北京圣运拆迁律师谈合法的拆迁评估是这样的，拆迁评估最正确评估方法

一、北京圣运拆迁律师谈合法的拆迁评估是这样的，拆迁评估最正确评估方法

　　众所周知，房屋拆迁评估关系着被征收人的利益，而且评估报告也常常作为征收方对被征收人进行补偿的依据。因此，无论是旧城区改造还是棚户区改造或是其他因公共利益展开的征收项目，在实际征收过程中，对被征收房屋价值的补偿都需要依法依规的进行评估。今天，北京圣运律师就为大家来介绍一下关于房屋拆迁评估的那些事儿。

　　首先，评估机构是由被征收人协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　据此，实践征收过程中，如果是由征收方在未经被征收人同意的情况下直接确定评估机构是不合法的。此时，被征收人就需要积极主张自己参与评估机构选择的权利，千万不要认为，谁选都是一样的，对评估结果不会有影响。

　　对此，北京圣运律师要提醒大家的是，如果是征收方在未经被征收人允许的情况下直接确定的，那么势必会对影响到被征收人的补偿。因此，被征收人一定要重视评估机构选择这一程序。

　　其次，评估机构必须要有资质

　　对于房屋评估机构，必须要有相应的资质，比如有依法设立并取得房地产评估机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构，只有这样具有资质的评估机构才能依法对我们的房屋进行评估。

　　因此，在确定评估报告之前，被征收人必须要留意一下所选评估机构是否具有评估被征收房屋的资质或是营业执照，如果发现评估机构并不具有相应的资质，则可以向有关部门提出来。

　　应选择对被征收人较为有利的评估方法进行评估

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　据此，住宅拆迁的一般情况下应当选择市场比较法进行评估。但是在实际征收过程中，常有征收方以成本法的方法对被征收房屋进行评估，这显然是不合法的，这样一来，则无法保障被征收人的合法权益。所以，当被征收人遇到，评估机构工作人员以这种评估方式来评估被征收房屋价值时，一定要及时的提出的。

　　再者，估价师必须入户实地查勘

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　也就是说，估价师在对被征收房屋进行评估之前，一定要入户实地查勘，而且就调查的状况需要与被征收人进行确认，不能足不出户的只看两张照片或是听别人说说就出具一份评估报告，试想一下，一个不曾见过被征收人房屋的评估人员作出的评估报告怎么可能显示出真正的公平结果呢？

　　因此，实践中，如果征收方送达的分户评估报告是以这种方式作出来的，那么，被征收人可拒绝签收，同时可及时的向有关部门反映或是向法院起诉维权。

　　最后，评估报告内容必须要完整

　　一份合法的评估报告必须要有以下这些内容：1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件以及估价师的签名和评估机构的公章。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

　　如果征收方只是在评估报告上填写了补偿数额，而没有公章、签名或是上述内容中任何一项，那么初步判断这份评估报告是不合法的。

　　评估报告影响着被征收人的切身利益，因此诺律师提醒大家，如果对评估报告不满意，一定要及时的采取措施来维护自己的合法权益。

二、北京圣运律师代理的相关部门不履职一案于3月18日上午9谈00在防城港中级法院开庭

开庭日期

2021年3月18日上午9：00

开庭地点

防城港中级法院

案由

相关部门不履职案

办案律师

贾启华、张海东律师团队

三、法院判例谈乡镇政府对村民自治的监督职责

　　法院判例：乡镇政府对村民自治的监督职责

　　裁判要点

　　乡镇人民政府应围绕村民自治程序性事项进行监督，利用对村民自治程序的监督确保村民自治的实质性实现。只有在乡镇人民政府实质性履责之后，才能认定其履行了法定监督职责。

　　裁判文书　

　　山东省济南市中级人民法院

　　行 政 判 决 书

　　(2021)鲁01行终47号

　　上诉人（一审原告）董波，男，1982年1月14日出生，汉族，住济南市槐荫区腊山张庄新区2区4号楼4单元602室。

　　被上诉人（一审被告）济南市槐荫区人民政府腊山街道办事处，住所地济南市槐荫区济兖路462号。

　　法定代表人孙晓斌，主任。

　　委托代理人尚振伟，该单位工作人员。

　　上诉人董波因诉被上诉人济南市槐荫区人民政府腊山街道办事处（以下简称腊山街道办）不履行监督管理法定职责一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103行初325号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

　　一审法院经审理查明，2020年4月20日，原告向被告邮寄《责令村委会纠正违法行为申请书》，要求被告责令腊山街道办事处张家庄村民委员会（以下简称张家庄村委会）认可原告为本集体经济组织成员，责令张家庄村委会给予原告本村村民待遇，责令张家庄村委会补发2006年1月11日至今的福利待遇。被告于次日收到上述申请后于2020年5月16日向张家庄村委会作出《提出答复通知书》，要求该村委会根据上述原告的申请书提出书面答复意见及证据、依据。该村委会未在要求的期限内向被告进行答复。被告于2020年6月5日向张家庄村委会作出《腊山街道办事处责令张家庄村民委员会对董波申请事项重新作出处理的通知书》，要求张家庄村委会整改将董波认定为非村集体经济组织成员、未给予村民待遇的决定，十五日内将整改处理的结果上报被告。同日被告作出《槐荫区腊山街道办事处对董波申请事项的处理意见书》，并邮寄送达原告，主要内容为：董波是否为村集体经济组织成员的决定属于村民自治的范围，但需要履行民主表决和公示程序，或将作出决定所依据的有关村集体经济分配章程或村规民约报被告处备案。在规定的时间内张家庄村委会未向被告提交相关证据证明作出董波为非村集体经济组织成员的决定已经履行了上述程序，其决定无效。被告已经向张家庄村委会发出通知，责令其对上述事项进行整改，并将整改处理的结果十五日内上报被告。张家庄村委会未履行上述整改决定。后原告再次向被告邮寄书面回复函，要求被告对张家庄村委会未解决其申请书事项的行为进行处理。后原告在法定期限内，向一审法院提起行政诉讼。

　　一审法院认为，被告自收到原告申请，并根据原告的申请内容，向张家庄村委会发出书面通知要求限期答复，后向张家庄村委会发出整改通知，同时书面通知原告，整个过程符合正当程序的要求，也符合法律对被告履行职责的要求。

　　就公民个人是否属于村集体经济组织成员问题，属于村民自治范围。原告向被告提出书面申请，被告不能直接就上述问题以及村民待遇问题要求相关村民委员会满足原告全部要求。村民委员会、村集体经济组织与普通行政机关具有较大差别，被告作为人民政府派出机关，按照法律规定对村民委员会特定事项进行监督。《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村委会组织法》）以及山东省的有关规定，对被告一级的机关在监督村民委员会等组织的有关行为尚无明确的程序性规定。就本案而言，被告作出的要求张家庄村委会整改的通知如何履行的问题以及如何产生强制力执行力的问题没有明确法律规定。在本案中，被告履行职责的整个内容而言，现有法律规定下已经完整。至于之后原告要求被告对村委会在党务、纪检等方面进行处理，该问题一审法院不宜审查和评价，该问题不属于行政诉讼的范围和目的。

　　综上，被告书面答复内容并无不当，已经履行了法律规定的职责。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告董波的诉讼请求。案件受理费50元，由原告董波负担。

　　上诉人董波不服一审判决提起上诉，请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回其他同级别法院重审；2.诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由如下：一审法院认定事实错误，不能因被上诉人履行了通知义务就是认定其已履行法定职责。张家庄村委会收到被上诉人的两份通知不履职，被上诉人完全可以采取进一步措施让其履行其职责，而被上诉人并没有采取进一步措施，显然属于不作为。一审判决的逻辑会在实践中产生恶劣的示范效应，大量纠纷会处于实质性得不到处理的窘境，并且会造成大量信访事件的产生以及法院案件数量的增加，不利于社会的稳定。

　　被上诉人腊山街道办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在现有法律法规规定的范围内，被上诉人已经依法履职完毕，上诉人的诉讼主张和请求不属于法院的受案范围。

　　本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人腊山街道办是否具有对上诉人董波申请事项进行监督的法定职责；二、被上诉人腊山街道办作出的处理意见是否符合法律规定；三、被上诉人腊山街道办是否履行了监督职责。

　　一、关于被上诉人腊山街道办是否具有对上诉人董波申请事项进行监督的法定职责问题。根据《村委会组织法》第二十七条及第三十六条的规定，村民会议或者村民代表会议的决定侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产的，或者村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。根据上述法律规定，本案中，被上诉人腊山街道办作为张家庄村的上一级行政机关，行使相当于乡、镇人民政府的职权，有权对张家庄村委会侵害村民合法权益的行为进行监督。被上诉人腊山街道办具有监督上诉人董波所申请事项的法定职责。

　　二、关于被上诉人腊山街道办作出的处理意见是否符合法律规定问题。根据《村委会组织法》第二十四条的规定，是否具有农村集体经济组织成员资格、是否给予村民待遇问题属于村民自治范围。人民政府对村民自治范围内的事项进行监督，应该保持谨慎克制的态度，既不能放任村民委员会或者村民委员会成员以村民自治的名义侵害村民的合法权益，又不能干预依法属于村民自治范围的事项，影响村民自治的实现。现行法律法规并没有具体、明确的规定乡镇人民政府对属于村民自治范围的事项应如何履行监督法定职责。通常来讲，乡镇人民政府应围绕村民自治程序性事项进行监督，利用对村民自治程序的监督确保村民自治的实质性实现，具体包括监督召开村民会议或者村民代表会议的程序是否完备以及与会人员的资格和人数是否符合法律规定、村民会议记录是否存在篡改伪造情形等。就本案而言，被上诉人腊山街道办收到上诉人董波的申请后，向张家庄村委会发出书面通知要求就上诉人董波所反映事项进行答复，在张家庄村委会未在规定期限内进行答复的情况下，作出《腊山街道办事处责令张家庄村民委员会对董波申请事项重新作出处理的通知书》《槐荫区腊山街道办事处对董波申请事项的处理意见书》，认为张家庄村委会未证明其关于董波集体组织成员资格及村民待遇问题的决定符合法定程序，要求张家庄村委会整改并将整改处理的结果上报腊山街道办。腊山街道办的上述处理意见未替代张家庄村委会就村民自治范围内事项作出决定，其内容并无不当。

　　三、被上诉人腊山街道办是否履行了监督职责问题。从形式上看，针对上诉人董波的申请，被上诉人腊山街道办作出处理意见要求张家庄村委会整改，同时将处理结果告知上诉人董波，已经履行了其监督职责。但是，行政机关是否依法履行法定职责，不能简单地以行政机关是否作出决定或答复来判断，而应当审查行政机关有无“实质性履行”法律、法规所规定的行政职责，只有完成“实质性履责”之后才能认定其履行了法定职责和义务。现行法律法规未对行政机关“实质性履行”法定职责作出具体的规定，由此导致行政相对人与行政机关就是否已经履行法定职责的问题产生争议。本院认为，人民法院应综合考量行政机关履行法定职责的现实可能性和实现程度，来判断行政机关是否“实质性履行”法定职责。在履责之诉中，司法裁判的首要目标是实现行政争议的实质解决。就本案而言，被上诉人腊山街道办对张家庄村委会作出的处理意见，是行政机关对村民自治组织所作决定的监督纠正行为，其作出的监督结论具有行政拘束力和行政执行力，虽然被上诉人作出的处理意见如何履行的问题以及如何产生强制执行力的问题没有明确法律规定，但是并不能因此免除其确保该行政行为执行的职责。《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（2021年中央一号文件）强调，要加强党的农村基层组织建设和乡村治理，坚决惩治侵害农民利益的腐败行为，推进村委会规范化建设和村务公开“阳光工程”。落实好中央一号文件的上述要求，避免政府对农村基层组织建设和乡村治理虚化、软化，避免农村基层组织以自治名义侵害农民利益的事件发生，就需要上级政府充分发挥监督职责并确保监督决定切实得到执行。作为乡镇一级人民政府，能够运用行政措施确保该行为决定的实现。本案中，张家庄村委会未按照被上诉人腊山街道办的要求进行整改，被上诉人腊山街道办也未采取措施督促张家庄村委会落实整改要求，致使监督流于形式，不利于村民自治组织的健康发展，未能实质解决上诉人所反映的问题，不利于村民合法权益的保护。该种监督就不是一个充分的监督行为，属于未充分履行监督职责。

　　综上所述，被上诉人腊山街道办未充分履行监督法定职责，一审判决认定其已经履行法定职责，属于适用法律法规错误，应予纠正。上诉人董波的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103行初325号行政判决；

　　二、责令济南市槐荫区人民政府腊山街道办事处继续履行监督管理法定职责,督促腊山街道办事处张家庄村民委员会落实《腊山街道办事处责令张家庄村民委员会对董波申请事项重新作出处理的通知书》。

　　一、二案件受理费共100元，由被上诉人济南市槐荫区人民政府腊山街道办事处负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　孙继发

　　审判员　张正升

　　审判员　魏吉锋

　　二〇二一年四月八日

　　法官助理　孙辉妮

　　书记员　李雪珂

　　来源：鲁法行谈

四、最高法院判例谈国有土地上房屋征收中强拆行为的适格被告

　　【裁判要旨】

　　县级以上地方人民政府已经作出国有土地上房屋征收与补偿决定，公民、法人或者其他组织不服具体实施房屋征收与补偿工作中的强制拆除房屋等行为提起诉讼的，人民法院应当以作出强制拆除决定的行政机关为被告；在没有证据证明有行政机关作出强制拆除决定的情况下，以县级以上地方人民政府确定的房屋征收部门为被告。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2023）最高法行申487号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）邓莉，女，1968年5月31日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖北省武汉市青山区人民政府。住所地：湖北省武汉市青山区临江大道868号。

　　法定代表人沈涛，该区区长。

　　邓莉因诉湖北省武汉市青山区人民政府（以下简称青山区政府）强制拆除房屋一案，不服湖北省高级人民法院（2022）鄂行终185号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　邓莉申请再审称，邓莉已提交证据证明青山区政府组织强拆事项，青山区政府是本案适格被告。案涉房屋由18街征收项目部拆除，该项目部是临时机构，违法强拆的法律后果应由委托机关承担。原审法院对双方举证责任分配不公正。请求撤销一、二审裁定，指令武汉铁路运输中级法院依法判决，确认被申请人强制拆除申请人房屋行为违法。

　　本院经审查认为，本案系国有土地上房屋征收过程中因强制拆除房屋引起的行政争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十五条第一款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。本案中，邓莉位于武汉市青山区××街坊××号的房屋在征收范围内，武汉市青山区城区改造更新局（以下简称青山区城改局）系涉案征收项目确定的房屋征收部门。原审认为在没有证据证明有行政机关作出强制拆除决定的情况下，应以青山区城改局为被告，青山区政府并非本案适格被告，并无不当。且二审法院已查明，一审法院于2021年9月8日就邓莉诉青山区城改局强制拆除房屋违法一案作出（2021）鄂71行初19号行政判决，已确认青山区城改局的强制拆除行为违法。因此，本案邓莉请求确认青山区政府拆除行为违法，一、二审法院裁定驳回其起诉并无不当。

　　综上，邓莉的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人邓莉的再审申请。

　　审 判 长　王晓滨

　　审 判 员　朱宏伟

　　审 判 员　韩锦霞

　　二〇二三年六月三十日

　　法官助理　林　璐

　　书 记 员　周　琳

　　来源：行政法实务

五、《会同县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

　　会同县国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范会同县国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）,参照《怀化市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（怀政发〔2016〕14号）《怀化市区国有土地上房屋征收奖励和补助办法》（怀政办发〔2016〕26号）等规定，结合实际,制定本办法。

　　第二条　为了公共利益的需要，在本县行政区域内征收国有土地上自然人、法人、非法人组织的房屋，适用本办法。

　　第三条　房屋征收与补偿工作遵循计划管理、资金预存、补偿公平、程序正当、结果公开的原则。

　　第四条　明确会同县房屋征收和住房保障服务中心为房屋征收部门，组织实施房屋征收与补偿工作。

　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位或具体的实施单位开展征收工作。房屋征收实施单位或具体的实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当与房屋征收实施单位签订委托合同。委托合同应当明确委托权限和范围以及双方的权利、义务等。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第六条　县发改、住建、自然资源、财政、公安、人社、民政、教育、信访、审计等部门以及乡镇人民政府、居委会应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　第七条　中央、省、市、县各行政企事业单位按照“谁主管、谁负责”的原则做好本单位房屋征收与补偿工作。各乡镇人民政府按照属地管理原则，经依法委托可作为房屋征收实施单位做好本辖区房屋征收与补偿工作。

　　第八条　实行房屋征收与补偿年度计划制度。县人民政府每年下达年度房屋征收计划，未列入征收计划的项目原则上不得实施。任何单位和个人未经县人民政府批准，不得擅自进行房屋征收与补偿活动。

　　第九条　实行房屋征收补偿资金预存制度。房屋征收补偿资金由县房屋征收部门会同县财政部门统一监管。任何单位和个人不得擅自接受房屋征收业主单位资金实施房屋征收与补偿。

　　第十条　实行房屋征收补偿资金预算管理制度。房屋征收部门应当根据调查情况和拟定的房屋征收补偿方案编制项目补偿资金预算。

　　第十一条　从事房屋征收评估的房地产价格评估机构，应当具有相应资质。

　　 

　　第二章　征收决定

　　第十二条　为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要;

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第十三条　因公共利益需要征收房屋的，提出征收房屋的单位应当向县房屋征收部门提出申请，并提交以下材料：

　　（一）发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和批复文件;

　　（二）自然资源部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的法定文件和必要的证明材料以及划定的用地范围红线图，符合土地利用总体规划的证明材料和土地调查权属资料;

　　（三）需要提交的其他相关材料。

　　保障性安居工程除提交前款规定的材料外，还需提交纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。

　　第十四条　自然资源部门确定用地范围红线和土地权属界线时，应当符合控制性详细规划和整合土地地块的资源要求。

　　第十五条　保障性安居工程计划由项目建设业主单位申报，县房屋征收和住房保障服务中心会同相关部门编制，经县人民政府同意后，按相关程序纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　第十六条　房屋征收部门在收到房屋征收申请后20个工作日内依法进行审查，对符合规定的予以受理。纳入本年度房屋征收计划的，拟定房屋征收范围，报县人民政府批准后公布，县人民政府应当在20个工作日内完成审批;未纳入本年度房屋征收计划的，列入下一年度房屋征收计划。

　　第十七条　房屋征收部门组织对房屋征收范围内的房屋产权、区位、用途、建筑面积、用地面积、地上附着物等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第十八条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及突击进行室内（外）装饰装修等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知市场监管局、税务、自然资源、住建等有关部门，有关部门应暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第十九条　房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报县人民政府。

　　房屋征收补偿方案的内容应当包括房屋征收范围、补偿方式、补偿补助和奖励标准、征收签约期限等。

　　县人民政府组织相关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　第二十条　县人民政府应当将征求公众意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，县人民政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第二十一条　县人民政府在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　第二十二条　作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　第二十三条　房屋征收涉及被征收人50户以上（含50户）或200人以上（含200人）或涉及被征收房屋5000平方米以上（含5000平方米）的，应当经县人民政府常务会议讨论决定。

　　房屋征收决定应当在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　 

　　第三章　补　偿

　　第二十四条　作出房屋征收决定的，县人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值及附属设施、装饰装修价值的补偿;

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　第二十五条　被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　第二十六条　县人民政府在作出房屋征收决定前，由住建、自然资源等有关部门对房屋征收范围内未登记的建筑进行调查、鉴定和处理。

　　对认定为合法建筑的，应当给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑成本并结合使用年限给予补偿。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，因历史原因形成的特殊情况报请县人民政府专题研究处理。

　　第二十七条　房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票确定，或组织被征收人、社会公信代表等以公开抽签或摇号方式确定，公证部门对投票、抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。

　　第二十八条　被征收房屋的价值由房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》及相关技术规范评估确定。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房地产价格评估机构作出评估报告，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。

　　按照国家有关规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

　　第二十九条　房屋征收部门或者被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定申请复核评估、专家鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十七条的规定处理。

　　第三十条　被征收房屋实行产权调换或货币补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　（一）被征收人选择货币补偿的

　　按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场评估价值给予一次性货币补偿。

　　（二）被征收人选择房屋产权调换的

　　1.安置地点和楼层选择

　　（1）安置地点：原则上实行同区域安置。征收地点因修建公益性设施等原因，同区域无调换房安置的，由征收部门依据征收补偿方案，确定购房规模、区位、户型、标准等，依法依规组织政府采购，并与房源提供单位签订房源购买合同。

　　（2）楼层选择：按被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》的先后顺序选择楼层，无论多层或高层房屋，县人民政府均按政府采购均价对被征收人进行补偿,由被征收人按选购实际楼层价格与开发商进行结算。

　　2.产权调换的比例

　　（1）砖混、框架结构以上（以房产证面积为准）按1:1.2的比例调换;砖木结构房屋（以房产证面积为准）按1:1的比例调换;纯木结构房屋（以房产证面积为准）按1:0.9的比例调换。有关房产面积因历史遗留问题不能办证的,据实计算。

　　（2）以1套房为单位计算，被征收人按比例调换面积的房屋价款，由征收部门以政府向开发商采购同类地段房源的采购均价并凭商品房买卖合同（政府采购楼盘）进行货币补偿。被征收人所选调换房面积大于按比例调换面积的，超出部分由被征收人按该栋同层商品房市场价格购买;被征收人所选调换房面积小于按比例调换面积的，差额部分由征收部门按政府向开发商采购同类地段房源的采购均价予以补偿。

　　第三十一条　被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的，给予一次搬迁费;选择期房产权调换需过渡安置的，给予两次搬迁费。

　　拆除仓储、工业生产用房的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况评估确定;对无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以通过评估确定其实际价值给予补偿;对已废弃的生产设备不予补偿。

　　被征收人选择期房产权调换并自行解决临时过渡周转用房的，应当按实际过渡期限增加6个月临时安置费;选择货币补偿或者现房产权调换的，支付6个月临时安置费;对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费。

　　第三十二条　被征收人选择期房产权调换的，房屋征收部门应当根据产权调换房屋（期房）的合理建设工期与被征收人约定过渡期限。

　　实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付之日起至产权调换房屋交付之日止。

　　第三十三条　由于县人民政府及其房屋征收部门的责任，实际过渡期限超过约定过渡期限的，从逾期之月起，房屋征收部门应当按下列规定给被征收人支付临时安置费：

　　（一）自行解决周转用房的被征收人，逾期12个月以内的，按标准的150%支付临时安置费;逾期12个月以上的，按标准的200%支付临时安置费;

　　（二）已向被征收人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，逾期12个月以内的，按标准的50%支付临时安置费;逾期12个月以上的，按标准的100%支付临时安置费。

　　第三十四条　被征收房屋装饰装修及其它附属设施价值的补偿，委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定。

　　第三十五条　因征收经营性用房和生产性企业用房造成停产停业损失的，应当按照《会同县国有土地上房屋征收临时安置费、房屋搬迁费标准及停产停业损失补偿标准》有关规定给予补偿。

　　第三十六条　被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，由房屋征收部门按照《会同县国有土地上房屋征收奖励与补助办法》给予被征收人奖励;被征收人因重大疾病、丧失劳动能力或者家庭生活特别困难等情况在征收期间确有搬迁困难的，按照《会同县国有土地上房屋征收奖励与补助办法》给予补助。

　　第三十七条　拆除电力、通讯、给排水、燃气等设施，根据国家、省、市、县有关规定办理。

　　第三十八条　对享受城市最低社会生活保障待遇且在本县范围内房屋建筑面积合计不足60平方米的被征收住宅的所有权人（以房屋所有权证为准，共有产不分开计算），实行最低面积保障，按照60平方米给予补偿。但被征收房屋合法面积与60平方米之差部分，不享受奖励等优惠政策。

　　在房屋征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受前款规定的最低面积保障。

　　第三十九条　被征收人符合住房保障条件的，由房屋征收部门按程序申报，经县住房保障部门审核合格后，按政策规定优先享受廉租住房、公共租赁住房、住房保障租赁补贴。

　　符合公共租赁住房补贴条件的，自被征收人签订补偿协议的当月起计算;申请廉租住房、公共租赁住房的，保障次序列同期申请的非被征收人之前，对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序进行轮候。

　　第四十条　房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿方案签订补偿协议。对被征收人给予补偿后，被征收人应当按照协议约定的搬迁期限完成搬迁，不得损坏房屋或者拆卸已按照规定补偿了的被征收房屋及附属设施。

　　补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第四十一条　房屋征收实施单位与被征收人签订补偿协议后，县房屋征收部门应当及时拨付相应资金给被征收人。

　　第四十二条　对在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由县人民政府作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告，并依法送达。

　　作出补偿决定的，应当按如下程序办理：

　　（一）房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、实物量调查结果、评估结果，拟定分户的房屋征收补偿方案;

　　（二）房屋征收部门将分户的房屋征收补偿方案书面告知被征收人;

　　（三）房屋征收实施单位或者被征收人申请调解的，县房屋征收部门应当在7个工作日内组织调解;

　　（四）未申请调解或者调解不成的，报请县人民政府作出补偿决定。

　　第四十三条　补偿决定应当包括下列内容：

　　（一）被征收房屋及权利人的基本情况;

　　（二）征收的依据和理由;

　　（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项;

　　（四）告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。

　　补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

　　第四十四条　被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门拟定补偿方案，报县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋拆除前，房屋征收部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理公证和证据保全。

　　第四十五条　征收设有抵押权的房屋，被征收人与房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，由房屋征收部门对被征收人给予补偿。

　　征收设有抵押权的房屋，被征收人与房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由县人民政府按照本办法第四十二条规定作出补偿决定，并依法保障抵押权人的合法权益。

　　第四十六条　县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第四十七条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　因被征收人原因，无法核实被征收房屋装饰装修情况的，补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修做勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。

　　第四十八条　县房屋征收部门负责委托具有拆除资质的单位对已征收的房屋及其附属物进行安全拆除并对其进行监督管理。

　　第四十九条　房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内，到县房屋产权登记机构办理产权注销手续。

　　公安、教育、卫健、人社等部门应当及时为被征收人办理户口迁移、转学、计划生育关系迁移、社会保险等手续，不得增加房屋征收部门和被征收人的负担。

　　第五十条　房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，并依法建立房屋征收补偿档案。

　　 

　　第四章　法律责任

　　第五十一条　有下列行为之一的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理：

　　（一）县人民政府或房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的;

　　（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的;

　　（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的;

　　（四）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。

　　第五十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条　任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

　　 

　　第五章　附　则

　　第五十四条　本办法自公布之日起施行。2018年8月13日施行的《会同县城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（会政办发〔2018〕9号）同时废止。

　　本办法公布施行后,县人民政府以前发布的文件与本办法不一致的,不再适用。

　　本办法实施过程中，国家、省、市出台新的相关政策的，

　　按新的政策执行。

　　本办法施行前已经实施征收但仍未完成的房屋征收项目，继续按原有规定执行。

　　来源：会同县人民政府网站

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文章编辑：范彤惠
内容审核：李轩教授

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