更新时间:2025-05-05 03:59 发布:2024-10-12 17:24 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁中，能够让老百姓彻夜难眠的事情莫过于拆迁补偿，拆迁补偿不仅仅贯穿于整个拆迁过程，而且还影响着拆迁进程。所以，征收方要想尽快拿到土地，那么就必须要给予被征收人合理、公平的补偿，这也是顺利开展拆迁工作的前提。
然而从实践过程中来看，有的拆迁项目在具体实施中却存在故意压低被拆迁人拆迁补偿的情况，但这种行为许多被拆迁人都看在眼里，所以为了自己的合法权益不受损，便会直接拒绝与拆迁方签订补偿协议。可此时的拆迁方并不会善罢甘休，为了能够尽快达到拆迁的目的，让被拆迁人交出土地，会对被拆迁人采取一系列措施，比如断水、断电、停暖等，对被拆迁人作出房屋征收补偿决定书、限期拆除决定书、责令交出土地决定书等一系列文书，给被拆迁人施压。
其中，对被拆迁人作出征收补偿决定书这在征地拆迁中最为常见。
王先生是山东菏泽的居民，其在当地有一处合法房屋。后来因城市规划建设，其的房屋被纳入征收范围内。在具体拆迁过程中，拆迁方与王先生就补偿事宜进行了协商，但是在几番苦口婆心之后，王先生还是认为拆迁补偿不合理，于是便没有与拆迁方就补偿事宜达成协议，之后，王先生收到了相关部门送达的征收补偿决定书。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（四）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
从上述的规定中我们可以看到，房屋征收应当要给予被拆迁人公平、合理的补偿，被征收房屋价值的补偿不能低于被征收房屋周边的市场价格，并且还需要保证征收补偿足额到位、专户存储。征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件，更是保障被征收人合法权益的重要前提。但从实践征收中来看，相关部门似乎并没有遵循上述的法律法规，更没有考虑到如何保障被征收人的合法权益，只是一味地追求其最终的拆迁目的。
拿到征收补偿决定后，王先生心急如焚，四处打听律师，最终经过多方对比，王先生委托了北京圣运律师帮助自己。北京圣运律师介入该案件后，第一时间赶往王先生所在地走访、调查，并指导王先生向有关部门邮寄了政府信息公开申请书，申请与此次征地拆迁相关的文件材料。
通过走访以及申请所获得的证据材料，北京圣运律师具有针对性地指导王先生展开了一系列的维权工作，并经过一段时间的交战，相关部门不堪压力，主动联系了王先生，撤销了补偿决定书。并且，最终在北京圣运律师的帮助下，王先生获得了满意的拆迁补偿。
从上述的案例中我们可以知道，征地拆迁中的“补偿决定”等文件，对被拆迁人来说格外地重要，如果不及时地采取相应的法律措施，那么势必会对我们自身合法权益产生重要影响，但是在收到“它”时也不必害怕，只要被拆迁人在收到征收补偿决定等之类的文件时，及时地委托律师，启动了法律程序，那么相关部门也会不堪压力有所退让，犹如本案一样，自行撤销征收补偿决定书，就补偿事宜再次与被拆迁人进行协商，并达成一致。
当然了，即使相关部门态度坚决，并不打算就补偿事宜通过协商解决，或是撤销补偿决定，那么我们也可以在律师的帮助下向有关部门申请行政复议，或是向法院提起行政诉讼，撤销补偿决定，要求相关部门重新作出行政行为，为再次协商补偿打下一个良好的基础。
近日，广州的一位当事人咨询律师说，去年自己家的土地被征收了，但是因补偿的事情，一直没有与征收方达成协议，而且很长一段时间征收方也没有再找过自己谈补偿的事情，可是今年七月份，村委会告知自己，协议已经签订，可以领拆迁补偿款了，当事人自己非常的纳闷，因为从征收开始自己一直没有与征收方签订协议，为何村委会告知自己已经签订了呢？后来，他才得知，原来是村委会在自己不知道的情况下替自己与征收方签了协议....
还有一位贵州的当事人同样也遇到了这样的情况，这位当事人说，一个月前，征收方为了尽快完成搬迁，房屋征收部门模仿自己的笔迹替自己签订了协议，并且将补偿款直接打入了自己的银行账户，可是协议中的补偿特别的不合理，不知道该协议有没有法律效力，能不能确认无效？
实践征地拆迁中，村委会或是其他相关人员代替被征收人签订补偿协议的现象并不少见，但这并不意味着相关人员代替被征收人签订征地补偿安置协议的行为就合法。
拆迁协议应与房屋所有权人签订
因为根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
征收土地应当要给予被征收人合理、公平的补偿，要保障被征收农村原有的生活水平不降低。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
上述法律法规中所指的被征收人即土地使用权人和房屋所有权人，而且，从以上的法律法规中我们也可以看到，县级以上人民政府一般是征地拆迁项目的实施主体。因此，在签订补偿协议时，只能是房屋所有权人或是土地使用权人与市、县级人民政府或是其确定的房屋征收部门签订补偿协议。也就是说，征收方只能与被征收人签订协议，而不能与村委会或是房屋所有权人、土地使用权人亲人签订协议。
当然了，如果房屋所有权人或是土地使用权人，因各种原因不能当面与征收方签订补偿协议，那么在被征收人的委托下，且有书面委托书，那么村委会或是被征收人其他家人则是可以与征收方签订补偿协议的，且所签协议也是合法有效的。
倘若房屋所有权人或是土地使用权人并没有明确委托村委会或是其他人与征收方可以签订补偿协议，且也没有书面的授权委托书，此时征收方违背被征收人真实意思与村委会签订了补偿安置协议，那么这就侵害了被征收人的合法权益。
村委会作为基层群众性自治组织，虽然掌管着村里大大小小的事情，但是其主要的目的是为了办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议，法律上并没有规定村委会可以擅自代表村民或是征收方来签订补偿协议或是实施征收。
因此，如果有村委会或是房屋征收部门代替自己签订了补偿协议，那么这是不合法的行为，此时被征收人可以向有关部门举报。
未经被征收人同意村委会与征收方签订的协议能不能撤销？
根据《村委会组织法》的有关规定，村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。
《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
那也就是说，违背被征收人真实意思表示，征收方擅自与未经被征收人授权的村委会或是其亲人签订补偿协议，那么原则上来说该协议是不产生法律效力的，此时被征收人可以在专业律师的帮助下，依法向法院提起诉讼，撤销该协议或是确认该协议无效，依法维护自己的合法权益。
【基本案情】
戚先生系安徽省A镇B村村民，世代居住在B村并合法拥有房屋，2016年12月，市国土资源局发布了《关于征地补偿安置方案公告》，而戚先生的房屋也在此次征收范围之内。由于征收部门给出的补偿标准太低，因此，在多次协商未果后，戚先生没有签订补偿协议。谁知，戚先生的行为引起了征收部门的不满，2018年10月，警务人员及城管执法人员包围了戚先生的房屋，在区政府及镇政府领导的现场指挥下对戚先生的房屋进行了拆除，而戚先生及其家人的人身也被控制。在相关人员离开后，戚先生拨打了110报警电话，希望可以寻求帮助，但民警却声称此次拆除系政府行为，无法阻止。
面对征收部门的违法行为，戚先生决定委托拆迁律师进行维权。经过网络搜索，戚先生联系到了专业从事征地拆迁业务的北京圣运律师事务所的潘覃秋律师，通过潘律师对戚先生情况的了解，初步判断了这次案件中的违法点，戚先生对潘律师的讲解甚为满意，遂同北京圣运律师事务所签订了委托合同，北京圣运律师事务所最终指派潘覃秋律师代理此案。
【办案掠影】
因为戚先生的房屋已被拆除，针对该情况，潘律师在对证据进行整理后向市中院提起了行政诉讼，请求确认区政府及镇政府对戚先生所实施的强制拆除行为违法。
在案件审理过程中，主要围绕两点进行，一是区政府及镇政府是否是本次拆除案件的适格被告，二是两机关实施的拆除行为是否合法。首先，在我国相关的规定中，在土地征收行为中，有权征收的机关为区县级政府部门，且区政府及镇政府具有制止和拆除违法建设的职责，在戚先生提交的证据中，也可以看出区政府及镇政府的领导及工作人员都位于拆除的现场，因此，我们有充足证据确定区政府及镇政府是整个强制拆除案件的适格被告。其次，区政府及镇政府在进行拆除行为前，并未按照法律规定以书面形式催告戚先生，在整个行为过程中，也并未保障戚先生的陈述申辩权，严重侵害了戚先生的合法权益，属于严重的程序违法行为。尽管区政府及镇政府在整个庭审过程中极力摆脱自己的罪责，但在充足的证据链下，法官最终还是站在了正义一方，最终，法官判决：确认区政府及镇政府强制拆除戚先生房屋及附属物的行政行为违法。
【法律法规】
《中华人民共和国行政强制法》第三十五条明确规定：
行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：
（一）履行义务的期限；
（二）履行义务的方式；
（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；
（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。
在征地拆迁过程中，知情权对于被征收人来说是非常重要的。因为在有些地区，征收方在未曾发布征收公告的前提下，便开始实施征地拆迁程序，而被征收人对此次征收项目一无所知，两眼一抹黑的就配合着征收方的进程来协商补偿。这种做法不仅未能保障被征收人的知情权，还严重违反了法定的征收程序，这无疑是不合理不合法的。
在北京圣运律师团队曾办理的案件中，就有许多类似案例，往往都是征收方因节省时间，节省成本所造成的。知情权、听证权是土地征收过程中较为重要的程序。尤其是知情权（预征土地知情权、征地批准结果知情权、土地补偿知情权)，征地过程中，补偿合不合理，能不能获得补偿，知晓征地拆迁过程中的信息是拿合理补偿的重要一步。因为被征收人只有在保障自己充分享有知情权的情况下，才能了解征地拆迁项目是否符合法律的相关规定，保障自己得到合理满意的补偿。
预征土地知情权--根据我国法律对行政机关征收农民土地作出了明确的程序规定，行政机关在进行征地时应依照法律的规定逐步实施。在准备实施征地之前应当将与征地有关的事实告知被征地人。
征地批准结果知情权--征地报批材料在经过国务院或者省级人民政府批准后，市县政府应当将批准的有关内容向对被征地农民公告。征地批准文件下达后标志着市县政府征地工作进入合法实施阶段，被征地农民如果认为征地批准行为侵犯了享有的各项权利，有权对批准行为依照法律程序提出主张。北京圣运律师特别提醒的是：被征地人自公告之日起60日内有权依法对批准行为提出行政复议。
土地补偿知情权--根据《土地管理法》规定：“市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告，公告内容为：
1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
5、农业人员的具体安置途径；
6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。
按照相关法律法规，应该走完一系列审批流程后才能进行征地，但是实践操作过程中往往是“先把房子拆了，然后再去走手续”，这样不仅损害老百姓合法权益，而且也损害相关部门的公信力。
那么，在征地拆迁中应该怎么做才能更好的保障被征收人的知情权？
一是将告知的时间规定为征收申请人提起征收审批之前，让被征收人可以早点知道土地即将被征收的消息，为被征收人筹划和安排土地被征收后的生产和生活提供了缓冲时间；
二是将告知的方式规定为提起征收审批前的书面形式告知、征收审批后的公示和公告，不仅让许多消息不灵通的被征收人能够比较清楚地了解消息，而且还为权利人留下了日后维权的证据；
三是将告知的地点规定为被征收土地所在地和媒体，有利于保证所有的权利人都了解消息；
四是将告知的内容规定为征地方案和征地补偿、安置方案，有利于被征收人知道关于土地征收的比较全面的消息；
五是将告知义务主体规定为国土资源部、省级国土资源部门和被征收土地所在地的市、县人民政府的土地管理部门，有利于被征收人向相关的义务人查询相关的信息；
六是将被告知的权利人扩大到所有的权利人，有利于保护所有的被征收人的权利；
七是将告知义务人违反告知义务的后果规定为被征收人有权拒绝办理征地补偿登记手续和征地补偿、安置手续，有利于迫使告知义务人履行告知义务，从而有利于保护被征收人的知情权。
北京圣运拆迁律师提醒：当被征收人的知情权受到侵犯时，被征收人可根据《征收土地公告办法》第十四条的相关规定，对于未依法进行征收土地公告的，被征收人有权依法要求公告，并有权拒绝办理征地补偿登记手续。对于未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征收人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。同时，被征收人可以收集相关行政部门没有保障被征收人知情权的相关证据，并通过提起行政诉讼或行政复议的方式进行维权。
去年六月，北京延庆区八达岭镇大浮坨村两村民被指控在2014年至2017年间，为骗取兴延高速、延崇高速、2019年北京世界园艺博览会周边绿化建设工程项目征地范围内地上物补偿款，分别或共同租用同村村民土地，抢栽抢种经济价值较高的白皮松、油松等树种，冒充原生树木，骗取拆迁补偿款共计600余万元。本案庭审中，控辩双方对抗激烈，两人辩护律师提出，上述工程有两个项目政府没有发布征地公告，另一个项目的栽种行为发生在拆迁公告发布前，不属于“抢栽抢种”，不构成诈骗罪。但这一意见未被法院采信，称公告的法律意义在于行政告知，实践中，社会公众根据一般日常生活经验，可以根据探孔判断征地占用的范围，甚至可以准确判断相关路线走向，进而抢栽抢种，以谋取高额赔偿款，“该案中，两人主观上具有确定的诈骗的直接故意。”9月20日，延庆区法院作出一审判决，两人犯诈骗罪分别获刑十一年六个月、六年十个月，并退赔受害单位损失482万余元。目前，其中一名当事人家属表示已提起上诉。
案情回顾：村民征迁获补482万元，一审被判诈骗罪
大浮坨村位于延庆城南约8.7公里处，距离北京市中心约70公里。材料显示，2014年底至2015年初，兴延高速已进入规划、筹备建设阶段，大浮坨村被纳入征地拆迁红线范围；2016年6月，延崇高速已开始论证、规划，并初步确定选址范围，大浮坨村被纳入征地规划范围。新华社2018年底的报道显示，兴延高速建成通车后近期服务于2019年延庆世园会，远期与延崇高速相接，为2022年冬奥会提供交通保障，形成北京西北方向的高速通道。
地图显示，高速收费站位于大浮坨村尽管彼时政府还未正式发布公告，但修高速征地的消息已经传进了村子，延庆区八达岭镇一些村的村民纷纷开始种树。一审判决书显示，法院经审理查明，2014年至2017年间，被告人宋某良、姬某强、姬某牛（另案处理）为骗取兴延高速、延崇高速、2019年北京世界园艺博览会周边绿化建设工程项目征地范围内地上物补偿款，分别或共同租用同村村民土地，抢栽抢种经济价值较高的白皮松、油松等树种，冒充原生树木，骗取拆迁补偿款共计人民币482.83万元，其中被告人姬某强参与骗取补偿款案共计人民币195.965万元。法院认为，被告人宋某良单独或伙同被告人姬某强等以非法占有为目的，隐瞒地上树木系抢栽抢种的事实真相骗取地上物补偿款，数额特别巨大，其行为已经构成诈骗罪。综合两人的犯罪事实、性质、情节和社会危害程度，依照我国《刑法》及《刑诉法》，延庆区法院判决：被告人宋某良犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金12万元，剥夺政治权利2年；姬某强犯诈骗罪，判处有期徒刑六年十个月，并处罚金7万元。同时，法院责令宋某良退赔人民币286.865万元,发还北京市首都公路发展集团有限公司及北京世园投资发展有限责任公司；宋某良、姬某强共同退赔人民币195.965万元，发还北京兴延高速公路有限公司及北京首都公路发展集团有限公司。
一审判决书据公开资料显示，因为同样的原因，延庆区法院此前还判决彭某某、彭某、黎某等三人诈骗罪，分别判处三人12年6个月至11年不等的有期徒刑，而该三人涉案金额为1000余万元。
庭审焦点：政府发布公告前种树。是否构成“抢栽抢种”
红星新闻记者注意到，面对公诉机关的指控，宋某良辩称没有虚构事实，也没有抢栽抢种；姬某强则认罪认罚无异议。宋某良辩护人提出，根据国土资源部指导意见、建设用地征地补偿安置办法，政府告知或者公告之日为基准日，宋某良没有抢栽抢种，该案没有证据证实三个项目按照规范有效的公开发布公告。“根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条之规定，公布征收范围、土地现状、征收目的等公告是政府应尽的义务，这是法律的强制性规定，未发公告或迟发公告造成的不利后果不应当由来百姓承担。即使政府不发布公告，也应当在村民种树的时候进行劝阻或制止。”宋某良辩护人称，“如果没有发布公告，就没有权力去管被告人种什么树。”宋某良的辩护人还提出，当事人没有非法占有故意，其不知道占地范围、路线，也没有实施故意隐瞒、虚构事实的行为，其行为不符合抢栽抢种的特征，不构成诈骗罪，至多构成行政违法。姬某强辩护人提出类似辩护意见。对此，延庆区法院认为，一方面，被告人宋某良、姬某强租用他人土地，并约定在获取补偿款后予以分成，以抢栽抢种的树木冒充原生态树木，骗取拆迁补偿，其行为完全符合诈骗罪的本质特征，具有严重的社会危险性。另一方面，公告虽是重大建设工程的一个重要环节，但其法律意义在于行政告知，保证社会公众对相关建设项目知情权，也是界定相关征拆赔偿范围的一个重要时间因素。但实践中，重大项目建设开展前，会在被征占地范围内开展勘察、打孔等工作，而社会公众根据一般日常生活经验完全能够判断出征地占用的范围，甚至可以准确地判断相关路线走向，进而着手抢栽抢种苗木，以谋取高额赔偿款。延庆区法院认为，本案中，在案证据可以证实，被告人宋某良、姬某强等人能够通过帮水裕村、石峡村的征地补偿情况、大浮坨村的勘探打眼情况等判断工程路线走向，明确知晓拆迁范围，此事抢栽抢种必能获得补偿，事实上其确实也获得了巨额补偿，其具有明确的违法性认识，可以认定两名被告人主观上具有确定的诈骗的直接故意。故被告人宋某良的辩解及二报告人的辩护人提出的相关辩护意见，依据不足，法院不予采纳。目前宋某良提起上诉。（来源：自然微论坛、红星新闻）来源：专注行政法
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