北京圣运拆迁律师谈注意，这几点被征收人在拆迁中常常做！，被征收房屋是什么意思:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运拆迁律师谈注意，这几点被征收人在拆迁中常常做！，被征收房屋是什么意思

更新时间:2025-05-04 21:25 发布:2024-09-24 10:55 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运拆迁律师谈注意，这几点被征收人在拆迁中常常做！,当遇到自身权益受到侵害的时候，许多人首先想到的就是要通过法律来解决。在征地拆迁维权中更是如此，随着老百姓的维权意识越来越高，当征收方无理违法征收、无依据随意降低补偿、想要高补偿时，

北京圣运拆迁律师谈注意，这几点被征收人在拆迁中常常做！，被征收房屋是什么意思

一、北京圣运拆迁律师谈注意，这几点被征收人在拆迁中常常做！，被征收房屋是什么意思

　　当遇到自身权益受到侵害的时候，许多人首先想到的就是要通过法律来解决。在征地拆迁维权中更是如此，随着老百姓的维权意识越来越高，当征收方无理违法征收、无依据随意降低补偿、想要高补偿时，许多被拆迁人就会在网上海量的搜索各种信息，去找许多律师咨询，去网上看许多相关热帖讨论拆迁中的问题.....然而日中则昃，许多被拆迁人还是陷入了一些误区，如果被拆迁人不及时的醒悟，则很有可能要坑惨被拆迁人。

　　=与征收方协商期间，提前报价=

　　遇到征地拆迁时，首先要了解相关文件，在与征收方协商拆迁补偿时，不要随意报价或是提前报价，轻易的报价很容易会让拆迁方控制谈判的走向。从而失去合理补偿的机会。

　　=以武力抗衡违法强拆以死相拼保护家园=

　　实践过程中，常常听到或是看到一些被拆迁人以暴力的形式对抗强拆，这其实是就是两败俱伤的结果。对于暴力对抗强拆，不仅得不到法律的保护，还有可能会因此触犯法律，触犯刑法，走上无法挽回的局面。要知道，通过武力能够成功解决拆迁纠纷的少之又少。

　　=房子没拆不维权=

　　很多被拆迁人都会想：房子没拆，政府也没再谈，即使有通过法律维权也没用。其实这时大家就进入了一种误区。当下很多人都知道”强拆“是违法的，所以往往大部分被拆迁人就想等到房子被拆了才维权，但是，大家应该还要明白一个道理，就是并不只有强拆这种违法行为才可以通过法律来解决，如果强拆之后再维权只会让案件的难度系数增加。征地拆迁涉及到很多的程序问题，征收方往往会利用程序细节多，又不难发现，就会随意征收。因此北京圣运律师提醒大家，只要征地拆迁过程中出现任何一个程序存在违法行为时，被拆迁人都可以启动法律程序来维权。

　　=打官司赢的概率小，上访信访才能解决=

　　有人认为，跟政府打官司赢的概率非常小，又浪费钱，还不如去上访呢，只要多去上访，把事儿闹大，引起上级政府的重视，说不定就很快的解决了。可真是如被拆迁人想的这般简单吗？

　　根据《信访条例》中的相关规定，信访局、信访办这类机构只是一个接待部门，它的主要工作职责就是受理、交办、转送信访人提出的信访事项，信访更多的体现在对信访事项的协调、督查方面，而对于信访事项往往是无权直接解决的。因此可以看出，信访是根本不太可能解决征地拆迁中的相关问题的。

　　我们都知道”民告官“是比较难处理的案件，不同于其它类型的诉讼，而且又涉及到相关重要部门，所以只有通过走法律这条路，被拆迁人的问题才可能会尽快得以解决。

　　其次还要注意的是《行政复议法》和《行政诉讼法》均对时效有着非常具体的规定。如对具体行政行为不服的，行政相对人或利害关系人应该在知道该行为后的两个月内提起行政复议或三个月内提起行政诉讼；未告知诉权的，在知道该具体行政行为内容后两年内起诉；不知道行政行为具体内容的，涉及不动产的为二十年，其他的为五年。北京圣运律师再次提醒广大被拆迁人，如果一味的选择去上访去信访，不但问题得不到解决，反而有可能会连最后的维权时间都会错过。

　　=盲目自信自行启动法律程序维权=

　　当自己权益受到侵害时，竟然还有人为了节省诉讼费用，就会四处询问拆迁律师，读各种与拆迁有关的法律条文，在了解到基本的法律知识后就会试图通过学到的一些法律法规自行解决问题，等到结果出来之后才发现并不是自己想要的，或是自己想的那么简单。

　　被拆迁人应该要明白，征地拆迁是一项非常复杂的活动，而且法律法规方面也很繁琐，若真想要完全搞清楚来龙去脉是要花费很长一段时间的，而且还不一定能够活学活用。而专业拆迁律师除了熟能生巧的运用法律知识外，还有丰富的办案经验，谈判经验，能够更好的对症下药。

　　以上就是关于征地拆迁中的几点误区，北京圣运拆迁律师希望能够引起被拆迁人的重视，也希望广大被拆迁人能够理性维权、合理维权。遇到征地拆迁中的问题时及时的咨询专业拆迁律师，委托律师早早介入到案件当中，协助律师在短时间内维护自己的合法权益。

二、认定为“危房”就一定要被拆除吗？不，它可能是拆迁套路！

　　很多农村地区的房屋常常年久失修，而被拆迁方在与被拆迁人久久未能协商一致时便将其认定为“危房”，从而来加快拆迁的进程，使得被拆迁人成为了“拆危”的对象。有些被拆迁人便会咨询到我们拆迁律师，称自家房屋虽然看起来老旧，但是整体结果还是比较牢固的，根本不影响我们一家人的居住，怎么一下就成了“危房”了？！

　　北京拆迁律师提醒，这种情况的“拆危”很有可能是拆迁方的强拆套路，不能忽视！

　　说到“危房”，那究竟什么才是危房？

　　危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

　　并且“危房”是需要由住房和城乡建设部门组织具有专业知识或经过培训上岗的专业人员，依据《农村危险房屋鉴定技术导则》（建村函〔2009〕69号）开展房屋危险性评定，将评定为C级或D级的列为农村危房改造对象。

　　而危房一般分为4个等级：

　　A级为结构能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全；　　

　　B级为结构基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全；　　

　　C级为部分承重结构不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；

　　D级为承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

　　其中，只有C级和D级危房列入农村危房改造范围。

　　由上述内容可知，危房是有一定标准的，并且它也并不是相关部门一纸通知或是口头说你房屋是危房就一定是危房的，危房是有法定的鉴定程序的。

　　根据《城市危险房屋管理规定》中的第八条规定，“鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：

　　（一）受理申请；　

　　（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；

　　（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；

　　（四）检测验算，整理技术资料；

　　（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；

　　（六）签发鉴定文书。

　　第六条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。

　　第十二条规定，房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。

　　由此可知，即便自己的房屋被认定成危房，也并不会意味着它就必须被拆除。根据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定可知，若房屋被认定为危房，可以根据认定的危险程度进行不同的处理，即：

　　（1）对于采取适当安全措施后，尚能短期使用的房屋进行观察使用；

　　（2）对于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋直接进行使用；

　　（3）对于没有修缮价值，暂时不便进行拆除，但又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋，则停止使用；

　　（4）对于整幢无修缮价值的危险房屋，则立即进行整体拆除。

　　并且，结合北京圣运拆迁律师的实践办案经验发现，若遇到以下这些情况便很有可能遭遇了拆迁方的强拆套路。

　　1、被认定为“危房”的房屋已纳入征收范围内。

　　2、拆除“危房”后，立即强占土地或进行施工建设。

　　所以说，你家的“危房”鉴定程序合法吗？不合法赶紧维权了！

三、北京拆迁律师谈拆迁补偿不合理与征收方谈判时要注意哪些？

四、拆迁律师说法谈只有它们才有权依法批准和实施征地拆迁！

　　无论是哪个征地拆迁项目，都需要经由相关部门的批准方可实施，此中环节若是存在任何一处错误都将属于违法征地拆迁，而想要再次争取合理满意补偿的被拆迁人就可以以此作为依据来提起相应的法律程序！由此可以看出，征地拆迁是有专门的法定流程需要走的。所以，今天北京圣运拆迁律师就带大家了解一下征地拆迁项目的合法批准机关与实施机关分别是谁！

　　一、批准机关

　　1、集体土地：批准机关是省级人民政府和国务院。

　　法律依据：《土地管理法》第45条规定征收下列土地的，由国务院批准：

　　(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

　　2、国有土地：批准机关是市县级人民政府。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：

　　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第八条规定：

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　二、实施机关

　　1、涉及集体土地及地上房屋的征收拆迁，实施机关是县级以上人民政府。

　　法律依据：《土地管理法》第46条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　2、涉及国有土地上房屋征收拆迁，实施机关是市县级人民政府确定的房屋征收部门。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：

　　第五条规定：

　　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　由上述内容可知征地拆迁中合法的批准与实施机关，这将有利于在你不满意征地拆迁补偿标准时寻找征地拆迁项目的违法点，以此来作为突破口，争取到合理满意的拆迁补偿。

五、北京市北京圣运律师事务所谈签了协议后发现拆迁方没有批复文件，那么该协议是有效还是无效？

　　一般情况下，集体土地征收需要按照《土地管理法》第四十四条的规定，办理农转用地审批手续。但由于办理农转用地审批手续时间较长，且过程又比较繁琐，所以有的征收项目为了能在规划的时间内完成拆迁工作，便会先行组织实施征收工作，最主要的是，在征收过程中，有的被拆迁人会在什么都没有弄懂、搞清楚的情况下，稀里糊涂地就与拆迁方签订补偿安置协议。

　　但是在签订拆迁补偿安置协议后，才发现拆迁方根本没有办理审批手续或者压根就没有获得审批手续，即征地批复文件。那么此时，被拆迁人与拆迁方所签订的协议还是否有效呢？

　　杜先生是福建省人，其在当地的房屋因当地规划被征收。随后，双方就补偿事宜进行了协商并签订了补偿安置协议，但是签订完协议之后，杜先生又觉得补偿不合理，且发现拆迁方没有获得征地批复文件，存在违法征收的情况，于是想确认该协议无效，并在律师的帮助下向法院提起了诉讼。

　　但一、二审均驳回了其的起诉，之后，杜先生向最高院申请再审称，相关部门未依法出庭应诉，违反了行政诉讼法相关规定，其次，相关部门在未获得征地批复的情况下即组织实施征收，与其签订补偿安置协议违法，同时相关部门组织实施征地违反了《土地管理法实施条例》中规定的程序，属于重大明显违法情形..

　　针对本案，最高法院认为，杜先生诉请确认涉案协议无效的主要理由在于涉案土地存在“未批先征”。结合有关土地管理法律、法规的规定精神，依法取得征地批准是政府组织实施征地活动的法定前提条件。本案客观上存在上述程序不当问题，本院在此予以指正。

　　但是，基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则，对合同的效力不宜轻易否定。通常，导致协议无效的事由系存在《合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。但是本案中，涉案协议不存在《合同法》第五十二条规定的情形。

　　除此以外，法院还认为，从维护法律关系和稳定性和保障绝大多数被征地农民合法地安置补偿权益角度出发，以“未批先征”为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力，不仅不合理，而且在法律上也难以成立。最终，杜先生的再审申请被法院驳回。

　　对此，北京圣运律师在这里要提醒大家，如果所签协议是在双方自愿的情况下签订的，且该协议也没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，那么想要撤销或是确认无效则就比较困难，而且也有可能得不到法院的支持。反之，如果该协议确实存在合同法第五十二条规定的情形，违反了这些禁止性规定，那么所签协议应当认定为无效。

　　因此，在房屋征收或是土地征收过程中，被拆迁人在签订协议之前一定要搞清楚征收项目是否合法，有没有征地批复文件等，同时在签订协议时也一定仔细、谨慎地审查协议，签订协议，不要稀里糊涂地就签上自己的名字，一旦发现拆迁方没有征地批复文件或是安置补偿协议中的安置方法、赔偿金额、过渡费标准、安置房面积、位置等存在问题，与拆迁方之前协商的结果不一样时，最好不要签署，也不要相信拆迁方口头上说的“你签上字之后，拿回去再给你改”之类的话，否则所签协议若不存在重大的违法行为以及合法同第五十二条中规定的情形，那么想要撤销或是确认协议无效那就难上加难。