北京市北京圣运律师事务所谈面临征地拆迁，我们一定要有这个习惯，征地拆迁过程中常见问题:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈面临征地拆迁，我们一定要有这个习惯，征地拆迁过程中常见问题

更新时间:2025-05-06 09:31 发布:2024-10-12 13:41 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈面临征地拆迁，我们一定要有这个习惯,在房屋拆迁过程中，我们被征收人总会遇到房屋征收补偿问题、房屋被强拆问题、土地补偿款被挪用、私分、侵占等问题，有一些法律意识比较高的当事人，一般会直接委托律师向法院提起诉讼。但

北京市北京圣运律师事务所谈面临征地拆迁，我们一定要有这个习惯，征地拆迁过程中常见问题

一、北京市北京圣运律师事务所谈面临征地拆迁，我们一定要有这个习惯，征地拆迁过程中常见问题

　　在房屋拆迁过程中，我们被征收人总会遇到房屋征收补偿问题、房屋被强拆问题、土地补偿款被挪用、私分、侵占等问题，有一些法律意识比较高的当事人，一般会直接委托律师向法院提起诉讼。但是，向法院提起行政诉讼也是需要有一定的证据材料来证明补偿确实不合理，强拆行为确实是某某单位实施的，是违法的，如果没有证据，即使法院立案了，庭审了，那么我们最后也可能会因没有证据或因为证据不足导致现有事实认定不清，从而影响整个案件的事实判断，最终直接导致诉讼结果受到影响。

　　所以，我们从知道要征地拆迁之际便要学会或是养成随手收集强有力证据的习惯，因为在征地拆迁过程中，有些事情发生的会比较突然，比如，你在补偿没有与征收方达成一致意见时，征收方为了尽快拿到土地，趁你不在家或是半夜突然对被征收房屋实施强拆或是对土地进行强制清除、突然对被征收房屋断水、断电等，这些事情一般都发生被征收人不知道的情况下，如果不知道强拆的发生，那么我们屋里的财物自然就会毁于一旦，且损失惨重，同时也很难知道是谁强拆的房屋，无法准确地确认被告。

　　因此，不论补偿是否合理，房屋是否有被强拆，我们都要有证据意识，只有这样，在遇到问题时我们才不会害怕。那么我们被征收人一般要搜集哪些证据呢？下面，北京圣运律师就根据办案经验来告诉大家

　　一、最基础的公示文件

　　《政府信息公开条例》第十九条规定，对涉及公众利益调整、需要公众广泛知晓或者需要公众参与决策的政府信息，行政机关应当主动公开。六大证据收集，总结如下：

　　1、重大建设项目的批准和实施情况;

　　2、社会公益事业建设情况;

　　3、城乡建设和管理的重大事项;

　　4、征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况;

　　5、乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况;

　　6、征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况等。

　　二、收集的公示文件

　　1、房屋征收公告;

　　2、新建建筑物的《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明;

　　3、房屋被拆除前的面积丈量报告以及房屋的实际地点、位置和装修(如果遇到强拆);

　　4、房屋拆迁安置补偿协议，内容包括补偿金额、安置用房面积、安置地点、拆迁过渡方式和过渡期限、违约条款等等;

　　5、拿到的有违协商内容的安置补偿款或过渡期安置补助费的有关凭证;

　　6、提供准备过渡期临时用房给被拆迁人的证据;

　　7、用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工查丈报告等;

　　8、不能签订书面拆迁协议的原因、理由及强制拆迁的证据保全材料。

　　三、其他证据材料

　　除了以上需要收集的证据材料外，被征收人还需要收集营业执照、依据纳税的相关数据、房产证、土地使用权证，土地承包合同，房屋买卖合同、评估报告等，并保存好（这些证件最好是原件），同时，需要对被征收房屋内、外进行拍照（尽量要拍的比较全面）。

　　如果房屋正在被强拆，那么自己要是在现场的话，最好先拨打110报警，并对报警电话进行录音，保存好通话记录，如果警察出局，记得跟他们索要出警记录回执单。报警之后，也不要干巴巴地看着房屋被强拆，可以拿出手机对强拆现场进行拍照、录像，这里需要注意的是，尽量要拍摄到指挥人员或是相关部门的领导干部、房屋征收部门人员等，如果有村委会或是街道办相关人员，那么也是需要拍摄进去的，以便我们确认强拆主体，从而更好地维护我们的合法权益。

　　最后就是，对强拆后的房屋进行拍照，录像，这也是很有必要的。不过需要注意的是，对上述这些证据材料千万不要进行修改或是剪辑，哪怕是一张照片，否则会对自己有所不利。

　　总之，北京圣运律师要说的是，收集强有力的证据对我们维权起着很大的作用，诉讼结果最后怎么样主要看有没有充分的证据，因此大家在征地拆迁中一定要对收集证据上心，如果遇到不懂的，那么可以及时地咨询专业律师。

二、北京圣运律师代理的行政强制纠纷案于12月11日上午9:00在枣庄市中区人民法院开庭

开庭日期

2019年12月11日上午9:00

开庭地点

枣庄市中区人民法院

案由

行政强制纠纷案

办案律师

时祯奎律师团队

三、北京房屋拆迁律师谈评估机构怎么选才合法？

　　我们不止一次说过，房屋征收事关老百姓利益，所以，房屋评估对我们被征收人来说就是关注的焦点，因为我们最终看到的征收补偿都是由评估机构评估而定的。因此呢，大家在房屋拆迁过程中，尤其是在评估阶段，每一个环节从评估机构的选定到开始评估都需要积极地参与到其中。那么，评估机构要如何选定呢？

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定，被征收人在规定的时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。

　　但从实践过程中来看，评估机构的选定往往是由征收方擅自选定的，也就是未经过被征收人同意，被征收人就评估机构也没有进行协商，征收方直接从报名参与评估的评估机构中直接决定了，那么这显然是不合法的，也不符合法律之规定，并且这样的评估机构作出的评估报告，其合法性也有待商榷。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果在征地拆迁中遇到这样的情况，评估机构是没有经过自己同意的，或是评估机构是直接由征收方选定的，那么，建议被征收人一定要多一个心眼，及时地提出自己的质疑，如果评估机构已经做出评估报告，且自己也已经收到评估报告，那么，对于收到的评估报告的合法性、合理性要进行审查。

四、泰岱征预公告〔2024〕3号

　　泰岱征预公告〔2024〕3号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》(鲁政办字〔2022〕13号)等法律法规和政策规定，经研究决定，现发布征收土地预公告。

　　一、拟征收土地位置、范围、土地现状及权属

　　地块1范围：大辛庄村。

　　地块2范围：石蜡社区。

　　地块3范围：小辛庄村。

　　涉及的农村集体经济组织：大辛庄村，石蜡社区，小辛庄村。

　　二、拟征收土地目的、用途

　　拟征收土地用于山东省泰山区域水林田湖草生态保护修复工程——泰山南麓牟汶河水系生态保护修复（石蜡河水系）建设项目建设，用途为陆地水域、公用设施用地；符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第二、三项规定的公共利益需要。

　　三、开展土地现状调查的安排

　　自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。

　　岱岳区自然资源局、财政局、农业农村局及镇（街道）政府拟于2024年3月1日组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次拟征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。

　　四、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2020〕74号）批复的泰安市岱岳区征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及1个区片，Ⅲ级区片每公顷补偿114万元。

　　拟征收土地地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于泰安市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1880号）的规定执行。

　　拟征收土地涉及农村住宅（或工矿企业）的补偿安置，由泰安市岱岳区人民政府按照国家有关规定单独制定补偿安置方案。

　　被征收土地村（居）的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由泰安市岱岳区人民政府组织有关部门拟定并公告。

　　五、其他事项

　　本公告在拟征收土地涉及的农村集体经济组织所在的镇（街道）、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日。

　　被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向自然资源主管部门提出书面复核申请。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

五、蔡某某、杨某某诉上海市青浦区徐泾镇人民政府行政赔偿案

　　【要点】

　　对于因历史原因和政策因素未办理房地产权证或完成建房审批手续的房屋，不应一律认定为违法建筑，也不应一概以属于违法建筑为由不予补偿或赔偿。行政机关违法拆除房屋的，当事人有权依法获得行政赔偿。关于赔偿金额的确定，应结合房屋建造特定时期和政策背景、未办理相关手续的历史成因、周边类似房屋价值等因素加以综合考量。在被拆除房屋已经纳入征收补偿范围的情况下，当事人因违法强制拆除所获得的行政赔偿，一般不低于正常征收情形下依照征收补偿方案依法可得的安置补偿利益。

　　【案情】

　　位于青浦区徐泾镇某房屋（以下简称案涉房屋）系原青浦县徐泾乡政府集资建造并对外出售，由杨某、蔡某某夫妇出资购买，原徐泾乡集镇建设办公室于1991年制发《房屋所有权证》，产权人登记为杨某。2017年12月，案涉房屋纳入徐泾镇城中村改造项目先行协议征收范围。徐泾镇政府制定了《先行协议征收补偿安置方案》，对补偿程序、费用、奖励等予以明确。征收过程中还对案涉房屋制作了评估分户报告。2019年3月，徐泾镇政府以案涉房屋属于违法建筑为由，作出拆违决定，对案涉房屋实施了强制拆除。杨某不服诉至法院，请求法院判决确认徐泾镇政府强制拆除行为违法并要求徐泾镇政府赔偿因违法拆除房屋造成的损失。后杨某在诉讼过程中故世，其妻蔡某某、女儿杨某某继续参加诉讼。

　　【审判】

　　闵行法院一审认为，案涉房屋系由原青浦县徐泾乡政府集资建造，具有特定历史成因和政策因素，且已纳入协议征收范围，故当事人具有一定的信赖利益。因生效判决已确认徐泾镇政府强制拆除行为违法，故蔡某某、杨某某有权依照法律规定获得赔偿。案涉房屋在被拆除前已经纳入该镇城中村改造范围，徐泾镇政府也制定了相应的征收补偿安置方案，故应遵循“违法担责、全面赔偿”原则，参照征收补偿标准予以合理赔偿，确保当事人因违法拆除获得的行政赔偿不低于正常征收情形下依照征收补偿方案必然可得的补偿利益。本案中，结合评估及费用公示情况，可得的补偿利益包括房屋补偿、价格补贴、奖励费用等项目。另鉴于徐泾镇政府仅提供了房屋置换的唯一补偿方式，而蔡某某、杨某某坚持要求货币补偿。由于该基地属期房安置，安置房尚未交付，故难以对安置房的市场价值进行估价。从有利于保障被征收人的选择权和补偿利益角度出发，本着公平合理原则，法院参考安置房源相近区域类似房屋价值计算。最终，法院判决徐泾镇政府向蔡某某、杨某某支付赔偿金若干元。一审判决后，蔡某某、杨某某不服，提起上诉。市一中院二审认为，案涉房屋虽并未经过法定登记程序确认物权，但结合该房屋的建造及流转过程等事实，可以认定蔡某某、杨某某对房屋具有合法权利。行政机关因违法履职行为导致损失所应承担的赔偿责任，原则上应依照《国家赔偿法》规定的范围和标准予以确定。但本案特殊之处在于，案涉房屋曾被纳入城中村改造范围，此后房屋被拆除也与项目推进有关。因此，一审法院基于征收补偿安置方案作为计算赔偿依据，符合案件实际情况。一审法院参考与安置房源相近区域的同类型安置房小区地产价值确定安置房屋的折算价格也具有相应依据，具备合理性，所确定的赔偿总额有利于最大限度弥补当事人合法权益损失，同时也符合公平原则的要求。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　房屋征收补偿过程中遇有相关房屋或设施因历史原因或政府自身原因导致建房手续不完备的情形具有一定的普遍性。在因行政机关违法实施强拆引发的行政赔偿诉讼中如何确定行政赔偿的金额成为司法实践中的难点问题。本案的处理从违法担责、全面赔偿的原则出发，将当事人依照征收补偿方案必然可得的利益作为直接损失，确定所获得的行政赔偿不少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益，这一理解符合国家赔偿法的立法精神。本案的判决对同类行政赔偿案件的审判具有一定的参考意义，体现了行政赔偿诉讼对违法行政的惩戒性和对被侵权人的补偿性，增强了实质解决行政争议的效果，发挥了依法保护产权、保障和救济相对人合法权益的正向功能。来源：行政执法研究