北京市北京圣运律师事务所谈“以租代征”五大问:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈“以租代征”五大问

更新时间:2025-05-04 18:06 发布:2024-10-08 17:45 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈“以租代征”五大问,在占用土地而修建铁路、扩宽道路过程中，不少村民可能会发现有这么一种情况，就是村委会以村民的名义与相关部门签订流转合同，将村民的土地出租。这其实是典型的“以租代征”，严重侵害了村民的合法权益

北京市北京圣运律师事务所谈“以租代征”五大问

一、北京市北京圣运律师事务所谈“以租代征”五大问

　　在占用土地而修建铁路、扩宽道路过程中，不少村民可能会发现有这么一种情况，就是村委会以村民的名义与相关部门签订流转合同，将村民的土地出租。这其实是典型的“以租代征”，严重侵害了村民的合法权益。

　　而所谓的“以租代征”简单来讲就是通过租用的方式来替代征收。想必大家都知道，不论是多么重要的项目，在征收集体土地时，必须都需要按照《土地管理法》中的规定，办理农转用地审批手续，且只有在获得征地批文之后才能正式展开具体的征收工作。

　　而相关部门以“以租代征”的方式代替征收，其目的很有可能就是为了规避审批手续及减少征收成本。但不论怎样，“以租代征”都是不合法的，违反了相关的法律规定。根据国土资源部发布的《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。因此，实践过程中，如果遇到“以租代征”时一定要提高警惕。

一般常见的“以租代征”形式有以下几种

　　1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地

　　村委会以村民名义直接与用地单位签订协议是“以租代征”中最为常见的一种方式，且村委会擅自与用地单位签订的租用合同期限普遍都非常的长，有的可能是10年，有的可能是20年不等，然后在协议里会明确给予村民每年多少的补偿，但这严重损害了村民的利益。

　　2、基层政府直接租赁农村集体土地

　　3、基层政府转租农村集体土地

　　4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为

　　5、村自行出租自己的承包地

　　这种情况也是非常多见的，村委会常常会自行出租承包地，然后赚取相关的费用，但这也是不合法的。

　　6、村委会租用农户的承包地搞非农建设

　　一般这种情形是村委会与村民签订协议，租用村民土地，然后在租用期限内进行非法建设，比如搞房地产开发等，然后从中赚取一定的差价。

　　“以租代征”会承担什么法律责任？

　　根据相关的法律规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

　　租出去的土地还能要回来吗？

　　一般情况下，违法租出去的土地想要拿回来可能会有些困难，而且也有可能会直接失去土地，但是对于违反法律法规的租地合同，一般是不具备法律效力的，此时村民还是有可能要回自己的土地。对此，北京圣运律师提醒大家，一旦遇到有人要租你的土地，或是村委会以各种理由要将自己的土地租给用地方时，村民一定要先问清楚，该拒绝的时候就要拒绝。

　　遇到“以租代征”该如何维护权益？

　　一旦遇到村委会强行要将自己的土地租出去，那么村民可先不用害怕，可以先及时地收集好现有的相关的证据，然后再依法向有关部门申请政府信息公开，这是非常重要的维权手段，通过政府信息公开，那么我们可以大致的了解到相关部门所做出的重大决定和细节，同时也可以发现相关部门的行政行为是否合法，从而为下一步维护权益工作奠定基础。

　　在分析过所获得的相关材料之后，那么可以在律师的指导下向法院提起诉讼，请求返还土地。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。

二、北京圣运律师说法|几年后才收到分户评估报告且仍按当时评估的价格补偿是否合法？

三、你的房子是被以什么名义给拆除的？

　　棚户区改造、城中村改造、旧城改造、腾退、协议拆迁等在许多老百姓眼里他们都习惯性的统称为“拆迁”。实践过程中，拆迁方会用这些名目繁多的名义进行拆迁，被征收人被弄的云里雾里，也不知道征收的具体情况，觉得拆迁补偿有问题的时候，也不知道怎么弄，更不知道拆迁方哪里违法了。

　　近期，总有不少当事人咨询北京圣运律师说，自己现在搞不明白自家的房屋到底是棚户区还是城中村，拆迁方现在以棚户区的名义要拆除房屋，而且给予我们的补偿也达不到周边房屋的价格，不知道要怎么办？

　　在征地拆迁中，这些令人眼花缭乱的拆迁名目，给被征收人带来了一些困惑，下面我们一起来了解一下你家的房屋究竟是被以什么名义给拆除的？

　　棚户区改造

　　棚户区意指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

　　棚户区改造本是国家推行的福利政策，是为了改善居民的生活条件、居住条件。可是实践过程中，无论是国有土地征收还是集体土地征收，无论房子的新旧大小，仍有地方打着棚户区改造的名义走棚改审批的“绿色通道”，拆除被征收人房屋。

　　针对拆迁方的这种行为，被征收人可以及时的咨询律师，确认自己的土地性质。另外在实施阶段还要查看拆迁方有没有相关的征地文件，如果没有可向上级部门反映。

　　城中村改造

　　城中村的含义比较容易理解，所谓的城中村说白了就是城里的村庄。城中村是后续发展中被包围的村庄，虽然在城市中，农民也可能转为了城市居民，但由于没有经过法定征收程序变更土地性质，而且主要聚集在城市的郊区。所以土地仍是集体土地性质。

　　城中村拆迁，因为其土地性质是集体土地，所以主要还是依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。可是实践过程中，征收方利用这一点，给予被征收人的补偿往往不达标。

　　而且有的房屋已经被纳入到城市规划区，可补偿依据按照原有土地性质进行补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，被征收人是有权要求参照国有土地上房屋征收征收与补偿条例进行补偿的。

　　另外，在补偿不合理的时候，可以向有关部门进行反映或是通过法律途径来维护自己的权益。

　　危房改造

　　简单点说，所谓的”危房“就是没有安全保障的房屋。据《城市危险房屋管理规定》，危房鉴定标准是指，“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”被称之为危房！

　　农村危房改造是帮助住房最危险、经济最贫困农户，解决最基本的住房安全问题，是国家实施的民生工程之一，保障农村困难群众基本住房安全。

　　可是在实践过程中却有不少拆迁方以拆危的名义进行拆迁，擅自扩大危房范围。危房是有一定标准的，并不能说是危房就是危房，必须要依照法律所规定的程序开展房屋危险性评定。房屋各组成部分危险性共划分为4个等级，只有C级和D级才能被列入到危房改造范围内。

　　如果大家遇到以危房名义拆除房屋的，可以向有关部门进行反映，或是咨询律师。

四、北京拆迁律师修路占地中遇上了强拆？在所难免

　　修路建设占用土地已是一个城市发展的必要条件，也是拉动地方经济的一个重要举措及必然趋势。因此，近年来，不少农村村民都因修路、项目建设等因素遇上了征地拆迁。关于征地拆迁，这里不用多说，想必大家也都知道，一旦遇上那自然就会与咱老百姓的利益挂上钩。

　　因为与老百姓的利益息息相关，所以按理说，征收方在开展具体的征收工作时，应当要将老百姓的利益放在首位，依法依规地行政，保障被征收人在征地拆迁中的各项合法权益，比如知情权、参与权、监督权、补偿安置权益等等。

　　然而实践中，有的因征收项目工程较紧张，便会常常为了节省时间，节约成本做出一些分害老百姓权益的事情，尤其是在双方就补偿事宜协商不一致，达不成补偿安置协议的情况下，常有征收方直接强制被征收人宅基地上房屋，强制推倒、铲除地上附着物、青苗等，试图逼迫被征收人搬迁，交出土地，达到征收目的。

　　近日，贵州的一位村民就遇到了这样的情况，其咨询律师说自家的宅基地因征收被征收方给强拆了，现在一分钱的补偿也没有拿到，而且在强拆之前也没有签订任何补偿协议，非常突然的就被强拆了，现在自己及家人都非常的无奈，也不知道要怎么办？

　　事实上，房屋被强拆，地上附着物及青苗被强推、强制铲除的情况非常多见，而且对于经常关注征地拆迁方面消息的人应该也并不陌生，尤其是对已经遇到过一次拆迁的被征收人来说，那就更显得习以为常了。不过，北京圣运律师需要提醒大家的是，遇到强拆、强推虽然大家大可不必害怕、慌张和焦虑，但一定要有所行动，不是说被强拆、被强推之后就可以不管了，如果不采取相应的措施，那么就会对自己造成不利影响。

五、北京农村拆迁律师谈买农村宅基地建房，拆迁后有没有补偿？

　　在以前，很多人拼了命地想在城里买楼房，而现在城里人又拼了命地托关系去买农村村民的宅基地建小别墅，一来购买农村村民宅基地或是小产权房花不了多少钱，二来在农村生活空气比较新鲜，对身体又好。

　　但是问题也会随之而来，近几年为了推进城镇化建设，不少拆迁项目在全国各地展开，但是在具体征收过程中，却也因拆迁补偿等问题引发了不少的矛盾纠纷。比如城里人在农村买了宅基地建设的房屋被拆迁后，征收方不予补偿等。那么，城里人买了农民的宅基地建设了房屋后又被拆迁了，此时究竟应不应该给予拆迁补偿呢？或者说是能不能获得拆迁补偿呢？

　　在回答这个问题之前，我们首先来看一下《土地管理法》在农村宅基地这方面是如何规定的。《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　从这里看到，农村村民只能拥有一处宅基地，而且还不能超过地方规定的标准，另外，农村村民擅自将农村宅基地出租、转让、赠与的，农民想要再申请宅基地就非常非常困难了，农村宅基地只能在本集体经济组织内进行流转，所以，这也恰恰说明了宅基地只能属于农村村民，且也只分给具有集体经济组织资格的成员，城镇居民是没有使用农村宅基地使用权的权利的，其也无法通过购买等方式取得宅基地使用权。

　　根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及其他相关的法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；

　　按照上述的规定，那就是城镇居民是不能购买农村村民的宅基地的，即使托关系买到了宅基地并建了房屋，那么可能也办不了房产证、建房证或是办不了过户手续等。因为法律上城镇居民到农村购买村民宅基地的行为是不合法的，所以在拆迁时，这类房屋基本上也会被认定为违法建筑且不予补偿。而且这在司法实践中也有相关的案例。

　　最高人民法院曾在裁判案例中指出：农村房屋下的土地为农村宅基地，虽然当事人在购买该宅基地后缴纳了购买宅基地的款，但是其并非是村集体经济组织成员，所建房屋亦未经规划许可，所以房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求，所以，当事人关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。

　　非本集体经济组织成员购买或建造农村房屋，未取得房屋所有权，无权取得国家赔偿。

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。当事人并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，因此其与村集体经济组织成员合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，无权获得相应赔偿。

　　总之，北京圣运律师要告诉大家的是，城里人到农村买宅基地建房后又拆迁，十有八九是拿到比较可观的拆迁补偿的，而且房屋被强拆之后，也有可能拿不到任何的赔偿（不过，需要具体问题具体分析）。因此，北京圣运律师在此提醒大家，千万不要干违反法律法规的事，否则到时可能真的就得不偿失了。

　　按照《土地管理法》中的规定，无论是宅基地还是其他耕地等，任何单位和个人都不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　也就是说，擅自买卖宅基地、转让土地的，不仅土地上所建建筑会被没有或是强拆，处罚罚款，而且严重者还可能会被依法追究刑事责任呢。

　　大家知道了吗？