更新时间:2025-05-04 21:24 发布:2024-09-19 15:35 文章来源：北京圣运律师事务所
实践中，拆迁方在与被拆迁人就补偿事宜谈不拢的情况下，通常都会作出房屋征收补偿决定，让被拆迁人在规定的期限内搬迁。那么面对极不合理的房屋征收补偿决定，在征收补偿方案已经公告的情况下，还能不能依法被撤销？
刘某是江苏省人，在当地购买了一处私产，使用性质为住宅，并且办理了房屋所有权证。可是当地在2013年的时候，作出对刘某所在棚户区改造项目的可行性报告的批复，同意当地进行棚户区改造，并将该项目纳入了当地的国民经济和社会发展年度计划草案。
次年，相关部门作出关于国有土地上房屋征收决定，将征收范围等事项进行了公示，正好刘某的房屋也在此次棚改的范围内。但双方就补偿事宜多次协商终没达成一致意见。随后，相关部门对刘某作出房屋征收补偿决定，房屋征收补偿决定按照补偿方案中的规定给予刘某货币补偿，另外还规定让刘某在15日内将房屋腾空。
可刘某对补偿决定并不服，为了维护自己的合法权益，委托了北京圣运律师。
北京圣运律师介入到案件后，制定了一套完整的维权计划方案，之后在北京圣运律师的指导下递交了行政复议书，要求撤销征收补偿决定。可是，复议机关并没有支持。
针对复议机关的复议决定，北京圣运律师向人民法院提起了诉讼，要求撤销相关部门作出的补偿决定书。在庭审过程中，双方各抒己见。最终经过北京圣运律师出色的办案能力，法院撤销了相关部门作出的补偿决定。
本案中有两个焦点问题，一个是关于补偿方式的问题，一个是评估方法的问题
针对补偿方式，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择货币补偿、也可以选择产权置换。也就是说，被征收人是即可以要钱，也可以要房。但是本案中，相关部门在未经被拆迁人同意的情况下，直接以货币的形式补偿刘某显然是不符合法律所规定的，这侵害了被拆迁人的选择权。
针对评估办法，房屋评估机构应当要具有相应的评估资质，评估机构由被征收协商而定，协商不成的可通过抽签等方式选定，被征收房屋价值评估应当要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度以及建筑面积等影响被征收房屋价值的因素，对被征收房屋可以采取市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
本案中，刘某的房屋所在区域发展较为成熟，而且市场化程度也比较的高，因此，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，对刘某房屋的评估应当采用市场比较法是比较合理的。但是本案中，评估机构采用的却是成本法，那么这显然是不公平且不合理的。
从此案中我们可以了解到，即使相关部门下达了征收补偿决定，那么只要是补偿标准不合理，或是房屋征收决定中有不合法的规定，也是可以依法撤销补偿决定的。以下我们就来看一下关于房屋征收补偿决定的救济，法律上是如何规定的
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
从以上的法条中我们了解到了，作出房屋征收补偿决定的前提条件、作出房屋征收补偿决定的主体、补偿原则等，且也明确了对补偿决定不服的救济途径。
因此，在实践过程中，面对相关部门下达的征收补偿决，被拆迁人首先要学会审查它的合法性，比如作出的主体是否适格，作出的补偿决定是否经过了县级以上人民政府的批准？在作出房屋征收补偿决定之前是否有安置补偿方案？是否达成了一致意见等。
如果这其中有一条是不合法的，那么被拆迁人则可以依法提起行政复议或是行政诉讼维护自己的权益。
因公共利益展开的征地拆迁一般是带有一些强制性的，但这并不代表相关部门就可以随意处置我们的房屋了，只能说是在符合各个条件、满足各个条件的情况下进行，比如拆迁补偿已经足额到位，相关手续都已经办理等，那么其实施的征收行为才带有一定的强制性，反之，在补偿没有到位，相关手续没有办理之前，相关部门行使的一些强制性行为可能就违反了相关的法律法规，其行为就属于非法拆迁。
实践中，非法拆迁的行为并不少见，在遇到非法拆迁的时候，广大被征收人能做的就是积极地采取有效措施应对突如其来的违法行为。不过，在整个维护自己合法权益的过程中，总有一些被征收人存在以下几个误区，往往意识不到自己的行为可能会为自己带来不利后果等。
1、软磨硬泡
遇到土地征收、房屋征收补偿、程序问题，或是其他相关的法律问题时，有的被征收人可能会走软磨硬泡这种维权方式，试图通过天天去找征收方或是相关部门的方式，来让他们做出妥协，答应自己的条件，提高自己的补偿，或是给予自己赔偿。
但事实上，以软磨硬泡的方式维护自己的合法权益，个人觉得不会起到一个什么效果，其原因是，征收方可能没有那么多的时间来接待你，征收涉及众多户老百姓，他们不可能在你一户上来浪费时间，所以经常会一两句话就把你打发了，二来，被征收人天天去找征收方讨要说法，可能还会适得其反，他们会认为，只要他们自己不答应，被征收人迟早有一天就会在拆迁协议上签字，再者就是，想通过这种软磨硬泡的方式达到自己的目的，事实上是非常难的，一段时间下来，不仅没有结果，反而还会因此错过法律规定的维权期限，一旦日后，想要通过法律途径来维权，那么可能就会变得非常非常的困难。
虽然实践中，有个别被征收人通过这种维权方式，使得让征收方妥协，但这仅仅只是极个别的，绝大多数这样做的被征收人，其根本问题都没有解决，反而还被征收方压着走，所以，北京圣运律师不建议大家以这种方式方法维护自己的合法权益。
2、坚决硬扛
另外，还有的被征收人在遇到拆迁问题时，往往会采取坚决硬扛这一种方式方法来维护自己的权益。比如在拆迁补偿不合理时，自己就呆在家里，哪里也不去，也不去找征收方讨要说法，也不搬离被征收房屋，就一直在家里面呆着。
虽然说，在补偿不合理时不搬离被征收房屋是被征收人需要做的，因为一旦搬迁，征收方就有可能会趁机强拆房屋，所以，这种做法在一定程度上来说也是合法的，是守住自己合法财产的一种方式。但是需要提醒大家的是，如果一直坚决地硬扛，什么维权工作也不做的话，这也是不利于自己的。
实践中，有的征收方为了尽快完成征收工作，会在半夜或是趁被征收人不在家的时候强拆房屋，房屋一旦被强拆，那我们就失去了唯一的谈判筹码。
所以，北京圣运律师提醒大家，在拆迁补偿不合理时，在守住房屋的同时，也需要准备维权的一些工作，比如对被征收房屋内的家具、结构等拍照、录像，将家里的一些贵重物品搬离被征收房屋，保存好一些收据、票据等，然后及时地咨询专业律师，听听律师的意见。
3、听天由命
实践征收中，除了上述两种之外，我们还能经常听到被征收人说“听天由命”。事实上无论是土地征收还是房屋征收，只要遇上问题就以“听天由命”这种方式直接放弃自己合法权益的行为是不能做的，对于不合理的拆迁补偿要勇敢地说不，要勇敢地采取有效的措施来应对，千万不能是征收方说什么就是什么，如果不了解征收规定，征收原则，就盲目地相信他们所说的话，那是不是合法权益就会有所损失？
所以，北京圣运律师要说的是，补偿不合理，既不去收集证据，也不去咨询律师，一切都听天由命是非常不可取的做法。征地拆迁可是影响自己以后生活质量的，因此，在遇到问题时，一定要积极地采取正确有效的办法来解决，千万不要处之泰然，毫不在意。
4、盲目诉讼
这点在征地拆迁案件中很常见，虽然有法律维权意识是好事，但是也需要大家知道一点，诉讼是具有很强的专业性，有的律师都不一定能吃透，更别说咱普通老百姓了。但是有的被征收人可能会存在一定的误区，就是自己多处咨询律师，听律师的意见，然后自己就以为自己已经吃透了其中的东西，只要自己按照律师的意见去做就行，结果肯定是好的，但从实践过程中来看，盲目诉讼只会浪费掉自己的诉权，一旦诉权使用完毕，那么其没有解决掉的问题就会变得越来越复杂、困难。
所以，北京圣运律师在这里提醒大家，专业的法律问题还是要交给专业的人来处理，千万不要为了省诉讼费，就自行提起诉讼，征地拆迁是很复杂的，其中涉及的法律问题也是极具专业性，因此，大家一定要在专业律师的帮助下启动法律程序。
实践中征收方直接强制拆除被征收人房屋或是采用暴力行为进行逼迁的现象已是屡见不鲜了，但是，北京圣运律师仍然要提醒大家，而且在此之前我们也多次强调过，面对这种情况，必须要做到以下四点：
一是，被征收人首先要保持冷静，避免与拆迁方发生肢体上的冲突或是语言攻击。
二是，针对强拆，一定要先拨打110报警，不论警察是否出警，这个电话必须要打，如果他们不出警，那么我们可针对他们的行为提起诉讼。
第三，就是在保证自己及家人安全的情况下，还要对违法拆迁的现场进行拍照、录像，收集相关的证据材料。
第四，如果与征收方就补偿或是赔偿事宜协商未果时，要及时地咨询专业律师，及时地在律师的帮助下向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
新疆维吾尔自治区实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法
第一章总则
第一条为了规范自治区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于自治区行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。
第四条县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作；州、市（地）人民政府（行政公署）负责重大建设项目或者跨行政区域的建设项目的房屋征收与补偿工作（以下统称负责房屋征收工作的政府）。
负责房屋征收工作的政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
负责房屋征收工作的政府城乡规划、国土资源、发展改革、建设、房产、财政、公安、工商、税务、教育、民政、人力资源和社会保障、审计、监察等部门，在各自职责范围内，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
被征收房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区居民委员会等，应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿相关工作。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，委托书应当载明委托范围、权限、期限、责任等内容。
房屋征收实施单位应当具有熟悉房屋征收法规、政策及相关专业的人员，具备承担房屋征收工作的相应能力，并不得以营利为目的，其工作经费由负责房屋征收工作的政府按照委托事项实际支出审核拨付。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
自治区、州、市（地）住房城乡建设主管部门应当会同财政、国土资源、发展改革等部门，加强对房屋征收与补偿工作的指导。
任何组织和个人对违反本办法规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门，应当对举报及时核实、处理，并将核实、处理结果书面告知举报人。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章征收决定
第七条负责房屋征收工作的政府实施房屋征收，作出征收决定，必须符合《条例》第八条规定的条件。
属于《条例》第八条第（一）项至第（四）项规定的建设项目，应当根据建设用地规划许可的范围确定房屋征收范围，房屋征收范围内的用地不得用于非公益性项目建设。
属于《条例》第八条第（五）项规定的建设项目，应当按照控制性详细规划确定房屋征收范围，在未完成征收补偿安置前，不得批准实施非公益性项目建设。
第八条房屋征收应当合理确定征收范围，征收规模较大的，应当分段实施，并按照房地产价格变动情况，分段确定房屋征收补偿标准，分别拟定房屋征收补偿方案、作出房屋征收决定。
第九条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当向社会发布暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途的有关审批、备案登记手续的公告，有关城乡规划、建设、房产、国土资源、工商、税务等有关部门应当暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年。
在向社会公告前，房屋征收部门采取前款规定措施限制不动产物权行使造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第十条房屋征收部门在拟定征收补偿方案前，应当对征收范围内的房屋现状进行调查登记。
调查登记应当包括下列内容:
（一）房屋所有权人或者占有人的基本情况；
（二）土地使用权登记情况，包括取得方式、用途、年限、面积；
（三）房屋所有权登记权属状况、设有他项权情况；
（四）房屋实际用途、建筑结构、建筑面积等情况；
（五）房屋装修装饰状况；
（六）房屋所有权人、占有人及具有常驻户口的共同居住人是否属于住房保障范围；
（七）临时建筑批准年限，建造和已经使用年限；
（八）其他需要调查登记的情况。
调查应当两人以上进行，并由调查人、房屋所有权人或者占有人对调查结果签字确认。
第十一条房屋征收部门在调查登记时，发现征收范围内的房屋未办理房屋所有权登记或者与登记不符的，应当报请负责房屋征收工作的政府组织城乡规划、国土资源、建设、房产、工商、税务等部门，按照下列规定对房屋及被征收人进行核实认定:
（一）市、镇规划批准公布前建造的，认定为合法建筑；
（二）依法应当予以拆除或者没收的，认定为违法建筑；尚不构成依法应予拆除或者没收情形的，认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑；
（三）依法应当按照永久性建筑核发建筑规划许可证，但是城乡规划部门核发临时建筑规划许可证，且建成的房屋面积、层数、高度等未超出临时建筑规划许可的，认定为合法建筑；
（四）将住宅改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记的，认定为改变用途的建筑；
（五）因判决、仲裁、继承、接受遗赠，法律文书已经生效或者法律事实已经发生，但未办理房屋权属转移登记的，认定法律文书或者法律事实确定的权利人为被征收人；
（六）基于买卖合同转让房屋，但未办理房屋权属转移登记的，认定占有人为被征收人。
前款规定涉及房屋面积的核实认定，应当依据具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果作出。
第十二条政府有关部门对房屋进行调查登记或者核实认定应当出具书面结果，送达被征收人。被征收人对调查登记或者核实认定结果有异议的，可以向出具书面结果的部门申请复核，异议成立的，有关部门应当予以纠正。
第十三条征收范围内的房屋经调查登记或者核实认定后，房屋征收部门应当委托两家以上房地产价格评估机构进行咨询性估价，并根据估价测算结果，与项目建设单位明确下列事项后，拟定房屋征收补偿方案:
（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；
（二）产权调换房屋和周转用房总量、区位、功能、质量标准等；
（三）征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺。
第十四条房屋征收补偿方案由房屋征收部门拟定，应当包括下列内容:
（一）房屋征收与补偿的法律依据和房屋征收目的；
（二）项目批准文件；
（三）房屋征收部门、房屋征收实施单位；
（四）房屋征收的范围、规模或者分段实施的范围、规模、时序；
（五）征收补偿费用标准、计算方法及依据；
（六）用于产权调换和周转用房情况说明及选购方法；
（七）征收补偿费用监管情况；
（八）享受住房保障的条件和取得方式；
（九）房屋征收整体实施或者分段实施的搬迁期限、回迁期限；
（十）征求公众意见方式、期限；
（十一）其他需要明确的事项。
房屋征收补偿方案由负责房屋征收工作的政府组织有关部门进行论证，在房屋征收范围内公告，公开征求公众意见，并根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改。房屋征收补偿方案的征求意见和修改情况应当及时公布。
第十五条因旧城区改建需要征收房屋的，全体被征收人半数以上认为征收补偿方案不符合本办法规定的，负责房屋征收工作的政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会结果对征收补偿方案进行修改并予以公布。
听证会主持人和听证员由负责房屋征收工作的政府指定的人员担任。房屋征收部门和征收实施单位的人员不得担任听证主持人和听证员。被征收人数量较多的，可以推选代表参加听证会。
第十六条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定前，应当组织城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、信访、社会管理综合治理等部门，以及街道办事处、社区居民委员会进行社会稳定风险评估。
社会稳定风险评估可以采取调查问卷、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估应当包括下列内容:
（一）合法性评估，评估征收行为是否符合法定条件，是否符合公共利益需要，是否经法定程序审查批准；
（二）合理性评估，评估征收行为是否得到公众的理解和支持，是否兼顾了公众的现实利益和长远利益，房屋征收补偿方案是否得到大多数被征收人的认可；
（三）可行性评估，评估征收补偿资金是否足额到位，产权调换房屋、周转用房是否落实，所处区位、功能、质量标准等是否得到被征收人认可；
（四）可控性评估，评估实施房屋征收是否会引发群体性事件，社会稳定风险是否可控，是否制定了相应的有效防范、化解措施和应急处置预案。
未经社会稳定风险评估或者经评估存在社会稳定风险的，负责房屋征收工作的政府应当作出暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。
第十七条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府（行政公署）常务会议讨论决定。涉及被征收人数量较多的标准，由负责房屋征收工作的政府根据当地人口规模、社会稳定等因素确定。
因旧城区改建需要征收房屋的，应当经90%以上的被征收人同意，方可作出房屋征收决定。
房屋征收部门应当逐户征求被征收人的改建意愿，被征收人数量较多的，也可以通过召开征求意见会等方式征求改建意愿。被征收人可以推选代表，并书面委托推选出的代表参加征求意见会表达改建意愿。
第十八条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明下列内容:
（一）征收补偿方案；
（二）补偿协议签约期限；
（三）禁止在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的规定；
（四）对征收决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的期限及复议机关和管辖法院。
第三章补偿
第十九条负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得因房屋征收补偿降低被征收人的房屋居住和使用条件。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门不得限定被征收人的选择权。
第二十条被征收房屋以货币方式补偿的，房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场价格；其中征收住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。
被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。
第二十一条被征收房屋用地范围内的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，应当按照土地市场价单独估价并给予补偿。
负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得以未收取土地使用费或者提供低价产权调换房屋为由，对房地产价格评估机构按照市场价进行评估作出限制性规定。
第二十二条被征收房屋的价值评估应当遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和自治区房屋征收估价有关规定评估确定。房屋征收部门依据征收补偿方案与被征收人协商一致确定房屋补偿价值的，从其约定。
第二十三条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并遵守下列规定:
（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；
（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；
（三）房屋征收部门按照报名顺序公布房地产价格评估机构名单；
（四）被征收人在名单公布之日起10个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；
（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织全体被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等随机抽取方式确定；
（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定，或者通过被征收人多数投票决定，摇号、抽签等随机方式确定的房地产价格评估机构。
房地产价格评估机构的选定过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人决定、确定房地产价格评估机构的，应当对决定、确定过程制作书面记录，由被征收人代表或者当地具有公信力的代表进行监督，并经过公证机构依法公证。
任何单位和个人不得干预被征收人依法选定评估机构，不得排斥本行政区域以外的评估机构从事房屋价值评估业务，不得干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作。
第二十四条房地产价格评估机构应当将房屋分户评估初步结果在征收范围内公示。被征收人对分户评估初步结果有异议的，房地产价格评估机构应当对分户初步评估结果进行解释、说明，存在错误的，应当进行修正。
第二十五条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内向原房地产评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。
被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十六条房地产价格评估专家委员会由自治区住房城乡建设行政主管部门组建。专家委员会实行任期制，每三年遴选、调整一次，并向社会公示。
房地产价格评估专家委员会应当独立、客观、公正地开展鉴定工作，任何单位和个人不得进行干预。
第二十七条房地产价格评估专家委员会接受评估报告鉴定申请后，应当选派3名以上单数成员组成专家组，并指定专家组组长。专家组成员为出具评估报告的评估机构人员，或者与鉴定事项有利害关系的，应当回避。
专家组应当通过查阅资料、实地查看、技术分析、集体讨论等方式对评估报告进行鉴定，出具书面鉴定意见，由专家本人签字，并加盖房地产价格评估专家委员会印章。
评估报告经专家委员会鉴定确有差错的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修改。
第二十八条房地产价格评估费用由房屋征收部门支付，复核评估费用由原评估机构承担。房地产价格评估报告鉴定费用由申请人先行支付，鉴定结果认定评估报告有差错的，鉴定费用由原评估机构承担。
房地产价格评估、鉴定费用按照价格行政主管部门规定的收费标准执行。房屋征收部门不得拖欠或者违反政府指导价收费标准降低或者提高评估费；房地产价格评估机构不得以不正当竞争手段承揽评估业务。
第二十九条依照本办法第十一条规定核实认定的被征收房屋的补偿价值，按照下列方式确定:
（一）核实认定为合法建筑的，给予全额补偿；
（二）核实认定为违法建筑的，不予补偿；
（三）核实认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑以及改变用途建筑的，应当由房地产价格评估机构按照房屋实际状况评估，并进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值补偿。
依照本办法第十一条规定核实认定的被征收人获得房屋征收补偿安置后，有关利害关系人主张补偿安置权利的，可以与被征收人通过协商、仲裁或者民事诉讼等方式解决。
第三十条房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续公告后，新建、改建、扩建的房屋，违法建造的部分不予补偿；将住宅改变为商业经营用房的，按照住宅进行补偿，不给予停产停业损失补偿；迁入户口或者分户的，在核实住房保障对象和最低住房保障面积时不予计算。
第三十一条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予解决。被征收房屋建筑面积低于当地最低住房保障面积的，应当按照最低住房保障面积予以补偿安置。
被征收房屋的承租人符合住房保障条件的，应当由房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先给予解决。
第三十二条因旧城区改建征收个人住宅，被征收人有权优先选择在改建地段进行房屋产权调换。改建地段不能满足被征收人选择的，应当提供就近地段房屋供被征收人选择。在改建地段或者就近地段提供产权调换房屋的具体位置、数量、结构形式、建筑面积、质量标准等，应当符合征收补偿方案。
第三十三条征收临时建筑，按照批准使用期限的剩余年限计算房屋价值补偿；未明确使用期限的，按照2年计算剩余使用年限。
第三十四条征收未向房屋居住人出售的单位自建住宅，建房单位选择产权调换的，应当用产权调换房屋安置房屋居住人；选择货币补偿的，应当将80%的货币补偿支付给房屋居住人。
建房单位破产，或者建房单位因改制、兼并、重组等原因转移单位自建住宅所有权的，由房屋居住人选择征收补偿方式，并按照前款规定对房屋居住人予以补偿。
房屋居住人擅自转让单位公房或者在单位用地范围内未经城乡规划部门批准自建房屋的，按照本办法第十一条、第二十九条的规定，进行核实认定后确定补偿。
本条所称房屋居住人，是指居住在单位自建房的职工（含下岗、分流、解聘人员）、职工遗属或者与其具有抚养、赡养义务的利害关系人。
第三十五条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当按照市场价向被征收人支付搬迁补偿费。
以产权调换房屋补偿，产权调换房屋交付前，被征收人要求提供周转用房的，房屋征收部门应当提供周转用房；被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当按照类似房屋市场租赁价与被征收人协商确定并支付临时安置补偿费。
临时安置补偿费的支付期限由房屋征收部门与被征收人按照交付产权调换房屋合理预期在补偿协议中约定；实际交付产权调换房屋日期超出协议约定期限的，房屋征收部门应当按照实际期限补足临时安置补偿费。
第三十六条因征收房屋造成停产停业损失的，按照以下方式补偿:
（一）被征收人选择产权调换的，根据停产停业期限，比照房屋征收决定公告之日类似被征收房屋市场租金价格的2倍按月给予停产停业损失补偿；被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果给予补偿；
（二）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当与被征收人按照前项规定的标准，协商确定给予不少于两个月的一次性停产停业损失补偿。
被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。
第三十七条征收用于出租的房屋，被征收人解除房屋租赁合同的，房屋价值补偿、临时安置补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人，搬迁补偿支付给承租人；被征收人未解除房屋租赁合同，且未向承租人提供周转用房的，临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的，从其约定。
第三十八条被征收房屋设有抵押权的，抵押人应当与抵押权人协商，就抵押权实现方式达成协议。被征收人选择产权调换的，可以与抵押权人协商变更抵押物；被征收人选择货币补偿的，可以与抵押权人协商提前清偿债务、变更抵押物或者提供其他担保。抵押人与抵押权人达不成协议的，房屋征收部门应当办理补偿款提存公证。
第三十九条负责房屋征收工作的政府可以参考房屋分户评估报告载明的房屋现值估价结果，计算对被征收人的奖励和补助。
负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得对未在规定期限内签订补偿协议或者搬迁的被征收人制定惩罚性措施。
第四十条房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订，房屋征收补偿协议应当载明下列内容:
（一）房屋征收部门和被征收人或者房屋占有人；
（二）被征收房屋地点、权属、用途、建筑面积、建筑结构、公摊系数、楼层等；
（三）房屋征收补偿方式；
（四）房屋价值补偿金额、计算方式、支付方式和期限等；
（五）产权调换房屋地点、用途、建筑面积、建筑结构、建设标准、公摊系数、楼层、差价结算方式等；
（六）搬迁补偿金额、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、回迁期限等；
（七）临时安置补偿金额或者周转用房状况；
（八）停产停业损失补偿金额、计算方式；
（九）违约责任；
（十）其他约定事项。
第四十一条因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在房屋征收决定公告的补偿协议签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，支付补偿安置费用，组织搬迁；未达到规定签约比例的，补偿协议无效，房屋征收决定终止执行。
前款规定的补偿协议签约比例应当根据社会稳定风险评估确定，最低不得低于90%。
第四十二条房屋征收部门与被征收人在补偿协议签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应当向负责房屋征收工作的政府报告，由负责房屋征收工作的政府按照征收补偿方案依法作出房屋征收补偿决定，送达被征收人，并在房屋征收范围内予以公告。作出房屋征收补偿决定前，被征收房屋价值评估报告未经自治区房地产价格评估专家委员会鉴定的，应当申请鉴定。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十三条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
负责房屋征收工作的政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取欺骗、暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，以及停职、离岗、降级、开除等手段迫使被征收人签订补偿协议和强制搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十四条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又未在房屋征收补偿决定规定的搬迁期限内搬迁的，由负责房屋征收工作的政府依法申请人民法院强制执行。
在申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当书面催告被征收人履行房屋征收补偿决定。
人民法院裁定由负责房屋征收工作的政府组织强制执行的，负责房屋征收工作的政府在强制执行前应当制定应急预案，进行社会稳定风险评估，并书面通知被征收人强制执行的时间、方式。
第四十五条房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收补偿档案应当允许被征收人查阅，接受被征收人监督。
房屋征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。审计机关应当加强对征收补偿费用和负责房屋征收工作的政府确定的补助、奖励资金的管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四十六条被征收人在货币补偿额度内购买的房屋或者产权调换取得的房屋，依法免收土地使用、房产交易、房屋登记等费用，依法减免所得税、营业税、契税等税收；被征收人子女在义务教育阶段，选择继续在原户籍所在地入学的，按学区内生源对待；在迁出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按迁入地标准接续发放最低生活保障金，并依法审核给予各项社会保障。
第四章法律责任
第四十七条有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:
（一）违反法定条件和程序确定征收范围、制定征收补偿方案、作出征收决定或者补偿决定的；
（二）干预房地产价格评估机构或者房地产价格评估专家鉴定委员会独立、客观、公正开展评估工作，或者直接确定房屋价值补偿价格的；
（三）妨碍或者限制被征收人选定评估机构、选择补偿安置方式、申请行政复议或者提起行政诉讼等权利的；
（四）采取非法方式或者默许他人采用非法方式迫使被征收人签订补偿协议或者搬迁的；
（五）违法实施强制拆迁的；
（六）不依法公开征收补偿结果及其他相关信息的；
（七）为非公共利益需要的项目征收房屋的；
（八）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第四十八条采取暴力、威胁、散布谣言等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条违反本办法规定，应当给予处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。
第五章附则
第五十条因公共利益需要，征收城镇规划区内的乡、村庄或者城乡结合部集体土地上的房屋，农村集体经济组织不能重新调整宅基地或者集体建设用地，负责房屋征收工作的政府能够妥善解决被征收人的生产、生活，给予被征收人城镇居民同等待遇，集体土地收归国有的，可以按照本办法给予补偿。
第五十一条负责房屋征收工作的政府不得对非公共利益建设项目实施房屋征收，项目建设单位采取欺骗、暴力、威胁或者干扰房屋所有权人生活等方式，迫使房屋所有权人签订协议、强制搬迁的，负责房屋征收工作的政府及有关部门应当予以制止；情节严重的，由城乡规划、国土资源、发展改革、建设等部门依法撤销建设项目有关批准文件；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条本办法自2014年1月1日起施行。
来源：昌吉回族自治州人民政府网站
土地是老百姓赖以生存的基础，土地被征收，那么则意味着农民老百姓失去了主要的收入来源。但是，一个地方的发展，免不了要启动征地拆迁活动，免不了要征收老百姓的房屋或是土地。不过，因公共利益的需要，确需要征收土地的，则需要保障被征地农民的各项权益。
但在实践征收中，仍然有不少地方为了低成本征收，尽早实现征收目的等，出现补偿落实不到位，征收程序不到位的情况。所以，为了保障被征地农民的权益，自新的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》施行后，不少地区制定了新的集体土地征收补偿安置办法。
近日，南京市就根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等相关的法律、法规制定并发布了《南京市集体土地征收补偿安置办法》。该办法就土地征收补偿安置、土地征收实施程序等进行了细化，进一步地保障了被征地农民在集体土地征收中的权益。下面我们就结合该《办法》中的规定，就大家最常关心的内容来为大家浅析一下
一、明确集体土地征收补偿安置含义
《办法》第三条规定，集体土地征收补偿安置，是指为了公共利益的需要，依法征收农民集体所有土地以及房屋、其他地上附着物和青苗等，并给予被征地农民、农村集体经济组织和其他权利人补偿安置的行为。
也就是说，如果因公共利益需要征收老百姓的土地、房屋的话，需要给予被征地农民土地的补偿费、青苗补助费、房屋住宅费等之类的费用，这也是保障被征收人以后生活有保障。
二、拟征收土地公告时间不少于10日
《办法》第九条中规定，拟征收土地范围确定后，区人民政府应当在拟征收土地所在的街道（镇）、社区（村）、村民小组范围内和区人民政府门户网站发布拟征收土地公告，公告时间不少于十个工作日。
拟征收土地公告应当包括下列内容：
（一）拟征收土地范围；
（二）拟征收土地目的；
（三）开展土地现状调查的安排；
（四）其他需要告知的事项。
集体土地征收中，拟土地征收公告是必须要发布的一个文件，这也是审查征收程序是否合法的最简单的一个方法，如果没有拟土地征收公告（也称土地征收预公告），那征收就不合法。
拟征收土地公告发布后，相关部门需要开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，这也是不能少的两个步骤。需要注意的是，土地现状调查和社会稳定风险评估必须要实地查勘，否则调查结果或是评估报告的合法性就有待商榷了。
三、补偿安置方案公告时间不少于三十日
《办法》第十二条规定，征地补偿安置方案拟订后，区人民政府应当在拟征收土地所在的街道（镇）、社区（村）、村民小组范围内和区人民政府门户网站发布征地补偿安置方案公告，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村（居）民委员会和其他利害关系人的意见。公告应当同时载明办理补偿安置登记方式和期限、意见提交方式等内容，公告时间不少于三十日。
也就是说，拟定好的补偿安置方案必须要在征收范围内向被征收人进行公告，时间至少是三十日，倘若没有补偿安置方案，也没有向在征收范围内发布，那么征收程序则是不合法的，此时被征收人则可以拒绝征收。
当然了，如果相关部门发布的补偿安置方案，大家要是对补偿安置方案有异议，则可以提出自己的意见或是申请听证。
四、未签订补偿协议的人数超过10%，土地不予征收
《办法》第十八条规定，个别确实难以达成补偿安置协议的，区人民政府应当在申请征收土地时如实说明。未签订补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的百分之十，国家、省另有规定的，从其规定。
几年前，集体土地征收中，征地批文下发后，才会与被征地农民签订补偿协议，但自新土地管理法施行后，相关部门必须与被征收人签订补偿协议，取得农民同意后，才可以向有关部门申请征收，倘若签约比例达不到地方规定的比例，未签订人数超过了10%，那么则不会被批准征收土地。
五、明确了各项补偿费用的计算方式
《办法》第二十九条规定，征地区片综合地价补偿费、土地补偿费、安置补助费、房屋以外的其他地上附着物和青苗综合补偿费分别按照下列方式计算：
（一）征地区片综合地价补偿费=区片综合地价具体补偿标准×被征收土地面积。征收土地范围涉及多个征地区片的，按照相应的征地区片综合地价具体补偿标准及其对应的被征收土地面积分别计算；
（二）土地补偿费=土地补偿费标准×被征收土地面积；
（三）安置补助费=安置补助费标准×安置人数；
（四）房屋以外的其他地上附着物和青苗综合补偿费=综合补偿价标准×被征收土地面积。
关于补偿标准的计算方式，在《土地管理法》中其实并没有具体的规定，一般土地补偿费和安置补助费都是按照当地的征地区片综合地价来确，其他补偿费都是由相关部门依据实际的情况制定补偿标准，现在多地制定发布具体的补偿办法，明确规定了具体的计算方式，可以说进一步地保障了被征地农民的合法权益。
总之，北京圣运律师最后想要说的是，集体土地征收关系着被征收人的切身利益，实践中，如果遇到相关部门有侵害自己合法权益的行为，一定要及时地向有关部门举报、投诉，并及时地咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。
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文章来源参考：【头条】以案说法—补偿方案已公告的情况下，如何撤销房屋征收补偿决定？，
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