发布:2024-10-09 15:09 文章来源：北京圣运律师事务所
近日，广州市政府办公厅印发《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》，对国有土地上房屋征收和补偿办法进行多方面优化。
征收补偿分两部分，征收奖励和搬迁时限奖励，加起来不高于同区位新建普通住宅市场价格的115%。
《实施办法》明确了房屋征收必须为公共利益需要，不过小前线更加关注的是下面这些。
1
征收补偿怎么算？
房屋征收补偿可实行奖励和补助制度。奖励包括征收奖励和搬迁时限奖励。
征收住宅和非住宅房屋的，应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。
住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
非住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励一般不得高于被征收房屋所处区位的同类型非住宅房屋的市场价格。
征收住宅房屋的搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格的15%以内。征收非住宅房屋的搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋价值的15%以内。
2
住宅搬迁费用提高一倍多
房屋征收部门对被征收人或政府公房承租人支付的住宅搬迁费标准如下：
（一）房屋征收部门按户为单位，向被征收人或政府公房承租人支付搬迁费每户不低于5000元。
（二）因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。
（三）被征收人选择期房产权调换的，搬迁费增加一倍计算，并一次付清。
注：旧版《实施办法》的搬迁费是每户不低于2000元。
3
安置费标准怎么定？
（一）选择货币补偿的，应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，一次性支付3个月的临时安置费。
（二）选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行安排住处的，房屋征收部门应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，支付临时安置费。
4
“住改商”的房屋怎么补偿？
对于拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，按改变为经营性用房的时期给予不同标准的货币补偿。
(一)1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。
(二)1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
(三)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
(四)2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。
按上述第（一）（二）（三）项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。
注：旧版《实施办法》里，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，同上。
5
未经登记建筑时间点改为2009年
第34条规定，对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
不属上述情形的未经产权登记的建筑，存在以下情况的，给予补偿：
（一）1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，可按照实际使用性质进行补偿。
（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60％进行补偿。
可以看到，合法建筑但是没有经登记的建筑的建设时间点由原来的1990年4月1日延长到了2009年12月31日。
也就是说，在该时间节点之前建的无证房屋，经调查认定后不属于违法建筑的，拆迁时可获得不超过市场评估价的60%作为补偿。
来源：腾讯网从化超人
房屋拆迁、土地征收中，大家最为关心的莫过于拆迁补偿了。许多老百姓在听到自己家要被拆迁时，心里都会莫名的高兴，心想“这下可以有一笔不错的拆迁补偿金了”，可是当真正看到征收方公布的补偿方案后，心宛如被划了一刀，极低的补偿标准，怎么可能保障自己一家人以后的生活。
近日，有不少当事人咨询关于拆迁补偿标准，当律师问现在已经拆迁了吗？有没有发布补偿方案时，几乎所有的人都说已经拆迁了，但是拆迁补偿方案中的补偿标准非常的不合理，农村房屋一平米只有不到一千元的补偿标准，就补偿提出异议后，相关部门也没有再找过自己就补偿事宜进行协商...那么在拆迁中，被拆迁怎么做才能拿到较为满意的拆迁补偿呢？
一、提前了解拆迁补偿原则
提前了解拆迁政策有助于我们更好地对补偿标准提出自己的意见。根据《土地管理法》第四十八条规定，征收集体土地的，应当要给予当事人公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
征收土地应当要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费及农村村民住宅费、其他地上附着物和青苗的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。其中土地补偿费、安置补助费标准由当地通过制定公布区片综合地价确定。涉及农村村民住宅的，按照“先补偿、后搬迁、居住条件有改善的原则”采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿对被征收人补偿安置。
国有土地上房屋拆迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁临时安置补助费、停产停业损失费等。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
实践中，如果拆迁拆方公布的补偿方案中确定的补偿标准明显不符合上面这两个原则，那么该补偿安置方案则是违法的，此时当事人就可以具有针对性地维护自己的合法权益了。
二、不要轻易地报出自己心中的补偿价位
另外，看到补偿方案中的补偿标准不合理，没有达到自己心中所想的那个标准后，不要逢人就说，尤其是对拆迁方说“我的房屋价值不应该这么低，我是前几年才买的，或是才几年才盖的，其房屋的价值远不止于现在这个标准，应该要按多少多少价位给我补偿”等。
也不要在协商中反被拆迁方套路了，比如有的拆迁方在与被拆迁人协商补偿时就会反问被拆迁人“你想要多少钱啊?”，“有什么要求啊?”等，很多被拆迁人可能不明白拆迁方这样问的意思是什么，以为是在征求自己的意见，是在与自己协商补偿，就迫不及待地告诉了拆迁方自己中心的价位，但事实上，拆迁方之所以这么问，其实只是为了打探被拆迁人的心理价位，从而针对你的报价，来制定对付你的策略。
因此，北京圣运律师提醒大家，若拆迁方想与你再次协商补偿时，一定要耐心地多听对方是怎么说的，尽量少开口讲话，对于拆迁方问的问题，千万不要不假思索地就回复，以免丧失获得合理补偿的机会。
三、拆迁中的文件不要随意签字
其次，对拆迁方送来的一些文件比如补偿决定、土地、房屋调查表，尤其是拆迁协议等对自己会产生权利、义务的一些文件，一定不要急于在上面签字，一旦在文件上面签上了自己的名字，那么就意味着你对这份文件是认可的，就产生了法律效力，若以后发现该文件中有不合理的地方，想要作废或是撤销，那恐怕会比较地麻烦。
四、注意一些法定的期限
再者，如果对拆迁方送来的评估报告、补偿决定、限期拆除通知书等对自己产生影响的一些文件不服时，一定要注意该文件中的期限或是法定期限，比如对评估报告不满意，向房地产机构申请复核的时间是在收到评估报告之日起的十日内，对复核结果有异议，向专家委员会申请鉴定的时间是自收到复核结果之日起的十日内，如果错过这个期限，那么拆迁方可能会认为你对这份评估报告是满意的，从而依据该评估报告对你进行补偿或是作出补偿决定。
因此，被拆迁人一定要注意法律规定的一些期限，避免错过维权的最好时机。
五、补偿不合理及时咨询律师
最后就是，在补偿不合理时，要及时地咨询专业律师。面对补偿不合理，很多人的做法就是拒绝签字，拒绝与拆迁方再次协商，只要自己不签字，拆迁方就不能继续实施拆迁工作，这样一来拆迁方就会退缩，提高拆迁补偿，虽然有时这样会让拆迁方产生一定的压力，但这也不是万全之计。
因此，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中遇到补偿问题、违法拆迁时，一定要及时地咨询专业律师，可以听听律师的意见，在必要时可以在律师的帮助下通过法律途径来维护自己的合法权益。
在十余年前，全国各地掀起一片拆迁热潮，有的人也因拆迁实现了一夜暴富，但也有人因拆迁陷入了困境。实践中，有的征收方为了尽快推进土地征收，实现低成本征收的目的，在具体征收过程中就会以各种“手段”或是“理由”来压制被征收人签订极其不合理的补偿安置协议。
我们常见的几种方法就有将住得好端端的房屋认定为“违法建筑”或是“危房”，然后针对被征收人作出限期拆除决定，要求被征收人在该决定中规定的期限自行拆除房屋或是完成搬迁，否则强拆。有的被征收人经不过这样的威胁，便自行拆除了房屋，事后才觉得他们的这种行为有很大的问题。
事实上，相关部门压低被征收人补偿的方式方法并不只有以上两种，有的相关部门还会以收回划拨土地使用权的方式来压低拆迁补偿。也就是说，打着收回划拨土地使用权的名头，来降低通过正常征收给予被征收人的补偿。
【基本案情】
福建某公司是由台胞所投资，2010年初，当地为了开发建设决定征收部分土地和房屋。而该公司所在土地也正好在此次征地拆迁范围内。随后，相关部门就拆迁补偿事宜同该公司的负责人进行协商，经过几番协商，最终初步确定了1.2亿元的总体补偿价值。但是让该公司没有想到的是，在确定初步的拆迁补偿后，相关部门又以各种理由不断地压低拆迁补偿价值，最终，双方就补偿事宜因相关部门的种种“压榨”行为没有协商妥当，即没有实质性的结果，而该公司也没有签订任何的补偿安置协议。
之后，为了尽快推进征收工作，相关部门就该公司的整体不动产依据收益法估价方式进行评估，且最终的评估结果为，该公司价值为8000余万元。面对这样的评估结果，该公司认为，评估机构所出具的评估报告并不合理，所以，该公司决定启动法律程序来维护自己的合法权益。
通过网上查找，该公司最终联系到了北京圣运律师，在与北京圣运律师取得联系后，该公司就自己的情况与北京圣运律师进行了沟通，经过北京圣运律师的讲解，该公司大概知道了此次征地拆迁中存在的问题。但由于涉及利益大，所以，该公司还是希望能与北京圣运律师面对面地就自己现在的情况再次认真地沟通一下。
随后，该公司负责人便带着相关的材料文件来到了北京，北京圣运律师也很热情地接待了这位当事人。经过长时间的沟通，该公司负责人对北京圣运律师的解说以及分析均给出了很高的评价，认为北京圣运律师具有办理此案件的能力，于是便当即与北京圣运律师签订了委托代理合同。
【办案过程】
北京圣运律师介入该案件后，第一时间启动了调查程序，并通过调查，北京圣运律师找到了相关部门主要的违法点。针对本案，北京圣运律师认为，该公司是通过合法的方式取得了划拨土地使用权，并且正处于正常经营期间，距离合作经营期限届满还有15年的时间，而且最主要的是，根据我国相关的法律规定，该公司根本就不存在撤销、迁移等可以收回国有土地使用权的情形，因此，相关部门是不可以单方面作出收回划拨土地使用权的决定的。
另外，对于相关部门针对该公司出具的评估报告来看，评估机构在对该公司进行评估时所采用的评估方法也是不合理的，土地的性质不应该影响地上附着物的正常使用与价值，根据房地一体原则，同时出于对区位因素的考量，应当采取市场比较法进行评估是比较合理的，只有通过市场比较法才有可能保障该公司的合法权益。
在对整个案件进行分析后，为了能和平解决目前的纠纷，北京圣运律师便指导该公司向相关部门邮寄了法律意见函，希望相关部门可以详细地了解此案经过。
【案件结果】
最终，在北京圣运律师的帮助下，为该公司保住了上亿元资产。
土地征收和房屋拆迁中，相关部门与被征收人就补偿事宜协商一致需要达成协议时，按照相关的法律法规中的规定，双方需要以书面的形式将协商好的所有事宜白纸黑字地明确在协议里。以书面的形式约定，这样既可以保障被征收人的切身利益，也可以敦促相关部门能依法行政，按时履行自己的补偿职责。
然而从具体的征收过程中我们了解到，个别的征收项目中存在拆迁协议内容并非完整、内容并非清晰明确的情况，而且这种情况多数发生在被征收人认为补偿标准不合理，而拒绝签订补偿安置协议的情况下。换言之就是，极个别的征收方为了尽快推进征收工作，为了能在预定的期限内完成征收项目，通常会在被征收人拒绝签订补偿安置协议时，以各种威逼利诱的方式，企图让被征收人签订空白协议。
实践中，我们常见的几种行为就有征收方口口声声地答应未签订补偿安置协议的被征收人所提出来的要求，即只要被征收人先交出土地，腾空房屋，就答应给予被征收人更大、位置、朝向更好的安置房，让被征收人先行选择安置房，或是答应给予被征收人较高的拆迁奖励费、搬迁费等。
有的被征收人一听到征收方会答应自己提出来的要求，便会信以为真，马不停蹄地将房屋腾空，并上交房屋所有权证，交出土地，最后却发现，征收方让自己签订的补偿安置协议上面是什么也没有写，所有的重要事项都以空格的方式来代替，有的虽然没有马上搬迁，但一听到会有很高的补偿拿时，便会在征收方口口声声地答应中迷失自我，直接签订空白的补偿安置协议，并搬迁，事后房屋被强拆，征收方却矢口否认。
事实上，这样的情况在征地拆迁中数不胜数，但北京圣运律师需要在这里提醒大家的是，无论是集体土地征收还是国有土地上房屋征收，在签订补偿安置协议时，广大被征收人一定要格外的注意，千万不要做拾了芝麻丢了西瓜的事，如果补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议，事后有征收方工作人员主动找上门来突然答应你所提出来的所有条件，那对此一定要提高警惕了，大家一定要牢记“事出反常必有妖”这句话。
也就是说，如果征收方先行提出，只要你在什么时间内完成搬迁，就会给予你什么样的好处时，广大被征收人就应敬而远之，尤其是在什么书面协议都没有，或是所答应的事项均没有落实在书面协议上的情况下，建议被征收人别签订这样的空白协议，更不要着急忙慌的腾空房屋。
根据相关的法律法规，实施房屋征收必须要遵循先补偿、后搬迁的原则，双方在协商好补偿事宜之后，需要就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
总之，征地拆迁只有在与被征收人签订补偿安置协议，给予被征收人合理公平补偿的情况下，征收方的征收行为才算是合法。
裁判要旨：
《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”但并非所有的行政行为均属于可诉的行政行为。可诉的行政行为必须是行政机关作出的发生法律效果的行为，即对公民、法人或者其他组织权利义务产生确定的、终局的实际影响的行为。当该行政行为赋予、增加、减少、消灭了行政相对人的某些权利和义务，或使行政相对人申请或请求不能实现或者只能部分实现时，应当赋予行政相对人提起行政诉讼、寻求法律救济的权利。
裁判文书：
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）最高法行再248号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：天津晟鑫泰科技有限公司。住所地：天津市滨海新区古林街马棚口二村村委会西侧1000米。
法定代表人：冷刚，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘涛，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑晓晔，北京大成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：天津市规划和自然资源局。住所地：天津市和平区曲阜道84号。
法定代表人：陈勇，该局局长。
再审申请人天津晟鑫泰科技有限公司（以下简称晟鑫泰公司）诉被申请人天津市规划和自然资源局撤销通知纠纷一案，天津海事法院于2019年5月27日作出（2019）津72行初4号行政裁定，对该起诉不予立案。晟鑫泰公司不服提起上诉后，天津市高级人民法院于2019年9月16日作出（2019）津行终154号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。晟鑫泰公司仍不服，向本院申请再审。本院于2020年3月31日作出（2020）最高法行申22号行政裁定，提审本案。其后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院查明：2019年3月20日，天津市规划和自然资源局直属单位中国海监天津市总队向晟鑫泰公司作出《责令限期拆除构筑物及附属设施的通知》（以下简称《通知》），责令其30日内拆除所有构筑物及附属设施，恢复养殖池原貌。为此，晟鑫泰公司提起行政诉讼，主张《通知》缺乏事实和法律依据，请求予以撤销。
一审法院认为，《通知》是对涉嫌擅自占用海域施工行为作出的事先告知行为，目的是让晟鑫泰公司在相关行政机关启动正式拆除程序前自行纠正。《通知》对晟鑫泰公司的权利义务并不产生实际影响。晟鑫泰公司的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围。一审法院裁定对晟鑫泰公司的起诉，不予立案。
晟鑫泰公司不服一审裁定，向天津市高级人民法院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院立案审理。
二审法院认为，《通知》系通知晟鑫泰公司自行拆除所有构筑物及附属设施，属于行政机关为作出行政行为而实施的过程性行为，不对该公司的权利义务产生实际影响，故不属于人民法院行政诉讼的受案范围。一审法院裁定不予立案，符合法律规定，应当予以维持。二审法院据此裁定驳回上诉，维持原裁定。
晟鑫泰公司向本院申请再审，请求撤销一审、二审裁定，对本案依法提审，或指令天津市高级人民法院再审。事实与理由：（一）《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定明确赋予晟鑫泰公司对于限期拆除行政行为提起行政诉讼的权利。（二）《通知》为晟鑫泰公司设定了积极作为义务、对晟鑫泰公司作出了负面评价，且直接导致案涉光伏发电项目无法继续建设运转，《通知》已对晟鑫泰公司的权利义务产生了实际影响，属于行政诉讼受案范围。（三）《通知》不是事先告知行为或者过程性行为，而是对晟鑫泰公司行为合法性的最终认定，具有可诉性。（四）《通知》认定事实不清、适用法律错误，天津市规划和自然资源局强制执行行为违法。1.晟鑫泰公司所利用的土地性质属于集体土地，不属于海域，且该土地并不在天津市海洋生态红线保护区内，不应适用《天津市海洋生态红线区管理规定》。2.天津市规划和自然资源局未按照《中华人民共和国行政强制法》的规定进行催告、允许陈述或申辩，在未作出强制执行决定时即开始强制执行行为。（五）一审、二审法院未对天津市规划和自然资源局行政行为是否合法作出分析和认定，直接剥夺晟鑫泰公司陈述、申辩的权利，严重违背程序正当原则。
天津市规划和自然资源局未提出答辩意见。
本院认为,本案的争议焦点是《通知》是否应当立案受理。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”但并非所有的行政行为均属于可诉的行政行为。可诉的行政行为必须是行政机关作出的发生法律效果的行为，即对公民、法人或者其他组织权利义务产生确定的、终局的实际影响的行为。当该行政行为赋予、增加、减少、消灭了行政相对人的某些权利和义务，或使行政相对人申请或请求不能实现或者只能部分实现时，应当赋予行政相对人提起行政诉讼、寻求法律救济的权利。本案《通知》虽名为通知，其内容主要为责令晟鑫泰公司限期拆除所有构筑物及附属设施，恢复养殖池原貌，实际效果等同于行政机关作出的限期拆除的行政决定。《通知》除了程序性告知外，还为晟鑫泰公司设置了积极的作为义务，且该义务具有被强制执行的可能性。《通知》属于对相对人不利之处分，并直接发生法律效果，属于可诉的行政行为。该行政行为一经作出，其对晟鑫泰公司的不利影响已经产生，具有终局性的法律效果，故应当赋予晟鑫泰公司独立的诉权，以救济其可能受损的合法权益。一审、二审法院认为《通知》不对晟鑫泰公司的权利义务产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围,系认定错误，本院予以纠正。
综上，一审、二审裁定不予立案部分错误，本院予以撤销；再审申请人晟鑫泰公司的部分申请理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第二项之规定，裁定如下：
一、撤销天津市高级人民法院（2019）津行终154号行政裁定以及天津海事法院（2019）津72行初4号行政裁定；
二、本案由天津海事法院立案受理。
审判长 武建华
审判员 肖宝英
审判员 李 涛
二〇二〇年九月二十三日
法官助理朱静雯
书记员甄月
来源：行政法报
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