为拆违法建筑，答应给予补偿，但房子拆除后却不守信用了.....，违法拆除违法建筑的赔偿案例:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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为拆违法建筑，答应给予补偿，但房子拆除后却不守信用了.....，违法拆除违法建筑的赔偿案例

更新时间:2025-05-05 00:25 发布:2024-09-23 12:42 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：为拆违法建筑，答应给予补偿，但房子拆除后却不守信用了.....,为了拆除违法建筑，镇政府以行政协议的方式与陈先生等两人达成了一致，协议中约定将房屋、场地交给镇政府拆除，并约定镇政府给予陈先生等两人残值回购款、搬迁费共计41万多，但房屋被

为拆违法建筑，答应给予补偿，但房子拆除后却不守信用了.....，违法拆除违法建筑的赔偿案例

一、为拆违法建筑，答应给予补偿，但房子拆除后却不守信用了.....，违法拆除违法建筑的赔偿案例

　　为了拆除违法建筑，镇政府以行政协议的方式与陈先生等两人达成了一致，协议中约定将房屋、场地交给镇政府拆除，并约定镇政府给予陈先生等两人残值回购款、搬迁费共计41万多，但房屋被拆后，对方却不认账了。

　　陈先生等两人以未履行协议义务将对方起诉至法院，一审法院判决镇政府于判决生效之日起向陈先生等两人支付残值回购款和搬迁费，镇政府不服，提起了上诉，二审同样判决镇政府向陈先生等人支付补偿款并赔偿利息。下面我们就来具体的看一下该案件......

　　2015年3月，陈先生等两人建设的楼房门上被贴上了责令限期拆除违法建筑决定书，限期拆除决定书内认定，陈先生等两人未按照规划审批程序批准，擅自建设一幢楼房，占地面积为245平方米，水泥场地为208平方米，违反了《城乡规定划法》第九条的规定，责令陈先生等两人在一星期内自行拆除，过期不拆的，将依法强制拆除。

　　同年3月19日，镇政府与陈先生等两人协商后签订了协议，协议中约定陈先生等两人所建的房屋及场地交由镇政府拆除，拆除后的建筑材料归镇政府所有，同时还约定由镇政府给予陈先生等两人回购款39.8万、搬迁费用等1.75万元。残值回购款、职工搬迁费合计41.55万元。

　　3月22日，镇政府组织人员将陈先生等两人所建的楼房和平房拆除。但拆除后，镇政府却未按照协议里约定的给予其相应的补偿款。为此，陈先生等两人将对方起诉至法院，请求判令对方支付补偿款41.55万元及利息2.08万元、补偿工业用地1.8亩。

　　法院认为，案涉协议中的内容是双方的真实意思表示，符合法律规定的形式和程序。虽然案涉建筑物和其他设施的用地未经批准，也未取得规划审批手续，但是案涉建筑物和其他设施的建筑材料是陈先生等两人的合法财产，当受法律保护。另外，双方约定拆除后的建筑材料归镇政府所有，并由镇政府给予陈先生等两人残值回购款和搬迁费用，并不损害国家利益和社会公共利益，也不违反法律禁止性的规定，所以应当认为有效。

　　其次，对于协议中约定的镇政府负责调整土地规划1亩左右给予陈先生等两人属于超越职权，应当被认定为无效。最终，法院判决：镇政府于判决发生法律效力之日起30日内支付陈先生等两人人民币41.55万元。

　　镇政府不服提起上诉称：案涉协议是拆除违法建筑残值回购协议，并不具有该项行政职能，所以案涉协议并非行政协议；其次，案涉房屋是违法建筑，并不受法律保护，再者，案涉房屋拆除后的实际残值远低于协议约定的价格，而且房屋拆除后的材料已由陈先生两人自行处置。

　　二审庭审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。

　　二审法院认为，案涉建筑的残余价值是陈先生等人的合法财产。虽然生效法律文书确认了案涉房屋为违法建筑，但是该房屋的砖瓦、门窗以及装璜材料等均是合法财产。房屋被拆除后，上述建筑材料的残余价值利益不能因此被剥夺。所以由镇政府支付给陈先生等人残值回购款并无不当，也不违反法律的强制性规定。另外，在庭审中，虽然镇政府主张残值已由陈先生等两人处置，但是并没有拿出任何的证据来证明已将残余建筑材料交付给陈先生等人。

　　其次，在对于高于实际残值的39.8万元是否应当认可的问题上，镇政府认为，约定价格高于实际残值，损害社会公共利益，应认定为无效。陈先生等人则认为，39.8万元不仅包括残值价值，还应包括其积极配合拆除违法建筑工作的奖励，协议约定合法有效。

　　对此，二审法院认为，本案中，由于超过残值的部分无法认定，人民法院没有作出变更判断的基本事实依据。在双方约定的39.8万元并未构成显失公平、镇政府亦未提出变更约定请求、双方当事人均拒绝调解的情况下，人民法院不宜作出减损陈先生两人权益的变更判断。因此，基本高于实际残值的39.8万元的约定并不违反法律的强制性规定，且该约定并无变更或撤销的情形，本院对其合法性、有效性予以认可。

　　综上，二审法院判决：镇政府于判决生效之日起30日内对陈先生两人给予补偿款；判决镇人民政府赔偿陈先生等人自 2015年3月30日起至给付之日以41.55万元为基数的利息损失，利率按中国人民银行同期公布的一年期人民币整存整取定期存款利率计算。

　　对于本案，北京圣运律师认为，以行政协议方式拆除违法建筑，不仅减少了双方之间的矛盾，降低了强制拆除的执法成本，还有利于和平的消除违法状态，保障当事人的合法财产权益。

　　所以，在行政机关在与当事人签订协议后，应当要按照协议里约定的进行补偿，否则则无法保障当事人的合法利益。本案中，行政机关在与陈先生等人签订协议，且房屋被拆后却不依照协议约定进行补偿，显然是有失诚信。

　　“以牺牲有限的公共利益为代价约束政府对自己所作承诺的遵守，从而助推和维护诚实守信原则的牢固树立，是本案的最佳选择”二审法院认为。

二、想将违法建筑拆除，这些法定程序缺一不可，否则便是违法！

　　在拆迁过程中，往往拆迁双方因补偿问题长久未协商一致时，拆迁方就会采取以“拆违”促拆迁的方式来达到他们快速拆迁的目的。北京圣运律师在接待咨询时，曾有不少被拆迁人言明，仅仅因拆迁方的一句话，自家长久居住的房屋就被定为违建，随后还将会被强制拆除。他们这么做合法吗？难道我的房子真属于违建？拆除还无赔偿？

　　首先，我们要知道究竟何为违建？

　　违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。依据《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，对于违章建筑和超过批准期限的临时建筑在征收拆迁过程中是不予补偿的。

　　其次，便是要知道合法拆除违法建筑必须要走法定的流程！

　　一、调查取证

　　1. 对群众举报、行政机关日常巡查发现、媒体曝光等的违法建筑，必须要有影像资料以及与当事人的谈话询问笔录。

　　注意：城镇规划区的由县(区)规划部门承担，乡村规划区的由乡镇政府承担。

　　2.调查违建当事人的基本情况。除个人信息、主要经济来源等因素之外，还要调查除了该违法建筑外，违建当事人是否还有房屋，住房面积多大、违法建筑的用途，是出租，还是自住，或者商用等。

　　3.现场勘验记录。本工作需要记录违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建时间等内容。

　　4.调取城市、镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区。到房管部门查询该建筑的登记材料。

　　二、认定违法建筑

　　调查取证工作完成后，有关部门会对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。不同地区的违法建筑的认定分别有不同的部门来作出。具体如下：

　　城镇规划区内的建筑，由县(区)规划部门认定;乡村规划区内的房屋，乡镇政府要将调查取证工作资料报县级规划部门审查指导，然后由乡镇政府对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。

　　而在认定违法建筑时，需要遵从“法不溯及即往”的原则。有些房屋因历史遗留问题或者建造的时间早于某一年限的航拍图，虽然它并未拥有合法的建房审批手续，但若是硬要将其认定为违法建筑，显然是不合理的。各位被拆迁人一定要注意这一点，在北京圣运律师办理的众多案件中，就有很多地方部门因为此原因而最终败诉的，所以，你在遇到自家房屋被认定为违建的情况时，一定要特别注意这一点。

　　三、作出责令限期拆除决定

　　依照《城乡规划法》第六十四条规定，对违法建筑进行调查取证，不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，属于程序性违法建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续;违反城乡规划的建筑，属于实体性违法建筑，作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，行政相对人逾期未自行拆除违法建筑的，政府相关部门可组织实施拆除行为。

　　那么，就有人想问了：口头通知限期拆除算数么?

　　我们在这里需要知道的是责令限期拆除决定需使用统一的事先告知书，并且，在该告知书上还必须要告知当事人相关的事实、理由和依据以及所享有的陈述、申辩、听证权利。

　　如果在规定的期限内你提出陈述、申辩，则拆除违建的实施部门应当认真听取并做好记录。您提出的事实、理由成立的，拆违实施部门应当予以采纳；如果规划部门不予采纳，也应当说明理由并做好通知工作，不能将其置之不理不予告知结果。

　　四、履行催告程序

　　《行政强制法》第三十五条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。此规定意味着拒绝突袭，必须要在作出强制执行决定前提前告知违建当事人。

　　五、下达执法文书

　　当事人在《强制拆除执行决定书》规定的期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，相关部门才可以实施强制拆除行为。诉讼复议期间，强制拆除应该中止，否则，一旦拆除错误，将给当事人带来难以挽回的损失。

　　综上可知，在违法建筑的认定以及随后的限期拆除决定法律是有严格的程序规定予以约束，如果当事人在征收拆迁的过程中遇到房屋被确定为违法建筑并要求限期拆除的，要及时拿起法律的武器以维护自己的权利。

三、北京市北京圣运律师事务所谈被拆迁人在拆迁中只能言听计从？注意，其实还有这三大权利

　　由于信息的不对称以及被拆迁人自身法律知识的缺乏，导致老百姓在征地拆迁中往往处在被动的局面，拆迁方说什么被拆迁人就听什么，补偿标准太低，宁愿签订极其低的安置补偿协议，也不敢去与他们协商沟通，而且，有的老百姓还会认为，与他们进行无结果的谈判或是对抗无异于以卵击石，所以索性就拒绝与拆迁方二次沟通或是与他们对簿公堂。

　　但其实，即使拆迁方在征地拆迁中占据着主动权，享有着一定的权力，其也不能剥夺被拆迁人在征地拆迁中享有的以下三个选择权，同时被拆迁人也应积极地行使。

　　一、选择补偿方式的权利

　　《土地管理法》第48条中规定，土地征收中涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理地补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　从以上的规定中我们可以看到，补偿方式一般有两种，被拆迁人既可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，集体土地征收中还可以选择提供宅基地建房这一补偿方式，这是被拆迁人的权利。

　　前段时间，有一位李姓当事人咨询律师说，自己家的房屋被征收了，但是补偿安置方案中只有货币补偿这一方式进行补偿安置，当时自己还去问了房屋征收部门，但得到的回答是，没有产权置换....那么这意味着被拆迁人是拿不到安置房的，可这合法吗？

　　实践中，如果相关部门只提供了一种补偿方式，比如只以货币的形式进行补偿，那么就剥夺了被拆迁人选择产权置换的权利，这是不合法的，此时被拆迁人可以向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　二、选择评估机构的权利

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　那么也就是说，首先评估机构应当是由被拆迁人协商选定，拆迁方不得擅自决定评估机构，但从律师办案的过程中来看，许多被拆迁人压根都不知道自己有选择评估机构的权利，或是不知道有选择评估机构这一程序，甚至还一味地认为只有拆迁方才可以决定选择哪家评估机构对自己房屋进行评估，并且对拆迁方擅自选定的评估机构也不会提出任何的异议。

　　但其实，虽然拆迁方始终在征地拆迁中占据着主导地位，但他们并没有私自选定评估机构的权利，如果评估机构没有协商选定，那么也只能通过抽签等方式确定，若拆迁方擅自选定评估机构即对被征收房屋进行评估并作出评估报告，那么便违反了相关的法律规定，且该评估报告的合法性也有待商榷。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，在评估机构的选定环节，被拆迁人一定要积极地参与到其中，行使自己仅有的一点权利，千万不要将自己享有的权利交给别人，让别人替自己做主，这样一来自己不吃亏谁吃亏。

　　三、选择救济方式的权利

　　在征地拆迁中，被拆迁人总会遇到这样或那样的问题，或者是收到这样或那样的文件，比如责令限期拆除决定书、责令交出土地决定书、房屋征收补偿决定书、征地补偿安置决定等。因此，如果被拆迁人发现拆迁方在土地征收过程中有重大的违法行为，或是村委会等其他相关人员有贪污腐败、扣留征地补偿的情况，那么被拆迁人是有权选择某一种救济方式向上一级有关部门进行反映情况的，比如对于违法征收行为，被拆迁人可以拨打12336（国土资源部举报热线）反映情况或举报，要求他们查处违法行为，对于贪污腐败、扣留征地补偿款的，可以拨打12388（中纪委举报热线）进行举报。

　　针对上述提到的相关文件，如若有侵害自己合法权益，那么被拆迁人可以选择法律途径来维权，比如可以在律师的帮助下向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼等。

　　总之，北京圣运律师要说的是，被拆迁人在征地拆迁中不能只言听计从，一定要积极地参与到征迁中的各个环节，这也是律师经常说的，其目的是以免拆迁方侵害被拆迁人合法权益。

四、分户评估报告未送达，该评估报告还能否作为补偿依据？

　　李先生的房屋因棚改被纳入到征收范围内。但在拆迁补偿标准低于市场价格，评估公司未经李先生同意，分户评估报告没有送达给其且也未进行协商的情况下，征收方就作出了补偿决定，后李先生为维护自己的合法权益将征收方诉讼至法院。今天，北京圣运律师与大家一起来看看这个案件

　　李先生是河南省人，在当地有一套合法住宅。当地为加快棚户区改造步伐，改善城区群众生活居住条件以及完善城市功能，于2012年11月发布了《关于对xx棚户区改造项目进行房屋征收的决定》，同时公布了《xx棚户区改造项目房屋征收补偿方案》。李先生的房屋也在征收范围内。

　　2011年6月，房屋征收部门xx市xx区房地产管理局发布选择房屋评估机构的通知。2017年11月6日，房地产评估公司出具了李先生的房屋分户评估结果报告，认定房屋评估时点价值xx元。但因拆迁补偿不合理，李先生便与征收方未签订补偿协议。征收方随后便对李先生作出补偿决定。

　　李先生不服该补偿决定，委托律师后向法院提起了诉讼。李先生认为，房屋的价值补偿明确低于市场价格，而且评估公司的选择也没有经过其在内的被征收人自主选择，评估公司对其被征收房屋的评估没有依法进行，而且作出的补偿决定明显违反了法律规定。因此，请求法院撤销补偿决定。但是一审法院以评估程序不存在违法之处、补偿决定的产权置换基本公平为由驳回了李先生的诉求。

　　李先生不服一审判决上诉称，涉案评估机构没有经过被征收人自主选择，且涉案评估公司在2011年被选择时还不具有评估资质，无权参与评估工作，而且该评估报告还存在诸多的问题，因此不能作为房屋征收补偿决定的合法依据。另外涉案评估人员并没有入户实地查勘，也没有进行初步评估、没有将初步评估结果进行公示，更没有将涉案评估报告依法送达，因此一审法院认定事实错误....

　　区政府辩称，该补偿决定是依据国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律规定作出的，涉案补偿方案合法有效，这是作出涉案房屋征收补偿决定的合法性依据，再者，房屋征收部门在公证处的现场公正下随机抽签选定了评估机构，且评估机构是具有相应的房地产评估资质的，其已经给与被征收人协商选定评估公司的权利....没有损害李先生的合法权益，涉案征收补偿决定合法。

　　二审法院认为，李先生主张没有在涉案房屋内居住，亦没有人在家。相关证人证言也证实送达涉案分户评估报告时没有见到李先生，因此区政府在没有证据证明已送达给李先生分户评估报告的情况下，该评估报告不能作为确定涉案房屋价值的依据。最终，二审法院撤销了一审判决，撤销了房屋征收补偿决定书，责令区政府三个月内对李先生重新作出补偿决定。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第20条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定以及第17条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　本案中，在评估报告未依法送达的情况下，征收方便作出补偿决定，显然是剥夺了房屋被征收人对房屋价值提出异议的权利。北京圣运律师提醒大家，如果在征地拆迁中遇到评估报告不合理、评估未依法定程序进行时，一定要及时的咨询律师。

五、北京圣运拆迁律师团介入温州平阳县城中村改造纠纷案

　　鳌江镇地处浙江东南沿海，隶属于温州市平阳县，其名称来源于浙江省八大水系之一的鳌江。鳌江，古称江口。早在1165年前唐代，鳌江就设立军戍重镇——江口镇，1933年，鳌江正式建镇，被誉为“中国古鳌头”、“瓯闽小上海”。抗日战争爆发后，鳌江港成为浙江省五大港口之一，现今已经发展成为著名的机械城。

　　2021年开始，鳌江镇人民政府启动城中村改造项目，张某等人的房屋被纳入征收范围。由于对补偿安置方案不满意，虽然经过多次协商，但由于双方差距过大，张某等人未能与政府相关部门签订征收补偿安置协议。后张某等人寻求法律帮助，经过多方了解，最终决定委托北京市北京圣运律师事务所代理本案，目前维权工作正在有序进行中。