宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑

更新时间:2025-05-05 07:35 发布:2024-09-23 14:25 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑,今年实施的新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地，村民居住用地，必须要由乡、镇人民政府审批。但是，实践过程中，农村村民私自在土地上搭建房屋的情况却非常的普遍，导致农村

宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑

一、宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑

　　今年实施的新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地，村民居住用地，必须要由乡、镇人民政府审批。但是，实践过程中，农村村民私自在土地上搭建房屋的情况却非常的普遍，导致农村涌出许多的无证房屋。

　　一般情况下，没有经过审批办理相关手续而建无证房屋，多数会被认定成违法建筑。那么，这类房屋在拆迁时有补偿吗？如果有是怎么补偿的？

　　实践中，农村无证房屋在遇上拆迁的时候通常会被直接认定成违法建筑被拆迁方强制拆除且不给任何的补偿。针对这种情况，北京圣运律师认为，拆迁方直接给所有的无证房屋戴上“违建”的帽子，是非常不妥，也非常不合理的，尤其是农村的房子，更不应该如此。

　　虽然在《城乡规划法》和《土地管理法》中明确了在自己宅基地上建造房屋，需要取得乡村建设规划许可证，或是审批，但是对于以下几类无证房屋不宜认定成违法建筑：

　　一、房子是由上辈遗传下来或是建于上世纪八十年代。因当时的社会发展水平以及法律法规的不健全，上辈人遗传下来的房子和七、八十年代所建的房子大多数都没有产权证。所以，鉴于此，这类房屋不宜认定成违法建筑，相关部门需要根据房屋的年代、居住使用情况等进行综合判断。

　　而且根据自然资源部下发的相关文件以及其他政策，始建于上世纪八十年代的无证房或是比这更早的无证房应当要作为合法建筑予以确权登记。

　　二、房子建于2008年之前的。要知道，我国《城乡规划法》是在2008年才开始实施的，而且2008年之前，建筑房屋只需要宅基地使用权证，不需要申请各种规划许可证，所以，如果房子是建在2008年之前，在2008年之前也没有改建、扩建、翻建的情况，那么就不宜认定成违法建筑，简单来说，就是因历史遗留问题造成的，不能一口认定成违法建筑。

　　因此，这类房屋在遇上拆迁的时候，所获得的拆迁补偿应与合法房屋要差不多，拆迁方不能因无证就降低拆迁补偿。

　　三、用于被拆迁人安置用的无证房。一般情况下，拆迁安置房是很难办理下来的，如果被拆迁人面临二次拆迁的话，那么就没有产权证，这种情况下，相关风险就不应该由被拆迁人承担。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，上述几种无证房屋不宜认定成违法建筑，更不应该在遇上拆迁时不予补偿，责令被拆迁人限期拆除，如果遇到了有相关部门人员直接认定成违法建筑，建议被征收人及时的采取法律措施。

　　不过，北京圣运律师要顺带说一下，如果房屋是建在耕地上，那就比较的残酷了，不管是在2008年以前建的，还是2008年以后建的，只要是无证房屋都有可能被认定成为违法建筑。

　　因为在《土地管理法》中明确规定，禁止在耕地上进行非农业建设。当然了，如通过了农用地转建设用地的审批，取得了农用地转批手续且拿到了用地许可证，在房屋建成之后办理了产房证的话，就不会被认定成违法建筑。

　　那么无证房屋在拆迁时怎么补偿呢？

　　我们上面说了，上述无证房在拆迁时应当要给予合理、公平的补偿。所以依据《土地管理法》中的规定，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平。土地的补偿费应按照综合地价来确定。涉及到农村村民住宅的，采取货币补偿、产权置换、提供宅基地等方式进行补偿。

　　安排宅基地建房：这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。

　　提供安置房：征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差不多，也就说是要按照1：1的比例来进行置换。

　　货币补偿：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；房屋重置成新价格＝房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

　　以上三种方式被征收人可根据自己的需求任意选择，如果征收方只提供一种补偿方式是不合法的，被征收人可以拒绝签订补偿协议。

二、北京圣运律师介入乌鲁木齐康先生（化名）行政复议补偿决定案

　　康先生（涉及当事人隐私用化名）一家人在乌鲁木齐南部某区经营农产品生产加工，自己也承包了大片的农业种植用地，采用现代农业蔬菜种植技术，生产出的绿色蔬菜在市场上非常畅销，可谓供不应求。不想风云突变，由于国家建设的需要，地方相关部门找到康先生，说是要征收这一片土地，并打算把另外一块荒滩交给康先生耕种。对此康先生无法接受，自己在承包土地上面投了巨资改良土质，刚刚见好怎么说收回就收回呢？无奈之际，康先生委托北京圣运律所介入维权，目前律师已经代理对相关部门做出的农作物及附着物补偿决定提起复议。

三、北京拆迁律师讲谈终于同命同价了

四、北京拆迁律师谈镇政府在未告知具体信息的情况下，要求村民搬迁上楼？市政府谈违反规定，重新作出答复

　　【基本案情】

　　吴某某是浙江省某市某村村民，其在该村拥有合法的宅基地和房屋，日子也过得非常地惬意。可是几年前，当地相关部门决定对吴某某所在的村庄进行集体搬迁，随后吴某某平静的生活彻底被集体搬迁活动所打破了。

　　镇政府在没有发布任何文件，以及未告知吴某某等村民具体的搬迁信息下，便要求吴某某及其他村民集体搬离所在村庄，将吴某某等村民安置到离现在地方比较远的小区。但是吴某某等村民均不愿意搬迁，一来是因为不知道具体的搬迁信息，且也没有看见过任何的相关法律文件，农民不想就这样稀里糊涂地上楼，二来是村民世代以土地为生，如果搬去特别远的地方，那土地怎么办，以后的生活怎么办，没有了土地一家人的生活肯定就会失去最基本的收入来源，失去了最基本的生活保障。

　　而且最主要的是，村里绝大多数的百姓都是老人，他们更不愿意离开这生活了几十年的地方，所以吴某某等人便没有搬离村庄。但是让吴某某等人没有想到的是，镇政府竟然派人用断水、断电、断水等各种逼迁方式强迫吴某某等其他村民搬迁上楼。

　　面对镇政府的这种行为，吴某某等人是非常的郁闷与愤怒，但是吴某某等人也知道，愤怒是没有用的，面对对方强大的势力，其仅靠自己的这点力量肯定是无法与他们抗衡的。于是，在与家人商量后，其和其他村民便决定启动相应的法律程序。随后，他们通过网络查询到了专门做征地拆迁业务的北京圣运律所，在与北京圣运律所的律师联系后，吴某某等人便于几日后来到了北京，希望就自己目前所遇到的问题能与北京圣运律师面对面地再沟通一番。

　　经过长时间的沟通，吴某某等村民知道了事情的来龙去脉，但为了能对现状有所了解，所以北京圣运律师希望去现场调查一番。而吴吴等村民在听过北京圣运律师的解释之后，也觉得非常有道理，于是双方便先签订了调查合同。

　　【维权过程】

　　经过现场调查，北京圣运律师发现了此次搬迁活动中存在诸多的违法行为，于是便在调查期间就接下来的维权计划与吴某某等人进行了沟通，吴某某对北京圣运律师提出的维权计划非常的认同，于是在思考片刻后，便与北京圣运律师签订了委托代理合同。

　　北京圣运律师介入该案件后，为了能获取更多的材料与证据，为了能更好地帮助到吴某某等村民，便第一时间向镇政府邮寄了《政府信息公开申请书》，希望镇政府能依法公开此次搬迁项目涉及吴某某等村民的相关审批手续及其他相关的材料。

　　申请信息公开后，镇政府却没有在法定期限内对吴某某等人进行任何的答复，北京圣运律师在与吴某某沟通后，便针对镇政府的行为向市政府提起了行政复议，请求依法确认镇政府没有在法定期限内对吴某某等人进行答复的行为违法，并责令其对吴某某等人所申请的事项进行答复，并且在行政复议申请书中，北京圣运律师明确指出了镇政府的违法行为。

　　【案件结果】

　　经过市政府的审理，最终确认镇政府未在法定期限对吴某某等人的申请进行答复的行为违反了我国的相关法律法规，责令镇政府在收到判决之日起的15个工作日内对吴某栽的信息公开申请依法作出答复。

　　【律师说法】

　　合村并居、合村并镇以及扶贫搬迁等均需要在被征收人愿意的情况下进行，均需要与被征收人商量着来，不能采取“硬”措施强迫被征地农民搬迁。实践中，如果广大农民遇到这种强迫自己搬迁的行为时，一定要提高警惕，该收集证据时就需要及时地收集证据，该向有关部门投诉、反映时就一定要及时地投诉、反映，如果反映后，没有结果，建议农民可以在专业律师的帮助下依法通过法律途径来维护自己的权益。

五、北京土地征收律师谈征地区片综合地价标准是什么？征地区片综合地价怎么查询呢?

　　关于征地区片综合地价的标准，由于每个地方的经济水平以及农用地情况都不一样，所以，征地区片综合地价也都不尽相同，有的地方一亩地可达好几十万，有的只有区区几万，比如天津市，一亩地由之前的27万元调整到了30.1万元，这也是天津的最高标准，而全市最低的征地区片综合地价标准则是3.4万元一亩。

　　另外，山东省也是，结合山东省之前发布的山东省征地区片综合地价的批复中的内容，山东省一类区片地价为30.9万元一亩，二类区片地价为30万元一亩，而三类区片地价为27.6万元一亩。而广东省更是惊人，最高的征地区片综合地价标准已经达到了51万元一亩，最低的也在9万元一亩。

　　不过，北京圣运律师要说的是，不管征地区片综合地价是多少，都应当要公平、合理，在对补偿标准不满意时，广大被征收人可以向上一级有关部门举报。

　　那么，征地区片综合地价怎么查询呢?

　　早在2020年，也就是新土地管理法施行后，许多地方就已经调整或是公布了具体的征地区片综合地价，所以，如果觉得征地区片综合地价不合理，或是认为征地区片综合地价比较模糊，大家不妨可动手查一查，从百度上或是其他浏览器上搜“自然资源部网站”，打开自然资源部官网后，首页右边就有“重点领域信息公开”这几个字，其下面就有“全国征地区片综合地价信息公开”这个按钮，占进去之后，占击您的所在地，然后就会显示具体的征地区片综合地价。

　　北京圣运律师最后想要说的是，土地征收关系到被征收人的利益，一旦遇到问题，或是对补偿标准有异议，那么一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。