有这5种情况，被征收人别早早的腾空房子或签订补偿协议，被征收房屋价值的补偿都有哪些:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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有这5种情况，被征收人别早早的腾空房子或签订补偿协议，被征收房屋价值的补偿都有哪些

更新时间:2025-05-04 17:53 发布:2024-09-23 11:48 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：有这5种情况，被征收人别早早的腾空房子或签订补偿协议,在房屋拆迁过程中，被征收人常会遇到各种各样的问题和一些防不胜防的陷阱，被征收人只要稍不注意就会损失应有的权益或是掉入陷阱当中。比如在双方就补偿事宜没有达成一致时，征收方为了尽快完成搬

有这5种情况，被征收人别早早的腾空房子或签订补偿协议，被征收房屋价值的补偿都有哪些

一、有这5种情况，被征收人别早早的腾空房子或签订补偿协议，被征收房屋价值的补偿都有哪些

　　在房屋拆迁过程中，被征收人常会遇到各种各样的问题和一些防不胜防的陷阱，被征收人只要稍不注意就会损失应有的权益或是掉入陷阱当中。比如在双方就补偿事宜没有达成一致时，征收方为了尽快完成搬迁工作，将被征收房屋认定成违法建筑或是危房，然后对被征收房屋实施强拆，又或者是对被征收人承诺早搬迁有奖励，或是爽快的答应被征收人提出的要求，来达到最终的目的。

　　作为普通的老百姓，一听到有还有拆迁还有奖励自然就按捺不住，早早的签了协议，腾空了房屋，然后等着征收方实现承诺给他的条件。但北京圣运律师要提醒大家的是，被征收人仅听征收方的一面之词就签了协议，腾了房子的这种做法具有很高的风险，试想一下，万一征收方不承认了怎么办？万一签订了空白补偿协议后，补偿并非协商好的怎么办？到时候恐怕哭也来不急了。因此，出现以下5种情况，即使征收方说的再好，也别草草的签订补偿协议或是腾空房子。

　　一、未妥善安置被征收人

　　在《土地管理法》和《国有土地上房屋征收补偿条例》中都明确的规定，在征地拆迁过程中，要保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益；作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　《物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。征收集体所有的土地，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　据此，倘若在征收过程中，未妥善安置被征收人，那么被征收人是有权拒绝搬迁或是签订补偿协议的。实践中，若被征收人遇到了这样的情况，建议及时的采取法律措施维护自己的合法权益。

　　二、未提前通知，未张贴征收公告

　　在《土地管理法》中明确规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日。

　　也就是说，国家因公共利益征收土地的，在正式征收之前需要对被征收土地的现状进行调查和社会风险评估，同时还要将调查现状、征收范围、征收目的以及征收补偿标准、安置补偿方式等事项向被征收人或是被征收村集体公告，时间至少是30天。

　　若征收方未按照以上法定程序进行，未将上述内容进行公告的话，那么被征收人可拒绝搬迁。

　　三、未获得征地批文

　　根据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，不能直接在集体土地上建设。也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，而这也就是大家常说的“征地批文”。

　　因此，在土地征收之前，征收方需要按照有关规定进行审批，若未获得相关手续，那么征收多半是违法的，被征收人可拒绝签订补偿协议或是搬迁。

　　四、未对被征收房屋进行评估

　　农村房屋虽然不比国有土地上房屋，但是其也有一定的市场价值，所以，集体土地征收时，涉及到农村房屋拆迁的，也应当要由有资质的评估机构入户查勘，根据被征收房屋的年限、面积、结构等因素出具合理的评估报告。

　　在征收过程中，若征收方未入户查勘，就直接作出房屋评估报告，那么被征收人可拒绝签收，拒绝签订补偿协议。

　　五、未向人民法院申请就想强拆

　　我国法律上有明确的规定，相关部门在实施强拆之前必须要作出相关的文件（如责令交出土地决定书，房屋征收补偿决定书），被征收人在已经获得安置补偿或是无正当理由拒绝交地时，征收方也必须要依法向人民法院申请，只有法院准许时，才能实施强拆行为。

　　《土地管理法实施条例》中规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　据此，在未妥善安置被征收人，未作出相关文件，未依法向人民法院申请强制执行的情况下，征收方若想强拆房屋，那么显然就违反了法律规定。对此，建议被征收人可先对房屋进行拍照、录像，收集一些强有力的证据，若无法阻止强拆行为，建议启动法律程序。

　　北京圣运律师最后提醒广大被征收人，征地拆迁涉及到自身的利益，所以，如果在征收过程中，上述几点征收方有未做到的或是均未做到，那么我们可认为此次征收中征收方存在违法行为。被征收人可及时的向有关部门举报或是提起行政诉讼。

二、《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法》

　　各区、县住建局，各开发区住建管理部门，各房地产评估机构：

　　为进一步维护房屋征收当事人合法权益，规范国有土地上房屋征收评估鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，市住建局制定了《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理法》，现印发你们，请遵照执行。

　　西安市住房和城乡建设局

　　2022年3月14日

　　西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法

　　第一条为更好地维护被征收人、公有房屋承租人的合法权益，进一步规范本市国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内对国有土地上房屋征收评估报告及复核结果的鉴定（以下简称鉴定）工作，适用本办法。

　　第三条西安市住房和城乡建设局组织成立西安市房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会），负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定工作。

　　专家委员会下设办公室，负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定日常工作。

　　第四条有下列情形之一的，专家委员会应当受理鉴定申请：

　　（一）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内提出鉴定申请的；

　　（二）房屋征收决定确定的签约期限内房屋征收部门、开发区管委会与被征收人未签订补偿安置协议的，在作出补偿决定前，房屋征收部门、开发区管委会就被征收房屋分户评估报告提出鉴定申请的。

　　第五条有下列情形之一的，专家委员会可以不予受理鉴定申请：

　　（一）申请人不是被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会且未取得委托书的；

　　（二）申请鉴定不是针对评估报告本身的；

　　（三）提出鉴定申请超过规定期限的；

　　（四）当事人委托代理人的授权委托范围不明确的；

　　（五）同一份评估报告已受理的；

　　（六）被征收人与房屋征收部门、开发区管委会已达成征收补偿协议的；

　　（七）申请房屋已灭失，且证据无法确定的；

　　（八）其他不应由评估专家委员会鉴定的。

　　第六条申请鉴定时，申请人应当提交以下材料：

　　（一）国有土地上房屋征收评估鉴定申请表；

　　（二）申请人的身份证明文件（个人提供身份证复印件；法人提供单位组织机构代码证和法定代表人身份证复印件；委托代理的还应提交授权委托书以及代理人、被代理人的身份证复印件），核对原件；

　　（三）原评估机构出具的评估报告及复核结果（原件及复印件）；

　　（四）被征收房屋的权属证明（原件及复印件）；

　　（五）其他与评估报告鉴定有关的材料。

　　第七条专家委员会在收到鉴定申请后，应于3个工作日内确定是否受理。经审核，符合申请条件的，应予以受理，并出具受理告知书；资料不完备的，应一次性告知申请人补充完善；不符合申请条件的，不予受理，并出具不予受理告知书。

　　第八条专家委员会鉴定申请受理后，应当按照下列程序开展鉴定工作：

　　（一）组成鉴定专家组。专家委员会应当组织成立鉴定专家组，具体负责鉴定工作，专家组成员由申请人在公布的专家委员会专家名录中随机抽取。专家组成员应为3人以上单数，具体人数由专家委员会根据鉴定项目规模确定，其中房地产估价师数量不得少于二分之一。专家组应推选1名组长，牵头负责鉴定工作。

　　（二）组织专家组进行实地查勘。专家委员会应组织专家组查询相关资料，并在组织实地查勘前，书面告知申请人实地查勘的具体时间。实地查勘时，专家组应当如实填写实地查勘情况记录表并签字。

　　（三）组织专家组进行鉴定。组织专家组对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，对房屋征收评估报告或者复核结果的合法性、规范性、合理性等提出意见。

　　（四）出具鉴定意见。专家委员会应当根据专家组的合议结果出具书面鉴定意见。

　　鉴定意见应当在鉴定申请受理之日起10日内作出。

　　第九条专家组成员应独立、客观、公正的进行鉴定，并进行合议论证提出技术鉴定意见。

　　第十条专家组成员有下列情形之一的，应当回避：

　　（一）为征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构工作人员的；

　　（二）与征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构有利害关系的；

　　（三）其他与鉴定事项有利害关系的。

　　专家组成员应当回避而未回避的，其鉴定意见无效。

　　第十一条房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，及时提供评估报告、实地查勘记录、照片等相关资料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。对被征收房屋进行实地查勘和调查时，有关单位和个人应当协助。

　　第十二条经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当及时改正有关问题，重新出具评估报告。

　　第十三条鉴定工作完成后，评估专家委员会办公室应当及时将鉴定工作有关材料整理归档。

　　第十四条临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区、市辖县及西咸新区国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，参照本办法执行。

　　第十五条本办法自4月1日起施行，有效期5年。

　　来源：西安市人民政府网

三、先行将极低的征地补偿款汇入账户，就能征地了吗？

　　因公共利益而需要征收土地的，必须根据法律规定的程序实施。可是依现实情况来看，法律所规定的征收程序似乎被相关人员遗忘在了角落，经常有当事人咨询北京圣运律师，征收方没有任何手续就强占了我们的土地，他们这么做合法吗？

　　根据《土地管理法》中的相关规定，国家征收土地的，应当按照法律程序进行审批。征地被审批后，市县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订征地补偿、安置方案、进行征地补偿、安置程序。具体程序为拟定方案、予以公告、听取意见、报请批准以及组织实施。

　　可是实践过程中，征收方给予被征收人的补偿较低，往往低于被征收人征收之前的生活水平，不仅达不到补偿标准，还经常以各种方法逼迫被征收人尽早搬离或是交地。

　　彭先生是河南省某村村民，在2018年4月的时候，相关政府部门在未出具任何手续及补偿方案的情况下，以高速公路改建、新建工程项目为由，强占了彭先生等30多户村民的承包地，并且在其不知情的情况下，擅自将极低的补偿款汇入其银行账户。随后，相关政府部门便开始着手对彭先生等人的宅基地进行征收。

　　彭先生等人世世代代以耕地为生，面对相关部门不合理不合法的强占耕地，征收房屋的行为，彭先生非常的无奈，可无奈归无奈，彭先生为了维护自己的合法权益，随即委托了北京圣运律师。

　　北京圣运律师为了获取此次征地及修路占地行为的相关材料，同月北京圣运律师向相关部门邮寄了政府信息公开申请书，要求公开此次公路工程项目建设的批复以及相关的审批、安置补偿方案等材料。

　　可是令北京圣运律师没想到的是，相关部门却无故拒绝了申请人的信息公开书。北京圣运律师认为该拒绝行为违法，于是在同年次月，向省政府申请复议，省政府作出复议决定，认定相关部门的拒收行为违法，并责令相关部门在法定期限内对政府信息申请作出处理。

　　同年，相关部门作出《政府信息公开申请答复书》，可是结果同样令北京圣运律师失望，北京圣运律师认为，相关部门的行为是推脱责任的违法行为，于是再次向上级部门提出复议申请，要求撤销该答复书并责令相关部门在法定期限内作出答复。可是相关部门依旧在为自己的违法行为找借口。最终在北京圣运律师的努力之下，上级部门撤销了相关部门作出的《政府信息公开申请告知书》并责令其在法定期限内重新作出答复。

　　申请政府信息公开的法律依据

　　根据《中华人民共和国政府信息公开条例》中的相关规定，行政机关制作的政府信息，由制作该政府信息的行政机关负责公开；行政机关从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的行政机关负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。

　　同时，根据第二十四条：行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。

　　在实践过程中，像彭先生这种现象的情况非常的多，征收方为了尽快达到征收的目的，通常都会采取各种手段来强迫被征收人搬离或是交地。那么且不说相关部门作出的信息公开行为违法，就单从相关部门违法征收行为来看，就已经给被征收人造成了一定的影响。

　　违法征地会负出什么代价呢？

　　根据相关部门下发的《国土资源执法监督规定》，对涉嫌违反国土资源法律法规的行为进行调查；对发现的违反国土资源法律法规的行为进行制止，责令限期改正；对违反国土资源法律法规的行为依法实施行政处罚和行政处理；对违反国土资源法律法规涉嫌犯罪的，向公安、检察机关移送案件有关材料等等。

　　对国土部门及执法人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权造成严重后果的比如篡改案件材料；违反保密规定，向案件当事人泄露案情；越权干预案件调查处理；不依法履行职责，致使案件调查、审核出现重大失误等都依法将被处分，构成犯罪的依法将被追究刑事责任。

　　遇到违法占地被征收人怎么做呢？

　　违法占用老百姓耕地，不仅给老百姓造成损失，也极有可能会产生社会矛盾。因此，面对自己合法权益受损时，老百姓一定要保持冷静，对强占现场进行拍照，留证，保存好相关征地材料以及报警通话记录。同时及时的咨询专业拆迁律师，让律师帮助自己维护权益。

　　根据我国《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。

　　第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：(七)认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的;(十二)认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

四、北京土地征收律师谈村委会能不能调整承包地？

　　随着国家的不断发展，近几年有越来越多的农村承包地和村民的房屋因公共利益需要被征收，尤其是离城区较近的一些村庄。虽然说因公共利益需要，征收老百姓的土地或是房屋也无可厚非，且对老百姓来说也是一件好事，通过征收不仅有可能提高生活水平，也可以改善居住环境。但无论征收主体是谁，都要依法保障被征收人原有的生活水平，给予被征收人合理、公平的补偿。

　　可是实践过程中我们却发现，有的村委会却以各种理由来试图侵害被征收人的合法权益。根据相关的法律法规，征收本来是需要按照《土地管理法》中的规定，办理相关的审批手续，可个别村委会却要求村民接受以租代征、重新分地的补偿，也就是说，村委会想将现在的承包地全部打乱重新分配。那么，村委会是否可以将土地全部打乱重新分配呢？

　　答案显然是不可以的。

　　根据《农村土地承包法》中的规定，发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地、制止承包方损害承包地和农业资源的行为以及法律、行政法规规定的其他权利。

　　在承包期内，发方包应当要依法维护承包方的土地承包经营权，不得非法变便、随意解除承包合同、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动，并依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务。

　　同时，该《农村土地承包法》中还明确规定，在承包期内，发包方同样也不能擅自收回农民承包的承包地，对于后来已经进城落户的，其也不能强迫老百姓交回土地，更不能以退出土地承包经营权作为农民进城落户的条件。

　　对于在承包期内，承包方交回承包土地的，或是发包方因村内公共事业建设收回农村承包地，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，发包方需要给予相应的补偿。

　　划重点

　　除此以外，在承包期内，发方包还不得以任何借口和理由调整承包地。一般情况下，村委会只能对因自然灾害等特殊情况对个别农户承包地的耕地和草地或是林地造成严重毁损的进行调整。

　　所以，实践中，要是村委会以土地征收或是其他不合理理由要打乱承包地重新分地，那么建议大家一定要及时地向上一级有关部门投诉、举报，要求他们查处村委会的违法行为。

　　总之，北京圣运律师最后想要提醒大家是，土地是我们每个人都需要珍惜的，无论是土地征收，还是建设高标准农田都需要严格按照国家出台的法律法规及政策进行，不得恶意破坏土地性质，更不能擅自非法占用土地，在具体实施过程中，相关部门更不能假借征收等名义，打乱农民的土地，重新进行分配或是随意调整，避免给农民老百姓利益造成危害。

五、北京农村拆迁律师谈征而不用，被征收人可以要求复耕吗？

　　已经发布了土地征收预公告，但未实际占用土地，作为被征收人要怎么办呢？

　　根据《土地管理法》中的规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

　　在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

　　从上面的这条法律法规中我们可以看到，如果在确定了征收范围，且发布了土地征收预公告，或是土地征收已经获得了批准，但是相关部门并没有实际上占用土地，那么，倘若超过了一年，甚至是两年、三年以上没有实际用地，那么，相关部门就需要将未利用的土地交给原集体经济组织或是个人继续耕种。

　　也就是说，征收方因资金短缺等问题，迟迟没有开工建设，实际占用土地，且时间已经超过了一年，那么，相关部门就需要缴纳闲置费，倘若在拿到征地批复文件的两年内都没有实际施工进行建设，那么，一般情况下，土地就会被有关部门无偿收回，且交回原集体经济组织耕种。

　　若是过了两年还需要再次征收该片土地，那么，征收方就需要重新申请征地，其无法再依据原先批准的文件实施土地征收。根据相关的法律法规，征地批复文件是有效期限的，一般只有短短的两年，如果过了两年，那该文件就会自动失效。

　　总之，北京圣运律师需要告诉大家的是，土地是我国最宝贵的资源，一旦在遇到土地征收之后，相关部门迟迟没有开工建设，那么被征收人可以向有关部门反映要求复耕，对于已经开工建设了的，倘若在此过程中出现了相关部门违反法律法规侵害被征收人合法权益的行为，如未批先占，未给予补偿就强迫被征收人交出土地等，那么，被征收人需要第一时间咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。