拆迁律师谈收到“补偿决定”还在等？做好这3件事可撤销，避免被拆除，补偿可以撤销吗

一、拆迁律师谈收到“补偿决定”还在等？做好这3件事可撤销，避免被拆除，补偿可以撤销吗

　　房屋征收补偿决定是征地拆迁中征收方针对被征收人作出的一份文件，这一份文件可谓是征收方的“最后通牒”！之所以会对被征收人作出这样一份文件，其最根本的原因是被征收人认为补偿安置不合理而拒绝与征收方签订补偿协议，且就补偿事宜又迟迟达不成一致意见，而征收方为了完成拆迁工作便不得不对被征收人作出补偿决定。

　　不过，对于被征收人来说，收到征收方下达的补偿决定则意味着房屋很有可能要被强拆。因为，从律师办案的过程中来看，被征收人一旦收到补偿决定，要是在规定的期限内没有申请行政复议或是提起诉讼程序，且也没有在期限内搬迁，那么征收方十有八九就会向法院申请强制执行，或是直接强拆（当然了直接强拆是不合法的）。一旦房屋被强拆，那么被征收人就失去了唯一的谈判筹码，这对被征收人来说还是非常不利的。那么，被征收人在收到补偿决定后，应该要如何做才能保住房子，争取合理的补偿呢？

　　一、收集相关的证件及其他对被征收人有利的材料

　　其实，无论被征收人是否有收到补偿决定，在征地拆迁时，都要把能证明自己权益的所有证件找出来，保存好。比如宅基地使用证、土地承包合同、房屋租赁合同、房屋室内照片、录像，一些票据以及建房审批手续、营业执照等，最重要的就是要把房产证保存好，在补偿没有真正的落实前，这些证件最好不要轻易的交给征收方，尤其是房产证。

　　其次，还有征地拆迁中，征收方下发的一些文件，如拆迁评估报告、分户评估报告、房屋测量登记表、土地现状调查表、拆迁公告、安置补偿方案、限期拆除通知书（决定书）、责令交出土地决定书、拆迁协议，包括补偿决定等文件。

　　上述这些文件，有些被征收人可能觉得不会对自己补偿产生任何的影响就随意的丢、放，但事实上，上述提到的每一份文件其实都会对被征收人权益产生实质性的影响，尤其是补偿决定、限期拆除决定书、责令交出土地决定书等文件。若日后维权，那么这些文件材料可作为我们强有力的证据，来回击征收方的所作所为。所以，一定要保存好。

　　二、查看作出补偿决定的程序和内容是否合法

　　另外，在收到补偿决定后，被征收人能做的就是先看作出补偿决定的主体是否合法。依据征补条例第26条中的规定，作出征收补偿决定主体的是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。因此，如果作出补偿决定的主体并非是市、县级人民政府，那么这份补偿决定则是不合法的。

　　其次，如果补偿决定中没有具体的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限，没有告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限，同样也是不合法的，侵害了被征收人知情权。

　　当然了，如果补偿决定符合上述所说的，那么被征收人就要看该补偿决定中是否是有相关的依据。一般而言，征收补偿决定是依据征收补偿方案作出的，原则上来讲，应当是一致的。所以，如果补偿决定与征收补偿方案不一致，那么就可以推定征收补偿决定不具有合法性。补偿决定是否合法，除了上述几点，若评估环节有漏洞，补偿明显低于法律规定的原则，那么仍然是不合法的。

　　三、不要拖延、等待，及时的采取法律措施阻止强拆的发生

　　因此，面对不合法的补偿决定，或是对补偿决定不服，在收到该文件时，被征收人一定要及时的启动法律程序撤销补偿决定，阻止强拆的发生。只要被征收人提起诉讼，那么征收方就不能再实施强拆行为了，哪怕是向法院申请了，也是不行的。这样一来不仅保住了房子，还为以后争取合理补偿提供了足够的时间。

　　最后，北京圣运律师提醒大家，在收到补偿决定之后，千万不要一味地拖延，不要认为只要自己不搬迁，征收方就不能把自己怎么样，或是可以以等的方式，等着征收方主动与自己进行谈判，这种思想是千万要不得的，拖延或是等，等来的结果便是房屋被合法强拆。

二、北京农村拆迁律师谈强制拆除有几种？

　　补偿不合理，被征收人拒绝签订补偿安置协议是其维护自身合法权益中走的第一步，因为，一旦签订补偿安置协议，那则意味着你对补偿标准是没有任何异议的，一般想要再撤销该协议重新与征收方协商补偿并签订补偿安置协议相对于来说就会比较的困难，除非该协议是在被胁迫的情况下签订的。

　　所以，实践过程中，很多被征收人在都知道签订补偿安置协议的后果之后，往往在补偿不合理的情况下，基本上都会直接拒绝相关部门提出的搬迁要求，并拒绝签订补偿安置协议。但是，拒绝签订补偿安置协议，拒绝搬迁自然就会影响到征迁工期，导致征地拆迁工作停滞不前。

　　因此，极个别的征收方为了能正常地推进征收工作，往往会采取各种手段强迫被征收人搬迁，比如恐吓当事人签字，或者是答应给予其多少多少的奖励费等，这都是征收方惯用的手段，而对于工期特别紧张的项目，则无论房屋是否是合法建筑还是违法建筑，都会直接以强制拆除的方式来实现最终的征收目的。

　　不过，强制拆除也分为两种，一种是行政强制，另一种则是司法强拆。行政强制一般是在相关部门未履行法定程序的情况下实施的强制拆除行为，即未按规定针对未签订补偿安置协议的被征收人作出房屋征收补偿决定（征地补偿安置决定），同时也没有向人民法院申请强制执行，而司法强拆，则是相关部门履行了相关的法定程序，按照法院作出的行政强制判决实施的拆除行为。

　　当然了，实践过程中，我们被征收人常遇到的基本上都是行政强制，但是这一种强拆行为肯定是不合法的，侵害了被征收人的合法权益。对此，北京圣运律师提醒大家，房屋被强拆之后，被征收人一定要及时地针对强拆行为向人民法院提起行政诉讼，在法院确认强拆行为违法后，马上申请赔偿。

三、集体土地征收中安置人口数量如何确定？

　　在集体土地征收当中，安置人口数量之认定关乎被拆迁农户财产权利的充分保护。实务中，有些地方出于行政效率等方面的考虑，简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量，使得某些特殊人群尤其是弱势群体的合理需求得不到应有的尊重。本文就该问题从相关法律、案例以及观点等方面梳理了相关知识点，供读者参阅。

　　法信·裁判规则

　　1.在集体土地征收拆迁中，不应简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量——王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案

　　【本案要旨】：住房和城乡建设委员会对农村宅基地进行拆迁补偿时，应当按照入户和分户条件对宅基地上人口进行计算，不得无故将因婚姻、出生的人口列为拆迁补偿认定范围之外。

　　审理法院：北京市第二中级人民法院

　　来源：最高人民法院发布征收拆迁典型案例

　　2.界定需安置对象及数量的时间点应当对全体征迁项目内集体组织成员普遍适用、符合绝大多数成员的利益——焦青臣诉河南省郑州市郑东新区管理委员会、河南省郑州市郑东新区商都路办事处、河南省郑州市郑东新区商都路办事处白佛村村民委员会履行行政协议案

　　【本案要旨】：相较于国有土地上房屋征收侧重于被征收房屋价值的补偿，集体土地上房屋征收更侧重于被征迁集体经济组织成员的安置。实践中，从征迁工作启动到安置房建成分配，需要经历一段时间，在此时间段内集体经济组织内人口因出生、死亡、婚姻关系发生变化等原因，数量处在不断变化中。因此，确定一个时间节点来界定需安置对象及数量就显得尤为重要。无论如何确定，总有一部分人认为因此而利益受损，如将征迁公告发布之时作为安置对象的确定时点，则征迁公告发布后至安置房回迁安置前出生的人员就不能获得安置；如将回迁安置时作为安置对象的确定时点，则安置房建成分配前去世人员的家属可能会觉得利益受损。所以，只要该时点的确定对全体征迁项目内集体组织成员普遍适用、符合绝大多数成员的利益，就无明显不当。

　　案号 : （2020）最高法行申82号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：中国裁判文书网站案例

　　3.对被征收房屋进行安置补偿时，土地征收部门以征地公告之日为截止时间确定土地征收中安置对象的确定时点，应适当兼顾被征收房屋的“产权”属性——周德均诉重庆市人民政府征地安置补偿行政裁决案

　　【本案要旨】：土地征收部门对被征收房屋进行安置补偿时，在以“户籍”为分配原则的同时，对于因“户籍”与“产权”关系不一致导致的单纯以“户籍”为标准安置补偿显失公平的情形，应适当兼顾被征收房屋的“产权”属性，体现出房屋的居住价值，从而确保被征地农民合法权益的最大化。同时，将安置对象的确定时点，理解为行政机关第一次发布征地公告之日,从而将该时点与行政行为的生效和被征收人的权利救济相统一，既符合行政惯例和审判实践，也有相应的理论支撑。

　　案号：（2016）最高法行再82号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：中国裁判文书网站案例

　　法信·裁判规则

　　1.在集体土地征收拆迁中，不应简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量

　　在集体土地征收拆迁当中，安置人口数量之认定关乎被拆迁农户财产权利的充分保护，准确认定乃是依法行政应有之义。实践中，有些地方出于行政效率等方面的考虑，简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量，排除因婚姻、出生、回国、军人退伍转业等原因必须入户、分户的特殊情形，使得某些特殊人群尤其是弱势群体的合理需求得不到应有的尊重，合法权益得不到应有的保护。本案中，二审法院通过纠正错误的一审判决和被诉行政行为，正确贯彻征收补偿的法律规则，充分保护农民合法权益的同时，也体现了国家对婚嫁女、新生儿童等特殊群体的特别关爱。

　　注：上文中“本案”指“王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案”

　　（摘自最高人民法院案例指导与参考丛书编选组编：《最高人民法院行政案例指导与参考》，人民法院出版社2018年10月出版。）

　　2.征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算

　　安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。就目前来讲；主要安置的应当是耕地的土地使用者或承包经营者，因征地使之终止了土地承包经营合同或土地使用权，应当由国家予以安置或发给安置补助费。其安置补助费的标准为该耕地前三年平均年产值的四至六倍，即按人均耕地产值的四至六倍。与原《土地管理法》相比，计算上有所区别，原规定为每个农业人口的安置补助费为年平均亩产值的二至三倍，新法为人均耕地的四至六倍，与人均耕地的多少有直接关系。安置补助费主要用于征用土地后农业人口的安置，因此，谁负责农业人口的安置，安置补助费就应该归谁。如果是农民自谋职业或自行安置的，安置补助费就应当归农民个人所有。每公顷征用耕地的安置补助费最高标准由原来的前三年平均年产值的十倍调整到十五倍。

　　（摘自：中华人民共和国土地管理法释义（中国人大网））

　　法信·法律依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）

　　第四十七条　国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

　　相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

　　第四十八条　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　2.《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

　　第八条　用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：

　　（一）新批宅基地和其他建设用地；

　　（二）审批新建、改建、扩建房屋；

　　（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

　　（四）核发工商营业执照；

　　（五）房屋、土地租赁；

　　（六）改变房屋、土地用途。

　　区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。

　　暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

　　来源：法信

四、武汉首个！洪山青菱片区土地征收成片开发方案获批

　　8月17日，记者从武汉市自然资源与规划局洪山分局获悉，近日，《洪山区2022年青菱片区土地征收成片开发方案》（以下简称《方案》）经武汉市人民政府批准同意，成为全市第一个获批的成片开发方案。该《方案》科学合理谋划了110.9504公顷的成片开发范围，片区定位为科教、产城融合示范区，将为青菱生态科技新城产业建设提供了坚实的用地保障。

　　根据2021年底出台的《湖北省土地征收成片开发实施细则（试行）》，土地成片开发方案是项目用地报批征地的关键条件。为稳步推进片区内土地收储工作，武汉市自然资源与规划局洪山分局联合青菱片区统征储备主体洪山城投公司，快速摁下成片开发方案编制工作的“启动键”。

　　开展编制工作中，洪山区与市自然资源和规划局密切沟通，确定征收开发片区的范围边界、地类性质，明确片区规划定位。《方案》初步编制完成后，相关部门征求社会公众建议，进行优化调整，并组建专家论证委员会展开质询讨论，为《方案》的论证通过夯实基础。

　　据悉，洪山区青菱片区定位为科教、产城融合示范区，该《方案》紧紧结合武汉市总体规划，坚持“高质高效保障土地要素”与“节约集约用地”并行，秉持注重生态环境保护、促进社会经济可持续发展的新发展理念，科学合理谋划了110.9504公顷的成片开发范围。《方案》的获批，为青菱生态科技新城打造以战略性新兴产业为主导的城市经济区和产业创新区提供了坚实用地保障。来源：荆楚网

五、最高法出台行政机关人员应诉新规定！民告官不见官，这个老大难问题有解了

　　实践中，我们不难发现，行政机关负责人出庭的比率整体都不高，一些行政机关不理解、不配合出庭应诉的情况常常发生，有的虽是出庭了，但是却出现了出庭不出声、出声不出彩的尴尬......而目前，民告“官”不见“官”是当前行政诉讼面临的问题，不过这一问题有望得到解决。

　　6月23日，最高人民法院发布《关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定》。《规定》于2020年7月1日起施行，将对推进严格规范文明执法、促进实质性化解行政争议、推进人民法院行政审判工作产生积极影响。

　　解决了被告不出庭的问题

　　最高法相关人员表示，这一司法解释通过明确负责人出庭应诉程序，进一步实现官民面对面处理纠纷。

　　也就是说，如果在征地拆迁过程中，被拆迁人遇到了强拆，或是征收程序不合法，比如送达程序错误，未依法履行法定职责作出相关文件，在强拆之前未依法向人民法院申请，未依法进行催告、告知当事人陈述权、申辩权等，被拆迁人向法院提起诉讼的话，那么就有可能与行政机关“一把手”面对面的解决纠纷。

　　解决了被告出庭不声的问题

　　行政机关负责人出庭不出声，应诉不应答，通常会使庭审效果大打折扣，会使官民矛盾持续紧张，会使行政纠纷难以实质化解，会使出庭应诉制度变成摆设。

　　因此， 关于针对司法实践中行政机关负责人出庭不出声、应诉不应答等情况，该司法解释作出了明确的规定，行政机关负责人出庭应诉的，应当就实质性解决行政争议发表意见。

　　简单来说，就是在庭审过程中，行政机关负责人要积极发言，就案件情况进行陈述、答辩、提交证据、辩论、发表最后意见，对所依据的规范性文件进行解释说明。

　　明确了谁是被诉行政机关负责人

　　与此同时，行政机关负责人出庭应诉司法解释中还明确了谁是被诉行政机关负责人。关于这一点，在《国务院关于加强法治政府建设的意见》中早就有明确的规定：“对重大行政诉讼案件，行政机关负责人要主动出庭应诉，尊重并自觉履行人民法院的生效判决、裁定，认真对待人民法院的司法建议”。

　　《新行政诉讼法》第三条也规定：“人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利，对应当受理的行政案件依法受理。行政机关及其工作人员不得干预、阻碍人民法院受理行政案件。被诉行政机关负责人应当出庭应诉。不能出庭的，应当委托行政机关相应的工作人员出庭”。

　　可是在实践过程中，一把手出庭应诉的情况甚少，我们常能遇见相关负责人在不出庭的情况下，委托一般人员出庭应诉，导致在庭审过程中，出现一问三不知，接二连三答非所问的情况，有的则只有代理律师出庭应诉.....

　　针对这样的情况，行政机关负责人出庭应诉司法解释中是这样规定的，被诉行政机关负责人，包括行政机关的正职、副职负责人、参与分管被诉行政行为实施工作的副职级别的负责人以及其他参与分管的负责人。

　　被诉行政机关委托的组织或者下级行政机关的负责人，不能作为被诉行政机关负责人出庭。

　　也就是说，如果被拆迁人因征地拆迁纠纷依法提起行政诉讼的，受诉行政机关委托的组织或者下级行政机关的负责人，是不能作为被诉行政机关的负责人出庭应诉。

　　哪些案件法院会通知行政机关负责人出庭应诉呢？

　　在行政机关负责人出庭应诉司法解释中规定，对于涉及食品药品安全、生态环境和资源保护、公共卫生安全等重大公共利益，社会高度关注或者可能引发群体性事件等的案件，人民法院应当通知行政机关负责人出庭应诉。

　　有下列情形之一，需要行政机关负责人出庭的，人民法院可以通知行政机关负责人出庭应诉：

　　（一）被诉行政行为涉及公民、法人或者其他组织重大人身、财产权益的；

　　（二）行政公益诉讼；

　　（三）被诉行政机关的上级机关规范性文件要求行政机关负责人出庭应诉的；

　　（四）人民法院认为需要通知行政机关负责人出庭应诉的其他情形。

　　这一要求，可更好的促使行政机关负责人出庭应诉，并做好相关应诉准备工作，有助于妥善地化解纠纷。行政机关负责人出庭应诉制度，重在实质性化解行政争议。因此，对被征收人而言，行政机关负责人的“介入感”“参与感”很重要。

　　若行政机关负责人不能出庭应诉，需要提交哪些证明材料呢？

　　行政机关负责人出庭应诉司法解释中规定，下列情形属于行政诉讼法第三条第三款规定的行政机关负责人不能出庭的情形：（一）不可抗力；（二）意外事件；（三）需要履行他人不能代替的公务；（四）无法出庭的其他正当事由。

　　但是此司法解释中还规定了，行政机关负责人有正当理由不能出庭的，应当提交相关证明材料，并加盖行政机关印章或者由该机关主要负责人签字认可。

　　也就是说，行政机关负责人不能出庭的，还需要提交相关的证明材料，材料上面还需要加上公章和签上主要负责人的名字。

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文章来源参考：【头条】拆迁律师谈收到“补偿决定”还在等？做好这3件事可撤销，避免被拆除，，补偿可以撤销吗

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