发布:2024-10-15 14:04 文章来源：北京圣运律师事务所
实践中，被征收人认为补偿不合理，不公平而拒绝签订补偿协议时，会让征收方非常地苦恼，因为这样不仅会增加他们的工作量，还会无法按时完成征收工作，所以有的征收方为了尽快让被拆迁人完成搬迁，签订补偿协议，通常会使用一些看似合理、合法，实则会对被征收人产生不利影响的一些方式方法试图让被拆迁人签订补偿协议。
因此，北京圣运律师提醒大家，如果遇到以下几种情况，大家一定要提高警惕，避免陷入他们的圈套中。
1、预签协议
实践中，有一些征收项目会采取预签协议的模式进行拆迁，也就是在没有发布征收决定、拆迁公告等文件的情况下，相关部门就会上门按照既定补偿方案与你签约。一般这种征收模式一旦达到一定的比例，比如签约人数达到了百分之九十以上，那么所签协议就会生效。
比如《成都市人民政府办公厅关于进一步推进成都市中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定：旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，五城区政府、成都高新区管委会可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。
《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：因旧城区改建（含棚户区改造）需要征收房屋，区人民政府采用征询方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效。
虽然说，各地对这种模拟拆迁都有着相应的政策，但其实对被征收人来说也具有一定的风险，因此，实践中，如果被征收人对预签协议中的补偿标准不满意，千万不要签，也不要听信征收方口中所说的“签了这协议不会对你有影响”之类的话，否则一旦达到政策中规定的比例，那么必定会对自己权益产生很大的影响。
2、口头承诺
还有一些征收方为了达到征收的目的，还会以口头的方式答应被征收人所有的要求，比如承诺给其多少多少平方米的房子，多少多少的补偿等，但必须先签订补偿协议，有一些被征收人呢，听到征收方答应自己的要求后，即使这些承诺都没有写在补偿协议中，也会赶忙在补偿协议上签上自己的大名。
但北京圣运律师要提醒大家的是，只要没有白纸黑字的在补偿协议上明确，哪怕征收方说得再好，也不要相信，因为实践中，口头承诺后，相关部门不履行、不承认其承诺的事发生得太多了，所以，大家一定要注意了。
3、拆迁奖励
早签约，有奖励这也是征收方惯用的一个手段。但其实，对于拆迁奖励本是有的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
一般情况下，给予被征收人的拆迁奖励都不会太高，但是近几年的拆迁奖励似乎变了味儿，有的拆迁方为了尽快完成拆迁，便会以高额的拆迁“奖励”来调动老百姓签协议的积极性，模糊掉被征收人的合法利益。
对此，北京圣运律师提醒大家，如果遇到相关部门以高额的拆迁奖励来诱惑你签订补偿协议时，一定要格外地注意，千万不要被一些蝇头小利而迷惑，要仔细看清楚拆迁方给的补偿是否合理到位，如果与附近的市场价格相差不多，那么这拆迁奖励不拿白不拿，但是如果补偿比周围类似房地产的市场价值要低，甚至要低不少，这个时候如果为了那几万的拆迁奖励，而舍弃了更多的原本就属于自己的补偿款，那就太得不偿失了。
近期北京圣运拆迁律师团队受海南昌江县某村组委托，前往现场进行了实地调查。该村组位于昌江县沿海某镇，农业耕种和沿海捕捞是村民主要生产方式，随着国家退林还耕政策的实施，村民们对于农业耕作地的关注更加突出。此时，大家发现自己村组的大片农业地在几十年间居然被隔壁林场一步步蚕食，于是村民们觉醒了，决定举起法律武器维护权益。
经过多方寻找，村委会和村组长们联系了在海南为村民打赢过多场官司并颇负盛名的北京圣运律师团队，而此时北京圣运律师也刚刚为儋州某村打赢了土地官司并正在为这个村办理另一起案件，于是北京圣运办案律师在接受了昌江某村组的委托后便迅速前往纠纷现场，目前相关调查工作已经启动。
在土地经营权流转过程中如果发生纠纷，那么可以采取以下三个办法来解决，一是双方可以先进行协商，协商、沟通是解决问题最直接的办法，二是，如果协商之后，问题没有得到有效地解决，那么可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等进行调解。若经过协商、调解等办法后，问题仍然没有得以解决，那么我们可以采取第三个办法，就是向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或是直接向人民法院提起诉讼来维护自己的权益。
《办法》第29条规定，流转双方因土地流转合同的订立、履行、变更及终止等发生纠纷的，当事人可自行协商和解，也可以请求当地集体经济组织或乡镇人民政府（街道办事处）进行调解，或者依据合同的约定申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
总之，北京圣运律师要提醒大家的是，土地经营权流转需要依法依规地进行，不能侵害老百姓的权益，破坏土地，一旦遇到土地经营权流转纠纷，一定要及时地采取相应的措施，不能坐以待毙，否则会对自己不利。
我们经常说，土地征收、房屋征收不仅仅关系到国家和社会的利益，而且还关系到被征收人的利益，因此，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《土地管理法》中的规定，征地拆迁除了要按照法定程序进行，保障被征收人相关权利之外，还必须要给予被征收人补偿。
可是，近日有老百姓通过平台咨询我们律师说，自己家的土地因修路被占了，但是没有给予任何的补偿要怎么办？
首先，根据《土地管理法》中的规定，为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
也就是说，如果是因公共利益的需要，相关部门是可以征收农民的土地和国有土地的。不过，征收集体土地的，必须要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收国有土地的，需要按时支付被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及奖励费等。
所以，实践中，如果有征收方占用自家土地和房屋后，就是不给予任何的征收补偿，那则违反了上述的法律规定，此时，被征收人可以及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动相应的法律程序来维护自己的权益。
事实上，无论是集体土地征收还是国有土地征收，都直接关系到被征收人的权益，所以老百姓一定要记住以下几点，避免自己在征地拆迁中吃亏
1、有征收必有补偿，无补偿则无征收
征收补偿应当遵循法定的程序和步骤，遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。
因此，在作出房屋征收决定之前，如果与被征收人就补偿事宜未协商成功，且达成协议，或是未作出补偿决定的话，那么征收方则是不能实施征收的，被征收人也有权拒绝交出土地或房屋。
实践中，倘若征收方强迫自己交出土地或房屋，甚至强拆，那被征收人可以直接报警。
2、禁止任何形式的逼迁、强拆
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
换句话说就是，就算被征收人与征收方签订了补偿协议，但只要补偿安置没有真正地落实到位，征收方就不能采取断水、断电，甚至强拆等行为逼迫被征收人搬迁，否则强拆行为仍然是违法的，被征收人仍然可以采取法律措施维护自己的权益。
3、给予被征收人的补偿不能低于原有的生活水平
根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边类似房地产的市场价格。
所以，实践中，如果征收补偿远远低于上述两个原则，那么建议被征收人可以先拒绝签订补偿协议，但是在拒绝签订协议后，建议及时地咨询专业律师，并在律师的帮助下向法院提起行政诉讼，争取自己应得的补偿。
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文章来源参考：【头条】北京拆迁协议纠纷律师谈征地拆迁中，这三种情况，很可能会让被征收人得不偿失，，征地拆迁由谁负责
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