更新时间:2025-05-04 21:10 发布:2024-10-12 14:35 文章来源：北京圣运律师事务所
【基本案情】
2012年王先生在贵阳市观山湖某地盖好了自己的小别墅，一直在此生活，但因房屋所在位置交通便利，景色怡人而被开发商看中，为了给开发商腾地，小别墅附近甚至还出现了不明身份的人员进行骚扰。
为了自身和房屋财产安全，王先生通过朋友介绍联系上了北京市北京圣运律师事务所。通过与北京圣运律师团的多次沟通，王先生选择了贾启华律师、张海东律师处理本案。
两位律师与团队一起经过研究后本来已经为王先生量身定做了一套法律服务方案，但由于小别墅突然被街道办事处拆毁，律师们立刻改变计划为王先生准备材料提起诉讼。
由于案件存在一定的特殊性，导致本案诉讼过程较为波折，更是经历了多次开庭，但北京圣运律师准备了充足证据，耐心跟进每个程序，使得法院能够认定是由该街道办事处实施的违法强拆行为，进而通过判决确认了其行为违法。
【案件结果】
确认被告某街道办事处强制拆除原告房屋的行为违法！
【律师说法】
如何理解《行政诉讼法》第三十四条的规定？
每个案件都有其特殊性，就本案来说，根据《行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”本案被告在法定期限内未提交其拆除涉案房屋合法的证据、依据，因此其行为属于违法。
在国家坚持依法行政的当下，任何权力都不能被滥用。拆迁无小事！这不仅仅是一句口号，更应当是地方相关部门包括街道办事处的行动准则，任何人或机构不能侵犯村民的合法权益。只有严格依据法律规定实施行政行为，尊重村民的权利，政府公信力才能更上一层楼。
根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
也就是说，相关部门因公共利益需要占用（征收）农村集体土地或是宅基地上房屋的时候，需要按照《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规办理农用地转用审批手续，也就是需要先将农村集体土地征收为国有土地之后，相关部门才可以开展具体的征收工作。
但是从实践过程中来看，办理农用地转用审批手续的时间相对于来说会比较的长，而且还不一定能办得下来，所以，有个别的征收方就会想跳过这一程序，甚至不按照《土地管理法》等其他法律法规中规定的其他程序，直接占用农民老百姓的土地。其中，最常见的方式就是“以租代征”。
以租代征在征地拆迁中非常常见，从字面意思上来理解，就是通过租赁的方式实际并永久性的占用土地，但事实上，以租代征是一种不合法的占地行为，是规避审批手续的行为，同时也是侵害被征地农民合法权益的行为。所以，广大被征地农民在遇上以后，一定要提高警惕。
说到“以租代征”北京圣运律师此前就代理过这样的案子，但是该案当中的“以租代征”并非是我们上述内容中说到的那种情形，而是村委会擅自决定的。
李某是河北省某县的村民，其经过合法程序承包了村里的耕地，而且其一直以来也以耕地为生，但是多年前，因铁路建设占项目需要，所以，其的部分承包地被相关部门征收了。土地被征收后，李某虽然是不乐意，但是也无能为力，毕竟修建铁路也是为老百姓，俗话说，想致富，先修路，只有路修好了，那农民老百姓的日子也才能好起来。
因此，李某也没有犹豫，而是积极响应号召。然而，就在征收过程中，村委会却开始“作妖”了，村委会在此次征地补偿款的发放工作和承包地管理中，恶意违反规定，以欺骗、胁迫的方式要求李某等人接受“以租代征、重新分地”的补偿方案，而该方案中以每亩每年1100元的标准给予李某等人土地租赁费，并且对全村所有耕地进行重新发包调整。
面对村委会的这种做法，李某等人当然是不愿意的，因为李某等人知道，一旦签订这样的协议，对日后对自己肯定是不公平的，而且日后的生活也没有了保障，所以，李某等人并没有同意村委会的这一份补偿安置，同时也并未与村委会签订补偿安置协议
因为李某等人没有签订补偿协议，所以之后村委会不断找到李某等人，希望他们签订补偿协议，面对村委会的不断骚扰，李某等人决定通过法律途径来维护自己的权益。随后，李某等人从网上搜索并联系到了北京圣运律师，但由于电话中说不清楚，因此，李某隔天来到了北京圣运律所，并就自己遭遇到的情况跟北京圣运律师详细的叙述了一遍。
双方在沟通过程中，北京圣运律师在就该案件给出了自己的维权方案，李某等人认为北京圣运律师给出的这维权方案非常专业，而且其也有这方面的经过，所以在思考之后，李某等人决定委托北京圣运律师帮助自己维权。
北京圣运律师在介入该案件后，又根据李某等人提供的相关文件等重新对案件进行了梳理，并且在对案件研讨过程中，还发现村委会此举并非简单地更改补偿方案，而是此次征收工作背后更大的利益。村委会作为本应维护村民权益的组织，却在利益面前变相侵害村民合权益，成为村民利益的“刽子手”。
为了更好地帮助村民争取回来利益，北京圣运律师在接手该案件后，先进行了调查取证，并且通过所获取得证据材料，北京圣运律师马上指导李某等人书写了《请求查处土地违法行为申请书》，请求对村委会违反土地管理法的行为进行查处。但相关部门在收到申请书之后，一直没有作出处理决定，随后，北京圣运律师针对这种行为向复议机关提起了行政复议。该案件最终在北京圣运律师的帮助下，取得了阶段性的胜利。
随着社会的不断发展，越来越多的村庄遇上了拆迁，想必大家都知道，农村房屋一般都是有一个或大或小的院子，院子对农民来说非常的重要。但是从原则上来说，院子作为农村房屋的组成部分，在房屋拆迁之后需要给予被征地农民合理的补偿。
然而，在实践过程中却出现了这样一种情况，有的征收方为了降低征收成本，却以各种理由拒绝支付这部分补偿，这显然是说不过去的。也就是说，在补偿过程中，征收方并没有将房屋附带的院子纳入在补偿安置范围内，或者是选择性遗忘不对院子进行评估等。近日，山东济南的陈某就遇到了这样的情况。
陈某在三天前咨询北京圣运律师说，自己家的房屋在三年前的时候因公共利益需要被征收了，其本想着征收是一件好事，既利国又利民，然而让自己没有想到的是，村委会带人在了解房屋详细情况的过程中，只是测量了房屋的面积，并没有针对其他的附属物等进行登记，且也没有针对院子进行测量，同时也没有说明，院子是否有补偿，后来直至其拿到评估报告，才发现院子没有纳入在评估范围内。
那么，农村房屋拆迁过程中，作为房屋的组成部分，院子究竟应不应该给予补偿呢？
根据《土地管理法》中的规定，土地征收应当要给予被征收人的补偿有土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、农村村民住宅费和社会保障费等。
从这一条规定中我们可以看到，土地管理法中并没有明确的规定，农村村民住宅中附带的院子、空地需要给予补偿。但是在这里北京圣运律师想要告诉大家的是，虽然法律法规上并没有针对院子、空地有没有补偿作出明确规定，可这并不意味着，相关部门就可以对农村房屋附带的院子、空地不对被征收人进行任何的补偿。
院子、空地作为农村房屋的组成部门，从原则上来说应当是要进行补偿的，而且，最高人民法院此前就曾在《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中答复称，“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”
也就是说，在国有土地上房屋征收中，如果被征收的房屋带有一个院子的话，征收方是必须要将院子纳入在征收范围内的，并且还需要按照被征收房屋周边的房地产市场价格给予被征收人补偿。
此时，可能大家就会有一个疑问，说该条答复只针对国有土地上的房屋，并没有提到农村房屋，这里北京圣运律师想说的是，虽然该条答复中并没有说明集体土地征收中，农村房屋中附带的院子、空地应当要纳入在补偿范围内，可是，个人觉得，集体土地征收中，农村房屋院落有没有补偿也是可以参考该答复的，尤其是当被征收的农村房屋所占用的土地已经纳入在城市规划区内时，农村房屋中所附带的院子、空地应当要给予被征收人合理、公平的补偿。
不仅如此，当农村房屋所占用的宅基地已经很早就被纳入在城市规划区内时，其补偿也是需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行的。这在最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中就有明确规定，征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产的，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。
征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
所以，实践过程中，倘若相关部门在征收过程中，以土地使用权证或是房屋所有权证中并没有登记院子的面积等为由，拒绝补偿院子、空地的补偿，或是将已经在城市规划区内的农村房屋仍然按照《土地管理法》等法律法规进行补偿时，被征收人千万不要默认，可以在专业律师的帮助下，依据上述的答复和规定去主张自己应得的补偿。
只要启动征地拆迁就会与我们广大老百姓的利益扯上关系，所以，为了保障被征收人的切身利益，《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定了征收程序。
但从北京圣运律师办案的过程中来看，虽然相关的法律法规上明确规定了征收程序，但仍然有极个别的征收方履行不到位，侵害被征收人的合法权益。那么，作为被征收人，在遇到征地拆迁后，尤其是遇到征收方违法强迫自己搬迁等情形时，要如何做才能保障自己的权益呢？
一、未签订协议，不搬迁
签订补偿安置协议，并完全落实征收补偿之后，相关部门才可以开展具体的征收工作。所以，北京圣运律师在这里要提醒大家，在征地拆迁中，如果都没有见到拆迁协议，相关部门就以各种理由，要求自己搬迁，那么广大被征收人最好不要搬迁，这对被征收人来说非常不利。
二、补偿未落实，不搬迁
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》中的规定，实施房屋征收必须是“先补偿、后搬迁”，也就是说，在被征收人签订完补偿安置协议之后，相关部门需要按照协议中约定的尽快履行自己的补偿职责，在约定的期限内支付相关的补偿费用，若未足额支付，其则是不可以开展建设的。
实践中，如果相关部门以已经签订补偿安置协议为由，强迫自己搬迁，建议被征收人不要搬迁，一定要竭尽所能地守住房子，并尽快咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。
三、补偿不合理，不拒绝谈判
另外还需要大家注意的是，在征地拆迁中，如果补偿不合理，而征收方事后又想借此机会好好与被征收人就补偿事宜进行协商、谈判时，被征收人最好不要以强硬的态度拒绝与他们谈判，这其实也是不利于被征收人的。
我们大家应该都知道，绝大多数的补偿其实都是谈下来的，即使委托律师了，最后也是在律师的帮助下，先给双方就补偿事宜进行再次协商加把火，只要争取到了谈判的机会，那么最后的结果也是可想而知的。
所以，当征收方有意想与我们坐下来，心平气和地就补偿事宜进行谈判时，被征收人不要再拒绝了。当然了，即使谈判不成，我们也不用灰心，我们可以找专业的律师帮助自己，对于已经委托律师的，那么律师就会开始准备接下来的维权工作。
四、维权过程中，不擅自行动
委托专业的征地拆迁律师后，那么一切就要听律师的，不要盲目地认为自己的所作所为都是对的，就擅自行动，这其实是对被征收人非常不利的，没事还好，要是有事就比较的麻烦了。
总之，北京圣运律师最后提醒大家，在委托专业律师后，如果遇到强拆等问题，一定要第一时间与律师取得联系，不要擅自行动，一般律师会告诉你接下来怎么做，应该如何取证等工作。
昨天的文章中，我们就被征收人在征地拆迁中享有哪些权利只说了一部分，今天的文章中我们再接着昨天的文章来再说一下，被征收人还有哪些权利。
我们先来回顾一下昨天的文章，昨天的文章中我们说到被征收人享有知道征收具体信息的知情权、选择补偿方式的权利，就补偿安置方案提出自己建议的权利以及对评估报告申请复核、鉴定的权利等，除此以外，被征收人在征地拆迁中还享有以下权利
1、依法获取合理拆迁补偿的权利
《土地管理法》中规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
从上述的法律法规中我们可以看到，征收方为了公共利益，可以征收农民的土地及国有土地上的房屋、单位，但必须要给予被征收人公平合理的补偿。
倘若征收方在未经法定程序的情况下，将房屋认定为违法建筑或是危房，或是以其他理由不予被征收人房屋，那么则是不合法的，就侵害了被征收人的合法权益。
2、享有与征收方平等协商、签订补偿协议的权利
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋价值的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边的房屋市场价格。具体是多少，需要由专业的评估机构评估确定。
根据《土地管理法》中的规定，土地征收应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
但从实践过程中来看，由于双方信息的不对等，被征收人在看到补偿安置方案后往往会认为补偿标准特别低，不愿意与征收方签订协议，随后便会去找征收方谈判，但有的征收方总是端着架子不愿意与被征收人协商，总会以这是国家规定的标准，这是国家政策等为由拒绝与被征收人协商补偿。
但是被征收人与征收方享有平等的权利，被征收人享有与征收方就补偿事宜进行谈判的权利，所以，实践中，如果觉得补偿不合理，征收方却以各种理由拒绝谈判时，那么被征收人可以先向上一级有关部门举报。
3、对补偿安置方案不满意申请听证的权利
结果相关的法律法规定，如果广大被征收人对补偿安置方案不满意，广大被征收人除了有对补偿安置方案提出自己意见的权利，还有申请听证的权利，申请听证会，相关部门要组织听证会，并且根据听证会的情况修改补偿安置方案并公布。
4、对限期拆除决定、补偿决定等文件提起诉讼的权利
实践中，有的征收方在未与被征收人就补偿事宜协商成功并签订补偿协议的情况下，常常会将被征收人的房屋认定为违法建筑或是危房，然后针对被征收人作出责令限期拆除决定书，或是拆危决定书，当然有的也会直接作出补偿决定。
但北京圣运律师提醒大家，不管被征收人收到的是限期拆除决定书，还是补偿决定、拆危决定，还是其他文件，只要对自己的权益产生了影响，那么被征收人是有权利针对这些文件提起行政诉讼的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
所以，一旦征收方作出这些文件后，被征收人一定要在法律规定的期限内提起相应的法律程序，撤销该文件。
5、对土地补偿费分配的监督权
《土地管理法》中规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
在集体土地征收中，如果村委会没有将土地补偿费分配情况在村集体内公布，那么，村民可以向上一级有关部门投诉、举报，要求他们查处违法行为。
总之，北京圣运律师想要告诉大家的是，无论是土地征收，房屋征收，被征收人在征地拆迁中都享有一定的权利，一旦这些权利被征收方侵害，建议村民一定要及时地在专业律师的帮助下启动法律程序，维护自己的合法权益。
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