北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况，拆迁房屋产权置换:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况，拆迁房屋产权置换 > 正文

北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况，拆迁房屋产权置换

更新时间:2025-05-04 23:07 发布:2024-09-30 09:33 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况,房子是咱中国人最在乎的物质产品，但随着各地的发展，也难免会遇到拆迁，而拆迁补偿方式大家都知道，一是货币补偿，二是产权置换，选择产权置换的，很多地方都会按一比一的比例

北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况，拆迁房屋产权置换

一、北京拆迁律师谈拆迁补偿选“产权置换”只能按1谈1？注意，还有这几种情况，拆迁房屋产权置换

　　房子是咱中国人最在乎的物质产品，但随着各地的发展，也难免会遇到拆迁，而拆迁补偿方式大家都知道，一是货币补偿，二是产权置换，选择产权置换的，很多地方都会按一比一的比例，那么这个1：1的比例是怎么来的呢？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定，对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价。

　　另外，根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中的相关要求，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　从法律规定中我们可以看到，对于拆迁补偿，要做到合理且公平，征收国有土地上房屋的，补偿不得低于被征收房屋的价值，但就针对产权置换1：1的比例，并非仅指实际面积上的1：1，而是指单价相等情况下的比例。

　　在实践中我们看到，产权置换的比例是不尽相同的，有的是大于1：1的比例，有的是小于1：1的比例，有的则是等于1：1。

　　一、大于1：1比例的情况

　　1、被征收房屋和安置房差价比较大的

　　当被征收人选择产权置换时，因为没有原地回迁，且被征收房屋的价值与安置地点周边房价存在很大的差异。此时就会出现大于1：1的情况。

　　比如说，被征收房屋在城里面，周边房屋的价格在3万左右，但是安置房的位置不在城里，而是在离城外较远的地方，房价为1万左右，对于这种情况，如果再按1：1的比例来补偿的话，对被征收人来说，显然是非常不合理的，所以就出现了高于1：1的现象。

　　2、征收地价本身就高

　　例如城中心的一块地，被征收方看中了要用于商业开发，此时征收方为了拿到这块地，就会开出很高的拆迁补偿，且安置房也往往是高于1：1的比例，达到上面所说的1：2或是1：3 的比例。当然能够拿到高于1：1比例的安置房，这都是与开发商进行周旋之后得到的。

　　3、原房屋面积过小，会给予补助

　　比如根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中的第三十一条第一款：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中的第十六条规定，征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的设区的市、县(市、区)人民政府应当按下列原则优先给予住房保障：

　　(一)实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，按三十平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障;

　　(二)实行产权调换的，依据房地产市场评估价格确定被征收住房的补偿价格，再调换住房，但调换后的住房总建筑面积不得小于三十平方米，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，调换后的住房三十平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价。

　　《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于四十五平方米的，房屋征收部门应当对被征收人进行最低面积补偿，最低面积补偿标准不得少于四十五平方米建筑面积，具体标准由设区的市人民政府确定并向社会公布。

　　第二十五条第二款：按照最低面积进行补偿所增加的费用，由作出房屋征收决定的人民政府承担。

　　另外，根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，第二十八条第一款：被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计最低套型面积(以下简称最低套型面积标准)进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。

　　《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十二条规定，属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。

　　从各地补偿条例中可以看到，如果被征收房屋面积过小或是存在实际居住困难的，那么被征收人可以纳入到住房屋保障体系范围内。在选择产权置换时，可能会获得相应的住房补助。

　　二、等于1：1的情况

　　产权置换房屋的价值与被征收房屋价值相同，那么此时就可按1：1的比例来补偿。第二种是政策或是在谈判时约定好，那么被征收人就可以获得相同面积的产权置换房。

　　三、小于1：1的情况

　　对于这种情况在实践生活中很常见，大多数被征收人的都是普通的老百姓，如果其原有房屋面积较小，但是安置房面积较大，此时就需要用钱来补齐同等面积房屋的差价，如果被征收人此时没钱补齐差价，那么可能就会选择较小面积同等价值的房屋。

　　另外，还有一种情况是，个别地方在产权置换上做了规定，如果被征收房屋面积超过所规定的面积时，那么被征收人取得的产权置换房屋面积就会比原有房屋面积小。

　　四、补偿与低于周边市场价格

　　在实践过程中，总是会有征收方为了减少征收补偿，违背法律法规。对此，北京圣运律师提醒大家，如果根据现有情况不能确定占地或是拆迁是否合法而补偿过低时，被拆迁人应当拒绝在所有文件上面签字，尤其是拆迁安置补偿协议上面，另外还要及时的咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　征地拆迁不仅关系到老百姓的切身利益，还影响着征收方征收的进程。因此，在征收时应当要依法依规，保障被征收人利益，以被征收利益为前提，才能实践和谐征收的最终目的。

二、最高法明确谈无法院准许，行政机关无权强制拆除房屋

　　7月27日，最高人民法院首次集中发布涉产权保护行政诉讼典型案例。诸如最高法有关人员介绍说的一样，由于各方面因素的影响，行政强制、征地拆迁等领域中的违法行为仍然存在，这也导致行政争议的发生越来越多。

　　在实践房屋拆迁过程中，在补偿协议安置未达成一致，征收方就违法断电、断水、违法强拆的情况时有发生，但这种行为严重侵害了被征收人的合法权益，而且这种做法也不利于促进房屋征收工作。在最高法昨天发布的案例中，宝鸡市区政府强拆村民房屋案就是一起典型的行政强制案。

　　宝鸡市区政府在没有依法作出《责令交出土地决定》，也没有依法申请人民法院强制执行，且在没有完成安置补偿工作的情况下，就直接对村民的房屋实施了强制拆除行为，这违反了法律规定，最后被法院判决违法。下面我们一起就来了解一下案件具体的情况

　　案例显示，李三德是宝鸡市渭滨区神农镇陈家村村民，在该组拥有宅基地并建有房屋。2013年，宝鸡市渭滨区旧城改造小组发文成立了陈家村城改办，对陈家村进行城中村改造。2015年，李三德与城改办签订了《拆迁过渡协议》。该协议约定了城中村改造拆迁安置补偿标准，确认了被征收房屋面积，约定了过渡费和搬迁费等。同时还约定了李三德要在2015年10月15日前签订拆迁协议并腾空房屋、交付钥匙。

　　同年10月2日，李三德从被征收房屋搬离并将钥匙交付给城改办。2016年9月，陈家村村委会在没有任何手续及相关文件的情况下将李三德的房屋实施了强制拆除。李三德不服该拆除行为，于是向人民法院提起了行政诉讼，请求确认宝鸡市区人民政府强拆其房屋的行为违法。

　　但是，一审法院以渭滨区政府拆除行为是依据《拆迁过渡协议》为由，驳回了李三德的诉求。李三德不服，提起了上诉。

　　二审过程中，陕西省高级人民法院认为，陈家村村委会强制拆除李三德房屋的行为系代渭滨区政府实施的受委托行为，因此，相应的法律后果应当由渭滨区政府承担。而渭滨区政府在没有依法作出《责令交出土地决定》，也没有依法申请人民法院强制执行，且在没有完成安置补偿工作的情况下，就对李三德的房屋实施了强拆，违反了法律规定。最终二审法院判决撤销一审判决，确认渭滨区政府拆除李三德房屋的行为违法。

　　最高法：征收应遵循“先补偿、后拆迁”原则

　　针对本案，最高法称，关于集体土地和国有土地上房屋征收程序和方式，在《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及相关的法律法规中都作出了明确的规定。

　　而且《土地管理法》第四十八条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定也明确规定，房屋征收应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则。

　　也就是说，在房屋征收过程中，征收方在强制拆除被征收房屋之前首先要对被征收人进行安置补偿。在被征收人已经依法获得补偿安置或是被征收人无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，征收方若是想强制搬迁或是拆除房屋，也需要向人民法院申请强制执行，在法院准许后，征收方才方可实施强拆行为。在未获得人民法院准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权利。

　　本案中，渭滨区政府的强拆行为虽然是发生在李三德腾空房屋、交付钥匙后，但是，这种“貌似自愿”是建立在被征收人李三德并没有获得实质补偿的基础上。李三德因受政府许诺“奖励”政策的影响，与城改办签订了《拆迁过渡协议》，但是此后并未对李三德作出实质性补偿安置。渭滨区政府以此作为拆除房屋的依据，不符合“先补偿、后拆迁”原则的立法精神，不利于全面保护被征收人切身利益。因此，渭滨区政府在没有完成安置补偿工作，又没有依法申请人民法院强制执行的情况下，即拆除了李三德的房屋，明显违反法律规定。

　　对此北京圣运律师提醒大家，在房屋征收过程中，无论是谁实施的强拆行为，只要没有按照法律所规定的程序实施，未依法作出责令交出土地决定，限期拆除决定等文件、未依法申请人民法院强制执行都是违法的，被征收人可及时的向有关部门举报或是采取法律措施维护自己的合法权益。

三、最高法院会议纪要谈对农村“住改非”房屋参照国有土地上房屋标准进行征收时的补偿问题

　　基本案情

　　杨某某拥有在集体土地上的自建房屋，房屋结构为砖混及砖木结构，附近有天然温泉，故用于开办“农家乐”，经营范围包括住宿、餐饮，并拥有合法的餐饮服务许可证。2012 年，贵州省息烽县人民政府(以下简称息烽县政府)作出《房屋征收决定》和公告，杨某某的房屋位于征收范围内。息烽县政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定开展征地补偿工作，经测绘、评估。作出《房屋征收与安置补偿方案的批复》，但杨某某未签字认可。双方多次协商征收补偿事项，未达成一致意见，息烽县政府遂于2014年作出《房屋征收补偿决定书》，为杨某某提供货币补偿及产权调换两种方式供其选择。货币补偿包括:房屋补偿款、附属设施补偿款及装饰装修补偿款、搬迁补助费、过渡费;产权调换为杨某某提供了相应的房屋，并包括装饰装修及附属设施补偿款、搬迁费、过渡费。杨某某不服《房屋征收补偿决定书》，申请复议。贵州省贵阳市人民政府作出了维持决定。杨某某不服，遂向人民法院提起诉讼，请求撤销《房屋征收补偿决定书》及复议决定书。经审查，息烽县政府作出的《房屋征收与安置补偿方案的批复》中规定有停产停业补助。此外，负责该征收范围开发建设的指挥部于2013年编印《土地房屋征收补偿宣传手册》(以下简称《手册》)也明确规定，对于具有营利性质的被征收人，根据被征收人所提供的缴纳社会保险费的人员数进行计算待工人员补助费。经协调，息烽县政府向人民法院书面承诺一并补偿杨某某的待工人员补助费。

　　法律问题

　　对于农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营，征收时对于待工待业损失是否应当进行补偿，如何补偿?

　　不同观点

　　甲说:本案当事人主张的相关损失基于公平合理和可信赖的原则应予补偿

　　对于已经“住改非”的农村住房，在征收时与其他的农村住房按照同样的标准进行补偿，有失公平。农民在取得合法的经营证的前提下，通过经营活动获取收入来源，对其房屋进行征收严重影响了农民的收入来源，实质上造成了农民的待工待业。为保障被征收农民的原有生活水平不下降，应基于公平合理的原则在征收补偿中酌情给予待工人员补助。乙说:本案当事人主张的相关损失因不属于法定待工待业损失而不应予以补偿法律并没有明确规定，在征收农村集体土地时应当补偿待工人员补助费。《手册》所规定的项目是参照国有土地上房屋征收补偿中对取得合法经营资格的经营者的停产停业损失补偿，本案的情况不属于法定停产停业损失补偿范围。征收土地时，对于被征收人的补偿要有明确的依据及统一的标准，因此要严格依据《土地使用权证》上载明的土地性质对被征收人予以补偿，不能以被征收人对于房屋的实际使用方式作为补偿的标准。

　　法官会议意见

　　采甲说

　　行政合理性原则和比例原则要求为了公共利益征收集体土地时，要给予当事人公平合理的补偿，保障被征收人的生活水平不降低。2019年8月26日修正并于2020年1月1日实施的《土地管理法》第四十八条规定:“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”为使农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营的被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，本案应按照政府制定的《房屋征收与安置补偿方案的批复》和《手册》给予待工人员公平、合理的补偿。鉴于经人民法院现场工作、调解，息烽县政府出具书面承诺，自愿一并补偿杨某某待工人员补助费，本案不启动再审程序。

　　意见阐释

　　一、对本案当事人所主张损失的定性《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(法释〔2011〕20号)第十二条第二款规定，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持”。实践中存在部分政府在针对集体土地征收时，多次协商后未达成安置补偿协议或长期怠于作出征地安置补偿决定的情况随着当地物价房价上涨，若继续按照当初征地时给予安置补偿被征地安置农民也无法进城购房或另寻宅基地重建房屋，明显不符合合理性原则。本案所涉征地地块由于拥有独特的温泉旅游资源，当地农户大多长期开办“农家乐”，与其他一般集体土地拥有种植、畜牧、林业经营不同。本案当事人杨某某的农村集体土地已于2012年被批准征收，但由于当事人与政府一直未就补偿金额达成一致，迄今政府未就房屋进行拆除，该房屋也一直由当事人继续使用。若仍按照农村集体土地上附着物的标准补偿对当事人进行补偿，会使当事人权益受损，故在本案中，对于待工人员，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准给予一定补助，具有法理和事实上的基础。当前，对于国有土地上征收补偿有明确的相关规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条明确规定，“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。但对于集体土地上征收安置补偿比照国有土地征收补偿进行，除前述司法解释的原则性规定之外，如何准用国有土地上房屋征收补偿法律法规进行，对哪些项目比照参照适用，全国范围内并无明确而详细的程序性和实体性规定，更多见诸各地政府出台的地方性法规或规范性文件中。本案中，息烽县政府在集体土地征收补偿中参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，委托房地产资产评估公司对拟征收红线范围内房屋市场价值进行评估、公示，对当事人杨某某的房屋进行了测绘，详细划分了房屋的用途，作出了《关于对杨某某房屋征收的预安置方案》、息府征决字(2016)12号房屋征收补偿决定书，列明货币补偿及产权调换方式，程序相对而言比较规范，属于结合当地实际的自我监督和约束，有利于实现当事人的各项权利。二、酌定补助停产停业损失的必要性及可行性《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿……”由此可见，在征收国有土地时若造成了被征收人停产停业，需要对被征收人待工待业人员进行补偿。参照国有土地上房屋征收补偿所进行的集体土地上房屋征收补偿中，征收住宅不会导致被征收人待工待业;但对于“住改非”的房屋，待工待业损失是否应当酌情给予补偿或补助的问题，便值得在审判实务中思考。第一，集体土地征收中“住改非”房屋参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》发放待工待业损失在现行法律框架内具有可行路径。“住改非”，是指在国有土地上的住宅利用其特有的区位优势，实际用作经营的情况，该房屋产权证上登记为住宅用房。在征收补偿过程中，由于不同用途的房屋安置补偿价格的不同。相关权证载明的用途与实际使用的用途发生矛盾，会导致征收人和被征收人对补偿标准不能达成一致。基于此，2003 年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)第4条规定:“……对拆迁范围内产权性质为住宅，但已取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等时机情况给予适当补偿对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续……”此外，2011年住房和城乡建设部《关于印发(国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》(建房〔2011)77号)第13条规定，“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的。应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估”，则要求按照实际价值进行估价和计算。司法实践中，当前农村集体土地上房屋征收补偿中遇到类似“住改非”的情形也不少见。“三农”问题一直是全党工作的重中之重，解决农民收入问题一直是全党全国关注的重点问题。随着社会的进步，农民自身也在积极寻求更好的发展。党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。农民对于美好生活向往的第一要务就是收入水平的提高，努力走向富裕，然而仅仅依靠种植农作物获得的收入很难满足农民的需求，因此很多农民开始寻求农田之外的致富路径，如将农村住宅用于开办“农家乐”“民宿”进行“住改非”用于经营活动。特别是在很多景区附近，这已经成为一种较为普遍的现象。“农家乐”的招牌在全国各地都很为常见，不少农民将其房屋打造成特色“民宿”，通过办理相应的服务许可证提供餐饮、住宿等服务。1986年，我国第一家农家乐在四川成都诞生;2000年，云南丽江客栈开始起步;2002 年，浙江莫干山出现了第一家民宿;2009 年，被称为“精品民宿元年”。2018年7月2日，国家信息中心分享经济研究中心发布《中国共享住宿发展报告2019》显示，2018年我国共享住宿市场交易额为165亿元，参与房客数达到7945万人，从业者人数超过400万。12019年10月18日，中国社会科学院舆情调查实验室发布了《2019 中国民宿发展指数报告》显示，2018年全国民宿收入达268亿元。其中，农村民宿占有相当比例。一方面，农民通过经营活动解决了自身收入问题，且常常是一家几口人共同的收入来源;另一方面，也促进了当地经济的发展，为当地经济建设作出了贡献。在农村，未将房屋“住改非”的农民与房屋已“住改非”农民最大的不同之处在于，将房屋“住改非”的农民利用其住宅进行经营活动，该经营是其主要的收入来源。而且我国现阶段，很多农民的文化水平较为有限，寻求到稳定的收入来源本身属于一件不易之事。对于案涉的农村住房，在已经开办“农家乐”，实质用于经营的情况下，法律法规并没有对因征收所造成的待工待业损失问题明确规定。第二，征收农村“住改非”房屋中发放待工人员补助有利于实现平等原则。集体土地上“住改非”的房屋和城市“住改非”房屋本质上具有一致性，都是利用住宅生产经营，获得收入来源。从法律目的来看，立法者规定征收国有土地上的房屋时，要给予被征收人因征收房屋造成的待工人员补助费，是考虑到征收城市房屋如使被征收人失去收入来源，需要对其停止生产及营业所造成的损失进行弥补，以保障被征收人的生活水平不降低。在本案的情况下，给予被征收人待工人员补助费与立法目的并不冲突，而且本案参照执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的标准对被征收人进行补偿更有利于实现平等原则。行政法上平等原则的具体含义是“同等情况同等对待，不同情况差别对待”。用于城市“住改非”的房屋与集体土地上“住改非’房屋在本质上属于同等情况，征收时都应给予待工人员补助费。对其同等对待集体土地上自住房屋与“住改非”房屋本质上是不同的，对于“住改非”房屋用途主要是生产经营，一般的农村房屋主要的用途是住宅，其房屋结构、装修水平、养护程序都存在区别，若在征收时，一律不给予待工人员补助费，便是将不同情况同等对待。此外，从事餐饮服务，对房屋的要求并没有因位置在城市还是农村而有所区别，《食品安全法》第三十五条规定:“国家对食品生产经营实行许可制度。但是，销售食用农产品，不需要取得许可。从事食品生产、食品销售、餐饮服务，应当依法取得许可。县级以上地方人民政府食品安全监督管理部门应当依照《行政许可法》的规定，审核申请人提交的本法第三十三条第一款第一项至第四项规定要求的相关资料，必要时对申请人的生产经营场所进行现场核查;对符合规定条件的，准予许可;对不符合规定条件的，不予许可并书面说明理由。”第三十三条第一款第一项至第四项对从事餐饮经营的住所要求为“具有与生产经营的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、包装、贮存等场所，保持该场所环境整洁，并与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离;具有与生产经营的食品品种、数量相适应的生产经营设备或者设施，有相应的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施。”无论是在城市从事餐饮服务，还是在农村从事餐饮服务，住所只需要满足上述条件即可。征收从事餐饮服务的房屋，一旦被征收都可能涉及待工待业的问题，不会因为在集体土地上还是国有土地上而有所区别。因此，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》给予本案被征收人的待工人员补助费，有利于实现对被征收人的平等保护。第三，在农村集体土地被征收人存在客观损失的情况下，需要给予被征收人公平合理的补偿，符合行政合理性和比例原则。早在2004年,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)就在第十二条规定:“完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额计入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。”修改后的《土地管理法》将该决定中的精神上升到了法律规定层面，且将合理性原则与比例原则贯彻到了土地征收领域。具体体现在《土地管理法》第四十八条，其中明确将公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障作为基本要求，规定土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定，要求制定区片综合地价要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素。政府只有基于公共利益才可以征收农民集体所有的土地，该征收行为会对农民的个人利益造成一定的损失，因此政府需要对公共利益与农民的个人利益进行平衡。在征收能实现公共利益且带来的公共利益大于个人利益时，也应考虑将农民的损失降到最低，给予农民充足且合理的补偿修改后的《土地管理法》以区片综合地价替代原来的年产值倍数法，且在土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿和将被征地农民社会保障费的规定，使得征收补偿机制更为健全，保护了被征收农民的权益。本案中，息烽县政府在《房屋征收与安置补偿方案的批复)中规定了停产停业损失。负责该征收范围开发建设的指挥部于2013年编印的《手册》也明确规定，对于具有营利性质的被征收人，根据被征收人所提供的缴纳社会保险费的人员数进行计算待工人员补助费。为贯彻修改后的《土地管理法》体现的行政合理性原则及比例原则，本案政府批复中确定的相关项目，司法应予以尊重和执行。第四，息烽县政府在本案征收补偿中参照国有土地上房屋征收补偿开展相关工作是实践中的有益探索。息烽县政府在作出房屋征收补偿决定书时，存在被征收人未按时提供待工人员名单。故行政机关无法计算待工人员补助费的客观情况。在人民法院司法审查过程中，经协调，息烽县政府向人民法院书面承诺，按照被征收人户实际从业人员、办理健康证人员，最大化确定待工待业人员数量，给予被征收人足额补偿。对集体土地上已经“住改非”的房屋进行征收，对于被征收人而言，造成了待工待业损失，使其失去了收入来源，仅仅依靠房屋拆迁费、搬迁费等补偿是不能弥补的，在《房屋征收与安置补偿方案的批复》《手册》既然已经规定相关项目的情况之下，人民法院应予支持给予被征收人的待工人员补助费。本案行政机关作出的该授益行政行为使行政相对人具备了信赖基础，行政相对人对行政机关产生的信赖也具备正当性。司法对此予以尊重也是贯彻信赖利益保护原则的体现。信赖保护原则要求行政机关对于自己作出的行为，非经法定事由及法定程序不能更改。随着法治社会的发展，信赖保护原则在行政法领域越来越受重视。在民法领域，“诚信原则”是其帝王条款，“在行政法领域，信赖保护原则和比例原则似乎也越来越有成为本领域'帝王条款’和'君临全领域之基本原则’的趋势”。在不具备作出行政行为的客观情况发生了重大变化、依据的法律法规修改或者废止等法定事由的情况下，行政机关不能出尔反尔。为了维护人们对行政机关的信赖，政府应将《房屋征收与安置补偿方案的批复》《手册》贯彻落实。此外，宣传手册的目的就是对征收补偿的政策进行宣传，以便众所周知，行政机关作出的该行为保障了广大被征收人的知情权，使征收的相关工作更加公开、透明，该授益行政行为有利于实现法治政府。在追求法治政府的同时，也要坚持诚信政府的建设，征收时应对所有被征收人形成的信赖进行保护。三、对此类案件的司法审查和认定标准首先，是现有法律框架内对参照情形的认定。在司法审查确认属于合法建筑的情况之下，对于认定农村房屋的实际用途，同样可以参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定进行，应当审查:是否办理经营手续(营业执照、税务证照、组织机构代码证、卫生许可证)，是否缴纳税款(具有完税证明)，有无购销协议、发票，经营时间及场所情况等进行综合判断，等等。其次，对于待工人员补助费的具体计算标准，应遵循公平、合理的补偿原则。如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，“非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润x修正系数+员工月生活补助)x停产停业补偿期限。用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定”。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》规定，“被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费;被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5%支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。在规定的过渡期限内，征收主管部门按征收的建筑面积提供了非住宅临时安置房的，不支付停产停业损失补偿费。过渡期限延长的，自逾期之月起每月按房屋评估价值的5%加付停产停业损失补偿费”。对于国有土地上“住改非”的房屋，各地政府对于停产停业损失有不同的计算标准。对于农村“住改非”参照补助停产停业损失，因存在系自有住房而非租房经营，经营可能具有季节性等特点，而和国有土地上房屋征补有所区别，应当允许行政机关具有一定酌定裁量权，并和被征补对象达成合意。“关于'住改非’房屋征收补偿标准确属各地政府的自由裁量权范围的事项，原则上人民法院应当尊重各地政府在其地方性法规、规章或者征收补偿方案中确立的补偿标准。只要这个标准对被征收房屋是按照市场价格进行评估定价补偿，补偿数额高于同类普通住宅房屋的补偿标准，即应当予以认可。”本案中，息烽县政府根据《房屋征收与安置补偿方案的批复》《手册》中规定的补偿项目，参照所规定的停产停业损失标准，承诺进行补助，人民法院应当予以尊重。

　　来源：《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》、津法善行

　　来源：行政涉法研究

四、集体土地征收与补偿实施细则今起施行

　　集体土地征收与补偿实施细则今起施行

　　日前，仲恺高新区管委会印发《惠州仲恺高新区集体土地征收与补偿实施细则》(以下简称实施细则)，今日起施行。

　　补助奖励每户补助奖励的建筑面积不超480平方米

　　实施细则提出，征收土地预公告发布前未取得《房屋所有权证》《房地产权证》、房地一体《不动产权证》等产权证的，每户480平方米以内(含本数)的村民住宅建筑面积经认定后按照规定评估补偿，但首层建筑面积计算不得超过120平方米(含本数)。总建筑面积超过480平方米或首层超过120平方米的建筑按照建筑重置价格补偿，不给予一次性签约补助和放弃安置房奖励。

　　一户有多栋房屋且均取得了产权证或者批准建房手续的，经认定后合计总占地面积未超过120平方米的可以按照规定评估补偿，合计总建筑面积超过480平方米或占地面积超过120平方米的建筑按照建筑重置价格补偿。每户计算一次性签约补助、放弃安置房奖励、限时搬迁奖励的建筑面积最高不得超过480平方米。

　　未建住宅的宅基地使用权补偿，应当由权利人申请并提交相关证明材料，镇(街道)组织镇(街道)农业农村、住房城乡建设等部门及自然资源所对未建住宅的宅基地进行调查、认定，经认定不属于违法用地的按照规定给予补偿。

　　商铺租金临街二层商铺租金为首层租金一半

　　在临时安置补助方面，选择重新安排宅基地建房或者货币补偿的，按村民住宅所在区位级别及房屋类型(楼梯房或电梯房)在实施细则的附件中对应的租金标准确定。选择房屋置换的，按所选择安置房所在区位级别及房屋类型(电梯房)在实施细则的附件中对应的租金标准确定。

　　记者从实施细则附件的仲恺高新区房屋市场租金标准中看到，仲恺高新区临街首层商铺租金分为268个路段，租金最高的是甲子路南段，每平方米每月200元，其他路段从每平方米每月30元到100元不等。仲恺高新区范围内不在此路线区段的临街首层商铺租金参照最低价，即每平方米每月30元。临街二层商铺租金统一为临街首层商铺租金的50%。

　　仲恺高新区住宅用房租金分为楼梯住宅和电梯住宅，各分为三个等级，楼梯住宅租金每平方米每月分别是13元、16元和20元，电梯住宅租金每平方米每月分别是16元、20元和24元。办公用房租金也分为三个等级，分别为20元、30元和40元每月每平方米。工业用房租金分别为10元、13元和16元每月每平方米。

　　安置房交付时间在签订补偿安置协议时约定

　　根据实施细则，镇(街道)应当与村民住宅权属人计算、结清村民住宅房屋与安置房的差价。村民住宅安置房置换，原则上以村民住宅宅基地使用权价值、房屋建筑物价值和一次性签约补助之和等值置换安置房，并且应当综合考虑村民家庭人口、原住宅建筑面积等因素。村民住宅权属人应当按等值置换计算出的安置房建筑面积，选择建筑面积最接近的安置房，但每户村民住宅最多可置换建筑面积480平方米的安置房。

　　以村民住宅房屋补偿总额与所选择安置房评估价值计算，当村民住宅房屋补偿总额少于安置房的评估价值时，村民住宅权属人向镇(街道)补足差价；当村民住宅房屋补偿总额高于安置房的评估价值时，高出部分由镇(街道)以货币方式补偿村民住宅权属人。

　　安置房应当在规划区内建设，坚持相对集中、就近安置、统一规划、统一设计、统一建设、质量优良、经济适用的原则。安置房交付时间在签订补偿安置协议时约定，由镇(街道)与村民住宅权属人办理交付、结算手续。安置房的住宅专项维修资金由区自然资源分局按照确定安置房选址时的有关标准支付，资金在征地成本中列支。

　　被征地农村集体经济组织及其成员交付土地后，镇(街道)应当根据用地时间要求完成清场，没有明确用地时间要求的，应当在付清补偿款后30天内完成清场并移交土地。土地清场和管理费(不含房屋的清拆费)为每亩5000元，列入征地成本。来源：南方都市报

五、北京宅基地拆除纠纷律师谈一户多宅会不会被拆呢？

　　对于已经形成一户多宅的，首先要弄清楚该一户多宅是否合法，如果该一户多宅是因继承原因形成的，那么则是合法的，是不需要被拆除的，另外，符合分户建房条件未分房而另行建房造成的一户多宅同样也是合法的，不能强制拆除，而且在遇到征地拆迁时，还要给予合理、公平的拆迁补偿。

　　虽然说因继承等原因形成的一户多宅，不能一一地都被强制拆除，但是随着新法新政策的出台，许多地方都在开始引导大家有偿退出。但需要提醒大家的是，有偿退出宅基地所得的补偿，自然与该宅基地被征收之后所得的征收补偿是不能相提并论的。

　　对于违法形成的一户多宅，比如在新建房屋之后没有拆除旧的房屋，或是强制占有宅基地进行建房，采取欺骗手段获得宅基地并建房，依法继承但未经审批新建改建的房屋，那么其结局可能免不了被拆除。而且地方的相关政策中也有相应的规定，在《乐东黎族自治县农村“一户多宅”专项整治工作实施方案》中指出，原则上属于以下几种情形的一户多宅应予拆除

　　1、建新未拆旧的，即农村住宅批准文件中明确要求拆除原有建筑，但未按要求拆除或未全部拆除的违法建筑。

　　2、已有合法农村住宅，未经依法批准擅自占用土地新建住宅的，必须退出多占住宅，达到“一户一宅”标准。

　　3、未经批准占用基本农田、公共用地控制区、严重影响规划实施或重点项目建设、群众反映强烈的附属用房。

　　4、面积过大的附属用房。

　　从以上的内容中我们可以看到，一户多宅被拆除的可能性还是比较大的，不过，每个地方的规定都有所不同，且一户多宅的情况也都不一样，不能一概而论。最终一户多宅会面临着怎样的结局，还需要结合实际的情况及当地的政策规定。