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北京拆迁律师谈拆迁中，拆迁方常有的几种行为，你知道吗？尤其是最后两种，拆迁的迹象有哪些

更新时间:2025-05-04 21:26 发布:2024-10-23 14:09 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈拆迁中，拆迁方常有的几种行为，你知道吗？尤其是最后两种,房屋拆迁开始之前，也就是在签订补偿协议之前，拆迁方与被拆迁人就补偿事宜先进行协商，但是一般情况下，双方会很难在短时间内就补偿问题达成一致意见，并签订补偿协议。所以，在

北京拆迁律师谈拆迁中，拆迁方常有的几种行为，你知道吗？尤其是最后两种，拆迁的迹象有哪些

一、北京拆迁律师谈拆迁中，拆迁方常有的几种行为，你知道吗？尤其是最后两种，拆迁的迹象有哪些

　　房屋拆迁开始之前，也就是在签订补偿协议之前，拆迁方与被拆迁人就补偿事宜先进行协商，但是一般情况下，双方会很难在短时间内就补偿问题达成一致意见，并签订补偿协议。所以，在补偿事宜协商无果之后，许多征收方可能会为了加快拆迁进程，降低拆迁成本，常常会采取一些方式方法，尽快让被拆迁人接受拆迁补偿标准，完成拆迁工作。

　　那么，拆迁方会经常采取哪些方法来促进拆迁工作呢？下面北京圣运律师根据实践经验整理出了以下几种，希望大家能够引起重视，及时地阻断侵害自己合法权益的行为，保障自己获得合理的拆迁补偿

　　1、假装素人、悄悄视察、探访民意

　　在未达成拆迁补偿协议，未就补偿事项协商成功时，有的拆迁方可能会为了尽快与被拆迁人签订补偿协议，完成拆迁，会假装成素人，对被拆迁范围内的情况悄悄视察，了解被拆迁人的情况，打探被拆迁人的意愿，然后针对个别未签订补偿协议的人，拿出针对性的方案，试图让其签订补偿协议。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中，对任何事，任何人、任何文件都要提高警惕，引起重视，尤其是那些试图讨好你的陌生人，很有可能就是拆迁办扮演的，因此，要是他们以各种理由擅自闯入家中，对你的人身安全造成威胁等，一定要拨打110报警，避免他们的行为伤害到自己。

　　2、拆迁方随意停止发放补偿款

　　在实践过程中，有的拆迁方还会无缘无故地暂停发放剩余的拆迁补偿，促进征收拆迁工作，这对于已经签订补偿协议的被拆迁人来说则是很不公平的。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果拆迁方为了尽快完成拆迁工作，对已经签订补偿协议的人停止发放补偿款，或是迟迟不发放补偿款，那么被拆迁人可以直接根据相关的法律法规，在法定期限内向法院提起诉讼，要求拆迁方继续履行补偿协议。

　　根据《行政诉讼法》中的规定，对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院受理范围；被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

　　3、对未签订协议的被拆迁人断水、断电、强拆

　　除此以外，征收方还会采取一些比较暴力的方式方法来促进拆迁，比如拆迁中拆迁方惯用的手段有断水、断电，直接强拆村民房屋等，但这些行为都是不合法的，都是侵害广大被拆迁人权益的行为，更是法律明文禁止的行为。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　所以广大被拆迁人在征地拆迁中，如果遇到这些违法征收行为时，不要忍气吞声，应立即收集相关的证据材料，比如手中的水电气暖缴费凭据，强拆房屋时的现场照片、录像，被拆迁房屋未被强拆之前的照片及强拆后的照片等，在专业律师的指导下向地方相关部门申请违法查处或是向人民法院提起行政诉讼，请求确认他们的行为违法或是撤销相关的文件通知，保障自己的合法权益不被侵害。

　　4、以拆违、拆危促进拆迁

　　另外，在征地拆迁中以拆违促拆迁，以拆危促拆迁也是拆迁方常用的方法，想必遇到过征地拆迁的广大被拆迁人都深有体会。但是，对于这两种拆迁方式，大家一定要提高警惕，同时也需要明白，是不是违法建筑，房屋属不属于危房，相关部门口头认定或是鉴定都是不合法的，必须要按照法定程序进行。

　　而且，对于危房的鉴定也只能是房屋所有权人或是房屋使用人才可以申请鉴定，其他人无权对危房申请鉴定，至于违法建筑，也并不是所有的未办理审批手续或是相关规划许可证的房屋都是“违建”。

　　如果未办理登记手续的无证房屋是因历史遗留问题造成的，或是房屋具有信赖利益，那么都不宜直接认定为违法建筑且拆除不予补偿。

　　总之，北京圣运律师要提醒广大被拆迁人的是，如果遇到拆迁方直接将房屋认定为违法建筑或是危房，那么在保持冷静的同时，要收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，在必要时可直接通过法律途径来维护自己的权益，千万不要吃闷亏。

二、福建高院裁判谈合同目的无法实现情况下行政协议案件的裁判方式

　　福建高院裁判：合同目的无法实现情况下行政协议案件的裁判方式

　　第五届全国法院“百篇优秀裁判文书”

　　【裁判要旨】

　　行政机关作出的解除行政协议的通知主要证据不足，且未依法履行必要的告知义务，未保证相对人的陈述、申辩等程序权利，根据《行政诉讼法》第七十条之规定，依法应予撤销。

　　但是，如果客观上已不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现，则判决撤销行政机关作出的解除行政协议并对相对人提出的关于继续履行的请求依法重新作出处理已没有实际意义。根据《行政诉讼法》第七十四条之规定，应当判决确认行政机关作出的解除行政协议的行为违法。

　　行政相对人关于继续履行行政协议的诉请，客观上无法支持。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条“被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿”。

　　【裁判文书】

　　福建省高级人民法院

　　行政判决书

　　（2021）闽行终589号

　　上诉人（原审原告）漳州市福景房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市东环路浦东花园一号楼5号店。

　　法定代表人卢信心，总经理。

　　委托代理人杨嘉毅，男，1984年3月5日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区，该公司员工。

　　委托代理人康复，福建凯峰律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）漳州市芗城区人民政府，住所地福建省漳州市芗城区南昌路96号。

　　法定代表人何才成，区长。

　　委托代理人刘萍，女，该政府工作人员。

　　委托代理人陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。

　　漳州市福景房地产开发有限公司（以下简称福景公司）诉漳州市芗城区人民政府（以下简称芗城区政府）行政协议一案，双方均不服泉州市中级人民法院（2021）闽05行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　原审查明，漳州市人民政府（以下简称漳州市政府）于2004年8月10日作出〔2004〕43号《漳州市人民政府关于处理市区部分道路建设和部分开发企业历史遗留问题的专题会议纪要》,该纪要载明由芗城区政府负责丹霞路南段（水仙大街至江滨路）建设，同时赋予“以地养路”政策，相应安排两侧开发用地用于道路建设。2005年5月8日，福景公司与芗城区政府签订《漳州市丹霞南路南段片区开发合作协议书》（以下简称《合作协议书》），《合作协议书》第一条对合作内容进行了约定：芗城区政府同意对漳州市政府授权实施的丹霞路南段片区规划范围内的土地前期开发工作委托福景公司负责投资实施，福景公司应在完成前期开发工作后，将符合开发条件的经营性土地交由漳州市土地收购储备中心挂牌、招标或拍卖。本条款所述的“土地前期开发工作”主要包括：1.完成丹霞路南段二期道路建设工程（含路上的拆迁安置、征地等）：该道路南起江滨路，北至110协调小组中心，道路长880米，红线宽40米，为混凝土路面，城市综合性交通二级主干道。该工程需拆迁建筑面积约1.7万平方米，征用农地50亩（其中耕地约25亩），计划总投资约4760万元（含征地、拆迁安置、道路建安工程费等，具体投入以实际发生额为准）。2.完成位于丹霞路与江滨路交叉口处的东北角地块（以下简称A地块）的征地、拆迁补偿、安置及土地平整工作，该地块实际用地面积约为55.37亩，土地现状为农耕地及少量简易搭盖物。3.位于建元路与丹霞路交叉口处的东南角地块（以下简称B地块）的征地、拆迁补偿、安置及土地平整工作，该地块实际用地面积约为49.28亩的旧村庄用地，土地现状为芗城区诗浦村的宅基地，拆迁总面积约为3.9万平方米。4.完成A地块内110千伏电线杆（铁塔）的迁移。二、前期投入综合成本的计算方法：1.道路建安工程费以经审查批准的道路施工图并套用现行市政工程预算定额（2001年版）及费用定额（2003年版）的标准进行预算所得的预算价，该预算价须经有相应资质的造价咨询单位审核确认，并以审核确认的金额为准。2.道路建设总投资=道路征地、拆迁安置费+道路建设前期工程费+建安预算价。3.A、B两地块的土地开发总投资=土地征用及拆迁安置费+土方回填、场地平整及110千伏电线杆（铁塔）的迁移费。4.前期投入综合成本=道路建设总投资+A、B两地块的土地开发总投资。双方还对权利义务、利益分配、违约责任进行了详细约定。还约定福景公司应在完成前期开发工作后，将符合开发条件的经营性土地交由漳州市土地收购储备中心挂牌、招标或拍卖。土地出让底价按福景公司前期投入综合成本加上管理费确定。经营性土地进入一级市场进行交易后，福景公司应作为竞标人参与竞标，如没有其他竞标人参与投标，则福景公司应作为中标人以土地出让底价承接受让该项目土地。

　　2006年1月6日，福景公司与芗城区政府签订《补充协议一》，约定：一、将道路建设期限变更为：在2006年6月30日前完成丹霞路南段道路建设，并经有权机关验收（验收评定时间不计在建设工期内），每延迟一天处道路建设总投资的万分之五的违约赔偿金。但若因：芗城区政府负责协调的事项无法及时完成而影响施工进度；施工过程中遭遇不可抗力致使道路建设不能按时完成。则竣工日期视具体情况适当顺延。二、道路工程软基多，地质情况复杂，工程施工需根据施工现场的实际情况由双方及工程监理方进行工程隐蔽签证，该签证部分应纳入道路建设总投资。三、在福景公司完成土地前期开发工作并通过验收后三个月内，负责将开发土地进入一级市场进行交易，否则根据《合作协议书》第五条第五点的约定承担违约责任。四、《合作协议书》第三条双方权利义务中的芗城区政府权利义务的第四点变更为：‘在前期开发过程中，芗城区政府负责审核开发过程中的各项投资，加强成本核算。对完成前期开发工作的地块，由福景公司提交投入综合成本的财务报告后，芗城区政府及时对财务报告进行初步审核，然后双方将初步审核后的项目决算报告报送漳州市审计局审计。按双方确认的实际投入作为前期投入综合成本，在项目开发过程中，根据具体情况，由双方共同制定合作项目的财务制度及办事规程，双方共同遵守”。

　　2016年9月30日，福景公司与芗城区政府签订《补充协议二》，该协议第一条约定：“根据《补充协议一》第四点约定：‘……在前期开发过程中，芗城区政府负责审核开发过程中的各项投资，加强成本核算。对完成前期开发工作的地块，由福景公司提交投入综合成本的财务报告后，芗城区政府及时对财务报告进行初步审核……’双方同意根据协议约定共同组织人员抓紧对已完成的合作内容的前期投入综合成本进行进一步的审核”。

　　2018年10月26日，双方当事人对福景公司在丹霞路南段片区开发项目中所投入的综合成本进行了核算，形成了《成本核算确认书》。该《成本核算确认书》对有关费用确认如下：一、在丹霞路南段片区前期开发中，福景公司投入的综合成本有：1、征地拆迁补偿费用23132456.56元；2、设计、监理、用电设备等零星费用1393303.96元；3、丹霞路南段（诗浦村口-江滨路）造价15361200元。4、下洲路建设款513886元。5、用地土方工程494337元。综上，福景公司在丹霞路南段片区前期开发中投入的综合成本合计40895183.52元。二、芗城区政府支付给福景公司的违约利息：鉴于丹霞路南段道路于2008年6月18日通过竣工验收，土地于2009年12月23日举行招拍挂程序，按照《合作协议书》第五条第5点“道路竣工后3个月内未能完成挂牌、招标后拍卖，按同期银行贷款利率四倍承担违约责任”之规定，双方同意违约期共计461天，应计算利息为5634141.04元。（其中诗浦村口-江滨路的设计、监理、用电设备等费用1393303.96元、丹霞路南段工程造价15361200元、用地土方工程款494337元未按《合作协议书》第五条第5点计算利息，待以后另行结算。）三、福景公司可取得的项目管理费：双方同意，根据《合作协议书》第四条第2点“前期开发成本中体现的管理费（按综合成本的6%计算），按芗城区政府12%，福景公司88%比例进行分配”，应计管理费2133164.96元。（其中用地土方工程款494337元未按《合作协议书》第四条第2点计算管理费，待以后另行结算。）经双方共同确认，上述三项累计48662489.52元。

　　2018年12月4日，漳州市政府作出专题会议纪要，主要载明：鉴于A地块已由原漳州市国土资源局收回，为统筹丹霞路南段配套用地A、B地块开发及安置问题，原则同意由芗城区启动B地块征迁工作，B地块纳入市级土地存储，征迁相关资金由原漳州市国土资源局统筹拨付，A、B地块出让所得按现行体制纳入市级国库，该地块涉及芗城区与企业签订的开发合作协议等历史遗留问题由芗城区依法妥善处理，结算意见上报市政府另行研究解决。

　　2019年4月21日，芗城区政府向福景公司发出《关于〈漳州市丹霞路南段片区开发合作协议〉相关事宜的回复函》，以《合作协议书》中的B地块的约定因违反《土地储备管理办法》等相关法规的强制性规定，福景公司已不具备继续履行《合作协议书》中关于B地块约定的主体资格，该协议依法不能继续履行及福景公司因未完成建设总投资，拖延履行应承担的拆迁安置费的投资义务已构成根本违约为由，告知自福景公司收到该函之日起《合作协议书》正式解除。

　　2019年5月27日，福景公司以芗城区政府单方解除《合作协议书》没有事实和法律依据为由向原审法院提起本案诉讼。

　　原审另查明，1.福景公司在完成《合作协议书》中Ａ地块的前期开发工作后，该Ａ地块进入土地一级市场进行交易，由漳州市自然资源局进行挂牌出让，福景公司以24800万元竞得该地块的土地建设用地使用权，并于2010年1月20日与漳州市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，双方在履行《国有建设用地使用权出让合同》过程中因福景公司未依《国有建设用地使用权出让合同》的约定缴纳土地出让金双方产生纠纷，该纠纷经漳州市中级人民法院、福建省高级人民法院作出一、二审判决后，福景公司、漳州市自然资源局均不服福建省高级人民法院（2018）闽民终42号民事判决，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2019年8月19日对该案作出（2019）最高法民再98号民事判决：一、撤销福建省高级人民法院（2018）闽民终42号民事判决书；二、变更漳州市中级人民法院（2016）闽06民初231号民事判决第一项为：确认漳州市自然资源局与漳州市××房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2012年1月10日解除；三、变更漳州市中级人民法院（2016）闽06民初231号民事判决第二项为：漳州市福景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的130%向漳州市自然资源局支付违约金，具体数额……。

　　2.本次审理中，福景公司与芗城区政府共同确认：本案《合作协议书》约定的前期投资总费用包括拆迁安置费用。

　　3.本次审理中，对于福景公司基于原审法院释明所作的诉讼请求变更，福景公司与芗城区政府均同意若双方均没有新的证据补充，不必再行开庭审理，芗城区政府并确认其不必再另行提交答辩意见。开庭审理后，双方当事人均未再向原审法院补充提供有关证据。

　　本案争议焦点为：一、福景公司在本案《合作协议书》履行过程中是否构成根本违约，本案《合作协议书》应否解除？二、本案《合作协议书》是否具备继续履行条件，应否继续履行？

　　原审认为，行政协议是指行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。从本案《合作协议书》及其《补充协议一》、《补充协议二》的约定来看，其签订主体系作为行政机关的芗城区政府与作为法人的福景公司；其约定内容系芗城区政府将漳州市政府授权其实施的丹霞路南段片区规划范围内的土地前期开发工作委托福景公司负责实施，属于芗城区政府的职责范围；其签订目的在于实现加快漳州市丹霞路南段片区的开发建设，促进经济繁荣发展的公共利益和行政管理目标；其权利义务系经双方协商确定，主要为福景公司接受芗城区政府的委托负责投资实施，完成土地的前期开发工作，并在完成前期开发工作后，将符合开发条件的经营性土地交由漳州市土地收购储备中心挂牌、招标或拍卖，芗城区政府则应负责对需要政府依法介入的事项进行协调，与福景公司依照有关法律规定确定补偿标准，对福景公司的各项投资加强成本核算，并对福景公司提交的财务报告及时进行初步审核、将初步审核后的项目决算报告报送审计等权利义务内容，符合行政法上权利义务的法律特征。因此，应认定双方签订的本案《合作协议书》及其《补充协议一》、《补充协议二》依法属于行政协议，且系双方的真实意思表示，协议内容亦未违反法律法规的强制性规定，依法均应认定为合法有效。福景公司依法有权提起本案行政诉讼。

　　针对本案《合作协议书》约定由福景公司负责进行前期投资开发的A、B两个地块，根据本案现有证据，可以证明其中A地块已由福景公司将符合开发条件的土地交由芗城区政府进入土地一级市场进行交易，并与芗城区政府共同就其已完成的投资进行成本核算确认。虽然芗城区政府主张福景公司在A地块的前期开发工作中未依约投入安置补偿费用及按期交付安置房，导致安置工作长期搁置，且在履行过程中，福景公司已于2014年9月被列为失信被执行人，无力继续履行合作协议，构成根本违约，并据此提供了《漳州市区城市房屋拆迁安置补偿协议书》（福景公司签订）、《漳州市福景房地产开发有限公司—被执行信息》等证据用以证明其该主张，但是，从双方当事人于2018年10月26日签订的《成本核算确认书》载明的内容来看，其中仅体现芗城区政府确认其应向福景公司承担支付违约利息的违约责任，并未体现芗城区政府已就其主张的此前业已存在的福景公司未依约投入安置补偿费用与按期交付安置房及福景公司已发生无力履行合同的情形，要求福景公司向其承担违约责任或提供适当担保。因此，应认定芗城区政府提供的证据不足以证明福景公司在合同履行过程中已构成根本违约，其据此行使合同解除权主张本案《合作协议书》应予解除，缺乏事实和法律依据，不能成立。

　　芗城区政府主张福景公司依法已不具备土地储备的主体资格，B地块不具备继续履行条件，并据此提供了《土地储备管理办法》用以证明其该主张。从本案《合作协议书》约定的合作内容来看，福景公司系根据芗城区政府的委托从事案涉土地的前期投资开发工作，而非替代履行土地储备主管部门的组织土地前期开发的工作职责，且福景公司在完成土地前期开发工作后，应将符合开发条件的经营性土地交由漳州市土地收购储备中心挂牌、招标或拍卖，该约定从A地块已实际交付并进行挂牌、招标或拍卖的事实中也已得到印证。因此，应认定福景公司根据芗城区政府的委托实施案涉地块的前期投资开发工作，依法不属于土地储备行为，芗城区政府关于福景公司已不具备履行合作协议的主体资格，本案《合作协议书》已不具备继续履行条件的主张，缺乏法律依据，不能成立。因福景公司根据委托实施的案涉地块的前期投资开发工作不属于土地储备行为，故漳州市政府是否已将案涉B地块纳入市级土地收储计划，不影响福景公司具备履行合作协议主体资格的认定。更何况，对于《情况说明》及漳州市政府作出的〔2018〕97号《关于丹霞路南段配套用地征迁安置等有关问题的纪要》所载明的案涉B地块纳入市级土地收储的相关内容，也无实际已进入土地收储程序的相应证据加以证明。

　　芗城区政府主张B地块已于2019年9月实施征迁工作，并已实施完毕，客观上不可能继续履行合同，并据此提供了《漳州市芗城区房屋征迁补偿安置协议书》（漳州国源房地产开发有限公司、漳州惠民房屋征收有限公司签订）、《丹霞路南段B地块项目征迁款发放汇总、签领单、银行单据汇总》及其所附单据、《漳州市丹霞路南段配套用地B地块拆除工程合同》、照片等证据用以证明其该主张。虽然《情况说明》及漳州市政府作出的〔2018〕97号《关于丹霞路南段配套用地征迁安置等有关问题的纪要》中体现，案涉B地块因涉及安置房建设，漳州市政府原则同意由芗城区政府启动征迁工作，芗城区政府也在本案中进一步提供了前述用以证明B地块征迁工作已由他人实施完毕的有关证据，但是，芗城区政府提供的该部分证据，尚不足以证明本案《合作协议书》项下约定的应由福景公司实施的B地块前期开发工作已全部无法履行，其具备履行条件的部分，芗城区政府尚应依约继续履行。因此，应认定芗城区政府以案涉B地块已实施完毕征迁工作为由，主张本案《合作协议书》客观上已不可能继续履行的主张，证据不足，不能成立。

　　综上，芗城区政府通知福景公司解除本案《合作协议书》的行政行为，因芗城区政府具有签订本案《合作协议书》的行政主体资格，并依法有权作出与本案《合作协议书》有关的行政行为，故不存在重大且明显违法的情形，依法不应确认为无效。但芗城区政府通知福景公司解除本案《合作协议书》的行政行为，主要证据不足、适用法律、法规错误，依法应予撤销。芗城区政府应对福景公司提出的关于继续履行本案《合作协议书》的请求区分案涉B地块的客观情况依法重新作出处理。福景公司关于芗城区政府作出的解除合同通知应予撤销的诉讼主张，具有相应的事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条第二款之规定，判决如下：一、撤销被告漳州市芗城区人民政府于2019年4月21日作出的解除《漳州市丹霞路南段片区开发合作协议书》的通知；二、被告漳州市芗城区人民政府应对原告漳州市福景房地产开发有限公司提出的关于继续履行《漳州市丹霞路南段片区开发合作协议书》的请求依法重新作出处理；三、驳回原告漳州市福景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告漳州市芗城区人民政府负担。

　　福景公司不服原审判决，提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，依法改判支持其的原审诉讼请求。其主要理由为：1.一审判决不追加漳州市政府为本案被告的行为明显违法。本案是行政案件适用行政诉讼法，故漳州市政府虽不是案涉协议一方，并不能以此认定其与本案无关。芗城区政府明确承认，其系根据漳州市政府出具的《会议纪要》单方解除案涉协议。2.福景公司申请确认行政行为无效，只要存在不具有行政主体资格或行政行为具有重大违法行为的，人民法院应当确认该行政行为违法。但是，原审判决仅适用关于主体资格的规定，认定芗城区政府具有签订和有权作出是否解除案涉协议的权利，故其解除案涉协议，不存在重大违法行为。3.根据法律、在案证据，原审判决认定的基本事实，已经足以证明，芗城区政府单方解除案涉协议的行政行为存在重大违法情形，应当判决该行政行为违法。原审认定芗城区政府解除协议缺乏事实和法律依据，也就足以证明芗城区政府解除协议存在重大违法情形。4.针对福景公司的第二项诉讼请求，应当由人民法院依法作出判决，而非由芗城区政府作出是否履行的行政行为。福景公司并没有提出请求判决芗城区政府回复是否履行《合作协议书》的行政行为，故不存在重新处理的行为。芗城区政府已经明确称《合作协议书》无法继续履行，原审判决其重新作出是否履行的行政行为，不但没有必要，更是重复处理。原审法院应当判决芗城区政府继续履行《合作协议书》。

　　芗城区政府不服原审判决，提起上诉，请求撤销原审判决，驳回福景公司一审诉讼请求。其主要理由为：1.福景公司无力支付拆迁安置费用已构成根本违约。《成本核算确认书》仅是针对A地块已发生的土地前期开发工作进行结算，其内容并不包含未发生的土地前期开发工作。况且，芗城区政府统一解决了拆迁安置工作发生在2019年，而《成本核算确认书》是2018年10月26日签订。福景公司逾期支付拆迁安置费用系客观事实，不能因双方未在《成本核算确认书》中确认而改变，福景公司已构成根本违约。2.福景公司已丧失继续履行合作协议的能力。福景公司在招标挂牌程序中竞得A地块后未缴纳土地出让金，导致原漳州市国土资源局依法解除与福景公司签订的A地块土地出让合同。福景公司自2014年9月开始，一直被列为失信被执行人。自2005年5月芗城区政府与福景公司签订《合作协议书》之日起至今长达14年，福景公司始终未能完成A地块土地前期开发的全部工作。可见，福景公司已丧失继续履行《合作协议书》的能力。3.《合作协议书》所涉工程均已履行完毕，无继续履行可能。芗城区政府已委托区属企业漳州市国源房地产开发有限公司和漳州惠民房屋征收有限公司完成了B地块的土地征迁工作，并发放了征迁补偿款。芗城区政府另委托福建中交远大建设工程有限公司完成了B地块的前期开发工程，包括建筑物拆除和土地平整。

　　福景公司答辩称：1.芗城区政府主张“福景公司无力支付拆迁安置费用已构成根本违约”，系毫无根据的虚假陈述。根据双方签订的《合作协议书》约定，芗城区政府负责征收工作，福景公司负责代垫征收费用和一级开发，并根据芗城区政府的指示将该费用汇入芗城区政府账户。但是芗城区政府从未举证，其已经向福景公司发出了支付安置费的证据。芗城区政府单方解除《合作协议书》是在福景公司向其发出启动B地块报告后才解除该协议，该事实充分证明，福景公司不但有履行能力，且没有任何违约行为。2.芗城区政府上诉称“福景公司已丧失继续履行合作协议的能力”，该理由不但没有任何证据证明，其所述的理由也是荒唐的。芗城区政府以最高人民法院生效判决认定福景公司在竞得A地块后未缴纳土地出让金，认为福景公司没有履行能力。但该判决同样也认定，漳州市政府作出的《会议纪要》明确规定该地块不需要缴纳土地出让金，且双方签订的《合作协议书》中，也已将该土地出让金用于支付福景公司的前期开发投资成本及芗城区政府的利润分成款。双方签订的《成本核算确认书》充分证明福景公司完全按约定履行义务，违约的是芗城区政府。芗城区政府以福景公司被法院列为失信被执行人为由，认为福景公司没有履行能力，该理由没有事实和法律依据。福景公司给芗城区政府启动B地块的报告中，已经明确将按约成立新公司启动该地块开发。芗城区政府可以在启动后福景公司无法履行时再解除该《合作协议书》。3.芗城区政府上诉称“合作协议所涉工程已经履行完毕，无法继续履行”，违背法律规定和协议约定，且没有证据证明。芗城区政府在龙岩市中级人民法院审理的（2021）闽08行初14号一案极力否认已将福景公司享有的《合作协议书》中的权利义务转移给他人的事实。

　　双方当事人在法定期限内向原审法院提交的证据均已随案移送本院，经审查，相关证据在原审中均经过举证质证。对原审认定的事实，本院予以确认。

　　本院审理过程中，芗城区政府提交证据1，即《漳州市自然资源局国有建设用地使用权出让拍卖公告》（漳自然资告字[2016]6号），证明2021年9月29日，漳州市自然资源局将案涉B地块即2021PXX地块公开出让拍卖。证据2，即《成交确认书》，证明2021年10月20日，案涉B地块即2021PXX地块由漳州城投置业有限公司拍得。福景公司发表质证意见称，芗城区政府提交的证据全部是在本案重审期间制作收集的，侵害了福景公司合法权益，不得作为新证据使用。本院对芗城区政府提交的证据1、2的真实性予以确认，上述证据是在本院二审审理期间新形成的证据，可以证明案涉B地块已由漳州城投置业有限公司竞得。

　　本院另查明，2019年2月28日，福景公司向芗城区政府发出《请求区政府启动〈漳州市丹霞路南段片区开发合作协议〉约定的B地块土地前期开发的函》，请求芗城区政府启动该B地块的前期土地开发，及时履行双方签订的合作协议。芗城区政府至今尚未向福景公司支付A地块的前期投入综合成本。

　　本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，解除合同的情形除了因不可抗力致使合同目的无法实现和法律规定的其他情形，主要在于违约方不履行合同主要义务，或者导致合同目的不能实现时，守约方方可行使法定解除权。对于约定解除权的行使亦应遵循相同原则。本案中，2019年4月21日，芗城区政府向福景公司发出《关于〈漳州市丹霞路南段片区开发合作协议〉相关事宜的回复函》，以《合作协议书》中的B地块的约定因违反《土地储备管理办法》等相关法规的强制性规定，福景公司已不具备继续履行《合作协议书》中关于B地块约定的主体资格及福景公司因未完成建设总投资，拖延履行应承担的拆迁安置费的投资义务已构成根本违约为由，告知自福景公司收到该函之日起《合作协议书》正式解除。

　　关于芗城区政府主张福景公司依法不具备土地储备的主体资格问题，从福景公司与芗城区政府签订的《合作协议书》来看，福景公司系根据芗城区政府的委托从事案涉土地的前期投资开发工作，依法不属于土地储备行为，故福景公司是否具备土地储备的主体资格，不影响《合作协议书》的履行，芗城区政府以此解除《合作协议书》没有事实和法律依据。

　　关于芗城区政府主张福景公司拖延履行应承担的拆迁安置费的投资义务已构成根本违约的问题。首先，《合作协议书》约定的合作内容为“甲方（芗城区政府）同意对漳州市人民政府授权实施的丹霞路南段片区规划范围内的土地前期开发工作委托给乙方（福景公司）投资实施，乙方应在完成前期开发工作后，将符合开发条件的经营性土地交由漳州市土地收购储备中心挂牌、招标或拍卖”。福景公司在履行对漳州市丹霞路南段片区前期投资开发工作后，已将符合开发条件的A地块交由芗城区政府进入土地一级市场进行交易，并与芗城区政府就已完成的投资进行成本核算，确认了福景公司在A地块的前期开发中投入综合成本达40895183.52元，可以据此认定福景公司在履行A地块的前期开发工作中已经履行了合同主要义务。芗城区政府提供的证据不足以证明福景公司在合同履行过程中已构成根本违约。其次，根据原《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权应在法律规定或者当事人约定的解除期限内行使，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，解除权人应当基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使的，解除权消灭。本案中，芗城区政府主张福景公司自2010年起就未支付安置补偿费用，但芗城区政府未能提供证据证明其曾催告福景公司要求其支付安置补偿费用而福景公司拒绝履行，且自2010年至2019年4月21日芗城区政府发出《关于相关事宜的回复函》止，长达九年多的时间，芗城区政府并未因福景公司未按约定支付安置补偿费的行为行使合同解除权，反而于2018年10月26日与福景公司签订《成本核算确认书》。芗城区政府的上述履行行为已使福景公司产生了信赖利益，现芗城区政府提出解除案涉《合同协议书》，显然已经超出了合理期限。再次，《成本核算确认书》中确认芗城区政府存在违约行为，应向福景公司承担支付5634141.04元利息的违约责任，并未体现福景公司未依约支付安置补偿费用的内容。芗城区政府作为违约方，未按约定履行《合作协议书》，且至今尚未按约定支付福景公司的前期投入综合成本，其在本案中行使合同解除权没有法律依据。

　　关于芗城区政府在庭审中主张福景公司没有履约能力，因此其解除《合作协议书》系履行不安抗辩权。本院认为，芗城区政府发函解除案涉《合作协议书》的理由并不包括其在庭审中所主张的福景公司的履约能力问题，因此该理由不能作为其解除案涉《合作协议书》的行为合法的理由。

　　综上，芗城区政府发函解除案涉《合作协议书》的行为，没有相应的事实和法律依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效”。因芗城区政府具有签订本案《合作协议书》的行政主体资格，并依法有权作出履行、解除《合作协议书》的行为，虽然芗城区政府单方行使合同解除权不符合原《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，但不存在重大且明显违法的情形，依法不应确认为无效。但芗城区政府作出通知福景公司解除《合作协议书》的行为，主要证据不足，且未依法履行必要的告知义务，未保证福景公司的陈述、申辩等程序权利，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，依法应予撤销。

　　但是，由于案涉《合作协议书》中原本约定由福景公司负责进行前期投资开发的B地块，已于2021年9月29日由漳州市自然资源局予以公开出让拍卖，并由漳州城投置业有限公司拍得，因此《合作协议书》客观上已不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现，且芗城区政府亦明确表示不会继续履行《合作协议书》。故原审判决撤销芗城区政府作出的解除《合作协议书》并对福景公司提出的关于继续履行的请求依法重新作出处理已没有实际意义。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，本院确认芗城区政府作出的解除案涉《合作协议书》的行为违法。

　　福景公司关于继续履行《合作协议书》的诉请，客观上无法支持。经二审释明后，福景公司亦同意解除案涉《合作协议书》，并要求芗城区政府承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条“被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿”。本案中，福景公司未明确芗城区政府未按照约定履行《合作协议书》给其造成的具体损失并提交相应的证据材料，故本院在本案中只判决芗城区政府采取相应的补救措施，福景公司如若因芗城区政府未依约履行案涉《合作协议书》的行为造成损失的，可依法另行主张。

　　综上，上诉人芗城区政府的上诉请求缺乏事实及法律依据，对其上诉请求本院不予支持。上诉人福景公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销泉州市中级人民法院（2021）闽05行初1号行政判决；

　　二、确认上诉人漳州市芗城区人民政府于2019年4月21日作出的解除《漳州市丹霞南路南段片区开发合作协议书》的通知的行为违法；

　　三、上诉人漳州市芗城区人民政府应对解除《漳州市丹霞南路南段片区开发合作协议书》采取相应的补救措施；

　　四、驳回上诉人漳州市福景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

　　二审案件受理费50元，由上诉人漳州市芗城区人民政府负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长许秀珍

　　审判员聂文佳

　　审判员覃　丹

　　二〇二二年三月十八日

　　书记员许小铃

　　来源：行政法实务

三、北京市北京圣运律师事务所谈公有房屋拆迁了，补偿给谁？承租人享有补偿的权利吗？

　　近日，有一位湖南的朋友咨询说，自己现在住的房子是单位的福利房，去年当地因棚户区改造，房子被拆迁了，但是已经过了一年多少了，补偿一直没有着落，也没有人找自己协商补偿，不知道拆迁补偿是不是归自己所有，或是自己能拿多少的补偿？

　　很多国企或是政府机关在早年的时候都会给员工分配公房或是将公房租给自己的员工。但随着城市不断地发展及规划所需，许多公房也都因此拆迁。但对于公房拆迁补偿归谁这个问题，一直以来都备受大家的关注。下面我们就结合征补条例中的有关规定来为大家浅析一下

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当要对被征收房屋所有权人给予被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，且拆迁补偿要公平、合理。

　　值得注意的是，这里的房屋所有权人为拥有产权证的人，简单点来说就是房产证上写的是谁的名字，谁就是房屋所有权人。

　　可是公房遇上拆迁相对于来说就比较地麻烦，由于房屋所有权人与使用人不同，所以在拆迁过程中必然会产生权益纠纷，而且在公房拆迁过程中，我们也会听到不少的声音，比如许多人都会认为，既然是公房，那么拆迁补偿自然是不归承租人的，给了部分补偿已经很不错了...

　　那么，公房拆迁，补偿究竟应该归谁呢？这个要看具体的情况。

　　对于已经取得公房所有权的

　　在公房拆迁时，对于已经取得了公租房所有权的人，即已经购买了公租房，那么承租人可以作为被征收人与征收方协商补偿，并签订补偿协议。此时，拆迁补偿自然是归承租人所有。

　　对于没有取得公房所有权的承租人

　　在公房拆迁时，如果承租人没有购买公房所有权，那么此时承租人自然就不能作为被征收人与征收方就补偿事项进行协商。但这也并不意味着承租人就没有相应的拆迁补偿。

　　也就是说，即使没有取得公房所有权，且承租人也是有获得补偿的权利的，而且很多地方法规中也直接规定了公房承租人在房屋拆迁中应当要得到相应的补偿安置。

　　比如《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》中就明确规定，公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其他房屋安置公房承租人。

　　对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中规定，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%＋价格补贴，承租人选择产权调换的，为评估价格加价格补贴。被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

　　《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十七条规定，征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，按照下列规定给予补偿：

　　（一）住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿；非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿，按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。

　　（二）搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。

　　从上述的规定中我们可以了解到，虽然公房拆迁承租人不享有房屋所有权，但是一旦遇上拆迁，那么也应当要给予相应的补偿或是安置，达到“居者有其屋”。

　　所以，如果承租人在遇上拆迁时，征收方以你不是房屋所有权人为由，不对你进行补偿或安置，承租人可以及时地咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。

四、农业农村部自然资源部联合通报6起“大棚房”问题典型案例

　　“大棚房”问题的本质是改变土地性质用途，是农地非农化。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，2018年以来，农业农村部、自然资源部会同有关部门和单位先后组织开展了“大棚房”问题专项清理整治行动和“回头看”，全面清理排查，严格整治整改，严肃查处了一批违法违规“大棚房”问题。国家自然资源督察机构结合耕地保护督察对“大棚房”问题开展督察。为发挥典型案例警示教育作用，坚决防止“大棚房”问题回潮反弹，近日，农业农村部、自然资源部对6起“大棚房”问题典型案例予以通报。

　　农业农村部、自然资源部强调，各地和各有关部门要按照党中央、国务院的决策部署，建立更严格的常态长效监管机制，采取“长牙齿”的硬措施，强化日常监督，严格监管执法，防止“大棚房”问题回潮反弹，坚决遏制耕地“非农化”。对新发现的“大棚房”问题，要发现一起、处置一起、曝光一起，坚决做到“零容忍”，对有令不行、有禁不止、失职渎职的，要严肃追究责任。

　　1.福建省南平市武夷山市武夷山白莲湾生态农业有限公司白莲湾农庄项目“大棚房”问题。2021年11月，武夷山白莲湾生态农业有限公司违规改变备案的设施农业用地用途，在南平市武夷山市五夫镇五夫村白莲湾农庄内，利用备案的设施农业用地开展餐饮等非农经营，占地面积5.29亩，均为耕地。国家自然资源督察指出问题后，南平市对项目进行了整改。违法违规建设的4座建筑物、配套停车场和300米木栈道、3座木结构休息厅已拆除并复垦。南平市对武夷山市政府、武夷山市农业农村局、五夫镇党委和相关部门6名责任人予以党内警告、政务警告处分和诫勉谈话等处理。

　　2.黑龙江省牡丹江市爱民区丰收村“大棚房”问题。2015年6月，丰收村先后建成158栋带看护房的温室大棚，以每栋30万—35万元对外出租。其中，建在永久基本农田上的18栋温室大棚，于“大棚房”问题专项清理整治行动期间拆除，其余看护房面积超标、过度装修、修建阁楼的温室大棚进行了整治整改。2019年5月，专项行动结束后，部分承租户又陆续开始装修，有44栋看护房再次出现过度装修、棚室地面硬化等情况。问题曝光后，牡丹江市进行了整治整改并复垦复耕。牡丹江市纪委监委对爱民区区委书记、副书记、区长等19名责任人给予了党内警告、政务记过、政务撤职等处分。

　　3.山西省临汾市襄汾县沁馨园“大棚房”问题。2021年2—3月，山西鸿坤民宿服务有限公司、德瑞农业科技有限公司租赁襄汾县新城镇邓曲村耕地，改变设施农业用地备案性质用途建设沁馨园民宿，建成8个栅栏院木屋用于出租出售。2021年3月问题曝光后，临汾市委市政府进行整治整改并复垦复耕，对襄汾县13名干部进行追责处理，给予行政撤职、政务记大过、政务记过、党内严重警告、警告等处分。

　　4.河南省新郑市梦溪庄园“大棚房”问题。2015年以来，郑州云溪农业有限公司在新郑市新村镇马垌村建设大棚186座，占地450多亩，改变大棚生产用途对外出租，租户对大棚、看护房进行硬化、隔断、装修，作为生活住宅，有的从事休闲娱乐和经营活动。专项行动排查发现问题后，新郑市进行了整治整改并复垦复耕，以倒卖集体土地使用权罪对梦溪庄园负责人依法追究刑事责任。

　　5.安徽省六安市金安区六安龙旭锦秀农业有限公司“大棚房”问题。2018年3月，六安龙旭锦秀农业有限公司在金安区东桥镇中果店村流转土地14.15亩（其中耕地14.03亩）建设14座大棚，改变农业用途对外出租出售，其中每座大棚内1/3面积（约80平方米）为生活居住区。专项行动排查发现问题后，金安区进行了整治整改并复垦复耕，对2名责任人给予行政处理。

　　6.内蒙古呼和浩特市新城区香岛生态农业开发有限公司“大棚房”问题。2008年以来，香岛生态农业开发有限公司流转耕地建设香岛生态农业园区，其中超标看护房113栋，均为二层建筑、面积120平米以上，占地18.94亩，作为住宿、休闲用房对外出租、出售。专项行动排查发现问题后，新城区政府进行整治整改并复垦复耕。2021年“大棚房”问题专项清理整治行动“回头看”排查中发现，香岛生态农业园区又有3个温室内存在建设步道、木质地板等违规设施，占地0.6亩，当地立即拆除违规设施并恢复耕地。新城区对项目处以行政罚款6.1万元，对负责人进行约谈和批评教育。

来源：自然资源部

五、北京专业拆迁律师谈房屋被强拆后，对于无法评估的，要如何确定赔偿标准？

　　根据《土地管理法实施条例》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

　　被征收人对补偿不满意，在收到补偿决定等文件时，没有在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，又不在期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　那也就是说，在被征收人对补偿不满意而拒绝搬迁时，征收方想要尽快拿到土地就必须要按照法律法规规定的程序向人民法院申请强制执行，不能直接强拆。

　　可是实践中，有的征收方在与被征收人就补偿事宜协商不成，且没有签订补偿协议的情况下，为了能早早地拿到土地，完成征收工作，便会组织陌生人或是拆迁单位趁被征收人不在家，将其房屋直接强拆，这种强拆行为，想必绝大多数被征收人都知道，是不合法的，是违法行为，被征收人可以针对他们的强拆行为向法院提起行政诉讼，请求确认征收方强拆行为违法。

　　一般情况下，只要有证据，那么法院通常都会判决征收方强拆行为违法。强拆行为判决违法后，被征收人可以向赔偿义务机关申请赔偿，如果对赔偿决定不服，那么被征收人还可以在专业律师的帮助下，向法院提起行政赔偿诉讼。

　　那么赔偿多少才合适呢？

　　一般情况下，需要由评估机构先对被征收房屋进行评估，但是有的在还没有评估时就被强拆了，那么，此时应当要如何确定赔偿标准呢？

　　在相关的裁判案例中指出，由于被征收人房屋已经灭失，相关部门又没有提供对被征收人房屋进行评估的证据，所以法院参照被征收人邻居二层住宅的补偿标准和当地商品房成交均价等因素，结合被征收人房屋与其邻居房屋之间的差异等，酌定被征收人的赔偿标准为xx每平方米，并无不妥。

　　换句话说就是，在征地拆迁中，房屋被征收方强拆之后，在无法评估的情况下，可以选取与被拆除房屋结构、所在区域基本相同的其他被征收人的房屋作为参考，并参照其他被征收人所签订的补偿协议及房屋面积的认定、房屋之间的差异等，确定被征收人房屋的赔偿依据、赔偿标准等。

　　不过，对于赔偿标准原则上来说是不能低于被征收人通过正常征收获得的补偿安置利益。根据新《行政赔偿司法解释》第二十七条规定，违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失。市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补公民、法人或者其他组织损失的，可以采用其他合理方式计算。

　　违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。

　　通俗点来说，就是被征收人合法房屋被强拆后，主张行政赔偿的，法院判决的赔偿金额要高于或者等于房屋被拆迁时被征收人应当获得的补偿款。

　　总之，北京圣运律师需要对大家说的是，房屋在被征收以后，一定要提前对房屋进行拍照，包括房屋结构，里面的布局，外面的结构等，尽量拍全面一点，要是遇到强拆，也要对强拆现场进行拍照，录像等，以免因没有证据而让自己陷入僵局。另外一点，就是要及时地咨询专业律师，在专业律师的帮助下，尽快向法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。