改建项目自动终止。

　　也就是说，改建开始之前需要三分之二的居民同意改建工作，并且只有90%以上的老百姓签订了协议，才能进行改造，如果同意改建人数低于三分之二或是签约比例达不到90%，那么该改建项目就不能实施，自动终止。

　　什么样的房子会被纳入改建的范围？

　　关于什么样的房子会被纳入到改建的范围内，在意见中有明确提出，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房可以纳入到改建的范围。

　　简单来说，就是存在安全隐患，无法通过加固来改善房子的旧楼是这次改建的重点。

　　对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。

　　简易楼可适当增加厨卫面积

　　《意见》中提到，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。

　　《意见》还明确提到，改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

　　同时，依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，但增加的配套设施不得改变使用用途。

　　改建、改造如何补偿？

　　由于拆迁改建、改造的原因，具体能补偿多少，要根据拆迁人与被拆迁人的拆迁安置协议来定。但是如果不同意安置协议上的补偿标准，那双方可以进行协商，协商不成的情况下，被拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决。

　　房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

　　具体的补偿标准应当根据拆迁人与被拆迁人之间的拆迁安置协议制定。未能达成协议的，或协商不成的，撤除人，被撤除人可以向房屋拆除管理部门申请撤除补偿配置裁定。

　　改建采取什么样的补偿方式？

　　我们注意到，北京改建采取异地安置、原址回迁和货币补偿的方式。对于居民选择货币补偿的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价，异地安置和原址回迁的，在意见中也有明确，不能低于原居民房屋的居住面积。

　　也就是说，须按拆一还一的原则进行补偿。所以，如果安置房面积小于原有住房的面积或是货币补偿低于周边市场价的，被征收人可及时的咨询专业律师，采取法律措施维护自己的合法权益。

　　改建的资金谁来出？

　　意见规定了“成本共担”的原则。改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

　　政府补助方面，改建项目纳入老旧小区综合整治范围，市财政给与支持，同时各区政府结合实际可安排周转房源用于对接居民，并对居民在外周转期间予以适当补助，具体标准由各区政府制定。

　　从意见中我们看到，居民也需要出资部分改建成本。对承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

　　居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金。

　　对原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

　　改建项目的“房本”如何办理？

　　《意见》明确，项目改建完成后实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

　　其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。公共服务配套房屋由政府投资，产权归区政府所有，首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交。

　　北京圣运律师要说的是，无论是改建还是改造，都必须要保障居民原有的生活水平不被降低，住房有保障。因此，改建实施过程中，如果有不合理、不符合法律所规定的地方，一定要及时的提出来，或是咨询律师，在法律规定的时间内维护自己的权益。

二、承包地上盖猪舍，毁坏耕地被判刑！

　　2017年3月至8月间，何某在未办理相关用地手续的情况下，擅自将承包地租给他人，并与村集体签订协议，在地块上搭建猪舍及配套设施。

　　猪舍施工期间，用地管理部门曾多次到现场制止，下发多份责令停止违法行为通知书。何某置若罔闻，不仅没有停工，反而陆续办理了工商登记、环评、防疫等手续，但一直没有办理用地手续。

　　经查，何某修建的猪舍非法占用耕地11.8亩，数量较大，原耕作层已全部被砂、石、废土覆盖固化或水泥硬底化，耕地性质已被改变，原有耕地种植条件被严重毁坏。其后，何某因涉嫌非法占用农用地罪被提起公诉。

　　法庭上，何某提出，自己与村集体签订了协议，办理了工商登记、环评、防疫等手续，并非在未办理相关手续的情况下改变土地用途。何某修建猪舍的地块周边没有依法设置基本农田公示，用地管理部门执法过程中未出示相关规划文件，自己不知道该地块系基本农田。

　　法院认为，村集体并无审批土地用途变更的权限，即便何某与村集体签订了补充协议，仍应向有关部门办理用地手续，至于工商登记、环评、防疫等行政许可，均不能代替用地审批。所占的土地规划用途是农用地，是可用于种植的耕地，按照规定占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，何某未经法定审批程序，将承包地用于建设猪舍等设施，属于擅自改变土地用途、造成耕地毁坏的行为。而且，在用地管理部门行政执法过程中，何某应当对地块属于基本农田及其行为违法性有明确认知，其也明确供称执法人员曾说明地块的性质。因此，何某诉称不知道该宗地系基本农田，与查明的事实不符。

　　因此，何某的行为构成非法占用农用地罪，依法应判处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。因其有自首情节，故从轻处罚，判处有期徒刑1年2个月，并处罚金2万元。

三、市中街道潘家居征地补偿安置方案公告

　　乐陵市人民政府

市中街道潘家居征地补偿安置方案公告

　　乐征补公告〔2023〕5号

　　根据乐陵市人民政府决定，乐陵市2023年第5批次建设用地需要，拟征收潘家居集体土地。按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的有关规定，乐陵市人民政府组织自然资源局、财政局、农业农村局等部门和市中街道办事处根据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了《潘家居征地补偿安置方案》。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　本次拟征收土地拟用于乐陵市2023年第5批次建设，用途为交通运输用地

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　本次拟征收潘家居土地，位于潘家居，总面积0.7077公顷，其中：农用地0.7077公顷（水浇地0.4887公顷）。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2020〕74号文公布的乐陵市征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于I级区片，补偿标准为97.5万元/公顷。

　　地上附着物和青苗补偿标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于德州市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2022〕19号）的规定执行。

　　四、安置意见

　　经与潘家居委会协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到潘家居委会后，由村集体经济组织按照国家有关规定研究征地补偿安置费的具体分配方案。

　　（二）社保安置。征收土地按照1.5万元/亩标准，在征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户，共计社会保障补贴15.9233万元。由乐陵市人力资源与社会保障局会同潘家居委会研究制定被征地农民社会保障方案，在征收土地经依法批准后，办理参保事宜。

　　五、办理补偿登记安排

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自公告发布结束后5日内持相关权属证明材料到乐陵市人民政府办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记和签订征地补偿安置协议的，以《土地所有权调查确认表》《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》（附件2）为准。

　　六、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示期为30日。

　　拟征收土地的农村集体经济组织成员如认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应在公告结束前书面向乐陵市自然资源局提出书面听证申请，听证申请书送至乐陵市自然资源局。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　特此公告。

　　乐陵市人民政府

　　2023年2月7日

　　来源：全国征地信息共享平台

四、对违建“零容忍”！北京整治违建新规定来了！

　　为贯彻落实2019年4月29日起施行的《北京市城乡规划条例》，4月2日，北京政府网站发布关于《北京市禁止违法建设若干规定（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见的公告。

　　在征求意见稿中对违法建设执法体制方面、健全执法工作机制方面、夯实基层社会治理基础方面、执法保障完善执法程序实基层社会方面、执法操作关键点方面都作出了详细、明确的规定。下面我们一起来了详细的了解一下征求意见稿中的重点内容

　　一、不得为违法建筑提供水电气热

　　所谓的“违法建设”，根据《若干规定》中的规定，是指未依法取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、临时建设工程规划许可证、临时乡村建设规划许可证，或者未按照许可内容进行建设的建设工程，以及逾期未拆除的临时建设工程。违法建设当事人包括违法建设的建设单位、设计单位、施工单位、所有人或者管理人等。针对这些违法建筑，在征求意见稿中提到：

　　市政公用服务单位不得为违法建设办理供水、供电、供气、供热、通讯等服务手续或者提供相关服务；

　　违法建设当事人的不良信息纳入本市公共信用信息平台；

　　违建拒不自行拆除的将实施强制拆除，费用由违建当事人承担，强拆过程全程录像；

　　违建的设计、施工单位均设罚则。

　　对已办理相关服务手续或者提供服务的，应当采取合理措施予以纠正，终止服务。

　　二、对违建当事人拟建信用惩戒机制

　　在征求意见稿中提到，负有查处职责的机关应当自行政处罚决定或者行政强制决定生效之日起15个工作日内依法向相关部门提供违法建设当事人的不良信息，并纳入本市公共信用信息平台。

　　有关行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对违法建设当事人采取惩戒措施。

　　1、违法建筑首查责任制

　　在征求意见中还提到，首先发现违法建设或者接到举报的执法机关为首查责任机关，应当按照本规定要求开展相关工作；

　　对不属于本行政机关职责范围的，应当在发现违法建设或者接到举报之日起2个工作日内将案件线索移送负有查处职责的机关；

　　发现同时有违反其他法律规定情况的，应当在2个工作日内通报其他行政机关。受移送的行政机关应当依法及时查处，并在作出处理决定之日起2个工作日内书面通报首查责任机关。

　　对于“在施违法建设的立即处置”，《若干条例》提出规划自然资源主管部门、乡镇人民政府、街道办事处发现正在搭建、开挖的违法建设，应当书面责令违法建设当事人立即停止建设并在3日内自行拆除或者回填。

　　2、执法时的送达方式

　　另外在征求意见稿中增了执法时的送达方式。在无法采取法律规定的直接送达、留置送达、电子送达、委托及邮寄送达、转交送达时，负有查处职责的行政机关将相关法律文书张贴在该违法建设的显著位置，并抄送基层组织、所在单位或者物业服务企业，即视为送达；

　　3、关于举报与曝光方式

　　在征求意见稿中提到，曝光可通过政府网站、办事大厅、服务窗口或者媒体等平台，依法向社会公布违法建设及查处情况。

　　任何单位和个人都有权举报违法建设行为。区人民政府应当公布违法建设举报网站、信箱、电话等，明确专门机构负责举报受理工作。

　　三、关于违法建筑的处罚

　　对于违法建筑如何处置，在征求意见稿第十一条中提出：

　　规划自然资源主管部门、乡镇人民政府等部门发现正在搭建、开挖的违法建设，应当以书面的形式责令违法建设当事人立即停止建设并在3日内自行拆除或者回填；

　　违法建设当事人不立即停止建设的，乡镇人民政府、街道办事处可以查封违法建设施工现场、扣押违法建设施工工具和材料；

　　违法建设当事人拒不停止建设或者拒不拆除、回填的，乡镇人民政府、街道办事处应当作出强制拆除或者回填决定，并立即实施。

　　从以上的这条规定中我们看到，如果当事人违法违规进行建设，那么当事人可能就会遭到强拆，当然了，若执法人员没有依法进行拆除，没有对强拆现场录像，保障当事人合法财产时，当事人则可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　1、违法建筑是否都须拆除？

　　答案是对于违法建筑并不一定都要拆除。在征求意见高中提到：

　　对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，应当在20日内书面责令限期改正消除对规划实施影响，并处该建设工程造价5%以上10%以下罚款；

　　对逾期不改正或者无法采取改正措施消除对规划实施影响的，责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价10%以下罚款。

　　也就是说，对于不影响规划实施的违法建筑可采取罚款的方式、限期改正的方式以及没收实物的方式来处罚，而不是一味的都拆除。

　　2、未按规定缴纳罚款会怎样？

　　不过当事人需要注意的一点是，如果未按照规定期限缴纳前款费用，相关部门会按照每日百分之三的标准加处滞纳金，若相关部门实施加处滞纳金超过30日，在经催告之后还履行的，相关部门就会申请人民法院强制执行。

　　3、强制执行前相关部门要履行哪些义务？

　　而对于已经建成的违法建筑，应当提前5日在现场公告强制拆除决定，要告知当事人实施强制拆除的时间、当事人权利义务等。

　　此时，当事人一定要把握好自己的救济权，在对他们的强拆行为服时，可在法律规定的期限内咨询专业律师，提起诉讼，力争权益。

五、安置房变小产权房，100多套房被重复销售，村民该如何维护权益？

　　近日，媒体报曝光了一则关于安置房变小产权房被外售的新闻，此新闻引起了广大群众的热议....

　　据了解，济南市一小区一百多套房被重复销售，有的房子甚至不止被卖了两次，那么究竟是什么原因把100多套的房子重复的被外售呢？

　　据该小区营销中心人员介绍说，没有房产证，这是小产权的房子，与周边房价形成了鲜明的对比，每平米5000元左右。

　　所谓的小产权房是相对于全产权房的一种俗称，是指国家不予颁发产权证的房产，多为农村集体经济组织或村民在集体土地上建造并向外出售的房屋。但在2012年，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》，要求各级行政主管部门对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处。可为何还在公开对外销售呢？

　　据了解到，该项目是济南市2010年第二批农村建设用地整治挖潜项目的一部分，也就是某村的新村建设——村民安置房建设项目，通过城乡统筹的方式，统一建造小区来安置村民，以减少农村建设用地。

　　据村民说，当时该项目是按照每个人40平米的安置房面积来进行补偿的，安置房一直没有完工，可楼却越建越高，从最初规划的5层加盖成十二层、二十多层，直到现在，在当地相关部门默许下，村民的安置房变成了难以交付的小产权房被重复多卖。

　　按照最初的规划，等到村民搬进安置房后，还要把村民的住宅拆除，恢复成耕地，可这一切按照现在的情形显然还遥遥无期。

　　在开发商忙着变身的同时，另外一方面的却是管理部门以不变应万变的视而不见，可是被征地和等着入住的村民怎么办？购房者又怎么办？这其中一定还存在诸多的问题。

　　征地拆迁是改善老百姓居住条件、生活质量的重要途径，同时也是促进当地经济水平的一把利剑。因此北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中首先要保障被征收人的权益。

　　根据《土地管理法》中的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，同时在《土地管理法》中还规定了，因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，要保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　其次，要保障被征收人的知情权。根据《土地管理法》中的规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　也就是说，征收方要将确定好的征收范围、面积、补偿标准、安置方式以及征收目的等相关信息要向被征收村民或是村集体公告，时间至少是30天，同时对于要求听证的，要召开听证会，要及时的根据听证会的情况修改方案。

　　最后就是要保障被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿。

　　对此北京圣运律师提醒大家，如果在征地拆迁中遇到签订补偿协议之后相关部门没有在约定的期限内交付安置房，或是补偿款没有到位，违反法律原则先拆后补的情况，要及时的向有关部门反映，在反映无果的情况下，可以请律师启动法律程序来维护自己的合法权益。