北京拆迁律师谈房屋拆迁评估过程中的猫腻，房子拆迁评估:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈房屋拆迁评估过程中的猫腻，房子拆迁评估

更新时间:2025-05-05 06:00 发布:2024-10-12 16:58 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈房屋拆迁评估过程中的猫腻,房屋拆迁中，被征收人最终能获得多少拆迁补偿，可以说取决于评估机构如何对被征收人的房屋进行评估。根据征补条例第十九条的规定，被征收房屋价值的补偿，是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收

北京拆迁律师谈房屋拆迁评估过程中的猫腻，房子拆迁评估

一、北京拆迁律师谈房屋拆迁评估过程中的猫腻，房子拆迁评估

　　房屋拆迁中，被征收人最终能获得多少拆迁补偿，可以说取决于评估机构如何对被征收人的房屋进行评估。

　　根据征补条例第十九条的规定，被征收房屋价值的补偿，是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　但是在房屋征收评估环节，由于被征收人不了解法律法规，不了解征地拆迁流程，很多被征收人往往会忽略房屋评估环节，认为最终的拆迁补偿与评估关系不大，而且有的征收方根本就不告诉被征收人关于房屋评估方面的事项，导致被征收人压根就不知道在征地拆迁中还有房屋评估这一环节，一切事项都由征收方决定，直至补偿阶段，被征收人才发现评估报告原来是对自己补偿的依据，评估报告不合理等。

　　对此，北京圣运律师要说的是，房屋征收评估直接关系着我们被征收人的利益，而且评估机构作出的评估报告也往往会成为对被征收人进行补偿的依据，因此，当我们的房屋被依法征收，评估机构对房屋进行评估时，一定要注意其中的一些细节，也要积极地参与到房屋评估中，因为，有的地方为了降低拆迁补偿，往往会在拆迁评估上大做文章，所以，被征收人一定要格外地注意，一旦发现房屋评估过程中，有违反法律规定，有不合理的地方，被征收人一定要及时地提出来。下面北京圣运律师就整理出了几点，被征收人在评估环节常会遇到的几个陷阱

　　一、评估机构非被征收人协商选定

　　实践中，常有被征收人反映说，自己不知道有房屋评估这一环节，拆迁方也没有告诉自己可以选择评估机构，只知道拆迁补偿是按补偿方案进行的。但事实上并非这样，国有土地上房屋征收中，被征收房屋价值的补偿我们在上面已经说到了，是由评估机构评估确定的。

　　而评估机构的选定，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，则需要由被征收人协商选定，如果协商不成，可以通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　也就是说，评估机构如果是征收方在未经被征收人同意的情况下，擅自选定的，被征收人压根就不知道，那么就违反了上述的法律规定，此时，该评估机构作出的评估报告的合法性及合理性就有待商榷。

　　二、评估方法不合理

　　对房屋进行评估时，是以什么方法对被征收房屋进行评估的也很重要，评估方法选得不对，同样也会导致拆迁补偿有很大的差异。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估方法一般有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。

　　房屋评估机构人员对被征收房屋进行评估时，需要结合被征收房屋实际的情况以及当地房地产的市场状况，对上述几种评估方法分析之后，选择其中一种或是多种方法对被征收房屋进行评估。

　　如果被征收房屋是住宅类型，那么一般应当选择市场评估法进行评估。但是实践中，有的评估机构却是以成本法对住宅类型的房屋进行评估，如果以此种方法对被征收房屋进行评估，且做出评估报告，那评估报告自然是不合理的。

　　因此实践中，如果评估机构选用对自己极为不利的评估方法进行评估时，作为被征收人一定要及时地提出来，避免造成更大的损失。

　　三、评估时点不合适

　　同样造成评估报告，补偿不合理的，还有就是评估时点不正确。根据国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　也就是说，相关部门作出房屋征收决定之后，应当要尽快对被征收房屋进行评估，并作出评估报告，与被征收人签订补偿协议，或是对被征收人作出补偿决定。

　　可从实践过程中来看，有的被征收人直至几年后才收到相关部门以房屋征收决定公告之日作为时点，对被征收房屋进行评估后作出的评估报告，或是直至几年后才依据当时的作出的评估报告作出补偿决定，有的甚至在作出征收决定几年后才以征收决定公告之日为时点，对被征收房屋进行评估。

　　但北京圣运律师要说的是，如果此时房地产市场价格已经发生了较大的变化，那么若仍以当时作出的评估报告为依据，对被征收人作出补偿决定，进行补偿，那么显然是不合理，对被征收人也不太公平的。对此，被征收人一定要及时地咨询专业律师，在律师的帮助下撤销补偿决定，要求重新选择评估时点，进行评估补偿。

二、北京圣运拆迁律师介入河北省邯郸市棚户区改造纠纷案

　　邯郸市是“国家历史文化名城”，早在8000多年前新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、休养生息。在邯郸悠久历史的进程中，孕育并积淀了深厚的历史文化，这是先人留给我们后代子孙的一笔弥足珍贵的精神财富。绵绵8000余年的历史铸造成了邯郸十大文化脉系：磁山文化、赵文化、女娲文化、北齐石窟文化、建安文化、广府太极文化、梦文化、磁州窑文化、成语典故文化、边区革命文化等十大文化脉系，内涵博大精深，风格丰富多彩。

　　历史文化名城中，李先生家中世世代代生活在这里。因为家里子女结婚生子，村里分别给他们安置了宅基地盖房子。两年前就在他们村所在区域开展了棚户区改造项目，他们的几幢房屋都在征收范围之内。当地政府部门为降低甚至不给予他们补偿款，将他们其中一个房子以违法建筑予以强制拆除了。李先生为了保护自己的合法权益，遂找到北京北京圣运律师事务所代为维权，所里特委派时祯奎律师作为代理人，帮助处理此事项。目前该项目正在顺利推进中。

三、巴中市公布实施征收农用地区片综合地价标准

　　去年，巴中市人民政府转发了四川省人民政府关于同意各市（州）征收农用地区片综合地价标准的批复，该批复同意各市（州）修订并经自然资源厅审核的征收农用地区片综合地价标准，并于2023年11月1日起实施。

　　根据此次批复内容，全市共划分17个区片，其中：巴州区划分为4个区片，恩阳区划分为3个区片，南江县划分为3个区片，通江县划分为4个区片，平昌县划分为3个区片。区片价格最高价为通江县区片Ⅰ类60500元/亩，最低价为巴州区区片Ⅳ类42100元/亩。巴州区、恩阳区和通江县土地补偿费、安置补助费比例均为3：7，南江县5：5，平昌县4：6。

　　新公布的征地区片综合地价标准，将对确保同地同价，实现公平补偿，维护征地农民的知情权、参与权和监督权，防止征地补偿的随意性，规范征地行为等起到积极作用。

来源：巴中市自然资源和规划局网站

四、北京圣运征地拆迁律师介入北京市东城区房屋征收腾退纠纷案

　　北京市东城区近来展开实施腾退工作，对于区内部分老旧小区、直管公房等进行了征收和申请式腾退。但是对于这些长期居住在东城区的人来说，腾退一方面改善了他们的居住环境，并获得一定的货币赔偿，但同时搬迁也让其远离二环，远离市中心。

　　虽然有货币赔偿，但对于今日二环内遍地10万以上的高房价市场，赔偿金额远不能够在二环内购房置业。李先生的公房也在本次腾退范围之内，因为对于当地住房和建设局下达的城市房屋拆迁裁决书涉及的补偿内容不满意，遂找到了北京北京圣运律师事务所拆迁律师代理维权。我所受理后指定时祯奎律师深入了解调查此案，目前该案正在顺利推进中。