北京土地征收律师谈村委会与征收方签订的补偿协议是否有效呢？，村委会与村民签订的征地补偿协议

一、北京土地征收律师谈村委会与征收方签订的补偿协议是否有效呢？，村委会与村民签订的征地补偿协议

　　村委会是我们大家都非常熟悉的一个群众性自治组织，其掌握着村里大大小小的事情，村民的一些要求、意见等，村委会也是第一个知道。尤其是在征地拆迁中，村委会作为一个自治组织，会经常辅佐征收方落实一些征收补偿工作，比如签订补偿协议。

　　但是实践中，有个别村委会会罔顾村民意愿，违背被征收人真实意思，擅自与征收方签订补偿安置协议，但这种未经被征收人同意，便签订补偿协议的行为严重侵害了被征收人的利益。那么作为被征收人，在遇到村委会直接替自己与征收方签订了协议时，应该如何维护自己的权益呢？村委会擅自替村民与征收方签订的补偿协议有没有效呢？

　　一般情况下，与征收方可以签订补偿安置协议的应当是被征收人或是某村、某村村民小组，且签订补偿协议必须是建立在双方自愿、真实意思表示的基础上，同时协议还要合法，只有这样，那么所签协议才会有效。

　　也就是说，如果是村委会擅自与征收方签订补偿协议，那么则很难表达出被征收人真实意思，因此，村委会的行为可构成《民法典》中规定的无权代理。

　　在此种情况下，若被征收人没有在一个月内对村委会与征收方签订的补偿协议进行追认，那么该协议就不会对被征收人产生影响，即该协议无效。

　　

二、弋阳县征地区片综合地价标准

　　弋阳县征地区片综合地价标准

　　各乡（镇）人民政府，街道办事处，上饶市龟峰风景名胜区，县高新技术产业园区，县直各单位：

　　根据《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字[2023]23号）要求，经第十七届县政府第三十五次常务会议研究通过，决定公布全县新的征地区片综合地价标准。并就有关事项通知如下：

　　一 、高度重视新征地补偿标准实施工作

　　征地补偿标准根据省政府公布的全省征地区片综合地价要求，为适应我县经济社会发展，进一步维护被征地农民合法权益而重新制定的。征地区片综合地价是土地补偿费和安置补助费组成，构成比例为1:1，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地以外的其他土地、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用，以及采用除货币以外其他方式对被征农民生产生活进行安置的费用。各乡(镇)人民政府、街道办、垦殖场要高度重视，严格标准，认真实施。国家和省重点交通、能源、水利等基础设施建设项目的征地补偿标准按照省政府有关规定执行，但不低于本轮调整后的征地区片综合地价。非农建设用地需要收回国有农用地、未利用地，符合国家规定的，参照执行邻近农村集体土地的征地区片综合地价给予补偿。

　　二、进一步落实好被征地农民养老保险费用

　　全县继续执行被征地农民养老保险缴费补贴资金预存制度。县自然资源局在进行用地报批时，以征收实际土地面积计算，按每亩1万元的标准提取，预存到人力资源社会保障部门指定的被征地农民养老保险缴费补贴资金专户。各乡(镇)人民政府、街道办事处应当将被征地农民纳入相关的养老等社会保障体系，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　三 、加强对实施新征地补偿标准的组织领导

　　县人民政府是本辖区实施征地补偿安置的主体，统一组织实施辖区内征地补偿安置工作。各相关部门按照职能分工，各司其职，各负其责，切实做好对本辖区内被征地农村集体经济组织农民的补偿、安置和社会保障工作。

　　1.县委政法委为我县征地社会稳定风险评估牵头单位，负责辖区内征地社会稳定风险评估统筹协调、督促指导、预防和处置预案和措施的备案审查工作。

　　2.县自然资源局负责具体实施本行政区域内的征收土地工作，承担征收土地红线划定和勘测定界，土地分类、青苗、附着物及附属物等确认，征地补偿安置方案中土地、青苗、附着物及附属物等补偿，留用地安置内容拟定，协议签订、补偿费用测算及拨付的。

　　3.县人力资源和社会保障局负责做好被征地农民社会保障方案编制、实施，落实被征地农民基本养老保险缴费补贴预存资金提取等工作。

　　4.县财政局负责协调落实征地补偿安置经费和被征地农民参加社会保险所需资金的筹集、预算审核、资金拨付工作。

　　5.县公安局负责审查、核实并向自然资源部门、人力资源和社会保障部门提供被征地农村集体经济组织的常住农业人口数及花名册等工作。

　　6.县林业局负责征收、征用林地及林木采伐手续的办理以及征收土地地面名贵树种、人工高产油茶园认定和估价等工作。

　　7.县农业农村局负责对被征地农村集体经济组织常住农业人口的集体土地承包经营权资格的审查和确认，以及被征地农村集体经济组织的总耕地面积确认等工作。

　　8.乡（镇）人民政府、街道办负责做好被征地农村集体经济组织和农民思想工作，协助县自然资源部门与被征地农村集体经济组织、地上附着物和青苗权利人，协商签订征收土地协议及地上附着物、青苗补偿协议。负责被征地农村集体经济组织对征地补偿安置资金的使用监管，督促被征地农村集体经济组织支持征地补偿安置工作，化解征地补偿安置中的矛盾纠纷。

　　9.征收土地面积以具备土地勘测定界资质的测绘单位按照自然资源部《土地勘测定界规程》进行实地勘测的面积为准。征地地类按照自然资源部《全国土地分类》的标准进行分类。

　　四、弋阳县征地区片综合地价

　　（一）弋江镇、南岩街道、花亭街道、桃源街道

　　1.耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地、其他农用地：46600元/亩。

　　2.林地：32620元/亩。

　　3.未利用地：27960元/亩。

　　（二）曹溪镇、朱坑镇、葛溪乡、三县岭镇、湾里乡、清湖乡

　　1.耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地、其他农用地：43600元/亩。

　　2.林地：30520元/亩。

　　3.未利用地：26160元/亩。

　　（三）圭峰镇、樟树墩镇、叠山镇、港口镇、漆工镇、中畈乡、旭光乡

　　1.耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地、其他农用地：41900元/亩。

　　2.林地：29330元/亩。

　　3.未利用地：25140元/亩。

　　五、国有农用地、未利用地补偿安置参照执行

　　六 、人均耕地（水田、旱地）0.3亩以下的区片综合地价、地面附着物和青苗补偿标准按照《弋阳县人民政府关于印发弋阳县土地征收补偿办法的通知》(弋府字〔2020〕56号)执行。

　　本通知公布的弋阳县征地区片综合地价自公布自日起实施，原征地区片综合地价同时废止。

　　弋阳县人民政府

　　2023年10月30日

　　来源：弋阳县人民政府网站

三、恶意串通他人转移拆迁补偿款

　　基本案情

　　2017年8月23日，原告畅某、王某要求被告靖某归还借款，二人分别提起民事诉讼。在诉讼过程中，畅某、王某向一审法院申请财产保全，2017年9月1日，一审法院查封了靖某及其妻子名下共同共有的房产（以下简称“案涉房产”），查封期限自2017年9月1日至2020年9月1日。2018年4月2日，一审法院作出两份民事判决，判令由被告靖某于判决生效后十五日内偿还原告畅某借款本金20万元及利息；偿还原告王某借款本金10万元及利息。判决后，靖某不服提出上诉。2018年7月27日，二审法院按靖某撤回上诉处理，分别作出两份民事裁定。一审民事判决生效后，被告靖某未自动履行生效法律文书确定的义务。

　　进入执行程序后，执行法院向被执行人靖某送达执行通知书和报告财产令，但其未如实向法院报告财产情况，亦未履行法定义务偿还借款及利息。2019年3月18日，执行法院对查封的案涉房产张贴了腾房公告。

　　被执行人靖某在明知案涉房产处于被法院查封的状况下，为逃避执行，于2020年6月22日，采取与某房地产公司签署拆迁补充协议的手段，约定将案涉房产拆迁补偿款92万元支付给保证人李某。后保证人李某按照靖某的要求，将所得款项转移至靖某儿子的账户上，靖某将所得款项用于生产经营。执行法官在得知靖某转移财产线索后，第一时间到银行查询账户明细，掌握了其转移财产的证据。靖某经执行法院三次司法拘留后仍拒不履行法定义务。

　　被执行人靖某的行为已涉嫌拒执犯罪，执行法院将靖某涉嫌拒不执行判决罪线索移送公安机关立案侦查。检察机关向法院提起公诉，法院公开审理了本案。一审审理期间，靖某的家属积极向王某、畅某归还借款并取得王某、畅某的谅解。该案执行完毕。

　　裁判结果

　　一审法院经审理认为，被告人靖某作为本案被执行人，在收到执行法院送达的执行通知书和报告财产令后，拒绝如实报告其财产状况，不履行法定义务。执行期间靖某为逃避执行，串通他人隐匿、转移拆迁补偿款92万元，属于有履行能力而拒不履行的情形，且情节严重，其行为已构成拒不执行判决罪。被告人靖某的家属积极归还所欠借款并取得谅解，依法可对其从轻处罚。被告人靖某曾因故意犯罪被判处有期徒刑，刑罚执行完毕后五年内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪，系累犯，依法应对其从重处罚，综上，一审法院以拒不执行判决罪判处被告人靖某有期徒刑一年。判后，被告人靖某不服提出上诉。

　　二审法院审理认为，原审定罪准确。鉴于上诉人靖某的家属积极归还所欠借款并取得谅解，上诉人二审时能深刻认识到所犯罪行，认罪悔罪，本着教育与惩罚相结合的原则，在原判量刑基础上可对上诉人从轻处罚。故以拒不执行判决罪改判上诉人靖某有期徒刑八个月。

　　典型意义

　　被执行人靖某拒不履行生效法律文书确定的义务，非法处置并隐匿、转移财产，故意逃避执行，经执行法院三次司法拘留仍拒不配合执行工作，不履行法定义务。靖某的行为严重藐视司法权威，对此情形执行法院及时移交公安机关追究其法律责任。一方面，面对刑事处罚的强大威慑力，靖某家属积极向被害人归还借款并取得被害人的谅解，履行了全部债务，有力震慑了有履行能力而拒绝和抗拒执行的被执行人，充分发挥了刑罚的惩罚、教育及预防的功能；另一方面，鉴于靖某已履行完全部债务且认罪悔罪等具体情节，二审法院在原判量刑基础上对靖某从轻处罚，改判靖某有期徒刑八个月，彰显了人民法院引导和鼓励被执行人积极履行生效法律文书的司法价值导向。

　　来源：山西日报数字报

四、批复文件拿到的2年内未具体实施征地，现在又开始征收合法吗？​

　　基于公共利益（如修建高铁、扩展公路、扶贫搬迁、建设保障性住房以及一些基础设施建设等项目）的需要，征收方可以征收集体土地，但是须按照《土地管理法》中所规定的程序，向国务院或是国务院授权的省、市、自治区人民政府进行审批，在审批通过后，征收方会获得一份书面形式的“征地批文”，要注意的是，只有获得征地批文，那么征收行为才是合法的。

　　那么，是不是只要手里有征地批文，征收行为就一定是合法的呢？

　　近日，青海的一位当事人咨询北京圣运律师说，2016年，因要修建公路，土地被纳入到了征收的范围内，也被告知不能在征收范围内的土地上抢栽、抢种、抢建等。可是，土地近几年一直没有被征收，就那样荒着，直到今年4月份才被他们才正式开始征收，而且，征地批文上的日期是2016年9月。当事人的问题是，他们这种行为合法吗？

　　实践中，像这位当事人反映的情况比比皆是，常有一些征收项目因各种原因在获得国务院或是省级人民政府的批准之后迟迟不动工，有的甚至是拖个七、八年。

　　征地批文有效期限

　　不过，北京圣运律师要说的是，即使手里有征地批文，征地行为也不一定是合法的。因为，征地批文它也是有有效期的，若超过有效期，征地批文自然是无效的。我们可从以下的法律法规中找到依据。

　　《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》中明确提出，农用地转用或者土地征收经依法批准后，两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；对于企业原因造成的闲置土地，要依法依规收缴土地闲置费或者收回。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”

　　从以上的规定中我们可以得知，征地批文是有有效期的，一般是2年。如果用地单位在取得征地批文两年内没有实施具体的征地行为，那么征地批文就会自动失效。

　　征地批文是否可以延期

　　而且，从保护耕地的角度来考量的话，若用地单位没有在2年内用地或是征地，用地单位也不能再申请延期。如果允许批准文件可以延期的话，那么就会造成土地资源的浪费，使土地处于闲置、荒废的状态。所以，在征地批准文件到期后，应当恢复土地的原用途。

　　但如果用地单位因建设需要还想继续征收该地块的话，那么就得重新向国务院或是省、市、自治区人民政府报批，在重新获得批文之后，才可以具体的实施征地。

　　反之，若用地单位不重新报批，直接拿着三、四年前，甚至是七、八年前的征地批文占用土地，那么此次征地行为则是违法的，被征收人在遇到这种情况时，可以拒绝征地或是签订补偿协议，然后针对征收方的违法行为提起复议可是诉讼，维护自己的合法权益。

五、《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法》

　　各区、县住建局，各开发区住建管理部门，各房地产评估机构：

　　为进一步维护房屋征收当事人合法权益，规范国有土地上房屋征收评估鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，市住建局制定了《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理法》，现印发你们，请遵照执行。

　　西安市住房和城乡建设局

　　2022年3月14日

　　西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法

　　第一条 为更好地维护被征收人、公有房屋承租人的合法权益，进一步规范本市国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内对国有土地上房屋征收评估报告及复核结果的鉴定（以下简称鉴定）工作，适用本办法。

　　第三条 西安市住房和城乡建设局组织成立西安市房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会），负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定工作。

　　专家委员会下设办公室，负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定日常工作。

　　第四条 有下列情形之一的，专家委员会应当受理鉴定申请：

　　（一）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内提出鉴定申请的；

　　（二）房屋征收决定确定的签约期限内房屋征收部门、开发区管委会与被征收人未签订补偿安置协议的，在作出补偿决定前，房屋征收部门、开发区管委会就被征收房屋分户评估报告提出鉴定申请的。

　　第五条 有下列情形之一的，专家委员会可以不予受理鉴定申请：

　　（一）申请人不是被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会且未取得委托书的；

　　（二）申请鉴定不是针对评估报告本身的；

　　（三）提出鉴定申请超过规定期限的；

　　（四）当事人委托代理人的授权委托范围不明确的；

　　（五）同一份评估报告已受理的；

　　（六）被征收人与房屋征收部门、开发区管委会已达成征收补偿协议的；

　　（七）申请房屋已灭失，且证据无法确定的；

　　（八）其他不应由评估专家委员会鉴定的。

　　第六条 申请鉴定时，申请人应当提交以下材料：

　　（一）国有土地上房屋征收评估鉴定申请表；

　　（二）申请人的身份证明文件（个人提供身份证复印件；法人提供单位组织机构代码证和法定代表人身份证复印件；委托代理的还应提交授权委托书以及代理人、被代理人的身份证复印件），核对原件；

　　（三）原评估机构出具的评估报告及复核结果（原件及复印件）；

　　（四）被征收房屋的权属证明（原件及复印件）；

　　（五）其他与评估报告鉴定有关的材料。

　　第七条 专家委员会在收到鉴定申请后，应于3个工作日内确定是否受理。经审核，符合申请条件的，应予以受理，并出具受理告知书；资料不完备的，应一次性告知申请人补充完善；不符合申请条件的，不予受理，并出具不予受理告知书。

　　第八条 专家委员会鉴定申请受理后，应当按照下列程序开展鉴定工作：

　　（一）组成鉴定专家组。专家委员会应当组织成立鉴定专家组，具体负责鉴定工作，专家组成员由申请人在公布的专家委员会专家名录中随机抽取。专家组成员应为3人以上单数，具体人数由专家委员会根据鉴定项目规模确定，其中房地产估价师数量不得少于二分之一。专家组应推选1名组长，牵头负责鉴定工作。

　　（二）组织专家组进行实地查勘。专家委员会应组织专家组查询相关资料，并在组织实地查勘前，书面告知申请人实地查勘的具体时间。实地查勘时，专家组应当如实填写实地查勘情况记录表并签字。

　　（三）组织专家组进行鉴定。组织专家组对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，对房屋征收评估报告或者复核结果的合法性、规范性、合理性等提出意见。

　　（四）出具鉴定意见。专家委员会应当根据专家组的合议结果出具书面鉴定意见。

　　鉴定意见应当在鉴定申请受理之日起10日内作出。

　　第九条 专家组成员应独立、客观、公正的进行鉴定，并进行合议论证提出技术鉴定意见。

　　第十条 专家组成员有下列情形之一的，应当回避：

　　（一）为征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构工作人员的；

　　（二）与征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构有利害关系的；

　　（三）其他与鉴定事项有利害关系的。

　　专家组成员应当回避而未回避的，其鉴定意见无效。

　　第十一条 房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，及时提供评估报告、实地查勘记录、照片等相关资料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。对被征收房屋进行实地查勘和调查时，有关单位和个人应当协助。

　　第十二条 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当及时改正有关问题，重新出具评估报告。

　　第十三条 鉴定工作完成后，评估专家委员会办公室应当及时将鉴定工作有关材料整理归档。

　　第十四条 临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区、市辖县及西咸新区国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，参照本办法执行。

　　第十五条 本办法自4月1日起施行，有效期5年。

　　来源：西安市人民政府网

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