征地拆迁律师谈拆迁前，被拆迁人应当提前了解哪些事项？，拆迁之前会有什么动作:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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征地拆迁律师谈拆迁前，被拆迁人应当提前了解哪些事项？，拆迁之前会有什么动作

更新时间:2025-05-04 17:59 发布:2024-09-25 10:38 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地拆迁律师谈拆迁前，被拆迁人应当提前了解哪些事项？,“拆字一喷，立提大奔”已经是网上相传的顺口溜，老百姓们通过拆迁项目可以改善居住条件和居住环境，使生活质量得到提升。所以，当老百姓接到拆迁通知时，内心是非常高兴的。但真正在实施拆迁项

征地拆迁律师谈拆迁前，被拆迁人应当提前了解哪些事项？，拆迁之前会有什么动作

一、征地拆迁律师谈拆迁前，被拆迁人应当提前了解哪些事项？，拆迁之前会有什么动作

　　“拆字一喷，立提大奔”已经是网上相传的顺口溜，老百姓们通过拆迁项目可以改善居住条件和居住环境，使生活质量得到提升。所以，当老百姓接到拆迁通知时，内心是非常高兴的。但真正在实施拆迁项目中，真的那么顺利吗？很多拆迁方通过一些套路，从而快速完成拆迁项目或减少了被拆迁人的补偿，使被拆迁人在拆迁中没有拿到合理的安置补偿，甚至生活水平远低于拆迁前的生活水平。

　　那么，当面临拆迁时，被拆迁人应当提前了解哪些事项呢？

　　一、被拆迁房屋的土地性质

　　在涉及房屋拆迁的时候，我们一般需要依据土地性质来确定。这时候需要确定房屋涉及的土地是集体土地还是国有土地。如果涉案房屋属于是国有土地，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》按照市场价来进行补偿；如果涉案房屋属于集体土地上拆迁，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地开发首先必须先征收为国有，所以主要是征收土地的补偿，房子是作为地上附着物进行补偿的。

　　二、拆迁性质的界定

　　在房屋拆迁中，我们要明确拆迁主体是谁以及拆迁的原因。

　　如果拆迁方是政府，那就涉及公共利益征收。国有土地上房屋征收与补偿条例中列出了六种情形：(一) 国防和外交的需要;　(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;　(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。也就是说，只有以上的情形或是法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，政府才可以依法进行征收。并且给予合理的安置补偿。

　　如果是拆迁方是非政府的，那拆迁可能就是出于商业目的，这时对拆迁安置补偿不满意可以拒绝搬迁。

　　三、被拆迁对象定位

　　法律规定拆迁的补偿对象是土地或者房屋的所有权人，这就需要相关的证明材料，比如土地证、房产证。而如果不是房屋的所有权人，而是房屋的承租方，那这就涉及房屋租赁合同中关于房屋征收的约定条款了，若双方没有约定，则要去主张作为承租人相应损失的补偿。

　　四、被拆迁房屋的补偿标准

　　(1)房屋补偿费。用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

　　(2)周转补偿费。用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　(3)奖励性补偿费。用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据国家有关法律政策和本地的实际情况加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

二、房屋拆除行为违法妄想找人背锅，看北京圣运律师如何识破小计俩！

　　管先生在抚顺市xx区xx乡xx村享有合法的宅基地及养殖圈棚，然而，2023年发生的一件事，不仅打破了管先生一家平静的生活，更是给一家人的心理上造成了沉重的打击。原来，抚顺当地因要修建沈白高铁xx区路段，需要征收百姓宅基地，管先生的家刚好划在征收范围内。本来征收应该是一件有利于国家发展、有利于百姓重建生活的行政方式，可谁知道在征收事宜尚未谈妥的情形下，会“突然出现”一批政府人员，将管先生的家人强行赶出居住房屋，暴力的将房屋及养殖圈棚强制拆除，并将管先生饲养的绒山羊、家禽及大部分生活用品强行拉走，剩余少部分生活用品更是直接因强拆行为被掩埋。这一变故让管先生一家始料未及…

　　惊慌失措之下的管先生通过多方打听，联系到了北京市北京圣运律师事务所主任律师团，经过前期沟通以及耐心的问题解答，管先生也意识到了需要运用法律武器来给自己进行维权，于是迅速的委托了北京圣运律所并签订了合同，希望北京圣运律师团队能够不负所托，维护自己的权益。

　　最终在北京圣运律师地帮助下，法院判决抚顺市xx区政府、抚顺市xx区住房和城乡建设局、抚顺市xx区xx乡政府强制拆除管xx的房屋及地上附着物的行为违法。

　　详情请点击：http://knlvshi.com/h-nd-6923.html

三、北京圣运律师代理的撤销行政补偿协议纠纷案于7月22日下午2谈30在赤峰市中级人民法院开庭

开庭日期

2020年7月22日下午2：30

开庭地点

赤峰市中级人民法院开庭

案由

撤销行政补偿协议纠纷案

办案律师

杨小燕律师团队

四、对已纳入城市规划区的农村集体土地上房屋进行征收，应如何补偿？

　　对已纳入城市规划区的农村集体土地上房屋进行征收，应如何补偿？

　　1.房屋所在土地的性质事实上已变为城镇国有土地，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿——赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定案

　　本案要旨：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

　　2.因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿的，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿——姜文慧诉山东省济南市市中区人民政府等行政赔偿案

　　本案要旨：在对集体土地进行征收时，因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿，而在补偿安置时原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时可以参照国有土地上房屋征收补偿标准对原集体土地上的房屋予以安置补偿。被征收人因其本人原因未领取房屋补偿款，不存在因征地实施部门怠于履行补偿安置义务而导致被征收人房屋未能进行安置补偿情形的，对其请求参照国有土地上房屋征收补偿标准对其房屋进行安置补偿，不予支持。

　　3.行政机关不存在因怠于实施征地补偿安置行为而造成房屋未予征收的情形，不适用参照国有土地上房屋征收补偿标准执行的规定——杜小林与重庆市人民政府土地行政裁决案

　　本案要旨：行政机关依照征地补偿安置方案及时实施征地安置补偿工作，并不存在因怠于实施征地补偿安置行为而造成房屋未予征收情形，被征收人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院不予支持。

　　4.行政主体不存在征收土地时未进行安置补偿的情形，被征收人主张应按照国有土地上房屋征收补偿标准对其进行补偿，缺乏事实和法律依据——刘子和诉广西壮族自治区南宁市良庆区人民政府征地拆迁行政强制及行政赔偿案

　　本案要旨：行政主体对房屋所在的集体土地进行征收时即安排与被征收集体经济组织达成补偿安置协议，在协议未达成的情况下将征地补偿款予以提存，征收与补偿系同时进行，不存在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定的征收土地时未进行安置补偿的情形，被征收人主张应按照国有土地上房屋征收补偿标准对其进行补偿，缺乏事实和法律依据。5.房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为确定单价的参考依据之一——李胜利与兰考县人民政府桐乡街道办事处行政赔偿案本案要旨：征收农村集体土地时补偿安置的房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为参考依据之一。1.已经纳入城市规划区的农村集体土地上房屋的征收补偿实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没有补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后，有关部门补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。对此问题如何解决，我们认为，虽然因为土地性质不同，征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地补偿，会无法保障农民的权益。因此，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。故本规定第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。2.农民集体土地所有权转化为国有土地所有权的法律事实及其时点　　

　　确定集体土地所有权转化为国家土地所有权的法律事实及其权利转化时点，可以比照征收决定做出时被征收的集体土地所有权变动为国家所有权，也可以采用集体土地被纳入城市规划区的方案依法生效时，集体土地所有权转化为国家土地所有权。但是考虑到对原集体成员利益的保护，能够使其在失去集体土地所有权的同时获得相应的权利保障，不留下原农民集体成员的权利真空，同时考虑到集体失去土地所有权和国家取得相应土地所有权与集体经营性建设用地使用权取得互为条件，也可以采取集体土地纳入城市规划的方案生效、集体取得建设用地的使用权作为集体土地所有权变动为国家所有权的法律事实，变动确定的时间点就是集体依法经政府确权取得建设用地使用权的同时国家取得对原集体土地的所有权。

　　1.《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条　征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。来源：山东烟台人民检察院