北京拆迁律师谈可以转给征收人看！未获得安置补偿，不得强制执行，对征收补偿安置方案不服

一、北京拆迁律师谈可以转给征收人看！未获得安置补偿，不得强制执行，对征收补偿安置方案不服

二、北京圣运法律讲堂|征地批文包含的内容

三、自然资源部谈一户多宅、宅基地面积超标等可以这样办理登记，对城镇居民非法购买宅基地、小产权房的，禁止合法化

　　农村房地一体确权对农民来说是有利而无百害的。为此，为了加快农村房地一体确权登记工作，今年6月28日，自然资源部还发布了《关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》，自然资源部在该通知中强调，要以登记成果汇交至国家级不动产登记信息管理平台、颁证到户、规范登记、日常登记为标准，坚持因地制宜、先易后难，需求导向，分类推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作，不搞“一刀切”。下面我们就结合该《通知》中的内容，来看一下，宅基地和集体建设用地使用权确权工作到底如何进行？

　　一、在房地一体确权登记前要组织开展地籍调查

　　《通知》中要求，各地在已有工作基础上，要以行政村为基本单位，统一组织开展地籍调查，查清楚宅基地及房屋的面积、坐落位置、权属等，仅完成宅基地调查的，需要补充开展房屋的调查工作，宅基地和房屋均没有调查的，开展房地一体地籍调查工作。

　　需要注意的是，在开展调查时，必须要按照《地籍调查规程》《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》《农村不动产权籍调查工作指南》等技术标准进行。对于权属来源不明确或实地界址不清晰的，要认真履行四邻指界程序并由权利人或委托人签字盖章确认。

　　总之，就是说，房地一体确权是一件相对于来说比较繁琐的事情，在登记入册之前，调查是不可少的，实践中，如果有乡镇政府的工作人员，或是其他相关部门的工作人员来家里调查，村民一定要认定配合，倘若没有看见过任何的工作人员实地来调查，自己便拿到了相关的证件等，那说明，其房地一体确权登记工作程序的合法性则有待商榷。

　　二、对于一户多宅、宅基地面积超标等可以按照有关规定确权

　　另外，该《通知》中对一户多宅、宅基地面积超标、非本集体成员占用宅基地等也对此提出了明确的要求。根据该《通知》中的内容，对权属合法、登记要件齐全的宅基地及房屋均未登记的，要尽快办理房地一体确权登记颁证；宅基地已登记、房屋未登记的，根据群众需求及时办理房地一体登记，换发房地一体不动产权证书；已登记的宅基地及房屋自然状况和权利状况发生变化的，依法办理登记。

　　对“一户多宅”、宅基地面积超标、非本集体成员占用宅基地、没有权属来源材料的宅基地，以及合法宅基地上的房屋没有符合规划或建设相关材料等情形的，可以依据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》等政策文件以及地方细化完善的政策要求办理登记。

　　比如说对于没有权属来源的宅基地，应当要查明土地历史使用情况和现状，由集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至等进行确认后，公告30天，如果村民没有提出异议，那么再由农民集体经济组织或村委会出具证明，在经过乡镇人民政府审批后，则可以依法确权，予以登记。

　　对于存在一户多宅的，如果符合当地分户建房条件但未分户的，未经批准另行建房分开居住的，要是新建的房屋占用的宅基地符合相关的规划，在经农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议的，可以按照规定补办相关的用地审批手续后，依法予以确权，对于没有分开居住的，且使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，可以予以确权登记。

　　对于宅基地面积超标准以及非本集体成员占用宅基地的，建议查看《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》以及《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，这里面对此作出了较为详细的规定。

　　三、对违反国土空间规划管控要求建房、小产权房等不得办理登记

　　不过，需要大家注意的是，该《通知》中还明确规定了，对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。

　　也就是说，城镇居民是不可以去农村购买农村宅基地的，就算城镇居民花了高额的价格从农民的手中买来了宅基地并建有房屋，那其房屋也有可能是不合法的，因为违反了相关的法律法规及政策，按照上面的通知中的内容来看，其所购买的宅基地在确权登记工作中，就会不予确权，从无就无法使该宅基地房屋合法化。另外，小产权、违反国土空间规划建的房屋也是不一样的，同样也不得到法律的保护。

　　北京圣运律师最后想要告诉大家的是，房地一体确权事关农民老百姓的切身利益，所以该确权的时候一定要确权，在确权过程中，如果发现相关部门工作人员有违法行为，广大村民可以向上一级有关部门投诉、举报。

四、北京拆迁律师谈棚户区改造与城中村改造的补偿标准

棚户区改造补偿标准 不能低于周边市场价

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

　　且《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。

　　但近年来，无论是何种改造或征收，补偿不合理也已是一个常见问题，征收方为了达到征收的目的，压缩拆迁成本，往往会故意压低被拆迁人的补偿。但根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

　　而且被拆迁人选择产权置换的，必须是拆一补一。根据《条例》规定和政策精神，“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准，是绝对不能再打折扣、做减法的。

城中村改造补偿标准不降低原有生活水平为原则

　　城中村房屋拆迁具有城市和农村的双重特征。城中村房屋建筑占有的土地性质虽属于集体土地，但是周边房屋的市场价却很高。在改造过程中，如果是依据集体土地上房屋建筑成本价给予被拆迁人补偿，那补偿结果对被拆迁人来说显然是很不公平的，且很有可能会降低被拆迁人原有的居住、生活水平，这是违背拆迁补偿原则的。

　　关于城中村拆迁补偿方面，最高人民法院曾出过司法解释，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗的来讲，就是地段一样，房子结构、年限差不多的房子的市场价格。

五、高征补公告〔2023〕95号

　　高征补公告〔2023〕95号

　　根据高青县人民政府决定，为保障公共利益用地需要，拟征收寨子村集体土地。按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的有关规定，高青县人民政府组织县自然资源局、县财政局、县农业农村局等部门和芦湖街道办事处根据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了《寨子村征地补偿安置方案》。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　地块1拟用于商业项目建设，开发用途为商业用地。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　本次拟征收地块1范围：芦湖街道寨子村土地、国有建设用地以南，淄博在河之洲房地产开发有限公司以北及以西。总面积0.6178公顷，其中：水浇地面积0.5776公顷、其他林地面积0.0402公顷。地块2范围：芦湖街道寨子村土地、国有建设用地以南，淄博在河之洲房地产开发有限公司以北及以东。

　　总面积0.2099公顷，其中：水浇地面积0.0362公顷、其他林地面积0.1737公顷。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2023〕144号文公布的高青县征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于Ⅰ级区片，补偿标准为96万元/公顷。

　　拟征收土地地上附着物和青苗补偿标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于淄博市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2022〕20号）的规定执行。

　　本次拟征收土地不涉及农村住宅、工矿企业的补偿安置。

　　四、安置意见

　　经与寨子村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）调地安置。由芦湖街道办事处和寨子村村委会征得村民同意，拟在征收土地经依法批准后按照有关规定对承包土地进行调整。

　　（二）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到寨子村村委会后，由村集体经济组织按照国家有关规定研究征地补偿安置费的具体分配方案。

　　（三）社保安置。社会保障补贴资金按照1.5万元/亩标准在征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户，共计18.6233万元。由高青县人力资源与社会保障局会同寨子村村委会研究制定被征地农民社会保障方案，在征收土地经依法批准后，办理参保事宜。

　　五、办理补偿登记安排

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自公告发布结束后5日内（2024年1月5日至2024年1月9日），持相关权属证明材料到寨子村村委会办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记和签订征地补偿安置协议的，以《土地所有权调查确认表》《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》为准。

　　六、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示期为30日，自2023年12月5日起至2024年1月4日止。

　　拟征收土地的农村集体经济组织成员如认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应在公示结束前向高青县自然资源局提出书面听证申请，听证申请书送至高青县自然资源局政策法规科。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

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内容审核：索建国律师

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