发布:2024-10-11 15:00 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁涉及每一位被拆迁人的切身利益。因此，不论是集体土地征收还是国有土地征收，保障被拆迁人获得合理、公平的补偿和相应的各项权利是合法征地拆迁的前提。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《土地管理法》中的规定，被拆迁人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，农村拆迁的还可以选择重新安排宅基地建房这一方式。
然而实践征收中，有的地方却只提供货币补偿或是产权置换中的一种补偿方式，尤其是农村拆迁中，拆迁方多数只提供货币补偿，而不提供产权调换，而且这种侵犯被拆迁人权益的情况是经常发生，对此在这里，北京圣运律师可以很肯定地告诉大家，只提供某一种补偿方式显然违反了上述法律法规中的规定，是不合法的行为。因此，当事人如果遇到上述情况，那么可以及时咨询专业律师，在律师的帮助下保障合法权益。
选择货币补偿好还是产权调换好？
不过，并不是所有的拆迁方在拆迁时都只提供一种补偿方式，绝大多数的拆迁方会按照法律规定的提供多种补偿方式供被拆迁人选择。因此，有的被拆迁人便就纠纷于选择哪种补偿方式的问题中，东问问，西问问，看看大家都选择的是哪种补偿方式，以便自己参考。
近日，一位陕西西安的当事人咨询律师说，他们家于2021年6月拆迁了，补偿安置方案中明确被拆迁人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，但是因自己没有经历过拆迁，所以不知道选择哪一种补偿方式会对自己有利...
对此，北京圣运律师就结合《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定来为大家浅析一下征地拆迁中，该《办法》在货币补偿和产权调换方面是如何规定的？究竟选择哪种补偿方式比较有利？
根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第15条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
《办法》第27条规定，征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。
而且该《办法》第40条还规定，被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，选择货币补偿的，按照不超过被征收房屋评估价值的20%给予奖励。
那也就是说，被拆迁人选择货币补偿的，除了可以获得应得的补偿外，还会给予一定的补贴，而且这个奖励的比例还是从2%算起的，那么按照不超过20%来算的话，这个奖励是相当高的。
我们再来看看选择产权调换的，《办法》第28条规定，被征收人选择房屋产权调换的，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。
《办法》第31条规定，实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。
在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
《办法》第34条规定，征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不小于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价，公摊面积部分不结算房价款。
因城市规划等原因，在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
那也就是说，被拆迁人选择产权调换的需要按照1：1的比例进行补偿，当然这也只是最基础的，如果在签约期限内签订补偿协议且交付房屋的，同样也会有一定的奖励，《办法》第40条规定，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。
总之，北京圣运律师要说的是，货币补偿或是产权置换哪个对自己有利需要结合当事人的情况而定，千万不要盲目地跟风，看见别人选择什么，就跟着选择什么补偿方式，这是不可采取的，因为每家每户的情况都有所不同。另外，也不要被拆迁方的一些拆迁奖励所迷惑，另一听有很高的拆迁奖励费就签订补偿协议并交房，在签订协议之前一定要审查自己的补偿是否合理，如果不合理，一定要及时采取法律措施来维护自己的合法权益。
根据我国《土地管理法》中的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而且宅基地的面积还不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。但实践中我们却不难发现，农村村民一户同时拥有多处宅基地的现象却非常的普遍。
近日，就有一位陕西宝鸡的农民老百姓咨询律师说，由于自己家几十年来一直住的是土坯房，居住环境也不是特别的好，所以为了改善一下居住环境，其便于十年前在离其老宅基地不远处的地方又重新盖了一处房屋，总共两层用来居住。当初盖这座房屋的时候，自己也与村委会说了，且进行了报备，但前两年村委会来家里又告诉自己，房屋违反了一户一宅规定，要求拆除一处房屋。近日，村委会又来家里催了，现在也不知道要怎么办？
遇到这种问题的不光只是陕西的这一位当事人，还有一位来自山东的老百姓同样也遇到了这样的问题，其于前几日在平台上问律师说，自己家在该村一直住得好端端的，去年的时候被村委会告知一户只允许有一处宅基地的政策规定，所以要求其拆除其中一处房屋，并将宅基地交回，可是除了自己家的这一处房屋外，另一处房屋是其父亲遗留下来的，其父亲在2020年的时候去世了，该房屋便一直没有人居住，现在村委会要求自己须拆除一套，觉得很不合理。那么，一户多宅都必须要拆除吗？一户多宅都有哪些处理方法？
关于一户多宅的处理方法一般有以下几种
1、有偿使用
自农村土地制度改革以来，不少农村地区开始试行农村宅基地有偿使用的政策。不过，这针对的并非是全部的农村宅基地，而是宅基地面积超过地方规定的标准的宅基地。如果自家房屋所占用的宅基地面积超过了地方规定的标准，虽然不会面临着被收回拆除的局面，但也不会让你无偿使用，而是需要你缴纳一定的费用后，才可以继续使用。
不过，一般只需要缴纳超过标准面积的部分。而对于缴纳标准，每个地方都不一样，具体的需要看试点地区公布的法律规定。但是不可否认的是，当宅基地面积超标的面积越多，那老百姓所要缴纳的费用也就会越多。
因此，北京圣运律师提醒大家，广大老百姓在建设房屋时，一定要按照批准的面积及用途进行建设，千万不要超标超面积建房，否则势必会让自己承担没必要承担的责任。
2、转让
宅基地面积超标准后，有的老百姓可能会并不想花钱居住，此时，那么可以将多出来的宅基地转让给同村的村民。不过，前提是对方没有宅基地，或是符合一户一宅规定的原则。因为我国土地管理法中规定，农村村民只能有一处宅基地。所以，转让方或是受让方在此过程中一定要先了解一下法律规定及政策，看看自己是否符合一户一宅的原则，避免日后出现对自己不利的问题。
3、自愿有偿退出
自农村土地制度改革以来，国家推出农民可以有偿退出宅基地的政策，而且《土地管理法》中也有相关的规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
也就是说，如果存在一户多宅的情况，那么老百姓可以在自愿的情况下，有偿退出宅基地，将宅基地交回村委会处置。不过，需要提醒大家一点，有偿退出宅基地只能是在农民自愿的情况下进行，村委会不得以农民进城落户等为由强迫农民交回宅基地。
实践中，如果农民遇到村委会强迫自己退出宅基地的情况，一定要及时地向上一级有关部门举报或是投诉，要求他们对村委会的违法行为进行查处。
4、拆除处理
拆除房屋可能是生活中最常见的一种处理方式。如果村民已经在本村有一处房屋了，后来又在别处新盖了一处房屋，那么倘若没有拆除旧的房屋，那就形成了一户多宅，此时该房屋就很有可能就会面临被拆除的局面。
不过，一般情况下，拆除处理的这种方式基本上针对的都是村民违法占用土地，擅自在耕地进行建设，未向村委会报备，未办理审批手续而建的房屋。所以，大家在建房屋时一定要记得办理审批手续，否则一旦新建的房屋被拆除，那么则就得不偿失了。
5、申请分户
还有一种方式就是申请分户，这种方式一般来说可能会更有利于老百姓。比如子女和父母居住在一所房子里，如果这时还没有分户，那么可以通过申请分户的方式，变成两户，子女为一户，父母为一户，这样便可以解决一户两宅的问题。
从上述的内容中我们可以看到，并非所有的一户多宅都应当被拆除，也并非所有的一户多宅都是不合法的，如果存在以下三种情况，其即使是一户多宅也是合法的。1、符合当地分户建房条件未分户的。2、未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的宅基地，可以依法按照使用面积予以确权登记。3、因继承房屋占用宅基地，形成的一户多宅。
也就是说，以上三种情况下的一户多宅，即使遇上拆迁也应当要按合法房屋给予被征收人公平、合理的补偿。
总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，一户多宅应不应该拆除，需要结合实际的情况来看，不能一刀切的全部给拆除，否则就侵害了老百姓的合法权益。
随着老百姓的生活水平逐渐向好，所以，在农村有不少村民纷纷又在别处新建了小洋房，或是在原有宅基地上进行了翻建，尤其是这两年，村里几乎每户人家都是新房小二层住宅。
但是我国土地管理法中规定，农村村民只能拥有一处宅基地，并且宅基地的面积不能超过地方规定的标准。也就是说每一个家庭，只能是一块宅基地，不能超过两块，超过两块，按照现行的法律法规来说，就形成了一户多宅的情形。
虽然说一户多宅在农村很常见，但是在没有拆迁的时候，村里一般情况下也是不管的，对当事人来说也不会造成危害，可是一旦遇上征地拆迁，那么问题也就随之而来了，尤其是近几年展开的城镇化建设项目中，经常会遇到一户人家有两处宅基地，且这两处宅基地都遇上了拆迁，那么自然也就发生了补偿纠纷。
但有的被征收人认为，两处宅基地都是自己的，都应该给予补偿，而征收方一般也会以违反了一户一宅规定而拒绝为其给予补偿。那么，有两处宅基地，恰巧都拆迁了，应不应该给予被征收人补偿呢？
这里北京圣运律师首先要告诉大家的是，擅自占用耕地，农用地，甚至永久基本农田，在别处新建住宅的，如果没有办理审批手续，尤其是在相关的法律法规后的一些建设行为，一旦这类房屋遇上拆迁，那么十有八九是拿不到任何补偿的，而且还面临着被无偿拆除的可能。
根据《土地管理法》中的规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
因此实践中，大家千万不要违反相关的法律法规而擅自占用土地进行建设，否则可能会给自己造成重大的损失。
换句话来说就是，擅自占用土地构建住宅，造成一户多宅的，其多出来的违法建筑（违反法律法规的一户多宅）一般是没有补偿的，就算征收方有意要给，可能补偿也无法与合法建筑相提并论，这一点需要大家牢记。
当然了，形成一户多宅的情形有很多，并非只有这一种，有的则是因继承原因形成的，比方说，被征收人自己有一处宅基地，然后又在村内继承了其父母的宅基地，那么这种情况下的一户多宅，征收方需要按照一户一宅的标准给予被征收人公平、合理的拆迁补偿。
实践中，如果有村委会以一户多宅等为由拒绝支付这部分补偿，那么被征地农民可以拒绝交出土地，可以在专业律师的帮助下，尽快启动法律程序，维护自己的合法权益，避免他们将房屋强制拆除。
除此以外，对于都有房产证和土地使用权等手续的一户多宅，一旦都遇上拆迁，征收方同样也需要按照合法建筑给予被征收人补偿。不过需要注意的是，对于这样的一户多宅，有的地方则是规定，要是超过了地方规定的标准，那么对签约奖励、搬迁奖励以及相关补助就会造成影响。
总之，北京圣运律师最后想要说的是，由于造成一户多宅的情形有很多种，所以并不能一概而论，但是对于符合法律法规规定的一户多宅，如果征收方为了降低征收成本而拒绝给予补偿时，那么被征收人一定要及时地咨询专业律师。
集体土地征收或是国有土地上房屋征收拆迁中，强拆行为时有发生，但是有的强拆行为却往往发生在被征收人不知道的情况下。换句话说，就是强拆行为是发生在半夜或是被征收人不在家的时候，导致被征收人根本不知道强拆房屋的人是谁。
近日 ，湖北的一位当事人就遇到了这样的问题，李先生房屋因当地规划被征收，但是因补偿不合理，迟迟没有与征收方签订补偿协议，后来征收方为了尽快拿到土地，完成征迁工作，便趁自己上班期间强制拆除了房屋，屋内的物品毁于一旦。因自己在上班，没在现场，所以不知道究竟是谁给拆除的，自己手上也没有强有力的证据，现在不知道要告谁....
那么问题来了，房屋在半夜或是被不明身份的人给强制拆除后，我们应当如何确定被告来维护自己的权益呢？
首先我们来看看，集体土地征收和国有土地征收主体都是谁。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
《土地管理法》中规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
从上述的规定中我们可以了解到，《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅规定政府及其职能部门具有征收房屋、收回国有土地使用权及强制拆除合法建筑的职权，民事主体或基层群众性自治组织并无实施强制拆除的权力。
因此，房屋被强制拆除后，如果相关部门不能举证证明系其他主体违法实施的强制拆除，那么将可能会被推定为实施强制拆除的主体，并承担相应的赔偿责任。
而且，最高人民法院曾在相关的裁判案例中就明确指出，不论是农村集体土地还是国有土地上的房屋征收、强制搬迁、收回国有土地使用权以及随后的土地出让金收取等，均为政府及其职能部门的法定职权。
在合法建筑被强拆前，被征收人若没有收到任何的书面征收决定、限期拆除决定、补偿决定等行政法律文书，房屋被违法强拆后也没有任何主体主动承担强制拆除责任的话，那么，对合法建筑的拆除首先应推定为行政强制行为，除非有证据推翻，否则就需要赔偿因强拆给被征收人造成的一切损失。
而对于违法建筑被强拆后的主体确定，我们可以从《关于正确确定县级以上地方人民政府行政诉讼被告资格若干问题的规定》中找到答案。
根据该《规定》第二条，县级以上地方人民政府根据城乡规划法的规定，责成有关职能部门对违法建筑实施强制拆除，公民、法人或者其他组织不服强制拆除行为提起诉讼，人民法院应当根据行政诉讼法第二十六条第一款的规定，以作出强制拆除决定的行政机关为被告；没有强制拆除决定书的，以具体实施强制拆除行为的职能部门为被告。
根据《城乡规划法》、《土地管理法》等相关的法律、法规，违法建筑一般只有乡镇政府、街道办或是城管执法部门、城乡规划部门有权查处或是拆除。
那么就是说，在有强制拆除决定书的情况下，若该强制拆除决定书是城管执法部门作出的，那么当事人就可以以城管执法部门为被告提起诉讼，如果是乡镇政府作出的，那么就需要以乡镇政府为被告提起诉讼，反之，若以县政府为被告提起诉讼，则是不可以的。
不过，实践中还会出现这样一种情况，就是相关部门自认强制拆除行为，而且有的村委会也会这么做，但是自认强拆行为也需要证据的支持，不宜直接采信。
遇到这种情况时，被征收人可以在专业律师的指导下，通过申请政府信息公开等途径收集相关的证据材料，让真正的幕后主使者浮出水面，为以后主张行政赔偿奠定基础。
北京圣运律师最后提醒大家，房屋被强制拆除后，被征收人一定要及时地咨询专业律师，及时地对房屋现状进行拍照、录像，保存好报警电话、录音等，然后通过强有力的证据，在专业律师的指导下，提起相应的法律程序维护自己的合法权益，千万不要因为不知道是谁给拆除的，就放弃唯一保障自己权益的机会。
最高人民法院在相关的指导案例中指出，行政机关未按约定的期限交付房屋，即构成违约，应当承担违约责任。涉案协议未约定违约责任并不能成为行政机关不承担违约赔偿责任的理由。人民法院应当在查明案件事实的基础上，依法判令行政机关承担逾期安置期间的违约赔偿责任。
用一句话来概括就是，只要广大被征收人针对相关部门的违约、毁约等行为提起行政诉讼后，法院通常都应当会依法受理，并依法判决相关部门承担相应的法律责任。
根据《行政诉讼法》中的第十二条规定，对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院受理范围。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
当然了，实践中征收主在补偿落实方面，不光会存在毁约、违约等情形，实践中，有的还会以各种理由或是借口，将被征收人已经签上字的补偿安置协议又拿回去在上面擅自涂涂改改的，变更、违背被征收人真实意思表示，对于这种情况，被征收人同样也可以向法院提起行政诉讼。
从上面的内容中我们可以看到，在向法院提起诉讼后，法院可能会结合实际的情况，判决征收方继续履行补偿协议义务，当然了被征收人自己也可以要求改变补偿方式，比如协议中约定的是在12个月内交付安置房，但是在这个期间，相关部门并没有兑现自己的约定，此时，被征收人则可以要求以货币的形式对自己进行补偿，同时，还可以要求在此期间因征收方毁约给自己带来的一切违约赔偿损失。
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文章来源参考：【头条】房屋拆迁律师谈拆迁中，我是选择产权调换好还是货币补偿好？，，拆迁房屋货币产权调换比例
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